云南省房地产估价师房地产估价案例与分析知识房地产估价报告的写作考试题.docx

2017年云南省房地产估价师《房地产估价案例与分析》知识：房地产估价报告的写作考试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、某房地产开发项目的开发周期为4年，其中前期工作为0.5年，建设期为2.5年，销售期为l年，建造成本估算为10000万元(不含利息)，在建设期内均匀投入，全部建造成本由银行贷款提供，贷款年利率为6%，按季计息。则该项目建造成本的利息是万元。(2005年试题)

A：755.54

B：772.84

C：1400.88

D：1433.90

E：借款合同
2、直线趋势法y=a+bX中的常数a、b，是由决定的。

A：房地产的历史价格资料

B：房地产的未来价格资料

C：房地产的现实价格资料

D：估价师选取的现时和未来的价格资料

E：工业用地的监测点评估价格
3、是响应招标、参加投标竞争的法人或者其他组织。

A：投标人

B：招标人

C：招标监管部门

D：招标监管人

E：房地产估价机构必须加盖公章
4、土地增值额超过扣除项目金额100％，未超过200％的，土地增值税应纳税额的速算公式是。

A：应纳税额=土地增值额×30％

B：应纳税额=土地增值额×40％-扣除项目×5％

C：应纳税额=土地增值额×50％-扣除项目×15％

D：应纳税额=土地增值额×60％-扣除项目金额×35％

E：执行层的组织协调
5、某宗房地产的收益年限为40年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为25万元、26万元、24万元、25万元，报酬率为10％，该宗房地产的收益价格为。

A：216．33万元

B：227．26万元

C：244．67万元

D：276．32万元

E：工业用地的监测点评估价格
6、关于估价对象状况描述的说法，正确的是。

A：对估价对象范围的描述就是说明其四至

B：对建筑物外观的描述应说明其周围环境和景观

C：对建筑物实物状况的描述应说明建筑物朝向和楼层

D：对土地开发程度的描述应说明到达地块红线的基础设施完备程度

E：工业用地的监测点评估价格
7、某银行为开发商提供两种方案贷款条件，甲方案的贷款利率为17%，按季计息；乙方案的贷款利率为18%，一年计息一次，从支付利息角度开发商适宜选择（）。

A．方案甲

B．方案乙

C．方案甲和方案乙均可

D．无法判断
8、拆除公益事业房屋，应当。

A：根据城市规划行政主管部门的要求进行重新建设或者进行补偿

B：根据城市房屋拆迁管理部门的要求进行重新建设或者进行补偿

C：产权调换

D：产权调换或货币补偿

E：房地产估价机构必须加盖公章
9、《房地产开发企业资质管理规定》规定，房地产开发主管部门对符合条件的新设立的房地产开发企业核发。

A：二级资质证书

B：三级资质证书

C：四级资质证书

D：暂定资质证书

E：房地产估价机构必须加盖公章
10、房地产开发项目可行性研究的详细可行性研究阶段，是开发建设项目投资决策的基础，对建设投资估算的精度在±__%。

A．5

B．10

C．15

D．20
11、旅游、娱乐用地的土地使用权出让时，有条件的必须采取方式。

A：政府定价

B：双方协议

C：政府指导价格

D：拍卖、招标、挂牌出售

E：执行层的组织协调
12、用于物业大规模维修的资金来自于__。

A．保证金基金

B．资本支出预算

C．年度运营预算

D．季度预算
13、销售不动产的营业税税率为。

A：1％

B：3％

C：5％

D：7％

E：执行层的组织协调
14、已知两税一费的税、费率分别为营业税5％、城市维护建设税7％、教育费附加3％，若销售收入为1 000万元，则应缴纳两税一费的总额为万元。

A：55．0

B：85．6

C：150．0

D：123．6

E：借款合同
15、《中华人民共和国土地管理法》规定，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前3年平均年产值的倍。

A：5

B：10

C：15

D：30

E：房地产估价机构必须加盖公章
16、按照租客的意愿及时调整房地产的使用功能，是房地产投资中的。

A：存在效益外溢和转移

B：需要适时更新改造投资

C：不一样性

D：保值性与增值性

E：借款合同
17、某购房者向银行申请了以等比递增方式还款的个人住房抵押贷款。如果该贷款的年利率为5.75%，期限为15年，按月偿还，首次月还款额为20005元，月还款额增长率为0.2%，则该购房者在第5年第6个月的还款额为（）元。

A．2277.4

B．2281.9

C．2728.8

D．2741.95
18、某类房地产在现有价格水平上的需求价格弹性系数为0.88，若开发商采取2％折扣策略，则最可能发生的情况是。

A：销售收入增加0.24％

B：销售收入增加3.76％

C：销售收入减少0.24％

D：销售收入减少3.76％

E：执行层的组织协调
19、香港新鸿基地产投资有限公司的董事会决议规定，在内地的投资不能超过其全部投资的10%，这是基于__的考虑结果。

A．内地政策

B．占领世界投资市场

C．风险转移

D．投资组合
20、《城市房屋拆迁管理条例》的适用范围，是指在实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的。

A：城市规划区内国有土地上

B：城市规划区內集体土地上

C：城市建成区内国有土地上

D：城市建成区内集体土地上

E：房地产估价机构必须加盖公章
21、标准临街深度通常简称标准深度，从理论上讲，是街道对地价影响的转折点，如某个路线价区段内临街土地的临街深度大多为18 m，则标准临街深度应设定为m。

A：15

B：22

C：18

D：25

E：工业用地的监测点评估价格
22、下列说法不正确的是__。

A．委托代理是基于被代理人的委托而发生的代理关系，通常以完成特定事项为代理内容

B．法定代理是根据法律的直接规定而发生的代理关系，法定代理人的权限来自法律的规定

C．指定代理是根据人民法院或有关单位的指定而发生的代理

D．指定代理的实质是一种实现委托代理的方式
23、某县是国家级历史文化名城，该县单独编制的历史文化名城保护规划，应报审批。

A：上一级城市人民政府

B：省人民政府

C：国务院

D：住房和城乡建设部、国家文物局

E：执行层的组织协调
24、房地产拍卖的程序中，关于房地产估价及拍卖保留价的确定，说法错误的是。

A：对拍卖房地产确定合理的拍卖保留价和起拍价是决定拍卖行为成功与否的主要环节

B：评估结果只能是确定保留价、起拍价的参考依据

C：评估结果就是保留价，但不是起拍价

D：拍卖行需要在房地产拍卖前对房地产市场进行调查和分析，然后由拍卖行和委托方参考评估价格确定拍卖房地产的合理保留价、起拍价和期望价

E：执行层的组织协调
25、已知某房地产投资项目的购买投资为5000万元，流动资金为500万元，投资者的权益资本为2000万元，经营期内年平均利润总额为700万元，年平均税后利润为500万元，则项目的资本金利润率为（）。

A．10.0%

B．14.0%

C．25.0%

D．35.0%
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、投资利润率的计算基数不包括__。

A．土地取得成本

B．开发成本

C．管理费用

D．销售费用
2、某宗房地产的用地通过有偿出让方式获得，土地使用期限为50年，已使用10年，不可续期(土地使用权期满，土地使用权及其他地上建筑物、其他附着物所有权有国家无偿取得)、建筑物剩余经济寿命为55年。预计该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元，报酬率为8%，则该房地产的收益价格为__万元。

A．95.40

B．97.87

C．98.55

D．99.33
3、在城市房屋拆迁范围内，不得进行房屋活动。(2009年试题)

A：改建

B：买卖

C：赠予

D：租赁

E：扩建
4、某企业上期预测销售量为100万台，实际销售量为110万台，企业选用平滑指数为0.8，则本期预测销售量为万台。

A：102

B：120

C：108

D：88

E：借款合同
5、下列关于宏观经济政策中的财政政策，表述正确的是。

A：财政政策是国家干预经济的主要政策之一

B：财政政策的主要内容包括政府支出(政府购买、举办公共工程与转移支付)和税收

C：政府支出对国民收入是一种扩张性的力量，减少政府支出可以缩小总需求，减少国民收入

D：政府支出对国民收入是一种扩张性的力量，增加政府支出可以扩大总需求，减少国民收入

E：财政政策是指国家为实现宏观经济目标而对政府支出、税收和借债水平进行的选择，或是对政府收入和支出水平作出的决策
6、房地产估价报告中专门列出估价的假设和限制条件的目的是（）。

A．说明估价报告的合法性、真实性

B．说明估价的独立、客观、公正性

C．规避估价风险

D．保护估价报告使用者

E．防止委托人提出高估或低估要求
7、编制城市分区规划的主要任务是。

A：在城市总体规划的基础上，对城市土地利用、人口分布和公共设施、城市基础设施的配置作出进一步的安排

B：以便与城市详细规划更好地衔接

C：详细规定建设用地的各项控制性指标和其他规划管理要求

D：强化城市规划的控制功能

E：指导修建性详细规划的编制
8、国家依法确认房地产权属的法定手续是__。

A．产权登记

B．价格申报

C．获得土地使用许可证

D．房地产价格评估
9、合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行估价活动，合法权益应包括__等方面。

A．合法交易

B．合法产权

C．合法使用

D．合法处分

E．合法区位
10、开发经营期的起点是(假设)的__。

A．开工日期

B．取得估价对象的日期

C．取得待开发土地的日期

D．开始出售开发完成后的房地产的日期
11、下列关于会计报表的编制要求，表述正确的是。

A：在编制报表时，应保证内容完整，不得漏填

B：各个年度会计报表中各项目的内容和核算方法上如有变动，应加以说明

C：账簿记录是编制会计报表的主要依据，在编制会计报表前，要做好对账和结账工作，在保证账证、账账、账实相符的前提下进行编报

D：会计报表之间、各项目之间，凡是相应关系的数字应该计算准确、相互一致

E：会计报表之间、本期报表与上期报表之间的数字应允许不一致
12、关于房地产估价报告签名、盖章的说法，正确的有。

A：注册房地产估价师可以盖个人印章不签名

B：注册房地产估价师可以只签名不盖个人印章

C：至少有两名注册房地产估价师签名

D：法定代表人或执行合伙人必须签名

E：房地产估价机构必须加盖公章
13、实物期权方法可以应用于房地产投资决策，主要是因为房地产投资具有__。

A．可预测性

B．不可控性

C．不可逆性

D．可延期性

E．不可弯更性
14、对房地产投资项目进行风险分析时，主要是针对可判断其的风险因素。

A：变动可能性

B：影响重要性

C：发生经常性

D：类型归属性

E：借款合同
15、根据《城市房屋拆迁估价指导意见》，下列关于估价专家鉴定的表述中，不正确的是。

A：估价专家委员会应当指派3人以上(含3人)单数成员组成鉴定组

B：估价报告存在技术问题的，估价机构应当改正错误，重新出具估价报告

C：估价报告不存在技术问题的，应维持估价报告

D：估价专家委员会应当自收到申请之日起7日内，出具书面鉴定意见

E：执行层的组织协调
16、针对不用的估价目的所采用的价值标准，可以分为两类__。

A．主观合理价值和公开市场价值

B．主观合理价值和非公开市场价值

C．主观合理价值和客观合理价值

D．公开市场价值和非公开市场价值
17、下列说法不正确的是__。

A．利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于1

B．偿债备付率表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于1.2

C．在国际上银行一般要求这一比率维持在200%以上

D．一般来说，对于一个开发周期为2年的商品住宅开发项目，其目标成本利润率大体应为35%～45%
18、物业管理经费的来源除了物业管理企业开展多种经营的收入和利润外，还包括__。

A．定期收取的物业管理服务费

B．物业共有部位共用设施设备装修基金

C．政府的扶持

D．对长期拖欠物业费业主的罚款

E．开发建设单位给予一定的支持
19、根据《城市房屋拆迁估价指导意见》，下列关于估价专家鉴定的表述中，正确的是。

A：估价专家委员会应当指派3人以上(含3人)单数成员组成鉴定组

B：估价报告存在技术问题的，估价专家委员会应当改正错误并出具估价报告

C：估价报告不存在技术问题的应维持估价报告

D：估价专家委员会应当自收到申请之日起10日内出具书面鉴定意见

E：鉴定组成员与原估价机构、拆迁当事人有利害关系或者是拆迁当事人的，应当回避
20、下列关于记名债券的优缺点的表述正确的是。

A：记名债券的优点是比较安全

B：记名债券缺点是流动性较差

C：记名债券优点是流动性强

D：记名债券缺点是转让时手续复杂

E：记名债券缺点是转让手续简便
21、工程造价控制的主要方法有。(2008年试题)

A：价值工程

B：协议发包

C：合同管理

D：非限额设计

E：可行性研究
22、耕地占用税实行。

A：比例税率

B：累进税率

C：比例税率和定额税率

D：定额税率

E：执行层的组织协调
23、质权的特征包括。

A：质权是一种担保物权

B：质权是一种用益物权

C：质权的标的物只能是动产或财产权利

D：质权须转移质物的占有

E：质权是就质物优先受偿的权利
24、建设阶段的项目管理，包括的管理。

A：质量

B：进度

C：成本

D：合同

E：工程
25、不需任何刺激需求的费用，就可以实现的基本销售量，又称。

A：市场潜量

B：市场预测量

C：市场最低量

D：市场最高量

E：借款合同