房地产估价房地产估价的原则与程序.pptx

房地产估价讲授人：陈其权讲授人：陈其权房地产估价房地产估价 比较法比较法 收益法收益法 成本法成本法 假设开发法假设开发法目录目录 绪论绪论第第1章章 房地产价格房地产价格第第2章章 房地产估价的原则与程序房地产估价的原则与程序第第3章章 长期趋势法长期趋势法 土地价格评估和地价分摊土地价格评估和地价分摊 房地产估价报告房地产估价报告第第4章章第第5章章第第6章章第第7章章第第8章章第第9章章第第10章章第第3 3章章 房地产估价的原则与程序房地产估价的原则与程序3.1 房地产估价原则房地产估价原则3.2 房地产估价的程序房地产估价的程序3.1 3.1 房地产估价原则房地产估价原则3.1.1 独立、客观、公正原则独立、客观、公正原则独立、客观、公正原则是房地产估价的基本原则，要求估价结果对各方估价利害关系人都是公平合理的价值。3.1.2 合法原则合法原则合法原则要求估价结果为在依法判定的估价对象状况下的价值，包括合法产权（如房屋属于单独所有还是共同所有，属于完全物权还是限制物权）、合法使用权（如用途、容积率、建筑密度、绿地率等是否符合城市规划要求）、合法处分权（如买卖、租赁、抵押等房地产处分行为是否符合法律规定）等方面。3.1.3 价值时点原则价值时点原则价值时点指所评估的估价对象价值或价格对应的某一特定时间。由于房地产价格不断变化，不同时点的房地产对应的价值也会有所不同。3.1.4 替代原则替代原则遵循替代原则，要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值偏差应在合理范围内。3.1.5 最高最佳利用原则最高最佳利用原则遵循最高最佳利用原则，要求估价结果应为在估价对象最高最佳利用状况下的价值。估价对象的最高最佳利用状况，包括最佳的用途、规模和档次，并应按法律上允许、技术上可能、财务上可行、价值最大化的次序进行分析、筛选和判断确定。3.1.6 谨慎原则谨慎原则谨慎原则是房地产抵押价值评估中应当遵循的一项原则。3.1 3.1 房地产估价原则房地产估价原则3.2 房地产估价的程序房地产估价的程序图3-1 房地产估价流程图3.2.1 准备阶段准备阶段房地产估价准备阶段包括受理估价委托、确定估价基本事项、制定估价作业方案三项工作。1.受理估价委托受理估价委托受理估价委托即估价需求方在与估价机构协商沟通的基础上，就估价事项达成一致意见，估价机构接受估价业务的行为。2.确定估价基本事项确定估价基本事项估价基本事项包括估价目的、价值时点、估价对象和价值类型，其中估价目的一定程度上决定了价值时点及价值类型，是估价基本事项中最基本的一项。3.制定估价作业方案制定估价作业方案制定估价作业方案的目的是为了保质、按时完成估价项目。一般而言，估价作业方案包括（1）估价工作内容，应包括拟采用的估价方法和估价技术路线，拟搜集的估价所需资料及其来源渠道等；（2）估价工作质量要求及保障措施；（3）估价作业步骤、时间进度和人员安排。估价作业方案应在对估价项目进行分析的基础上制定。3.2 房地产估价的程序房地产估价的程序3.2 房地产估价的程序房地产估价的程序3.2.2 实施阶段实施阶段1.搜集估价所需资料搜集估价所需资料估价所需资料包括：1反映估价对象区位、实物和权益状况的资料；2估价对象及其类似房地产的交易、收益、成本等资料；3对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料；4对房地产价格有普遍影响的资料。2.实地查勘估价对象实地查勘估价对象实地查勘是指负责某个估价项目的估价师亲自到该估价项目的估价对象现场，检查、观察估价对象的状况。3.选用估价方法进行测算选用估价方法进行测算选用估价方法进行测算是房地产估价的核心阶段，这一阶段具体又包括分析、测算估价对象的价值两个步骤。4.确定估价结果确定估价结果采用不同估价方法测算出的估价结果往往不同，有的差异还较大。如果这些方面都没有问题，且测算结果差异不是很大时，可以采用简单算术平均数、加权算术平均数（最适宜的方法的测算结果权重较大）等数学方法求出综合结果并说明理由。当由于房地产市场处于特殊状况导致测算结果差异较大时，应当根据估价目的将其中一种估价方法测算的结果作为估价结果，或者排除不合适的估价方法的测算结果后，综合计算其他方法的测算结果作为估价结果。3.2 房地产估价的程序房地产估价的程序3.2.3 报告形成与交付阶段报告形成与交付阶段1.撰写估价报告撰写估价报告估价结果确定后，应当撰写估价报告。估价报告一般采用书面形式，大部分采用叙述式报告，成套住宅抵押估价报告可以采用表格式报告。根据房地产估价规范，估价报告应当包括封面、致估价委托人函、目录、估价师声明、估价假设和限制条件、估价结果报告、估价技术报告、附件8大部分。各部分的具体内容也可参见房地产估价规范。2.审核估价报告审核估价报告估价报告撰写完成后，房地产估价机构应对其内容和形式进行审查核定，并应形成内部审核记录。估价报告内部审核记录应有明确的审核意见和结论，审核人员应在该记录上签名并注明审核日期。3.交付估价报告交付估价报告估价报告经审核合格后，应由不少于两名注册房地产估价师签名并加盖房地产估价机构公章而正式生效。估价报告应按有关规定和估价委托合同约定交付估价委托人。3.2.4 后期管理阶段后期管理阶段估价报告交付估价委托人后，应按照规定及时对估价报告以及在该项估价业务中形成的各种文字、图表、照片、影像等不同形式的资料进行清理，对其中有价值的资料进行整理、分类并妥善保存。3.3 3.3 房地产估价业务委托合同范本房地产估价业务委托合同范本估价委托合同估价委托合同评字评字 号号甲方（委托评估方）：甲方（委托评估方）：住所：住所：乙方（受托评估方）：乙方（受托评估方）：住所：住所：一、评估范围一、评估范围根据甲方的委托，本项目评估对象和评估范围为：根据甲方的委托，本项目评估对象和评估范围为：。二、评估的目的二、评估的目的甲方设定本次评估目的为：甲方设定本次评估目的为：。三、评估内容（价值类型）三、评估内容（价值类型）本次委托评估内容为：本次委托评估内容为：。四、评估基准日四、评估基准日甲方设定本次评估基准日是：甲方设定本次评估基准日是：年年 月月 日。日。五、甲乙双方的责任五、甲乙双方的责任（一）甲方的责任（一）甲方的责任1甲方保证估价对象的安全完整，对所提供的资料真实性、合法性、完整性负责。甲方保证估价对象的安全完整，对所提供的资料真实性、合法性、完整性负责。2甲方及时为乙方的评估工作提供其所要求的评估明细表、数据资料和其他有关资料并加盖公章，确保向乙方提供相关甲方及时为乙方的评估工作提供其所要求的评估明细表、数据资料和其他有关资料并加盖公章，确保向乙方提供相关资料的复印件与原件一致，且确保在实地查看现场时所指示的评估对象实物与甲方提供相关资料指向的实物一致。资料的复印件与原件一致，且确保在实地查看现场时所指示的评估对象实物与甲方提供相关资料指向的实物一致。3甲方应积极配合评估工作，对乙方派出的有关工作人员提供必要的工作条件。甲方应积极配合评估工作，对乙方派出的有关工作人员提供必要的工作条件。4甲方按本合同的规定及时足额支付评估费用。甲方按本合同的规定及时足额支付评估费用。5未经乙方同意，评估报告的内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除未经乙方同意，评估报告的内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外。外。3.3 3.3 房地产估价业务委托合同范本房地产估价业务委托合同范本（二）乙方的责任（二）乙方的责任1乙方应按照国家有关法律法规和估价技术标准、规范进行评估，出具评估报告，保证评估报告的客观、公正、公平。乙方应按照国家有关法律法规和估价技术标准、规范进行评估，出具评估报告，保证评估报告的客观、公正、公平。2乙方在评估过程中，应自觉维护甲方及相关当事人各方的正当利益。乙方在评估过程中，应自觉维护甲方及相关当事人各方的正当利益。3在评估过程中，乙方应与甲方充分交换意见，对甲方提出的真实、客观、合理的意见应当予以充分考虑。在评估过程中，乙方应与甲方充分交换意见，对甲方提出的真实、客观、合理的意见应当予以充分考虑。4乙方对执行业务过程中知悉的甲方商业秘密严加保密。除非国家执业准则另有规定，或经甲方同意，乙方不得将其乙方对执行业务过程中知悉的甲方商业秘密严加保密。除非国家执业准则另有规定，或经甲方同意，乙方不得将其知悉的商业秘密和甲方提供的资料对外泄露。知悉的商业秘密和甲方提供的资料对外泄露。5未经甲方书面许可，乙方及参与项目的注册房地产估价师不得将评估报告的内容向甲方以外的单位或个人提供或者未经甲方书面许可，乙方及参与项目的注册房地产估价师不得将评估报告的内容向甲方以外的单位或个人提供或者公开，法律、法规另有规定的除外。公开，法律、法规另有规定的除外。六、评估报告使用者六、评估报告使用者评估报告使用者为评估报告使用者为 和国家法律、法规规定的评估报告使用者。和国家法律、法规规定的评估报告使用者。评估报告仅供评估报告仅供 使用，法律、法规另有规定的除外。乙方及参与项目的估价师对甲方和其他国家使用，法律、法规另有规定的除外。乙方及参与项目的估价师对甲方和其他国家法律、法规规定的评估报告使用者不当使用评估报告所造成的后果不承担责任。法律、法规规定的评估报告使用者不当使用评估报告所造成的后果不承担责任。七、评估报告提交期限和方式七、评估报告提交期限和方式评估报告的提交期限为：在甲方提交评估资料后评估报告的提交期限为：在甲方提交评估资料后 个工作日内出具评估报告初稿；经甲方和乙方沟通确认后，乙方在个工作日内出具评估报告初稿；经甲方和乙方沟通确认后，乙方在 个工作日内出具正式的评估报告。个工作日内出具正式的评估报告。乙方向甲方出具的评估报告正本一式乙方向甲方出具的评估报告正本一式 份。份。八、评估服务费总额、支付时间和方式八、评估服务费总额、支付时间和方式经友好协商，本次评估服务费总额为人民币经友好协商，本次评估服务费总额为人民币 。甲乙双方在本评估合同签订之日起，甲方向乙方预付人民币。甲乙双方在本评估合同签订之日起，甲方向乙方预付人民币 。其余费用人民币。其余费用人民币 ，在乙方提交评估报告时一并付清。，在乙方提交评估报告时一并付清。3.3 3.3 房地产估价业务委托合同范本房地产估价业务委托合同范本九、合同的有效期间九、合同的有效期间本委托合同书一式两份，各方各执一份，同具法律效力。本合同自签署之日起生效，并在本合同事项全部完成日之前有效。本委托合同书一式两份，各方各执一份，同具法律效力。本合同自签署之日起生效，并在本合同事项全部完成日之前有效。十、约定事项的变更十、约定事项的变更由于出现不可抗力的情况，影响评估工作如期完成，或需提前出具评估报告，各方可要求变更约定事项，但应时通知各方，并由于出现不可抗力的情况，影响评估工作如期完成，或需提前出具评估报告，各方可要求变更约定事项，但应时通知各方，并由各方协商解决。由各方协商解决。十一、违约责任和争议解决十一、违约责任和争议解决1在本委托合同执行过程中如因委托方的变更或延误，本委托合同的履行将顺延；如甲单方终止本委托合同，甲方应支付受托在本委托合同执行过程中如因委托方的变更或延误，本委托合同的履行将顺延；如甲单方终止本委托合同，甲方应支付受托方已付出的相应费用，但不得高于本项目收费总额。方已付出的相应费用，但不得高于本项目收费总额。2乙方如无特殊原因和正当理由，不得迟于本合同规定的时间交付估价报告书乙方如无特殊原因和正当理由，不得迟于本合同规定的时间交付估价报告书,每逾期一日未交付估价报告书应赔偿甲方估价服每逾期一日未交付估价报告书应赔偿甲方估价服务费务费 ；甲方如不按本合同规定的时间向乙方提交前述有关文件、图纸、凭证等资料，乙方可按耽误时间顺延估价报告书的；甲方如不按本合同规定的时间向乙方提交前述有关文件、图纸、凭证等资料，乙方可按耽误时间顺延估价报告书的交付时间。交付时间。3甲方接到乙方提交的估价报告书次日起甲方接到乙方提交的估价报告书次日起 日内，如果对估价结果有异议，且有正当理由，可向乙方提出复估或重估，乙方日内，如果对估价结果有异议，且有正当理由，可向乙方提出复估或重估，乙方应在接到甲方申请复估或重估书次日起应在接到甲方申请复估或重估书次日起 日内完成委托房地产的复估或重估报告书交付甲方。甲方逾期不提出者，估价报告日内完成委托房地产的复估或重估报告书交付甲方。甲方逾期不提出者，估价报告书生效。书生效。4当合同履行过程中产生争议时，各方应当友好协商；协商不成，任何一方可将争议提交仲裁委员会申请仲裁。当合同履行过程中产生争议时，各方应当友好协商；协商不成，任何一方可将争议提交仲裁委员会申请仲裁。十二、其他事项十二、其他事项1当评估程序所受限制对与评估目的相对应的评估结论构成重大影响时，乙方可以中止履行合同；相关限制无法解除时，乙方当评估程序所受限制对与评估目的相对应的评估结论构成重大影响时，乙方可以中止履行合同；相关限制无法解除时，乙方可以解除合同。可以解除合同。2提供必要的资料并保证所提供资料的真实性、合法性、完整性、恰当使用评估报告是甲方和相关当事人的责任。提供必要的资料并保证所提供资料的真实性、合法性、完整性、恰当使用评估报告是甲方和相关当事人的责任。以下为合同签订双方信息以下为合同签订双方信息双方（签章）、地址、电话、法定代表人、授权签约代表、时间双方（签章）、地址、电话、法定代表人、授权签约代表、时间、合同签订地点。、合同签订地点。实践训练实践训练卖房者甲与购房者乙于2002年4月25日签订了一套装修较陈旧的二手房买卖合同（以下称合同1）和房屋装修合同（以下称合同2），合同1规定甲必须于5月25日交房，且乙同时付清房款。交房后甲按合同2进行装修，装修工程共2个月。乙于4月25日支付90%的购房款和10%的装修费，5月25日付清剩余购房款和60%的装修费，7月25日付清剩余的30%装修费。按规定，在向当地房地产管理部门申报买卖成交价格时，被认定应重新评估。请在以下问题中选择正确的答案：1.估价的价值时点是（）。A.2002年4月25日 B.2002年5月25日C.2002年7月25日考 D.2002年7月25日以后的某一天2.估价的价值范围应是（）。A.合同1规定的房款B.合同1规定的90%购房款和合同2规定的装修费的10%C.合同1规定的购房款和合同2规定的装修费的70%D.合同1规定的购房款和合同2规定的全部装修费