房地产企业合理避税14招.pdf

房地产企业合理避税14招英盛讲师：鲍灵光目录：第1招利用临界点进行合理避税第2招利息支付过程中的合理避税第3招代收费用处理中的合理避税第4招通过增加扣除项目合理避税第5招利用土增税优惠政策进行合理避税第6招开发多处房地产的合理避税第7招房屋租赁中的合理避税第8招利用“甲供材”进行合理避税第9招将房产销售改为股权转让合理避税第10招 将出租改为对外投资进行合理避税第11招 转换房产税计税方式合理避税第12招 土增税清算过程中的合理避税第13招 利用精装房进行合理避税第14招 售后回租过程中的合理避税第1招利用临界点进行合理避税1.政策依据中华人民共和国土地增值税暂行条例（国务院令1993 第138号）；中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则（财法1995第6号）；财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知（财税字199548号）国务院办公厅转发建设部关于做好稳定住房价格工作意见的通知（国办发2005第26号）；财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知（财税201636号）。2.避税思路及路线图2.1 避税思路土地增值税暂行条例第八条规定，有下列情形之一的，免征土地增值税：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20%的；因国家建设需要依法征用、收回的房地产。如果建造普通标准住宅出售的增值率在20%这个零界点上，纳税人可以通过控制销售价格而避免缴纳土增税。2.2 避税线路图建造建造普通普通标准标准住宅住宅出售出售未超过未超过20%超过超过20%免税免税适当降低适当降低售价售价纳税纳税案例案例某房地产开发公司建造一批普通标准住宅，取得销售收入2500万元。根据税法规定，允许扣除的项目金额为2070万元。该项目的增值额=2500-2070=430万元。该项目的增值额占扣除项目金额的比例=430/2070=20.77%。按照税法规定，应当依照30%税率计算缴纳土增税=430X 30%=129万元。请问：该房地产开发企业应如何进行避税？请提出避税方案。避税方案及分析如果该企业能够将销售收入降低到2480万元，则该项目的增值额：2480-2070=410万元；该项目增值额占扣除项目金额比例为：410/2070=19.80%。如此一来，增值率没有超过20%，就无需缴纳土地增值税了。该企业降低销售收入20万元，少缴纳土地增值税129万元。相当于增加了税前利润109万元。避税风险提示：避税风险提示：财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知（财税字199548号）第13条规定，纳税人既建造普通标准住宅，又开发别的房地产如别墅等。必须分别核算两种建筑的土地增值额，不分别核算或核算不准确的，即使普通标准住宅增值额未超过扣除项目金额20%，也不能获得免缴土地增值税的待遇。第2招利息支付过程中的合理避税1.政策依据中华人民共和国土地增值税暂行条例（国务院令1993 第138号）；中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则（财法1995第6号）；国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知（国税函2010220号）。2.避税思路及路线图2.1 避税思路房地产企业往往需要利用大量贷款，其中涉及利息的支出。关于利息支出，土地增值税暂行条件实施细则第七条和国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知（国税函2010220号）规定：财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。房地产企业贷款利息扣除的限额具体分为两种情况：在商业银行同类同期贷款利率的限度内据实扣除；与其它费用一起按照税法规定的房地产开发成本的10%以内扣除。这两种利息费扣除方式的不同给房地产企业进行合理避税提供了空间。2.2.避税路线图银银行行贷贷款款利利息息其它扣除其它扣除项目项目提供证明提供证明不提供证明不提供证明基数基数5%以内以内据实扣除据实扣除与其它扣除项目一与其它扣除项目一起在基数起在基数10%以内以内案例某房地产企业开发一处房地产，为取得土地使用权支付了1000万元，为开发土地和新建房及配套设施花费1200万元。财务费用中可以按转让房地产项目计算分摊利息的利息支出为200万元，不超过商业银行同类同期贷款利率。请问：该企业是否要提供金融机构证明？避税方案分析如果该企业不提供金融机构证明，则该企业所能够扣除费用的最高额为：（1000+1200）x 10%=220 万元如果提供金融机构证明，该企业所能扣除费用的最高额：200+（1000+1200）X 5%=310万元。显然，从避税角度看，该企业提供金融机构征明更合算，因为可以获得更高的扣除。避税风险提示：房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用前面所述两种办法。土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。从事房地产开发业务的企业为开发房地产而借入资金所发生的借款费用，在房地产完工前，应计入有关房地产的开发成本。在房地产完工后，应计入财务费用，不要把已在开发成本列支的借款费用再从财务费用中重复税前扣除。能够按转让房地产项目计算分摊，并提供金融机构证明的财务费用中的利息支出，是指在房地产完工后计入财务费用的部分，不包括在房地产完工前已计入有关房地产开发成本的利息支出部分。房地产开发企业从非金融机构取得的借款利息，如果不能提供金融机构证明的，即使能够按转让房地产项目计算分摊并按规定计入财务费用，也不能在土地增值税前扣除。从事房地产开发业务的纳税人向金融企业借款的利息支出，即使是超过贷款期限的利息部分和加罚的利息，也准予企业所得税前全额据实扣除。在营改增后，房地产开发企业利息费用除了根据情况可以按规定在所得税或土增税前扣除外，在计算缴纳增值税时，利息费有关的增值税进项税额不得抵扣。第3招代收费用处理中的合理避税1.政策依据中华人民共和国土地增值税暂行条例（国务院令1993 第138号）；中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则（财法1995第6号）；财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知（财税1995第48号）。2.避税思路及路线图2.1 避税思路财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知（财税1995第48号）规定：对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。企业是否将该代收费用计入房价对企业的增值额不会产生影响。但是会影响房地产开发的总成本，也就是影响房地产的增值率，进而影响到土地增值税的税额。因此，企业可以利用该规定进行合理避税。2.2 避税路线图代收代收费用费用单独收取单独收取与房价合并收入计入收入计入收入总额总额影响适用税率影响适用税率不计入收不计入收入总额入总额影响增值率影响增值率案例案例某房地产开发企业开发一套房地产，取得土地使用权支付费用300万元。土地和房地产开发成本为800万元。允许扣除的房地产开发费用为100万元，转让房地产税费140万元，房地产销售收入为2500万元。为当地县级人民政府代收各种费用100万元。请问：该企业是单独收取该笔费用，还是并入房价收取该费用？避税方案及分析如果将该笔费用单独收取，该房地产可扣除的费用=300+800+100+（300+800）X 20%+140=1560万元。增值额=2500-1560=940万元；增值率=940/1560 X100%=60.25%应纳土地增值税=940 X 40%-1560 X 5%=298 万元。如果将该笔费用并入房价中，该房地产可扣除的费用=300+800+100+（300+800）X 20%+140+100=1660万元；增值额=(2500+100)-1660=940万元；增值率=940/1660=56.62%；应纳土地增值税=940X40%-1660X5%=293万元。该纳税筹划减轻土地增值税负担=298-293=5万元。第4招通过增加扣除项目合理避税1.政策依据中华人民共和国土地增值税暂行条例（国务院令1993 第138号）；中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则（财法1995第6号）。避税思路及路线图增加扣增加扣除项目除项目降低增降低增值率值率适用较低税率适用较低税率享受免享受免税待遇税待遇第5招 利用土增税优惠政策进行合理避税1.政策依据中华人民共和国土地增值税暂行条例（国务院令1993 第138号）；中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则（财法1995第6号）；财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知（财税1995第48号）。2.土增税优惠政策及避税路线图2.1 土增税的法定减免项目主要有：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20%的，免缴土地增值税；增值额超过扣除项目金额20%的，就其全部增值额按规定计税。因城市规划和国家建设需要而被政府依法征用、收回房地产或土地使用权。在这种情况下纳税人自行转让房地产，按规定免征土增税。2008年11月1日起，居民个人转让住房一律免征土地增值税。个人基于亲属和赡养关系的房地产赠与以及单位和个人房地产出租均不在土地增值税征税范围内。2.2 土增税的政策性减免项目主要有：对于以房地产进行投资联营的，投资联营的一方以土地作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资联营的企业中时，免征土增税。对投资联营企业将上述房地产再转让的，应征收土增税。对于一方出地一方出资金，双方合作建房，建成以后按比例分房自用的，暂免土地增值税。建成后转让的，应征收土增税。在企业兼并中，被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非盈利社会团体、国家机关将房屋产权土地使用权赠与教育民政和其他社会福利公益事业的。房地产开发公司代客户进行房地产的开发,开发完成后向客户收取代建费收入的行为。对于房地产开发公司而言,虽然取得了收入,但没有发生房地产权属的转移,其收入属于劳务收入性质,故不属于土地增值税的征税范围。对于房地产抵押，在抵押期间不征收土地增值税。待抵押期满后,视该房地产是否转移产权来确定是否征收土地增值税.对于以房地产抵债而发生房地产产权转让的,属于征收土地增值税的范围。房地产的评估增值.房地产的评估增值,没有发生房地权属的转让,不属于征收土地增值税的范围。2.3.避税路线图企业兼企业兼并转让并转让投资联营转投资联营转让房地产让房地产免征土增免征土增税优惠税优惠合作建合作建房自用房自用个人互换住房个人互换住房售住满售住满5 5年房年房案例案例 1 合作建房避税合作建房避税某房地产开发企业购得一块土地的使用权准备修建住宅，则该企业可以预收购房者的购房款作为合作建房的资金。这样从形式上就符合了一方出土地、一方出资金的条件。一般而言，一幢住房中土地支付价所占比例应该比较小，这样房地产开发企业分得的房屋就较少，大部分由出资金的用户分得自用。在该房地产开发企业售出剩余部分住房前，各方都不用缴纳土地增值税，只有在房地产开发企业建成后，转让属于自己的那部分住房时，才就这一部分缴纳土地增值税，从而达到降低税负的目的。案例案例 2 代建房避税代建房避税房地产开发企业代客户进行房地产的开发，开发完成后向客户收取代建房收入的行为。对于房地产开发企业来说，由于房地产的产权自始至终是属于客户的，没有发生转移，故其取得的收入属于劳务性收入，应当征收增值税，而不是土地增值税的征税范围。由于营改增后建筑业适用增值税税率是11%，单可以抵扣进项税额，与土地增值税相比，税负明显较低。因此，如果房地产开发企业在开发之初便能确定最终的购买用户，就完全可以采用代建房方式进行开发，而不采用税负较重的开发后销售方式。这时，房地产开发企业可以用客户的名义取得土地使用权和购买各种材料设备，也可以协商由客户自己取得和购买，只要注意从最终形式上看房地产权属没有发生转移便可以规避土地增值税了。第6招开发多处房地产的合理避税1.政策依据中华人民共和国土地增值税暂行条例（国务院令1993 第138号）；中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则（财法1995第6号）；国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发2006 第187号）。2.避税思路及路线图2.1 避税思路房地产公司在同时开发多处房地产是，可以分别核算，也可以合并核算。两种方式所缴纳的税收是不同的。这就为企业选择核算方式进行合理避税提供了一定的空间。一般来说，合并核算的税收利益大一些。但是也存在分别核算更有利的情况。具体如何核算要看具体情况进行比较权衡。根据，国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发2006第187号）规定：土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算。对于分期开发的项目，以分期项目为单位进行清算。开发项目中同时包括普通住宅和非普通住宅的。应分别计算不同项目的增值额。因此，房地产开发企业需要在有关部门审批时确定房地产的开发项目。2.2避税路线图单独核算单独核算多处开发房地产多处开发房地产适当调节增值率适当调节增值率分开核算分开核算案例案例某房地产公司同时开发两处位于城区的房地产，第一处房地产出售价格为1000万元。根据税法规定，可扣除费用为400万元。第二处房地产出售价格为1500万元，根据税法规定，可扣除费用为1000万元。该企业选择分别核算，请计算该企业应当缴纳的土地增值税，并提出具体避税方案（不考虑增值税及附加）。避税方案分析分别核算情况下：第一处房地产增值率=600/400 X 100%=150%；应缴纳土地增值税=600 X 50%-400 X15%=240万元。第二处房地产增值率=500/1000 X 100%=50%；应缴纳土地增值税=500 X 30%=150万元。该房地产公司的利润（不考虑增值税及附加费）=1000+1500-400-1000-240-150=710万元。合并核算情况下：若合并核算，两处房地产销售收入=1000+1500=2500万元；根据税法规定，可扣除费用合计数=1000+400=1400万元；增值额=2500-1400=1100万元；增值率=1100/1400 X100=78.6%；应缴纳土地增值税=1100 40%-1400 X 5%=370万元。不考虑其他税费情况下，该房地产公司利润=2500-1400-370=730万元。两者比较，该公司采用合并核算，更有利于节税。该避税方案可使企业减轻税收负担：730-710=20万元。第七招经营租赁中的合理避税1.政策依据关于全面推开营业税改征增值税试点的通知（财税201636号）；关于纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法（国税201616号）；关于进一步明确全面推开营改增试点有关再保险、不动产租赁和非学历教育等政策的通知（财税201668号）。2.避税思路房地产企业不动产租赁收入是申报增值税、房产税、企业所得税的计税基础，其基本避税思路在于正确分解或降低计税基础，从而达到合理避税目的。2.1 缴纳增值税：采用简易计税法还是一般计税法？从税制适用而言，一般纳税人不动产租赁服务。适用增值税税率为11%，其进项税额可以抵扣。而小规模纳税人适用增值税征收率，其进项税额不可以抵扣。简易征收适用5%的征收率，而实际征收率会小于5%，因为在征税时房租等内容会剔除掉含税的成分，这样就使得增值税征收的税费要低于5%，从而达到节税效果。以下五种情况可以采用简易计税法缴纳增值税：一般纳税人将2016年4月30日之前承租的不动产对外转租的，可选择简易计税办法计税;一般纳税人承租方的租赁合同签订日期在营改增试点前的，转租业务可选择简易计税方法，转租不动产按照纳税人出租不动产缴纳增值税。房地产开发企业中的一般纳税人，出租自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。2016年4月30日前开工建设的在建工程，完工后用于出租，可以选择简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。房地产开发企业中的小规模纳税人，出租自行开发的房地产项目，按照5%的征收率计算应纳税额。2.2 利用非应税项目实施合理避税增值税非应税项目是指提供非增值税应税劳务、转让无形资产、销售不动产和不动产在建工程。非应税项目是一个相对概念，对增值税来说，非应税项目指的就是不缴增值税的项目，而不是减税或免税的项目。房地产纳税人若有特殊情况可以减免税的项目应当及时提出优惠申请，比如符合条件的用于体育活动的房产，可以免征房产税和城镇土地使用税。2.3 分别核算应税与非应税项目按照房产余值计税的情况下，不构成应税房产的部分尽量分开核算，不计入纳税基数。纳税人兼营免税、减税项目的，应当分别核算免税、减税项目的销售额;未分别核算的，不得免税、减税。从价计税的情况下，计税房产原值包括房产、土地的价值，不构成房产的建筑、占用的土地，也就不计算房产税。具体操作时需注意将应税项目、非应税项目单独核算，应税项目，应按规定计入纳税，避免滞纳金、罚款;非应税项目不计算房产税，避免多缴税。对于常见不构成房产的非应税项目，计算房产税时应注意剔除。不构成房产的项目通常包括：独立于房屋之外的建筑物，如：围墙、道路、绿化、景观、停车场、露天游泳池、喷水池等;可随意移动的或独立于房屋之外的各种设备、软件系统，如：室外消火栓、室外给排水设施，计算机网络系统等;不属于房产原值的工程部分的费用，如：相关的设计费、检测费等;房产进行评估增值的，仍按照历史成本即调整前的房屋原价计算缴纳房产税;特殊土地价值：非应税房产分摊的土地价值、划拨取得的土地、租地建房的土地租金。2.4 分别核算兼营行为纳税人兼营销售货物、劳务、服务、无形资产或者不动产，适用不同税率或者征收率的，应当分别核算适用不同税率或者征收率的销售额;未分别核算的，从高适用税率。纳税人兼营免税、减税项目的，应当分别核算免税、减税项目的销售额;未分别核算的，不得免税、减税。纳税人销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产适用不同税率或征收率的，应当分别核算适用不同税率或征收率的销售额，未分别核算的，按以下方法适用税率或者征收率：兼有不同税率的销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，从高适用税率;兼有不同征收率的销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，从高适用征收率;兼有不同税率和征收率的销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，从高适用税率。纳税人销售货物、劳务、服务、无形资产或者不动产之间没有因果关系和内在联系，兼营应视为多项应税行为。根据税法规定，兼营应分别核算适用不同税率或者征收率的销售额，未分别核算的，从高适用税率或征收率。避税风险提示：房地产企业发生兼营行为的，应分别核算适用不同税率或者征收率应税行为的销售额，避免被从高适用税率或者征收率。对于房地产企业从事不动产租赁服务的，应从核算系统、定价机制及合同文本等方面入手，将不动产租赁服务与其他应税行为分开核算。2.5 分清房屋出租与建筑物出租房产税的征税对象是房屋，房屋是指有屋面和围护结构(有墙或两边有柱)，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储存物资的场所。独立于房屋之外的建筑物，例如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、砖瓦厂灰窖以及各种油罐等均不属于房产，不征收房产税。出租人在签订房产出租合同时，对出租标的物中不属于房产的部分应单独标明，这样可以达到少缴房产税的目的。2.6 将出租过程中的费用分别核算2.6.1 避税思路房地产开发企业在经营房产租赁业务过程中，如果出租的房屋包括很多家具、家电及其他代收费用，就应该考虑通过对这些费用分别核算进行税收筹划。根据中华人民共和国增值税暂行条例的规定，用于非增值税应税项目的购进货物或应税劳务的进项税额不可以抵扣。因此，基本避税思路就是分别核算和收取费用，将家电变租为售，水电费改为代收。如此一来，承租方可以将家电、水电费中的增值税进项税予以抵扣，以降低增值税负担水平。作为出租方的房地产企业降低租金标准，降低房屋出租成本，也可以达到节税目的。2.6.2 避税路线图租金缴纳增值税租金缴纳增值税代收代收水电水电费费房产租赁房产租赁家具家具单独单独核算核算承租人可抵扣家承租人可抵扣家具和水电费进具和水电费进项税额项税额避税风险提示：避税风险提示：房地产企业实事求是地对房产出租价款与非房产出租价款进行划分，是合理避税行为，不存在任何税收风险。出租人为了少缴房产税而刻意提高非房屋出租的价款，压低房屋出租的价款的，则存在税收风险。如果出租人房屋租金明显偏低且无正当理由的，地方税务机关可以核定最低租金计税价格，此时，企业必须按照地税机关的最低租金计税价格缴纳房产税。房地产企业出租自己开发的房地产项目在缴纳增值税时，是否按照简易计税法计算，取决于房产项目是不是老项目，而不是按不动产取得的时间来定。案例 房地产企业出租房产利用费用分别核算避税某房地产企开发企业兼营房屋出租、建材销售和房屋装修业务，属于一般纳税人。该企业2017年将位于市区的由该企业2016年4月30日之前自建的一栋房屋用于出租。承租方为某商贸公司。租金为200万元，租期为6年。租金中包含有简单的家具、空调，并包含电话费、水电费。该房地产企业当年购置的家具空调价格为18万元（不含税）。预计使用年限为6年。预计每年支付的电话费为8万元，水费6万元（不含税），电费8万元（不含税）。该房地产企业2017年自建房出租，由于出租房产属于营改增收尾前的老项目，故按照税法规定可以采用简易计税法计算增值税。因此，该企业应纳增值税=200/（1+5%）X 5%=9.52（万元）。房产税=200 X12%=24（万元）;附加税费=9.52X10%=0.952（万元）；家具空调的成本=18+18 X17%=21.06（万元），每年使用成本21.06/6=3.51（万元），电话费、水电费成本=8+6+8+6 X13%+8X17%=24.14（假定2017年全年水的增值税税率仍然为13%）。不考虑房屋成本，该房地产企业每年净利润=200-24-0.952-3.51-24.14=147.40（万元）。请提出该企业的避税方案。避税方案及分析如果该房地产企业进行合理避税，那么要是房屋租金仅仅包括房屋本身的使用费，将房屋内部的家具空调的出租改为销售，将电话费和水电费改为代收。与此同时，该企业可将房租降低到170万元，将家具空调出售给商贸公司，每年支付费用3.6万元。电话水电费改为代收。给房地产企业所缴纳的税收计算如下：增值税=170/（1+5%）X 5%=8.09 万元房产税=170 X 12%=20.4 万元。附加税费=8.09 X 10%=0.81 万元该房地产企业税后利润=170-20.4-0.81+（3.6-3.51）=148.88万元该商贸公司购买家具、空调所含增值税可以抵扣，而且，所缴纳的水电费增值税也可抵扣。因此，商贸公司每年所需费用=170+3.6+8+6+8=195.6万元。经过纳税筹划，该房地产企业减轻税收负担=148.88-147.40=1.48（万元）。商贸公司减轻税收负担=200-195.6=4.4（万元）。避税风险提示：案例中房企若出租的房产属于2016年5月1日之后的新项目，就必须按照一般计税法计算缴纳增值税。税率按照不动产出租适用的11%执行。房地产企业在核算增值税销项税额时，地价款必须从销售额中扣除。在核算进项税额时注意利息进项税额不得抵扣。房企在核算应纳所得税时注意，营改增前的营业税可以作为已纳税款在税前扣除，但营改增后缴纳的增值税不得扣除。第8招利用“甲供材”进行合理避税1.政策依据财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知（财税201636号）；营业税改征增值税试点有关事项的规定（财税201636号附件2）。2.何为甲供材？甲供材”,是指全部或部分设备、材料、动力由工程发包方（甲方）自行采购，提供给建筑施工企业（乙方）用于建筑、安装、装修和装饰一种的建筑工程。简单说，甲供工程是指全部或部分设备、材料、动力由工程发包方自行采购的建筑工程。现实中，一般建议房地产企业采用甲供材模式，以便获得更多进项税抵扣降低增值税税负。实际上，利用甲供避税是否能达到预期的节税效果，需要综合考虑一些重要因素。3.避税思路根据财税201636号文件规定，一般纳税人为甲供工程提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。那么，房地产企业与建筑企业签订建筑合同时，是采用甲供材（即由甲方提供的材料）还是乙供材更为有利？首先找到两种方式的税负平衡点：设可以抵扣17%进项税的甲供材为X，建筑工程造价为Y。则：Y/(1+11%)x 11%=X/(1+17%)x17%+(Y-X)/(1+3%)x3%。解：X=0.6035Y，X/Y=60.35%。即甲供材占到建筑工程造价的60.35%时两种方式税负相同，高于这个比例甲供材对房地产企业有利。案例某房地产开发企业预计2016年8月开工美丽城小区一期开发项目，建筑工程投资预算30000万元，其中含工程材料钢筋水泥等18500万元，工程招标时是采用一般计税方式还是甲供材税收成本更低？在上述案例中，甲供材占建筑工程造价的比例为：1850030000=61.67%大于60.35%，乙供材方式下房地产企业取得进项税0.2973亿元，甲供材方式下房地产企业取得进项税0.3023亿元。采用甲供材对房地产企业来说，建筑工程取得的进项税大于乙供材方式，对房地产企业有利。避税风险提示房企利用甲供材避税，还需要考虑建筑施工企业税负情况。如果建筑方取得抵扣发票的可能性很小，当然其也愿意采用简易征收。反之，如果甲供材使建筑企业税负增加，也无法顺利实施。如果房地产企业自身并没有一整套甲供材管理流程和体系，贸然单纯从纳税角度去定甲供材决策很可能给企业带来巨大的管理成本，进而吃掉节省的税负。是否能够找到对的供应商拿到优惠的价格？是否能够获得足额进项抵扣？采购运输成本、储存管理成本等成本管理方面是否能够做到高效率，公司是否有专门人员配置？在材料管理方面，是否能够很高效地满足工程建设的需要，是否能够做好材料使用分析，从而避免浪费？乙方的定价和开票选择对甲方的围堵营改增之后建筑企业如果选择11%的税率开票，自身税负上涨压力很大，这时候乙方对建筑材料进项的需求就比较大，如果甲方选择甲供模式，那么乙方极有可能只会开出3%的进项专票，而且是受到法律支持的，甲方即便在合同中要求乙方开出11%的票也是不受保护的；所以甲方要求对方开11%的票就必须要在报价上给出让步，从实际执行中来看乙方的要价还是比较高的，实际上最终来看甲方讨不到多少便宜。比较可行的做法是在合同定价模式上选择含税定价还是不含税定价，发挥乙方主动性来取得目标进项。同时，乙方会对纳入到建筑现场的甲供材收取比较高的管理费，这一部分费用肯定会推高乙方报价；另外材料使用方面不可避免会存在浪费问题，甲方也不一定能够有效避免该浪费，或者甲方投入大量的监督和管理成本来避免浪费，但往往会得不偿失。甲乙双方进行友好谈判决定甲供材水平营改增之后，甲乙双方都会抢材料，而且都倾向于选择一般纳税人，这样带来的结果是材料优惠空间的缩小，那么甲方和乙方谁更有优势呢？最终执行上很可能会形成甲乙双方合作谈判材料的局面，双方共享税收利益，这是比较理想的。考虑到对一方有利的纳税筹划方案，不一定对另一方就有利，更多时候方案落地需要考验双方的议价和谈判能力。因此，建议房地产企业不要贸然选择甲供材，首先要基于全面的税务和财务数据分析，结合自身经营状况和谈判情况制定有利于双方的纳税决策，从而达到满意的避税效果。第9招将房产销售改为股权转让合理避税1.政策依据中华人民共和国土地增值税暂行条例（国务院令1993 第138号）；中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则（财法1995 第6号）；关于土地增值税一些具体问题规定的通知（财税 1995 第48号）；营业税改征增值税试点有关事项的规定 财税201636号文件附件1；营业税改征增值税试点有关事项的规定 财税201636号文件附件2。2.避税思路根据财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知（财税1995第48号）的规定，对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免土地增值税。对投资联营企业将上述房地产再行转让的应征收土地增值税。但房地产开发企业以房地产进行投资联营的，需要缴纳土地增值税。注意注意：上述房地产投资暂免土增税的是非房地产企业。根据营业税改征增值税试点有关事项的规定（财税201636号文件附件1）的规定，营改增后企业以无形资产、不动产投资入股行为，应按有偿销售不动产、无形资产行为征收增值税。根据财税201636号文件附件1-营业税改征增值税试点实施办法所附销售服务、无形资产、不动产注释中看，营改增试点征收范围不包括股权转让行为。也就是说，股权转让行为不属于营改增试点征收范围。因此，股权转让行为原来不征营业税，营改增后也不征增值税。但是，股权转让行为要征收所得税。3.避税线路图土增税土增税甲企业甲企业乙企业乙企业转让股权转让股权免土免土增税增税房地产投资房地产投资企业企业转让房产转让房产增值增值税税免增免增值税值税案例某房地产开发公司为增值税一般纳税人，2017年1月18日与某酒店投资公司签订协议，建造一处五星酒店。工程由该房地产开发公司按照该酒店投资公司的要求进行施工建造。工程完工结算后，该酒店投资公司以14.4亿元（不含税）的价格购买该酒店。该房地产开发公司需要支付土地出让金2亿元，房地产开发成本7亿元，房地产开发费用4500万元，利息支出5000万元，城建税为7%，教育费附加3%。当地政府允许扣除的房地产开发费用，按照取得的土地出让金和开发成本之和的5%计算扣除。已知该房地产转让项目的进项税额为 12800万元（其中利息进项税300万元）。请计算该房地产开发公司这一酒店建造项目应当缴纳的增值税及城建税和教育费附加、土地增值税、企业所得税，并提出纳税筹划方案。避税方案分析1）筹划前由于该房地产开发企业转让酒店资产属于营改增收尾之后的新项目，作为一般纳税人的该公司应该按照一般计税法依据11%税率计算缴纳增值税。应纳增值税=(144000-20000)X11%-(12800-300)=1140（万元）城建税及教育费附加=1140 X（7%+3%）=114（万元）。土地增值税计算如下：房地产开发费用=（20000+70000）X 5%+5000=9500（万元）；房地产加计扣除=（20000+70000）X 20%=18000（万元）；允许扣除项目合计=20000+70000+9500+18000+114=117614（万元）；增值额=144000-117614=26386（万元）；增值率=26386/117614 X100%=22.43%（小于50%）；土地增值税=26386 X 30%=7915.8（万元）。该房地产企业实际利润=144000-（20000+70000）-9500-（114+7915.8）=36470.2（万元）；应纳所得税=36470.2 X 25%=9117.55（万元）；该房地产开发企业税后利润=36470.2-9117.55=27352.65万元。2）筹划后该房地产开发公司可以出资10个亿投资组建全资子公司-甲公司,由甲公司购买土地并自行建造该酒店，需要支付地价款2亿元，开发成本7亿元，开发费用9500万元。建成之后，该房地产开发公司再将甲公司以144000万元的价格转让给该酒店投资公司。该房地产开发企业应纳印花税=144000X 0.05%=72（万元）；企业所得税=（144000-100000-72）X 25%=10982（万元）；该房地产开发企业实际税后利润=43928-10982=32946（万元）。增加利润=32946-27352.65=5593.35（万元）。经过筹划前后的结果对比分析，案例中的房地产开发企业采用把房产销售变为股权转让的方式，达到了满意的节税效果。第10招 将出租改为对外投资进行合理避税1.政策依据中华人民共和国土地增值税暂行条例（国务院令1993 第138号）；中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则（财法1995 第6号）；关于土地增值税一些具体问题规定的通知（财税 1995 第48号）；国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发 2006 第187号）。2.避税思路营改增后，房地产企业出租房地产需缴纳增值税、城建税和教育费附加、房产税及所得税。同时，承租方需要支付租金。对于双方来说，成本都是比较大的。如果将房产出租改为投资，双方均可从中受益，因为免除了增值税、城建税及教育费附加。注意：房地产开发企业对外投资，需要视同销售，缴纳土地增值税（非房地产企业对外投资暂免土增税）。3.避税路线图租金租金出租房产出租房产增值税及其附加、增值税及其附加、房产税、所得税房产税、所得税股息股息房产投资房产投资房产税、所得税房产税、所得税案例位于某市城区的甲公司2017将其拥有的一套完工于2015年10月的房屋出租给某商贸公司，租期为10年，租金为每年200万元（含税）。甲公司需要交纳增值税=200/（1+5%）X 5%=9.52(万元）。房产税=200 X 12%=24(万元）。城建税及教育费附加=9.52 X10%=0.952（万元）。企业所得税=（200-24-0.952）X 25%=175.05 X 25%=43.76（万元）。甲公司税后利润=175.05-43.76=131.29（万元）。商贸公司支付的租金可以税前扣除。假定该商贸公司不考虑该租金的税前利润为 X（万元）。则商贸公司的税后利润=（X-200）X（1-25%）=75%X-150（万元）。请问，甲公司应该如何进行合理避税，请提出筹划方案。避税方案如果进行税收筹划，甲公司将房屋出租改为对外投资。该房屋作价1000万元入股，占有该商贸公司%的股份，预计%的股份能给甲公司带来135万元的股息分红。假设该商贸公司适用的企业所得税税率为25%，则甲公司每年的净收益为135万元（按税法规定，居民企业从居民企业获得的股息免税）比纳税筹划前增加净利润=135-131.29=3.71（万元）。该商贸公司减轻了每年200万元的租金负担，但是1000万元的房产需要交纳房产税=1000 X（1-30%）X 1.2%=8.4（万元）。假定该商贸公司税前利润与筹划前相同，则该商贸公司税后利润=（X-8.4）X（1-25%）-135=75%X-141.3（万元）。与纳税筹划前比，该商贸公司增加利润=（75%X-141.3）-（75%X-150）=8.7 万元避税风险提示上述案例中的甲公司通过把房地产变出租为对外投资，使甲公司和商贸公司都得到好处。尤其是该商贸公司节税效应比较明显。但是，甲公司是否真的能达到节税目的，需要作具体分析：甲公司若是房地产开发公司，那么按税法规定，房地产企业用房屋等不动产作价入股对外投资的，需要交纳土地增值税。所以，上述筹划方案使得甲公司虽然规避了增值税及附加税费，股息分红也不需缴税，只需交纳房产税和年度的企业所得税（跟筹划前一样）。但是它需要缴纳土增税。所以，筹划对于作为房地产开