成都新都地块初判分析重点.pptx

新都新都区区电子路地块初判电子路地块初判CONTENTS01项目背景项目背景地块分析地块分析02市场概况市场概况03初步测算初步测算04项目项目背景背景项目用地为成缸液压公司原企业用地，根据现有政策条件，业主方项目用地为成缸液压公司原企业用地，根据现有政策条件，业主方可在现有城市规划基础上办理土地用途变更手续，缴纳土地变性款可在现有城市规划基础上办理土地用途变更手续，缴纳土地变性款后实施自主改造后实施自主改造20152015年年7 7月月2222日发日发201545201545号落实市政府成办号落实市政府成办函函【20152015】118118号号文文关于关于开展工业集中发展区外工业用地清理开展工业集中发展区外工业用地清理工作的工作的通知通知“2005年1月1日以前在工业集中发展区外取得的工业用地，因城市规划调整需要改变土地用途的，经市工业主管部门确认，市、区（市）县规划部门批准，市、区（市）县国土部门办理土地用途变更手续，按双评估价差缴纳土地出让收入后，由土地权利人实施自主改造。”意见下发之日起30日后执行，有效期5年企业简介：成缸液压设备制造有限公司成立于2007年1月，拥有员工388人，工程技术人员288人，是一家集生产、销售、研发为一体的生产性企业，专营配套液压油缸及相关液压产品。公司在2008年成功收购专业生产液压油缸20多年的老企业经营性资产，整合了该企业的营销渠道和技术优势，并进行了技术升级改造，拓展了市场领域，使公司在液压油缸制造行业中脱颖而出，位居前列。Part 2Part 2 地块地块分析分析项目位于新都老城城西，距离绕城距离项目位于新都老城城西，距离绕城距离5 5公里，距离三环公里，距离三环1212公里公里快速路主干路次干路支路蓉都大道蜀龙大道香城大道（电子路）货运大道宝光大道项目区位项目区位新繁方向成都方向北新大道兴城大道绕城高速斑竹园方向工业园片区工业园片区新城区新城区老城区老城区斑竹园板块斑竹园板块大丰板块大丰板块成都方向规划路规划路小区支路次干路规划路支路电子路宝光大道货运大道位于新都老城区电子路和宝光路位于新都老城区电子路和宝光路交叉口，受限于周边转让项目，地交叉口，受限于周边转让项目，地块形状不规则，后期可通过置换及协商调整具体地形红线块形状不规则，后期可通过置换及协商调整具体地形红线地块地块闲置闲置土地土地（2727亩左右）亩左右）农家农家乐乐全球全球通大通大厦厦自然水系地块四至地块四至1.51.5公里范围公里范围配套条件配套条件桂林路站石油大学站红星村站饮马河站新都站永辉超市永辉超市家乐福家乐福新城市中心新城市中心桂湖摩尔桂湖摩尔桂湖桂湖区政府成都成都-新都新都BRTBRT成都沿金凤凰高架至新都线路。金凤凰高架起于二环外北星干道止于天回镇金芙蓉大道绕城内侧，全长7.8公里，项目已于2014年11月26日动工，快速公交建设将于年内开建，预计2016年建成通车，BRT线路将在金凤凰高架上设5对站点，地面设2对站点，未来将进一步通向新都城区地处地处老城区，基本生活配套齐全，紧邻天元学校（幼儿园、小学、老城区，基本生活配套齐全，紧邻天元学校（幼儿园、小学、中学），在建的轨道交通中学），在建的轨道交通3 3号线对项目影响有限号线对项目影响有限新都一中新都一中天元小学天元小学天元中学天元中学西街西街小学小学BRT地块规划指标地块规划指标业主单位业主单位成缸液压公司地块位置地块位置新都区宝光大道、电子路用地面积用地面积152.6亩土地用途土地用途工业用地，可转性容积率容积率3.0交易价格交易价格约310万/亩（250万/亩+56万/亩转性费用）建筑限高建筑限高60米商业兼容比例商业兼容比例30%备注：以上信息为业主方提供初步信息，地块面积以对方最终土地证面积为准，规划指标为对备注：以上信息为业主方提供初步信息，地块面积以对方最终土地证面积为准，规划指标为对方与政府初步协商指标方与政府初步协商指标地块初步指标一览地块初步指标一览地块占地约地块占地约152.6152.6亩，容积率亩，容积率3 3.0.0，交易价格约，交易价格约306306万万/亩亩电子路地块地块宝光大道宝光大道实景电子路实景内部水系实景地块现状地块现状内部厂房实景西侧闲置土地地块内部厂房已搬迁完毕，整体地形平整，有小型水系资源地块内部厂房已搬迁完毕，整体地形平整，有小型水系资源内部厂房实景电子路实景电子路消防局实景Part 2Part 2 市场分析市场分析单位：万方单位：万方单位：元单位：元/平米平米2010年2011年2012年2013年2014年2015年05010015020025030035040045001,0002,0003,0004,0005,0006,0007,0008,0009,000212410388284229258235273342393284218478155295521697777727140新都区新都区1010年至今商品房整体供求走势年至今商品房整体供求走势供应面积成交面积成交均价整体市场整体市场-市场规模市场规模1010年后随着年后随着“北改北改”的推进，新都区市场规模逐步放大，但近两年的推进，新都区市场规模逐步放大，但近两年整体供求有所回落，整体供求有所回落，1515年全区成交商品房约年全区成交商品房约218218万方万方单位：万方单位：万方单位：元单位：元/平米平米2010年2011年2012年2013年2014年2015年05010015020025030035040001,0002,0003,0004,0005,0006,0007,000194329304222173192203236298336242189435849734995578159585600新都区新都区1010年至今普通住宅整体供求走势年至今普通住宅整体供求走势供应面积成交面积成交均价*普通住宅不包含别墅单位：万方单位：万方单位：元单位：元/平米平米龙泉郫县双流新都温江05010015020025030035040045050001,0002,0003,0004,0005,0006,0007,0008,00025318647125818725719044921822164936383755671406285成都二圈层成都二圈层1515年商品房供求价对比年商品房供求价对比供应面积成交面积成交均价新都新都区整体供求规模在二圈层中处于中等水准，片区商品房成交均区整体供求规模在二圈层中处于中等水准，片区商品房成交均价仅次于双流价仅次于双流整体市场整体市场-市场规模市场规模单位：万方单位：万方单位：元单位：元/平米平米龙泉郫县双流新都温江05010015020025030035040045001,0002,0003,0004,0005,0006,0007,00022114638719217023516939018919356285230643756005298成都二圈层成都二圈层1515年普通住供求价对比年普通住供求价对比供应面积成交面积成交均价单位：万方单位：万方单位：元单位：元/平米平米2010年2011年2012年2013年2014年2015年0.010.020.030.040.050.060.001,0002,0003,0004,0005,0006,00021.352.134.822.223.627.435.550.132.940.432.836.2395044704457479148494651新都区老城板块新都区老城板块1010年至今普通住宅整体供求走势年至今普通住宅整体供求走势供应面积成交面积成交均价区域市场区域市场-普通住宅普通住宅新都老城区板块近新都老城区板块近2 2年年均住宅去化月年年均住宅去化月3434万方，受限于老城区土地万方，受限于老城区土地供应影响，区域供应呈现明显下滑趋势供应影响，区域供应呈现明显下滑趋势单位：万方单位：万方单位：元单位：元/平米平米2010年2011年2012年2013年2014年2015年0.01.02.03.04.05.06.07.005,00010,00015,00020,00025,0001.36.14.61.46.02.74.13.63.53.82.22.55628747510618158782056416878新都区老城板块新都区老城板块1010年至今商业整体供求走势年至今商业整体供求走势供应面积成交面积成交均价区域市场区域市场-商业商业新都老城区板块近新都老城区板块近2 2年年均商业去化不足年年均商业去化不足2.52.5万方，在售商业主要以万方，在售商业主要以社区底商为主社区底商为主区域市场区域市场-项目项目分布分布泽瀚峰景均价：4600新都新都城区在城区在售项目集中售项目集中在蓉都大道两侧，本案所处的老城区域周边在蓉都大道两侧，本案所处的老城区域周边在售项目基本进入尾盘时期，预期本案住宅售价在售项目基本进入尾盘时期，预期本案住宅售价4700-48004700-4800元元/方方东骏湖景湾均价：6470我的大学均价：5300新派客均价：4600富力桃园均价：6300佳乐国际城均价：爵领欧城均价：6000海伦国际均价：5100新神风八座均价：5800传化国际新城均价：7000洋房麦田国际社区均价：4500博海城均价：4600汇景新城均价：5000金香领邸均价：4400桂湖名城均价：63002014-20152014-2015板块供求产品结构分析板块供求产品结构分析项目名称项目名称产品类型产品类型总建面总建面销售状态销售状态容积率容积率首次开盘首次开盘最新均价最新均价1515年年累计成交量累计成交量月均去化（套）月均去化（套）金香领邸高层18万方在售3.02014.10440067957汇景新城高层42万方在售3.42015.105000/东骏湖景湾高层/洋房60万方在售2.02013.046470（高层）9500（洋房）24320海伦国际高层/别墅40万方在售3.02013.035100（高层）46439富力桃园高层108万方在售4.52009.046300（装）110390新神风八座高层17万方尾盘4.22011.10580028123佳乐国际城高层/洋房23万方在售3.02012.084600（高层）6000（洋房）29725传化国际新城高层/洋房110万方尾盘3.02011.09洋房700034929麦田国际社区高层51万方在售4.02011.09450037932新派客高层14万方在售3.02014.03560020217新新都城区主要在售项目数量约都城区主要在售项目数量约1010个左右，常规楼盘年去化在个左右，常规楼盘年去化在300-300-500500套左右，市场热销主力产品售价集中在套左右，市场热销主力产品售价集中在4400-51004400-5100元元/方方区域市场区域市场-项目去化项目去化Part Part 3 3 初步初步分析分析初步预估指标初步预估指标项目项目数值（单位：方）数值（单位：方）说明说明规划用地面积101733152.6亩规划总建筑面积410865地上建筑面积305200地上记容建筑面积305200#高层住宅271680商业3052010%#1F商业1831260%#2F商业1220840%配套用房30001%地下建筑面积10566535方/车容积率3.0基底面积30520建筑密度30%地下机动车位（个）3354#地下商业车位305100方/个#地下一般车位301990方/户#配套车位30100方/个绿地率30%指标预估指标预估成本测算成本测算成本测算成本测算序号序号成本科目名称成本科目名称金额（万元）金额（万元）面积（平米面积（平米.亩）亩）单价（元单价（元/.亩）亩）备注备注一一土地成本土地成本4919849198152.60152.601.1土地价格473061533104001.2契税1419按3%计算1.3交易服务费473按1%计算二二开发成本开发成本965596554108654108652352352.1前期费用（临设、三前期费用（临设、三通一平）通一平）82241086520 按地方标准计算 2.2开发报建费开发报建费7396410865180 含办产权费用 2.3设计费用设计费用143841086535 按公司项目标准 三三建安成本建安成本7521675216410865410865183118313.1基础设施9039410865220 按地方建筑标准 3.2景观费用249271213350 按地方建筑标准 3.3建安成本616304108651500 含赠送面积 3.5开发间接费用开发间接费用205441086550 不可预见费用 四四后期费用后期费用27646276464108654108656736734.1管理费用管理费用4510410865110按销售额按销售额2.5%2.5%计算计算4.2营销费用营销费用4510410865110按销售额的按销售额的2.5%2.5%计算计算4.3财务费用财务费用60004108651462.52.5亿亿2 2年年，12%12%计算计算4.4税费税费12627410865307按销售额的按销售额的7%7%计算计算（不含所得税）不含所得税）五五项目总成本项目总成本16171516171541086541086539363936项目销售产值项目销售产值类别类别面积（面积（.个）个）单价（元单价（元/.个）个）总价（万元）总价（万元）销售率销售率销售额（万元）销售额（万元）高层住宅271680 4800 130406 100%130406 商业1F18312 20000 36624 100%36624 商业2F12208 10000 12208 50%6104 车位（个）3019 80000 24152 30%7246 含车位总产值203390180380销售产值销售产值利润敏感性分析利润敏感性分析利润分析利润分析序号序号类别类别金额（万元）金额（万元）备注备注1土地成本49198按单价400万/亩计算2项目开发及销售总成本112516前期开发及后期费用3项目总成本161715按全销售计算4项目总产值203390按全销售计算5销售总产值180380按销售率计算6毛利润18665初步估算7所得税4666初步估算8净利润13999初步估算9成本利润率8.66%初步估算10销售利润率7.76%以可销售计算11沉淀资产23010未销售产值12投资利润率19.3%以全销售计算1 1、项目项目背景：项目为工业企业自主改造用背景：项目为工业企业自主改造用地地，整体整体规模较大，受规划影响，规模较大，受规划影响，地块内部需设置市政道路及绿地，地块分割及土地置换存在较大不确定性地块内部需设置市政道路及绿地，地块分割及土地置换存在较大不确定性2 2、地块条件：地块、地块条件：地块位于新都老城片区，基本生活配套位于新都老城片区，基本生活配套齐全，片区整体规划利齐全，片区整体规划利好不足，未来溢价提升空间有限好不足，未来溢价提升空间有限3 3、区域市场：地块辐射、区域市场：地块辐射范围以新都城区客户为主范围以新都城区客户为主，目前新都整体供求回落，目前新都整体供求回落，周边在售项目刚需为主，去化及价格表现不理想周边在售项目刚需为主，去化及价格表现不理想4 4、经济测算：现有标准下测算，地块整体利润水平中等，但受限于去化速度、经济测算：现有标准下测算，地块整体利润水平中等，但受限于去化速度及及项目项目规模，地块整体投入较大，回收周期较长规模，地块整体投入较大，回收周期较长总结：地块变性及置换存在较大不确定性，且项目前期总结：地块变性及置换存在较大不确定性，且项目前期投入成本较高，回收周期长。同时项目辐射范围有限，投入成本较高，回收周期长。同时项目辐射范围有限，对企业品牌在成都市场贡献度较低，建议公司针对该地对企业品牌在成都市场贡献度较低，建议公司针对该地块谨慎考虑块谨慎考虑项目发展建议项目发展建议