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1212种合作建房形式种合作建房形式涉税疑难分析涉税疑难分析主讲：张辉主讲：张辉 合作开发司法基础合作开发司法基础最高人民法院关于审理涉及国有最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释（法释问题的解释（法释2005520055号）号）第二十四条第二十四条 合作开发房地产合同约定合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。为土地使用权转让合同。12121212种合作建房形式涉税疑难分析种合作建房形式涉税疑难分析种合作建房形式涉税疑难分析种合作建房形式涉税疑难分析税法直通车税法直通车税法直通车税法直通车2 2 2 2合作开发司法基础（续）合作开发司法基础（续）第二十五条第二十五条 合作开发房地产合同约定提供合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同 第二十六条第二十六条 合作开发房地产合同约定提供合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只收取固资金的当事人不承担经营风险，只收取固定数额货币的，应当认定为借款合同。定数额货币的，应当认定为借款合同。第二十七条第二十七条第二十七条第二十七条 合作开发房地产合同约定提供资金的合作开发房地产合同约定提供资金的合作开发房地产合同约定提供资金的合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只以租赁或者其他形式当事人不承担经营风险，只以租赁或者其他形式当事人不承担经营风险，只以租赁或者其他形式当事人不承担经营风险，只以租赁或者其他形式使用房屋的，应当认定为房屋租赁合同。使用房屋的，应当认定为房屋租赁合同。使用房屋的，应当认定为房屋租赁合同。使用房屋的，应当认定为房屋租赁合同。12121212种合作建房形式涉税疑难分析种合作建房形式涉税疑难分析种合作建房形式涉税疑难分析种合作建房形式涉税疑难分析税法直通车税法直通车税法直通车税法直通车3 3 3 3转让在建工程取得固定货币转让在建工程取得固定货币法释（法释（20052005）5 5号号 第二十四条第二十四条 合作开发房合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同认定为土地使用权转让合同开发商将在建工程转让给投资商，取开发商将在建工程转让给投资商，取得固定货币，并允许投资商以开发商得固定货币，并允许投资商以开发商的名义对外建设和销售，贯彻实质重的名义对外建设和销售，贯彻实质重于形式原则，应推定为买卖在建工程于形式原则，应推定为买卖在建工程12121212种合作建房形式涉税疑难分析种合作建房形式涉税疑难分析种合作建房形式涉税疑难分析种合作建房形式涉税疑难分析税法直通车税法直通车税法直通车税法直通车4 4 4 4转让在建工程取得固定货币转让在建工程取得固定货币20072007城市房地产管理法城市房地产管理法第三十九条第三十九条 以出让方式取得土地使用权的，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上的百分之二十五以上12121212种合作建房形式涉税疑难分析种合作建房形式涉税疑难分析种合作建房形式涉税疑难分析种合作建房形式涉税疑难分析税法直通车税法直通车税法直通车税法直通车5 5 5 5转让在建工程取得固定货币（续转让在建工程取得固定货币（续1 1）房地产项目转让合同注意事项房地产项目转让合同注意事项1 1、转让方和受让方都必须是具备开发经营、转让方和受让方都必须是具备开发经营资质的主体，但如果受让方受让项目后自资质的主体，但如果受让方受让项目后自用的除外用的除外2 2、转让方已经取得建设工程规划许可证和、转让方已经取得建设工程规划许可证和施工许可证施工许可证3 3、转让方已经完成一定的投资（、转让方已经完成一定的投资（25%25%）4 4、办理土地使用权转让批准、登记手续、办理土地使用权转让批准、登记手续5 5、办理规划报建和施工许可的更名手续、办理规划报建和施工许可的更名手续12121212种合作建房形式涉税疑难分析种合作建房形式涉税疑难分析种合作建房形式涉税疑难分析种合作建房形式涉税疑难分析税法直通车税法直通车税法直通车税法直通车6 6 6 6转让在建工程取得固定货币（续转让在建工程取得固定货币（续2 2）缺点：一般情况下，以转让方式取得缺点：一般情况下，以转让方式取得的土地使用权的使用年限，应当是土的土地使用权的使用年限，应当是土地使用权出让合同约定的使用年限减地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用的年限后的去原土地使用者已经使用的年限后的剩余年限剩余年限19941994财农税财农税2 2号关于对未建成房屋产权转让号关于对未建成房屋产权转让征收契税问题的复函征收契税问题的复函20082008国税函国税函662662号关于改变国有土地使用号关于改变国有土地使用权出让方式征收契税的批复权出让方式征收契税的批复12121212种合作建房形式涉税疑难分析种合作建房形式涉税疑难分析种合作建房形式涉税疑难分析种合作建房形式涉税疑难分析税法直通车税法直通车税法直通车税法直通车7 7 7 7转让在建工程取得固定货币（续转让在建工程取得固定货币（续3 3）2003200320032003财税财税财税财税16161616号关于营业税若干政策问题的通知号关于营业税若干政策问题的通知号关于营业税若干政策问题的通知号关于营业税若干政策问题的通知（七）（七）单位和个人转让在建项目时，不管单位和个人转让在建项目时，不管是否办理立项人和土地使用人的更名手续，是否办理立项人和土地使用人的更名手续，其实质是发生了转让不动产所有权或土地其实质是发生了转让不动产所有权或土地使用权的行为使用权的行为。对于转让在建项目行为应。对于转让在建项目行为应按以下办法征收营业税：按以下办法征收营业税：2 2、转让已进入建筑物施工阶段的在、转让已进入建筑物施工阶段的在建项目，按建项目，按“销售不动产销售不动产”税目征收税目征收营业税营业税12121212种合作建房形式涉税疑难分析种合作建房形式涉税疑难分析种合作建房形式涉税疑难分析种合作建房形式涉税疑难分析税法直通车税法直通车税法直通车税法直通车8 8 8 8转让在建工程取得固定货币（续转让在建工程取得固定货币（续4 4）20072007国税函国税函645645号关于未办理土地使号关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复用权证转让土地有关税收问题的批复占有、使用、收益、处分占有、使用、收益、处分注：实务中一般匿名操作，回避了纳注：实务中一般匿名操作，回避了纳税义务，但开发商的法律风险较大，税义务，但开发商的法律风险较大，投资商的法律行为产生的法律后果应投资商的法律行为产生的法律后果应当由开发商承担，尽管可以要求事后当由开发商承担，尽管可以要求事后的赔偿的赔偿12121212种合作建房形式涉税疑难分析种合作建房形式涉税疑难分析种合作建房形式涉税疑难分析种合作建房形式涉税疑难分析税法直通车税法直通车税法直通车税法直通车9 9 9 9转让项目公司股权转让项目公司股权项目公司的实质经营对象仅限于特定项目，项目公司的实质经营对象仅限于特定项目，开发经营完毕后，及时向工商部门办理注开发经营完毕后，及时向工商部门办理注销登记手续销登记手续缺点：难以取得较高的资质缺点：难以取得较高的资质对于出让方来说，只需要完成建设项目的对于出让方来说，只需要完成建设项目的基础工作，其投资少、经营周期短、利润基础工作，其投资少、经营周期短、利润大，还可以分散经营风险大，还可以分散经营风险对于受让方来说，可以简化手续，避免前对于受让方来说，可以简化手续，避免前期征地、规划报建等大量繁琐事务期征地、规划报建等大量繁琐事务12121212种合作建房形式涉税疑难分析种合作建房形式涉税疑难分析种合作建房形式涉税疑难分析种合作建房形式涉税疑难分析税法直通车税法直通车税法直通车税法直通车10101010转让项目公司股权（续）转让项目公司股权（续）20022002财税财税191191号关于股权转让有关营业税问号关于股权转让有关营业税问题的通知题的通知20002000国税函国税函687687号关于以转让股权名义转号关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复让房地产行为征收土地增值税问题的批复注：一般按照不动产占总资产的比例判断，注：一般按照不动产占总资产的比例判断，按照会计报表口径计算按照会计报表口径计算协定：在股份持有人转让中国公司股份之前三年协定：在股份持有人转让中国公司股份之前三年协定：在股份持有人转让中国公司股份之前三年协定：在股份持有人转让中国公司股份之前三年内，中国公司财产至少百分之五十曾经为不动产，内，中国公司财产至少百分之五十曾经为不动产，内，中国公司财产至少百分之五十曾经为不动产，内，中国公司财产至少百分之五十曾经为不动产，转让股权应当视为转让不动产转让股权应当视为转让不动产转让股权应当视为转让不动产转让股权应当视为转让不动产12121212种合作建房形式涉税疑难分析种合作建房形式涉税疑难分析种合作建房形式涉税疑难分析种合作建房形式涉税疑难分析税法直通车税法直通车税法直通车税法直通车11111111投入货币返还开发产品投入货币返还开发产品法释（法释（20052005）5 5号号 第二十五条第二十五条 合作开发房合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。定为房屋买卖合同。开发商引入投资商，约定未来分配开发商开发商引入投资商，约定未来分配开发商品并办理产权过户，按照预售房产处理品并办理产权过户，按照预售房产处理房产由开发商过户给投资方，投资方的房产的入房产由开发商过户给投资方，投资方的房产的入房产由开发商过户给投资方，投资方的房产的入房产由开发商过户给投资方，投资方的房产的入账价值和计税价值以投资款为基础确定，与过户账价值和计税价值以投资款为基础确定，与过户账价值和计税价值以投资款为基础确定，与过户账价值和计税价值以投资款为基础确定，与过户时的公允价值无关，但一般不得低于开发成本时的公允价值无关，但一般不得低于开发成本时的公允价值无关，但一般不得低于开发成本时的公允价值无关，但一般不得低于开发成本12121212种合作建房形式涉税疑难分析种合作建房形式涉税疑难分析种合作建房形式涉税疑难分析种合作建房形式涉税疑难分析税法直通车税法直通车税法直通车税法直通车1212121212121212种合作建房形式涉税疑难分析种合作建房形式涉税疑难分析种合作建房形式涉税疑难分析种合作建房形式涉税疑难分析投入货币返还开发产品（续投入货币返还开发产品（续1 1）2009200920092009房地产开发经营业务企业所得税处理办法房地产开发经营业务企业所得税处理办法房地产开发经营业务企业所得税处理办法房地产开发经营业务企业所得税处理办法第三十六条第三十六条第三十六条第三十六条 企业以本企业为主体联合其他企业、企业以本企业为主体联合其他企业、企业以本企业为主体联合其他企业、企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，按下列规定进行处理：目未成立独立法人公司的，按下列规定进行处理：目未成立独立法人公司的，按下列规定进行处理：目未成立独立法人公司的，按下列规定进行处理：(一一)凡开发合同或协议中约定向投资各凡开发合同或协议中约定向投资各方分配开发产品的，企业在首次分配方分配开发产品的，企业在首次分配开发产品时，开发产品时，如未结算计税成本，则如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同销售收入进行将投资方的投资额视同销售收入进行相关的税务处理。相关的税务处理。税法直通车税法直通车税法直通车税法直通车13131313投入货币返还开发产品（续投入货币返还开发产品（续2 2）站在金融监管的角度，其实质是站在金融监管的角度，其实质是从非金融机构的间接融资，由于不具从非金融机构的间接融资，由于不具有公开性，并且仅用于自身生产经营，有公开性，并且仅用于自身生产经营，因此不属于非法集资目的因此不属于非法集资目的 站在房地产管理的角度，其实质站在房地产管理的角度，其实质是不符合条件的提前预售，签订的合是不符合条件的提前预售，签订的合同在取得预售许可证之前属于可解除同在取得预售许可证之前属于可解除的合同的合同12121212种合作建房形式涉税疑难分析种合作建房形式涉税疑难分析种合作建房形式涉税疑难分析种合作建房形式涉税疑难分析税法直通车税法直通车税法直通车税法直通车14141414团购整体楼盘团购整体楼盘开发商拥有土地，按照购买方的要求开发商拥有土地，按照购买方的要求设计或施工，购买方负责建筑安装等设计或施工，购买方负责建筑安装等主要支出，购买价格按照成本加合理主要支出，购买价格按照成本加合理利润的方式定价，与市场销售价格没利润的方式定价，与市场销售价格没有直接联系有直接联系1998199819981998国税函国税函国税函国税函554554554554号关于代建房屋行为应如何征收号关于代建房屋行为应如何征收号关于代建房屋行为应如何征收号关于代建房屋行为应如何征收营业税问题的批复营业税问题的批复营业税问题的批复营业税问题的批复注：注：注：注：存在合理理由，销售价格存在合理理由，销售价格存在合理理由，销售价格存在合理理由，销售价格与公允价格无关，与公允价格无关，与公允价格无关，与公允价格无关，但但但但利润率一般不得低于利润率一般不得低于利润率一般不得低于利润率一般不得低于15%15%15%15%12121212种合作建房形式涉税疑难分析种合作建房形式涉税疑难分析种合作建房形式涉税疑难分析种合作建房形式涉税疑难分析税法直通车税法直通车税法直通车税法直通车1515151512121212种合作建房形式涉税疑难分析种合作建房形式涉税疑难分析种合作建房形式涉税疑难分析种合作建房形式涉税疑难分析投入货币返还开发产品变现收入投入货币返还开发产品变现收入法释（法释（20052005）5 5号号 第二十六条第二十六条 合作开发房合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只收取固定数额货币的，应当认营风险，只收取固定数额货币的，应当认定为借款合同。定为借款合同。开发商引入投资商，约定未来分配开发商品对应开发商引入投资商，约定未来分配开发商品对应开发商引入投资商，约定未来分配开发商品对应开发商引入投资商，约定未来分配开发商品对应的税后变现收入，按照资金拆借处理的税后变现收入，按照资金拆借处理的税后变现收入，按照资金拆借处理的税后变现收入，按照资金拆借处理2005200520052005国税函国税函国税函国税函1003100310031003号关于合作建房营业税问题的批号关于合作建房营业税问题的批号关于合作建房营业税问题的批号关于合作建房营业税问题的批复复复复2002200220022002黑龙江关于销售不动产有关营业税问题的通黑龙江关于销售不动产有关营业税问题的通黑龙江关于销售不动产有关营业税问题的通黑龙江关于销售不动产有关营业税问题的通知知知知3 3 3 3税法直通车税法直通车税法直通车税法直通车16161616投入货币返还开发产品变现收入（续投入货币返还开发产品变现收入（续投入货币返还开发产品变现收入（续投入货币返还开发产品变现收入（续1 1 1 1）1995199519951995国税函国税函国税函国税函156156156156号营业税问题解答（之一）号营业税问题解答（之一）号营业税问题解答（之一）号营业税问题解答（之一）10101010开发商支付的利息对应的利率一般高于税开发商支付的利息对应的利率一般高于税法的限定利率，不允许全部扣除。法的限定利率，不允许全部扣除。中华人民共和国企业所得税法实施条例中华人民共和国企业所得税法实施条例第三十八条企业在生产经营活动中发生第三十八条企业在生产经营活动中发生的下列利息支出，准予扣除：的下列利息支出，准予扣除：（二）非金融企业向非金融企业借款的利（二）非金融企业向非金融企业借款的利息支出，不超过按照金融企业息支出，不超过按照金融企业同期同类贷同期同类贷款利率款利率计算的数额的部分。计算的数额的部分。12121212种合作建房形式涉税疑难分析种合作建房形式涉税疑难分析种合作建房形式涉税疑难分析种合作建房形式涉税疑难分析税法直通车税法直通车税法直通车税法直通车17171717投入货币返还开发产品变现收入（续投入货币返还开发产品变现收入（续投入货币返还开发产品变现收入（续投入货币返还开发产品变现收入（续2 2 2 2）中华人民共和国企业所得税法实施条例中华人民共和国企业所得税法实施条例第十八条利息收入，是指企业将资金提供他人第十八条利息收入，是指企业将资金提供他人第十八条利息收入，是指企业将资金提供他人第十八条利息收入，是指企业将资金提供他人使用但不构成权益性投资，或者因他人占用本企使用但不构成权益性投资，或者因他人占用本企使用但不构成权益性投资，或者因他人占用本企使用但不构成权益性投资，或者因他人占用本企业资金取得的收入，包括存款利息、贷款利息、业资金取得的收入，包括存款利息、贷款利息、业资金取得的收入，包括存款利息、贷款利息、业资金取得的收入，包括存款利息、贷款利息、债券利息、欠款利息等收入。债券利息、欠款利息等收入。债券利息、欠款利息等收入。债券利息、欠款利息等收入。利息收入，按照合同约定的债务人应付利利息收入，按照合同约定的债务人应付利息的日期确认收入的实现。息的日期确认收入的实现。注：投资商收到的返还款扣除本金后全部注：投资商收到的返还款扣除本金后全部全部视为利息收入处理全部视为利息收入处理12121212种合作建房形式涉税疑难分析种合作建房形式涉税疑难分析种合作建房形式涉税疑难分析种合作建房形式涉税疑难分析税法直通车税法直通车税法直通车税法直通车18181818投入货币返还开发产品变现收入（续投入货币返还开发产品变现收入（续投入货币返还开发产品变现收入（续投入货币返还开发产品变现收入（续3 3 3 3）京地税营京地税营京地税营京地税营1995319199531919953191995319号号号号 北京转发国家税务总局关北京转发国家税务总局关北京转发国家税务总局关北京转发国家税务总局关于印发营业税问题解答（之一）的通知于印发营业税问题解答（之一）的通知于印发营业税问题解答（之一）的通知于印发营业税问题解答（之一）的通知 五、双方分别以提供土地使用权和提供货五、双方分别以提供土地使用权和提供货币资金方式，合股成立合营企业后合作建币资金方式，合股成立合营企业后合作建房。房。凡提供货币资金的一方采取按合股成凡提供货币资金的一方采取按合股成立的合营企业销售收入的一定比例提成的立的合营企业销售收入的一定比例提成的方式参与分配或提取固定利润的，对其取方式参与分配或提取固定利润的，对其取得的固定利润或从销售收入中按比例提取得的固定利润或从销售收入中按比例提取的收入，应按照金融保险业税目依的收入，应按照金融保险业税目依5%5%的税的税率征收营业税。率征收营业税。12121212种合作建房形式涉税疑难分析种合作建房形式涉税疑难分析种合作建房形式涉税疑难分析种合作建房形式涉税疑难分析税法直通车税法直通车税法直通车税法直通车19191919投入货币返还开发产品变现收入（续投入货币返还开发产品变现收入（续投入货币返还开发产品变现收入（续投入货币返还开发产品变现收入（续4 4 4 4）20042004关于审理建设工程施工合同纠纷案件关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释适用法律问题的解释第六条当事人对垫资和垫资利息有约定，承包人第六条当事人对垫资和垫资利息有约定，承包人第六条当事人对垫资和垫资利息有约定，承包人第六条当事人对垫资和垫资利息有约定，承包人请求按照约定返还垫资及其利息的，应予支持，请求按照约定返还垫资及其利息的，应予支持，请求按照约定返还垫资及其利息的，应予支持，请求按照约定返还垫资及其利息的，应予支持，但是约定的利息计算标准高于中国人民银行发布但是约定的利息计算标准高于中国人民银行发布但是约定的利息计算标准高于中国人民银行发布但是约定的利息计算标准高于中国人民银行发布的同期同类贷款利率的部分除外。的同期同类贷款利率的部分除外。的同期同类贷款利率的部分除外。的同期同类贷款利率的部分除外。当事人对垫资没有约定的，按照工程欠款处理。当事人对垫资没有约定的，按照工程欠款处理。当事人对垫资没有约定的，按照工程欠款处理。当事人对垫资没有约定的，按照工程欠款处理。当事人对垫资利息没有约定，承包人请求支付利当事人对垫资利息没有约定，承包人请求支付利当事人对垫资利息没有约定，承包人请求支付利当事人对垫资利息没有约定，承包人请求支付利息的，不予支持。息的，不予支持。息的，不予支持。息的，不予支持。注：施工方垫资的，合理的利息作为开发成本注：施工方垫资的，合理的利息作为开发成本注：施工方垫资的，合理的利息作为开发成本注：施工方垫资的，合理的利息作为开发成本12121212种合作建房形式涉税疑难分析种合作建房形式涉税疑难分析种合作建房形式涉税疑难分析种合作建房形式涉税疑难分析税法直通车税法直通车税法直通车税法直通车20202020投入货币返还项目利润投入货币返还项目利润2009200920092009房地产开发经营业务企业所得税处理办法房地产开发经营业务企业所得税处理办法房地产开发经营业务企业所得税处理办法房地产开发经营业务企业所得税处理办法第三十六条第三十六条 企业以本企业为主体联合企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目发房地产项目，且该项目未成立独立未成立独立法人公司法人公司的，按下列规定进行处理：的，按下列规定进行处理：(二二)凡开发合同或协议中凡开发合同或协议中约定分配约定分配项目利润项目利润的，应按以下规定进行处的，应按以下规定进行处理：理：12121212种合作建房形式涉税疑难分析种合作建房形式涉税疑难分析种合作建房形式涉税疑难分析种合作建房形式涉税疑难分析税法直通车税法直通车税法直通车税法直通车21212121投入货币返还项目利润（续投入货币返还项目利润（续1 1）1.1.企业应将该项目形成的营业利润额并入企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。同时税，不得在税前分配该项目的利润。同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。或在税前扣除相关的利息支出。2.2.投资方取得该项目的营业利润应投资方取得该项目的营业利润应视同视同股息红利股息红利进行相关的税务处理进行相关的税务处理19971997国税函国税函387387号关于以不动产作为股利进号关于以不动产作为股利进行分配征收营业税问题的批复行分配征收营业税问题的批复12121212种合作建房形式涉税疑难分析种合作建房形式涉税疑难分析种合作建房形式涉税疑难分析种合作建房形式涉税疑难分析税法直通车税法直通车税法直通车税法直通车22222222投入货币返还项目利润（续投入货币返还项目利润（续2 2）企业所得税法企业所得税法第二十六条第二十六条 企业的下列企业的下列收入为免税收入（二）符合条件的居民企收入为免税收入（二）符合条件的居民企业之间的股息、红利等权益性投资收益；业之间的股息、红利等权益性投资收益；企业所得税法实施条例企业所得税法实施条例 第八十三条第八十三条符合条件的居民企业之间的股息、红符合条件的居民企业之间的股息、红利等权益性投资收益，是指居民企业利等权益性投资收益，是指居民企业直接投资于其他居民企业取得的投资直接投资于其他居民企业取得的投资收益收益12121212种合作建房形式涉税疑难分析种合作建房形式涉税疑难分析种合作建房形式涉税疑难分析种合作建房形式涉税疑难分析税法直通车税法直通车税法直通车税法直通车23232323以土地换取开发产品以土地换取开发产品19901990国务院城镇国有土地使用权出让和转国务院城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例让暂行条例第第1919条条土地使用权转让是指土地使用者将土土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转让的行为，包括出售、地使用权再转让的行为，包括出售、交换和赠与。交换和赠与。未按土地使用权出让合同规定的期限未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。使用权不得转让。12121212种合作建房形式涉税疑难分析种合作建房形式涉税疑难分析种合作建房形式涉税疑难分析种合作建房形式涉税疑难分析税法直通车税法直通车税法直通车税法直通车24242424以土地换取开发产品（续以土地换取开发产品（续1 1）由于需要将工业用地改变为居住用地，改由于需要将工业用地改变为居住用地，改变了原先的土地使用权出让合同约定的使变了原先的土地使用权出让合同约定的使用条件，因此工业企业不得直接向开发商用条件，因此工业企业不得直接向开发商转让土地，一般采取协议出让的方式实现转让土地，一般采取协议出让的方式实现土地使用权的转移土地使用权的转移1 1、工业企业向土地部门提出申请、工业企业向土地部门提出申请2 2、土地部门和开发商互相协商、土地部门和开发商互相协商3 3、土地部门和工业企业终止土地出让合同、土地部门和工业企业终止土地出让合同4 4、土地部门和开发商签订土地出让合同、土地部门和开发商签订土地出让合同12121212种合作建房形式涉税疑难分析种合作建房形式涉税疑难分析种合作建房形式涉税疑难分析种合作建房形式涉税疑难分析税法直通车税法直通车税法直通车税法直通车25252525以土地换取开发产品（续以土地换取开发产品（续2 2）分析：工业企业从土地部门取得搬迁补助分析：工业企业从土地部门取得搬迁补助收入（货币），确认为当期的营业外收入，收入（货币），确认为当期的营业外收入，计算企业所得税，符合一定条件可以免征计算企业所得税，符合一定条件可以免征营业税营业税从开发商取得的搬迁补助收入（实物），从开发商取得的搬迁补助收入（实物），应当计算缴纳营业税、土地增值税和企业应当计算缴纳营业税、土地增值税和企业所得税。但由于相关的金额无法可靠核算，所得税。但由于相关的金额无法可靠核算，原则上可以递延到实际取得开发商品时再原则上可以递延到实际取得开发商品时再予以确认，予以确认，但各地普遍要求预征，之后多但各地普遍要求预征，之后多退少补退少补12121212种合作建房形式涉税疑难分析种合作建房形式涉税疑难分析种合作建房形式涉税疑难分析种合作建房形式涉税疑难分析税法直通车税法直通车税法直通车税法直通车26262626以土地换取开发产品（续以土地换取开发产品（续3 3）在这个业务中，开发商需要向土地部在这个业务中，开发商需要向土地部门支付土地出让金，同时向工业企业门支付土地出让金，同时向工业企业补偿搬迁或拆迁费用，共同形成土地补偿搬迁或拆迁费用，共同形成土地成本成本工业企业从形式是将土地归还给土地工业企业从形式是将土地归还给土地部门，同时从开发商取得搬迁收入。部门，同时从开发商取得搬迁收入。由于不属于政策性搬迁，必须计算缴由于不属于政策性搬迁，必须计算缴纳营业税、土地增值税和企业所得税纳营业税、土地增值税和企业所得税12121212种合作建房形式涉税疑难分析种合作建房形式涉税疑难分析种合作建房形式涉税疑难分析种合作建房形式涉税疑难分析税法直通车税法直通车税法直通车税法直通车27272727以土地换取开发产品（续以土地换取开发产品（续4 4）20082008国税函国税函277277号关于土地使用者将土地号关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知的通知20092009国税函国税函520520号关于政府收回土地使用号关于政府收回土地使用权及纳税人代垫拆迁补偿费有关营业税问权及纳税人代垫拆迁补偿费有关营业税问题的通知题的通知土地增值税暂行条例土地增值税暂行条例第八条第二项第八条第二项“因国家建设需要依法征用、收回的房地因国家建设需要依法征用、收回的房地产产”，“免征土地增值税免征土地增值税”税法直通车税法直通车税法直通车税法直通车12121212种合作建房形式涉税疑难分析种合作建房形式涉税疑难分析种合作建房形式涉税疑难分析种合作建房形式涉税疑难分析28282828以土地换取开发产品（续以土地换取开发产品（续5 5）中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则第十一条第二款第十一条第二款 因国家建设需要依法征用、因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。收回的土地使用权。因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税。定免征土地增值税。2006200620062006财税财税财税财税21212121号关于土地增值税若干问题的通知号关于土地增值税若干问题的通知号关于土地增值税若干问题的通知号关于土地增值税若干问题的通知4 4 4 412121212种合作建房形式涉税疑难分析种合作建房形式涉税疑难分析种合作建房形式涉税疑难分析种合作建房形式涉税疑难分析税法直通车税法直通车税法直通车税法直通车29292929以土地换取开发产品（续以土地换取开发产品（续6 6）1995199519951995国税函国税函国税函国税函156156156156号营业税问题解答（之一）号营业税问题解答（之一）号营业税问题解答（之一）号营业税问题解答（之一）17171717(一一一一)土地使用权和房屋所有权相互交换，双方土地使用权和房屋所有权相互交换，双方土地使用权和房屋所有权相互交换，双方土地使用权和房屋所有权相互交换，双方都取得了拥有部分房屋的所有权。在这一合作过都取得了拥有部分房屋的所有权。在这一合作过都取得了拥有部分房屋的所有权。在这一合作过都取得了拥有部分房屋的所有权。在这一合作过程中，甲方以转让部分土地使用权为代价，换取程中，甲方以转让部分土地使用权为代价，换取程中，甲方以转让部分土地使用权为代价，换取程中，甲方以转让部分土地使用权为代价，换取部分房屋的所有权，发生了转让土地使用权的行部分房屋的所有权，发生了转让土地使用权的行部分房屋的所有权，发生了转让土地使用权的行部分房屋的所有权，发生了转让土地使用权的行为；乙方则以转让部分房屋的所有权为代价，换为；乙方则以转让部分房屋的所有权为代价，换为；乙方则以转让部分房屋的所有权为代价，换为；乙方则以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地的使用权，发生了销售不动产的行为。取部分土地的使用权，发生了销售不动产的行为。取部分土地的使用权，发生了销售不动产的行为。取部分土地的使用权，发生了销售不动产的行为。因而合作建房的双方都发生了营业税的应税行为。因而合作建房的双方都发生了营业税的应税行为。因而合作建房的双方都发生了营业税的应税行为。因而合作建房的双方都发生了营业税的应税行为。对甲方应按对甲方应按对甲方应按对甲方应按“转让无形资产转让无形资产转让无形资产转让无形资产”税目中的税目中的税目中的税目中的“转让土转让土转让土转让土地使用权地使用权地使用权地使用权”子目征税；对乙方应按子目征税；对乙方应按子目征税；对乙方应按子目征税；对乙方应按“销售不动产销售不动产销售不动产销售不动产”税目征税税目征税税目征税税目征税。12121212种合作建房形式涉税疑难分析种合作建房形式涉税疑难分析种合作建房形式涉税疑难分析种合作建房形式涉税疑难分析税法直通车税法直通车税法直通车税法直通车30303030以土地换取开发产品（续以土地换取开发产品（续7 7）由于双方没有进行货币结算，因此由于双方没有进行货币结算，因此应当按照应当按照中华人民共和国营业税中华人民共和国营业税暂行条例实施细则暂行条例实施细则第十五条的规第十五条的规定分别核定双方各自的营业额。定分别核定双方各自的营业额。注：强调公允价值或同期售价注：强调公允价值或同期售价19991999国税函国税函737737号关于以补偿征地号关于以补偿征地款方式取得的房产征收契税的批复款方式取得的房产征收契税的批复12121212种合作建房形式涉税疑难分析种合作建房形式涉税疑难分析种合作建房形式涉税疑难分析种合作建房形式涉税疑难分析税法直通车税法直通车税法直通车税法直通车31313131以土地换取开发产品（续以土地换取开发产品（续8 8）2009200920092009房地产开发经营业务企业所得税处理办法房地产开发经营业务企业所得税处理办法房地产开发经营业务企业所得税处理办法房地产开发经营业务企业所得税处理办法 第三十七条第三十七条 企业以换取开发产品为目的，企业以换取开发产品为目的，将土地使用权投资其他企业房地产开发项将土地使用权投资其他企业房地产开发项目的，企业应在首次取得开发产品时，将目的，企业应在首次取得开发产品时，将其分解为转让土地使用权和购入开发产品其分解为转让土地使用权和购入开发产品两项经济业务进行所得税处理，并按应从两项经济业务进行所得税处理，并按应从该项目取得的开发产品该项目取得的开发产品(包括首次取得的和包括首次取得的和以后应取得的以后应取得的)的市场公允价值计算确认土的市场公允价值计算确认土地使用权转让所得或损失。地使用权转让所得或损失。12121212种合作建房形式涉税疑难分析种合作建房形式涉税疑难分析种合作建房形式涉税疑难分析种合作建房形式涉税疑难分析税法直通车税法直通车税法直通车税法直通车32323232以土地换取开发产品（续以土地换取开发产品（续9 9）分析：房地产企业接受土地时暂不分析：房地产企业接受土地时暂不确认其成本，待实际分出开发产品确认其成本，待实际分出开发产品时，再按照其公允价格和补价以及时，再按照其公允价格和补价以及应支付的相关税费确认土地成本，应支付的相关税费确认土地成本，同时计算缴纳契税同时计算缴纳契税2004200420042004财税财税财税财税134134134134号关于国有土地使用权出让等有关号关于国有土地使用权出让等有关号关于国有土地使用权出让等有关号关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知契税问题的通知契税问题的通知契税问题的通知2009200920092009国税函国税函国税函国税函603603603603号关于明确国有土地使用权出让号关于明确国有土地使用权出让号关于明确国有土地使用权出让号关于明确国有土地使用权出让契税计税依据的批复契税计税依据的批复契税计税依据的批复契税计税依据的批复12121212种合作建房形式涉税疑难分析种合作建房形式涉税疑