房地产估价程序与估价报告.pptx

第九章第九章 房地产估价程序与估价报告房地产估价程序与估价报告第一节第一节 房地产估价的程序房地产估价的程序第二节第二节 房地产估价规范房地产估价规范与估价报告与估价报告第三节第三节 城镇土地估价规程城镇土地估价规程与土地估价报告与土地估价报告第四节第四节 农用地估价规程农用地估价规程和农用地估价报告和农用地估价报告学习目标学习目标 掌握房地产估价的基本程序掌握房地产估价的基本程序熟悉熟悉房地产估价规范房地产估价规范，掌握房地产估，掌握房地产估价报告的含义和内容价报告的含义和内容熟悉熟悉城镇土地估价规程城镇土地估价规程，掌握土地估，掌握土地估价报告的含义和内容价报告的含义和内容熟悉熟悉农用地估价规程农用地估价规程，掌握农用地估，掌握农用地估价报告的含义和内容价报告的含义和内容第一节第一节 房地产估价的程序房地产估价的程序一、明确估价的基本事项一、明确估价的基本事项 二、拟定估价作业方案二、拟定估价作业方案 三、搜集所需要资料三、搜集所需要资料 四、实地查看估价对象四、实地查看估价对象 五、选定估价方法五、选定估价方法 六、选定估价方法计算六、选定估价方法计算 七、估价结果的书面表达七、估价结果的书面表达一、明确估价的基本事项一、明确估价的基本事项明确估价的基本事项的主要内容包括：明确估价明确估价的基本事项的主要内容包括：明确估价目的、明确估价对象、明确估价时点。在房地产目的、明确估价对象、明确估价时点。在房地产估价中，估价目的、估价对象、估价时点是具有估价中，估价目的、估价对象、估价时点是具有内在联系的，其中估价目的是龙头。内在联系的，其中估价目的是龙头。（一）明确估价目的（一）明确估价目的 （二）明确估价对象（二）明确估价对象 （三）明确估价时点（三）明确估价时点二、拟定估价作业方案二、拟定估价作业方案在明确估价基本事宜的基础后，应对估价项目进在明确估价基本事宜的基础后，应对估价项目进行初步分析，拟定估价作业方案。估价作业方案行初步分析，拟定估价作业方案。估价作业方案的内容包括：拟采用的估价技术路线和估价方法；的内容包括：拟采用的估价技术路线和估价方法；拟调查搜集的资料及其来源渠道；预计所需要的拟调查搜集的资料及其来源渠道；预计所需要的时间、人力、经费；拟定作业步骤进度。时间、人力、经费；拟定作业步骤进度。（一）初选估价方法（一）初选估价方法 （二）拟定调查搜集的资料（二）拟定调查搜集的资料 （三）其他估价作业环节安排（三）其他估价作业环节安排三、搜集所需要资料三、搜集所需要资料估价机构和估价人员应经常搜集估价所需资料，估价机构和估价人员应经常搜集估价所需资料，并进行核实、分析、整理。并进行核实、分析、整理。（一）宏观资料和市场状况资料（一）宏观资料和市场状况资料 （二）估价方法所需资料（二）估价方法所需资料 （三）估价对象状况资料（三）估价对象状况资料 包括：区位、权益和实物三方面。包括：区位、权益和实物三方面。四、实地查看估价对象四、实地查看估价对象（一）实体确认（一）实体确认 1.估价对象房地产的所在地估价对象房地产的所在地 2.估价对象房地产的类型估价对象房地产的类型 3.估价对象房地产数量估价对象房地产数量（二）权利状态确认（二）权利状态确认 估估价价应应明明确确估估价价对对象象房房地地产产的的一一切切权权利利关关系系，已已确确定定为为估估价价对对象象的的权权利利的的，应应以以确确认认资资料料对对照照其其权利内容是否存在及其内容是否一致。权利内容是否存在及其内容是否一致。五、选定估价方法五、选定估价方法初初步步选选定定的的估估价价方方法法能能否否最最终终在在估估价价中中采采用用取取决决于所搜集资料的数量和质量。于所搜集资料的数量和质量。对对于于估估价价对对象象房房地地产产类类型型、估估价价方方法法的的适适用用条条件件及及所所搜搜集集资资料料的的数数量量和和质质量量均均满满足足的的房房地地产产，可可选选定定估估价价方方法法，根根据据估估价价方方法法的的技技术术要要求求进进行行具具体的计算。体的计算。六、选定估价方法计算六、选定估价方法计算对对不不同同估估价价方方法法估估算算出出的的结结果果，应应进进行行比比较较分分析析，当当这这些些结结果果差差异异较较大大时时，应应寻寻找找并并排排除除出出现现差差异异的的原因。原因。（一）检查不同方法的估价结果（一）检查不同方法的估价结果 1.计算过程是否有误计算过程是否有误 2.基础数据是否准确基础数据是否准确 3.参数选择是否合理参数选择是否合理 4.是否符合估价原则是否符合估价原则 5.公式选用是否恰当公式选用是否恰当 6.选用的估价方法是否适宜估价对象和估价目的选用的估价方法是否适宜估价对象和估价目的 （二）确定估价结果（二）确定估价结果七、估价结果的书面表达七、估价结果的书面表达（一）估价报告的形式（一）估价报告的形式 估价报告的形式有叙述式和表格式报告。估价报告的形式有叙述式和表格式报告。（二）估价报告的要求（二）估价报告的要求 1.全面性全面性 2.公正性和客观性公正性和客观性 3.准确性准确性 4.概括性概括性 （三）估价报告的内容（三）估价报告的内容 包括：封面、目录、致委托方函、估价师声明、包括：封面、目录、致委托方函、估价师声明、估价的假设和限制条件，估价结果报告、估价技估价的假设和限制条件，估价结果报告、估价技术报告，附件。术报告，附件。第二节第二节 房地产估价规范房地产估价规范与房地产估价报告与房地产估价报告 一、一、房地产估价规范房地产估价规范简介简介 国家标准国家标准房地产估价规范房地产估价规范（GB/T520911999）是由建设部负责主编，具有由中国房）是由建设部负责主编，具有由中国房地产估价师学会同建设部政策研究中心、广东地产估价师学会同建设部政策研究中心、广东省房地产估价师学会等省房地产估价师学会等10个单位共同编制而成。个单位共同编制而成。本规范于本规范于1999年年2月月12日发布，并于日发布，并于1999年年6月月1日起开始实施。日起开始实施。二、估价报告概述二、估价报告概述 估价报告的写作要求由估价报告的写作要求由4方面：全面性、公方面：全面性、公正性和客观性、准确性、概括性。正性和客观性、准确性、概括性。三、房地产估价报告三、房地产估价报告 一份完整的房地产估价报告通常包括下列一份完整的房地产估价报告通常包括下列八个部分内容：封面；目录；致委托人函；八个部分内容：封面；目录；致委托人函；房地产估价师声明；房地产估价的假设和限房地产估价师声明；房地产估价的假设和限制条件；房地产估价结果报告；房地产估价制条件；房地产估价结果报告；房地产估价技术报告；附件。技术报告；附件。四、房地产估价过程中方法的使用和选择四、房地产估价过程中方法的使用和选择1、房地产抵押价值评估的常见类型与方法、房地产抵押价值评估的常见类型与方法商品房商品房(已办理土地使用权出让，具有完全产权已办理土地使用权出让，具有完全产权)作为抵押物进行抵押时，可根据情况采用成本法、市作为抵押物进行抵押时，可根据情况采用成本法、市场法或收益法估价。场法或收益法估价。行政划拨土地上房产作为抵押物进行抵押价值评行政划拨土地上房产作为抵押物进行抵押价值评估时，可采用房产与土地分别估价再综合的方法。可估时，可采用房产与土地分别估价再综合的方法。可用成本法、市场法；也可先假设估价对象为具有完全用成本法、市场法；也可先假设估价对象为具有完全产权的商品房，用成本法和市场法或收益法进行估价，产权的商品房，用成本法和市场法或收益法进行估价，从得出的估价额减去需要补交的土地出让金的方法。从得出的估价额减去需要补交的土地出让金的方法。部分部分(局部局部)房地产作为抵押物进行抵押房地产作为抵押物进行抵押价值评估时，应注意到该部分价值评估时，应注意到该部分(局部局部)房地产房地产在整体房地产中的作用，能否独立使用，在整体房地产中的作用，能否独立使用，是否可以独立变现，并注意到土地的分摊是否可以独立变现，并注意到土地的分摊和公共配套设施、人流、物流交通通道的和公共配套设施、人流、物流交通通道的合理的享用问题，估价方法可选用成本法、合理的享用问题，估价方法可选用成本法、市场法或收益法。市场法或收益法。乡镇企业用房作为抵押物进行抵押价值乡镇企业用房作为抵押物进行抵押价值评估时，应注意到其占地面积的土地征用评估时，应注意到其占地面积的土地征用批准权限和政府规划管理部门对该用地的批准权限和政府规划管理部门对该用地的规划限制条件。根据不同地区政府相关部规划限制条件。根据不同地区政府相关部门土地征用面积批准权限和规划限制条件，门土地征用面积批准权限和规划限制条件，获得权限内政府相关部门的认可，方可设获得权限内政府相关部门的认可，方可设定抵押，在估价过程中应考虑补交土地征定抵押，在估价过程中应考虑补交土地征用补偿费用、土地出让金等因素，估价方用补偿费用、土地出让金等因素，估价方法可选用成本法、市场法或收益法。法可选用成本法、市场法或收益法。在建工程已完工部分作为抵押物，进行在建工程已完工部分作为抵押物，进行抵押价值评估时，应充分考虑后续工程的抵押价值评估时，应充分考虑后续工程的成本、费用，确定开发成本中开发商利润成本、费用，确定开发成本中开发商利润的取值时，因其利润在完全竣工时才可能的取值时，因其利润在完全竣工时才可能全部体现，应采取保守原则。估价方法可全部体现，应采取保守原则。估价方法可选用成本法、假设开发法和市场比较法。选用成本法、假设开发法和市场比较法。2、房地产投保时的保险价值评估、房地产投保时的保险价值评估 房地产投保时的保险价值评估，应评房地产投保时的保险价值评估，应评估有可能因自然灾害或意外事故而遭受损估有可能因自然灾害或意外事故而遭受损失的建筑物的价值，不应包含土地价值，失的建筑物的价值，不应包含土地价值，估价方法宜采用成本法、市场比较法。估价方法宜采用成本法、市场比较法。3、房地产拆迁评估、房地产拆迁评估根据根据城市房屋拆迁管理办法城市房屋拆迁管理办法，拆，拆迁评估应根据拆迁房屋的区位、用途、建迁评估应根据拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定拆迁补偿价格。因此，拆迁估价应优先定拆迁补偿价格。因此，拆迁估价应优先选用能够反映市场价格、模拟市场交易过选用能够反映市场价格、模拟市场交易过程、体现客观价格的市场法。程、体现客观价格的市场法。如在一些房地产市场尚不够发育的地区，如在一些房地产市场尚不够发育的地区，就难以采用市场法估价，即使在总体上房就难以采用市场法估价，即使在总体上房地产市场比较发达的地区，在某些情况下地产市场比较发达的地区，在某些情况下市场法也可能不太实用。对于特殊用途的市场法也可能不太实用。对于特殊用途的被拆迁对象，如学校、幼儿园、军事等公被拆迁对象，如学校、幼儿园、军事等公益用房，或被拆迁房屋周边房地产市场不益用房，或被拆迁房屋周边房地产市场不完善，不具备采用市场法条件的房地产，完善，不具备采用市场法条件的房地产，可采用其他方法进行评估。由于拆迁估价可采用其他方法进行评估。由于拆迁估价目的的特殊性。尽量避免使用收益法、假目的的特殊性。尽量避免使用收益法、假设开发法，可采用成本法对估价对象的拆设开发法，可采用成本法对估价对象的拆迁补偿价值进行评估。迁补偿价值进行评估。XX体育娱乐城部分房地产估价技术报告体育娱乐城部分房地产估价技术报告(节选节选)(一一)房地产实物权益状况因素分析房地产实物权益状况因素分析XX体育俱乐部为一栋四层框架结构商业用房。本次估价体育俱乐部为一栋四层框架结构商业用房。本次估价范围为第一层轴范围为第一层轴79轴轴BE及第二、三层整层，其中第及第二、三层整层，其中第一层轴一层轴79轴轴BE用途为厨房操作室，建筑面积约用途为厨房操作室，建筑面积约120.20m2，第二、三层为餐饮营业用房，建筑面积约，第二、三层为餐饮营业用房，建筑面积约2508.50m2。装修情况为：第一层轴装修情况为：第一层轴79轴轴BE为普通粉刷；第二层：为普通粉刷；第二层：地面铺花岗岩或大理石，墙面为木质墙裙镶贴大理石，天地面铺花岗岩或大理石，墙面为木质墙裙镶贴大理石，天棚为两级艺术吊顶；第三层：普通装修。因第二层装修时棚为两级艺术吊顶；第三层：普通装修。因第二层装修时间较早，装修部分有不同程度的损坏。间较早，装修部分有不同程度的损坏。XX体育俱乐部体育俱乐部1994年建成，年建成，XX实业有限公司拥有估价对实业有限公司拥有估价对象的土地使用权和房屋所有权，土地使用年限截止至象的土地使用权和房屋所有权，土地使用年限截止至2034年。年。(二二)区位状况因素分析区位状况因素分析XX俱乐部位于俱乐部位于XX市市XX区新华下路特区新华下路特5号，属号，属XX市城区四市城区四级地段。估价对象东临新华下路，处于发展大道与建设大级地段。估价对象东临新华下路，处于发展大道与建设大道中段，周边有道中段，周边有XX区区委、区区委、XX区房地产管理局等政府机区房地产管理局等政府机关及建银大厦、国贸大楼、关及建银大厦、国贸大楼、XX图书城等大型物业。估价对图书城等大型物业。估价对象所处地区属象所处地区属XX市新建城区，随着近几年的建设开发，周市新建城区，随着近几年的建设开发，周边大型物业较多，交通便利。边大型物业较多，交通便利。(三三)市场背景分析：市场背景分析：(略略)(四四)最高最佳使用分析：最高最佳使用分析：(略略)(五五)估价方法选用估价方法选用估价人员认真分析所掌握的资料，进行了实地勘察和调查，估价人员认真分析所掌握的资料，进行了实地勘察和调查，根据估价对象的特点及估价目的，确定运用市场比较法、成根据估价对象的特点及估价目的，确定运用市场比较法、成本法、收益法作为本次估价的基本方法，其技术路线如下：本法、收益法作为本次估价的基本方法，其技术路线如下：1根据根据房地产估价规范房地产估价规范，“有条件选用市场比较法进行有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法作为主要估价方法估价的，应以市场比较法作为主要估价方法”，本估价报告，本估价报告采用市场比较法，遵循市场比较法可比实例的选取原则，根采用市场比较法，遵循市场比较法可比实例的选取原则，根据估价人员掌握的房地产交易市场资料，在估价对象同一供据估价人员掌握的房地产交易市场资料，在估价对象同一供求圈内选择三个与估价对象用途、规模、档次、建筑结构相求圈内选择三个与估价对象用途、规模、档次、建筑结构相同或相似的近期交易实例作为可比实例，对影响价格的各项同或相似的近期交易实例作为可比实例，对影响价格的各项因素及其影响程度进行分析，建立估价对象与可比实例的价因素及其影响程度进行分析，建立估价对象与可比实例的价格可比基础，并分别进行交易情况修正、交易日期调整、房格可比基础，并分别进行交易情况修正、交易日期调整、房地产状况调整，求取估价对象房地产比准价格。地产状况调整，求取估价对象房地产比准价格。2根据成本法估价的思路，以建造估价对象房地产所需根据成本法估价的思路，以建造估价对象房地产所需的各项必要费用之和为基础，再加上正常的利润和应缴纳的各项必要费用之和为基础，再加上正常的利润和应缴纳的税金来求其积算价格。的税金来求其积算价格。3根据根据房地产估价规范房地产估价规范，“收益性房地产的估价，应收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法选用收益法作为其中的一种估价方法”，由于估价对象系，由于估价对象系经营用房，具有收益，因此可用适当的报酬率，将其未来经营用房，具有收益，因此可用适当的报酬率，将其未来各年的净收益折算到估价时点上，计算出估价对象房地产各年的净收益折算到估价时点上，计算出估价对象房地产收益价格。收益价格。4对以上三种方法测算的价格进行综合处理，最终求取对以上三种方法测算的价格进行综合处理，最终求取估价对象租赁价格。估价对象租赁价格。(六六)估价测算过程估价测算过程1市场比较法市场比较法（1）可比实例的选取）可比实例的选取(见表一见表一)注：注：1交易情况修正：可比实例交易情况修正：可比实例A、B、C均为正常交易，交均为正常交易，交易情况无需修正，故可比实例易情况无需修正，故可比实例A、B、C交易情况修正系数交易情况修正系数分别为分别为100100、100100、100100；2交易日期调整：可比实例交易日期调整：可比实例A、B、C均为近期交易案例，均为近期交易案例，而近期内房地产而近期内房地产(商业商业)无大波动，故可比实例无大波动，故可比实例A、B、C交交易日期修正系数分别为易日期修正系数分别为l00100、100100、100100；3区位状况调整：可比实例区位状况调整：可比实例A、C在商业繁华程度、交通在商业繁华程度、交通便捷度方面略优于估价对象，可比实例便捷度方面略优于估价对象，可比实例B在商业繁华度、在商业繁华度、交通便利度方面稍差于估价对象，故可比实例交通便利度方面稍差于估价对象，故可比实例A、B、C 区区状况调整系数分别为状况调整系数分别为100105、10095、100105；4实物状况调整：可比实例实物状况调整：可比实例A、B、C有不同档次的装修，有不同档次的装修，而本次估价不含装修费，故可比实例而本次估价不含装修费，故可比实例A、B、C实物状况调实物状况调整系数分别为整系数分别为100115、100110、100115。(3)根据调整系数测算估价对象房地产价格根据调整系数测算估价对象房地产价格单价单价A42.010010010010010010510011534.8(元元m2)单价单价B36.51001001001001009510011034.9(元元m2)单价单价C43.510010010010010010510011536.0(元元m2)取简单算术平均值，得估价对象第二、三层比准单价为：取简单算术平均值，得估价对象第二、三层比准单价为：(34.8+34.9+36.0)335.2(元元m2)2成本法成本法估价对象为多层框架结构商业用房，建造成本为估价对象为多层框架结构商业用房，建造成本为1000元元m2，耐用年限为，耐用年限为60年，残值率为年，残值率为0。(1)年折旧费年折旧费年折旧费建造成本年折旧费建造成本建筑面积建筑面积X(1 残值率残值率)耐用年限耐用年限10002628.70(1 0)604.38(万元万元)(2)年维修费年维修费年维修费取年折旧费的年维修费取年折旧费的80，则有：，则有：年维修费年折旧费年维修费年折旧费804.38803.50(万元万元)(3)年管理费年管理费年管理费取年租金收入的年管理费取年租金收入的3，则：，则：年管理费年租金收入年管理费年租金收入3(4)年税金年税金主要指房产税。税率按国家有关税制规定取年租金收入的主要指房产税。税率按国家有关税制规定取年租金收入的12。年税金年租金收入年税金年租金收入12(5)年利息年利息以年折旧费和年维修费之和为计息数，利率取同期一年期以年折旧费和年维修费之和为计息数，利率取同期一年期贷款利率贷款利率5.85。年利息年利息(4.38+3.50)5.850.46(万元万元)(6)年保险费年保险费取房屋重置价格的取房屋重置价格的2。，则：。，则：保险费保险费 l0002628.7020.53(万元万元)(7)年地租年地租估价人员通过对同类地段、同类用途宗地使用权出让市场估价人员通过对同类地段、同类用途宗地使用权出让市场的了解、分析，拟取估价对象土地使用权出让费单价为的了解、分析，拟取估价对象土地使用权出让费单价为100元元m2(按建筑面积计按建筑面积计)，出让年限为，出让年限为40年，则年地租年，则年地租为：为：1002628.70400.66(万元万元)(8)年利润年利润利润率按利润率按XX市同类物业平均利润率市同类物业平均利润率15计取。计取。年利润年利润(年折旧费年折旧费+年维修费年维修费)15(4.38十十3.50)151.18(万元万元)(9)求取年租金求取年租金年租金为上述年租金为上述18项之和，即：项之和，即：年租金年租金(4.38+3.50+0.46+0.53+0.66+1.18)(1-3-12)12.6(万元万元)(10)月租金月租金月租金月租金12.6104122628.73.99(元元m2月月)3收益法收益法采用报酬资本化法进行测算采用报酬资本化法进行测算(1)公式公式AVy/1-1/(1+y)n+fA：年租金收入：年租金收入V：房地产价格：房地产价格y：报酬率：报酬率n：尚可使用年限：尚可使用年限f:年费用支出年费用支出(2)测算过程测算过程年费用支出年费用支出f的测算的测算年维修费，取折旧费的年维修费，取折旧费的80。估价对象为多层框架结构商。估价对象为多层框架结构商业用房，建造成本为业用房，建造成本为1000元元m2，耐用年限为，耐用年限为60年，残年，残值率为值率为0，年维修费年维修费=10002628.70(1-0)6080=3.50(万元万元年年)年管理费，取年租金收入的年管理费，取年租金收入的3年管理费年管理费=租金收入租金收入3房产税，取年租金收入的房产税，取年租金收入的12房产税房产税=年租金收入年租金收入12保险费，取房屋重置价格的保险费，取房屋重置价格的2保险费保险费10002628.702=0.53(万元年万元年)年费用年费用f年租金收入年租金收入15 3.50 0.53(万元年万元年)报酬率报酬率y的确定的确定采用公式：采用公式：y安全利率安全利率+风险调整值风险调整值安全利率：取国家一年期存款利率为安全利率：取国家一年期存款利率为1.98。投资风险补偿、缺乏流动性补偿等风险调整值：取投资风险补偿、缺乏流动性补偿等风险调整值：取6.27则报酬率则报酬率y为为8.25尚可使用年限尚可使用年限n的确定的确定由于委托方拥有的土地使用权截止至由于委托方拥有的土地使用权截止至2034年，估价对象年，估价对象尚可使用年限为尚可使用年限为30年。年。估价对象房地产租金收入为：估价对象房地产租金收入为：661.478.2511(1+8.25)30+4.03(115)75.50(万元年万元年)估价对象房地产租赁单价为：估价对象房地产租赁单价为：75.502628.701223.94(元元m2月月)(七七)估价结果确定估价结果确定经以上计算，综合分析三种方法所得价格，并根据租赁市经以上计算，综合分析三种方法所得价格，并根据租赁市场发育程度，取市场价、成本价、收益价格的权重分别为场发育程度，取市场价、成本价、收益价格的权重分别为0.6、0、0.4，估价对象房地产租赁单价为每平方米人民，估价对象房地产租赁单价为每平方米人民币叁拾元柒角整平方米币叁拾元柒角整平方米月。月。附件附件(略略)分析分析本报告商业娱乐房屋租赁价格采用市场比较法、成本法、本报告商业娱乐房屋租赁价格采用市场比较法、成本法、收益法等三种方法进行估价是适当的。报告总体结构符合收益法等三种方法进行估价是适当的。报告总体结构符合规范规范要求，测算思路及过程基本清晰。要求，测算思路及过程基本清晰。报告中存在的主要问题及评析如下：报告中存在的主要问题及评析如下：1概况中估价对象用地情况描述不够。土地使用权何时概况中估价对象用地情况描述不够。土地使用权何时取得、依据何种法律文书证明等都应做出相应介绍。产权取得、依据何种法律文书证明等都应做出相应介绍。产权分配的依据没有说明。分配的依据没有说明。2市场比较法可比实例比较时，应增加市场比较法可比实例比较时，应增加“层数层数”栏目。栏目。“层层数数”方面，多层与高层的建安工程造价也有较大差异。同方面，多层与高层的建安工程造价也有较大差异。同时各层租金水平不同，应有区别。时各层租金水平不同，应有区别。3房地产价格具有较强的地域性特点。不同地区的建筑房地产价格具有较强的地域性特点。不同地区的建筑物建造成本是不尽相同的。成本法测算时，建造成本取物建造成本是不尽相同的。成本法测算时，建造成本取 1000元元m2，应解释其依据，应说明其成本是根据所在，应解释其依据，应说明其成本是根据所在城市同期多层框架结构建筑安装工程造价指数确定，还是城市同期多层框架结构建筑安装工程造价指数确定，还是依据其他确定。依据其他确定。4收益法测算时，租赁房地产应根据租赁资料计算租金收收益法测算时，租赁房地产应根据租赁资料计算租金收入，然后扣除维修费、管理费、保险费和税金。若四项费入，然后扣除维修费、管理费、保险费和税金。若四项费用部分为承租方负担，其负担部分不在扣除部分范围。用部分为承租方负担，其负担部分不在扣除部分范围。5成本法计算建筑物折旧费时所取折旧年限是不妥当的，成本法计算建筑物折旧费时所取折旧年限是不妥当的，因为土地使用年限为因为土地使用年限为40年，框架结构建筑物耐用年限为年，框架结构建筑物耐用年限为60年。建筑物耐用年限大于土地使用年限时，按有关法规土年。建筑物耐用年限大于土地使用年限时，按有关法规土地使用期届满时无偿收回地上建筑物和其他附着物的规定，地使用期届满时无偿收回地上建筑物和其他附着物的规定，应按土地使用年限计算建筑物折旧。应按土地使用年限计算建筑物折旧。6利息和利润的折旧费与维修费之和为基数计利息和利润的折旧费与维修费之和为基数计算，没有依据。算，没有依据。7成本法中年地租的计算方法不妥，应按收益法成本法中年地租的计算方法不妥，应按收益法中求取年净收益的方法计算。中求取年净收益的方法计算。8收益法中年费用的测算遗漏了营业税及附加。收益法中年费用的测算遗漏了营业税及附加。第三节第三节 城镇土地估价规程城镇土地估价规程与土地估价报告与土地估价报告 一、一、城镇土地估价规程城镇土地估价规程概述概述 城镇土地估价规程城镇土地估价规程（GB/T185082001）制定的目的是为了规范土地估价行为，统一估价制定的目的是为了规范土地估价行为，统一估价程序和方法，做到估价结果客观、公正、合理。程序和方法，做到估价结果客观、公正、合理。该规程适用于城市规划区范围内建设用地的该规程适用于城市规划区范围内建设用地的“基准地价基准地价”和和“宗地地价宗地地价”评估。独立工矿区、评估。独立工矿区、城市规划区外的成片开发区和国家重点基础设施城市规划区外的成片开发区和国家重点基础设施建设用地、农村乡镇企业建设用地的土地估价也建设用地、农村乡镇企业建设用地的土地估价也适用本规程。适用本规程。本规程中具体、详细地阐述了各类用地城镇宗本规程中具体、详细地阐述了各类用地城镇宗地估价、评估及不同土地权利的宗地价格评估。地估价、评估及不同土地权利的宗地价格评估。（一）各类用地宗地价格评估（一）各类用地宗地价格评估 1.居住类宗地价格评估居住类宗地价格评估 2.商业金融业用地宗地价格评估商业金融业用地宗地价格评估 3.工业、仓储用地宗地价格评估工业、仓储用地宗地价格评估 4.交通用地宗地价格评估交通用地宗地价格评估 5.综合用地宗地价格评估综合用地宗地价格评估 6.公共绿地价格评估公共绿地价格评估（二）不同土地权利的宗地价格评估（二）不同土地权利的宗地价格评估 1.土地所有权价格评估土地所有权价格评估 2.土地使用权价格评估土地使用权价格评估 3.土地租赁权价格评估土地租赁权价格评估 4.土地抵押权价格评估土地抵押权价格评估 5.土地地役权价格评估土地地役权价格评估二、土地估价报告二、土地估价报告（一）土地估价技术报告的封面（一）土地估价技术报告的封面 主要内容如下：标题、项目名称、委托估价单主要内容如下：标题、项目名称、委托估价单位、土地估价报告编号、土地估价技术报告编位、土地估价报告编号、土地估价技术报告编号、提交估价报告日期、关键词。号、提交估价报告日期、关键词。（二）土地估价技术报告的正文（二）土地估价技术报告的正文 1.第一部分：总述第一部分：总述 2.第二部分：估价对象描述及地价影响因素分析第二部分：估价对象描述及地价影响因素分析 3.第三部分：土地估价第三部分：土地估价 4.第四部分：附件第四部分：附件三、土地评估方法的选择 国有土地使用权出让价格评估为政策性国有土地使用权出让价格评估为政策性估价范围。按照法律所规定的三种土地出让估价范围。按照法律所规定的三种土地出让方式，分别选用针对性、适应性强的估价方方式，分别选用针对性、适应性强的估价方法，是保证估价结果合法、合理的关键一步。法，是保证估价结果合法、合理的关键一步。拍卖方式出让土地使用权时，宜重点选取拍卖方式出让土地使用权时，宜重点选取市场法、假设开发法等评估方法。因为市场市场法、假设开发法等评估方法。因为市场法充分考虑了市场行情、市场承受力；而假法充分考虑了市场行情、市场承受力；而假设开发法，则充分考虑了宗地自身使用情况、设开发法，则充分考虑了宗地自身使用情况、将来可能带来的土地收益。将来可能带来的土地收益。协议方式出让土地使用权时，宜重点选取成本协议方式出让土地使用权时，宜重点选取成本法、基准地价修正法等评估方法。由于协议方式出法、基准地价修正法等评估方法。由于协议方式出让土地使用权是双方协商的结果，没有引入市场竞让土地使用权是双方协商的结果，没有引入市场竞争机制，出让透明度不高，主观随意性较大，因此，争机制，出让透明度不高，主观随意性较大，因此，在对此方式出让土地使用权出让价格进行评估时，在对此方式出让土地使用权出让价格进行评估时，如其出让金低于国家规定所确定的最低价，则应依如其出让金低于国家规定所确定的最低价，则应依法调至国家规定最低价或适度高于最低价。通常不法调至国家规定最低价或适度高于最低价。通常不低于按照土地的基础设施完备程度、平整程度等对低于按照土地的基础设施完备程度、平整程度等对应的正常成本价格。基准地价修正法也是对不同土应的正常成本价格。基准地价修正法也是对不同土地用途的成本反映或成本的一定修正。地用途的成本反映或成本的一定修正。WP一一97155号国有土地使用权出让估价结果报告号国有土地使用权出让估价结果报告(一一)委托方：委托方：XX市土地管理局市土地管理局(二二)估价方：估价方：XX土地估价事务所土地估价事务所(三三)估价对象估价对象(1)坐落：坐落：估价对象位于估价对象位于XX区区XX路，具体方位是：北与省路，具体方位是：北与省XX局局宿舍相邻，西临学院路，南临台北一路，东临宿舍相邻，西临学院路，南临台北一路，东临XX路。该地路。该地块用地面积为块用地面积为4522m2。(2)权利状况：权利状况：估价对象估价对象WP一一97155号出让地块原为号出让地块原为XX渔场及其分渔场及其分住宅用地。住宅用地。2002年年7月月11日，日，XX渔场与渔场与XX物业发展有限公司物业发展有限公司和和XX置业有限公司置业有限公司(已于已于2002年年8月退出联合开发月退出联合开发)达成有偿达成有偿移交地块的协议。土地使用权规划出让年限为移交地块的协议。土地使用权规划出让年限为70年。该地块年。该地块用地面积为用地面积为4522m2，规划总建筑面积，规划总建筑面积12401m2。(3)规划限制条件：规划限制条件：估价对象地块上主体建筑物的性质为商住楼，规划总建估价对象地块上主体建筑物的性质为商住楼，规划总建筑面积为筑面积为12401m，建筑容积率为，建筑容积率为2.74，建筑覆盖率为，建筑覆盖率为36。所有建筑物的设计均应符合国家现行建筑设计标准、。所有建筑物的设计均应符合国家现行建筑设计标准、规程的规定。规程的规定。(四四)估价目的：为估价对象出让提供价格参考依据。估价目的：为估价对象出让提供价格参考依据。(五五)估价时点：估价时点：2003年年8月月6日。日。(六六)价值定义：本次估价采用公开市场价值标准。价值定义：本次估价采用公开市场价值标准。(七七)估价依据：估价依据：1中华人民共和国城市房地产管理法中华人民共和国城市房地产管理法；2国务院国务院(90)55号令号令(中华人民共和国城镇国有土地使中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例用权出让和转让暂行条例)；3国家标准国家标准房地产估价规范房地产估价规范；4XX省人民政府省人民政府(93)45号令号令(XX省城镇国有土地使用省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法权出让和转让实施办法)；5XX市人民政府市人民政府(92)50号令号令(XX市城镇国有土地使用市城镇国有土地使用权出让和转让实施办法权出让和转让实施办法)；6其他有关政策法规。其他有关政策法规。(八八)估价原则：合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价原则：合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则。估价时点原则。(九九)估价方法：根据估价对象自身条件及地块附近房地产开估价方法：根据估价对象自身条件及地块附近房地产开发情况，拟选成本法和假设开发法对估价对象进行估价。发情况，拟选成本法和假设开发法对估价对象进行估价。(十十)估价结果：估价结果：经测算，估价对象在估价时点的土地使用权出让总价值为经测算，估价对象在估价时点的土地使用权出让总价值为人民币玖佰贰拾柒万壹仟贰佰元人民币玖佰贰拾柒万壹仟贰佰元(RMB9271200元元)。(十一十一)估价人员：估价人员：(略略)(十二十二)估价作业日期：估价作业日期：2003年年7月月31日至日至2003年年8月月6日日(十三十三)估价报告应用的有效期：估价报告应用的有效期：本报告有效期自估价时点起半年。在有效期内如发生与土本报告有效期自估价时点起半年。在有效期内如发生与土地价格相关的政策、市场等方面的重大变动调整，则需重地价格相关的政策、市场等方面的重大变动调整，则需重新估价。新估价。WP97155号国有土地使用权出让估价技术报告号国有土地使用权出让估价技术报告(一一)土地实物权益状况因素分析土地实物权益状况因素分析估价对象估价对象WP97155号出让地块原为号出让地块原为XX渔场及其部分渔场及其部分住宅用地。住宅用地。2003年年7月月11日，日，XX渔场与渔场与XX物业发展有限公司物业发展有限公司和和XX置业有限公司置业有限公司(已于已于2003年年8月退出联合开发月退出联合开发)达成有偿移达成有偿移交地块的协议。土地使用权规划出让年限为交地块的协议。土地使用权规划出让年限为70年。该地块用地年。该地块用地面积为面积为4522m2，规划总建筑面积，规划总建筑面积12401m2。(二二)区位状况因素分析区位状况因素分析估价对象位于估价对象位于XX区区XX路，地貌单元属长江冲积一级阶地与路，地貌单元属长江冲积一级阶地与湖泊淤积洼地交汇地带，地势较平坦，海拔高度在湖泊淤积洼地交汇地带，地势较平坦，海拔高度在20.5521.86m。该土地类型为中软场地。场地地下水对混凝土不具。该土地类型为中软场地。场地地下水对混凝土不具侵蚀性。估价对象紧邻侵蚀性。估价对象紧邻XX路及学院路，距台北一路仅路及学院路，距台北一路仅300m，距建设大道，距建设大道500m，台北一路上有，台北一路上有60、522、706等多条公等多条公汽线路的停靠站，沿台北一路至汽线路的停靠站，沿台北一路至XX新火车站、新火车站、XX中心商业区、中心商业区、XX机场均十分便利，因此，该地块的交通条件及道路状况良机场均十分便利，因此，该地块的交通条件及道路状况良好。由于该地块位于好。由于该地块位于XX路，周围多为居民住宅，附近台北一路，周围多为居民住宅，附近台北一路、建设大道、新华路临街商业网点及服务设施较多，居民路、建设大道、新华路临街商业网点及服务设施较多，居民购物比较方便。因此，该地块商服繁华程度较好。估价对象购物比较方便。因此，该地块商服繁华程度较好。估价对象地块周围多为居民住宅，环境比较优美，地块所在区域的供地块周围多为居民住宅，环境比较优美，地块所在区域的供水、供电、供气、电信、市政排水等基础设施的技术水平和水、供电、供气、电信、市政排水等基础设施的技术水平和可靠性保证率均属良好。因此，该地块是生活居住的理想场可靠性保证率均属良好。因此，该地块是生活居住的理想场所。所。(三三)市场背景分析：市场背景分析：(略略)(四四)最高最佳使用分析：最高最佳使用分析：(略略)(五五)估价方法选用估价方法选用根据估价对象自身条