房地产市场经营2.pptx

第七章 房地产市场经营n房地产市场的特性和类型n房地产出售n房地产出租n房地产营销组合第一节 房地产市场的特性和类型一、房地产市场的特性：1.非“物流”性。2.房地产市场的统一性。3.房地产市场的区域性。4.房地产市场的兼容性。5.房地产市场的不完全开放性。6.房地产市场供给的稀缺性。7.房地产交易经纪人服务的普遍性二、房地产的市场类型：（一）按市场经营方式分：1.买卖市场。2.租赁市场。3.抵押市场。4.换房市场。（二）按市场交换层次分：1.一级市场。垄断经营性质，纵向流通。2.二级市场。经营性质，横向流通。3.三级市场。消费性质，横向流通。（三）按市场活动对象分：1.地产市场。2.房产市场。3.资金市场。4.劳务市场。第二节 房地产出售房地产出售包括：房产出售和地产出售（使用权）一、房地产价格构成：（一）房地产理论价格：房屋成本费、计划利润、税金等。1.房屋成本：n土地开发费用（征地、拆迁）n前期工程费（勘察、设计费、三通一平费）n建安费（直接费、间接费、利润、税金）n基础设施建设费 n公共配套设施费 n开发间接费用 2.计划利润 3.税金（二）市场价格 市场上房地产价格除受其造价成本影响外，主要还受市场供求关系的影响。（三）影响房地产价格的因素 1.供求关系的变化。2.房屋建筑类型不同。3.房屋建筑地段、朝向与楼层的不同。4.交通便捷程度、环境因素等。5.房屋使用性质的不同。6.房屋投资贷款利率的不同。二、房产出售的方式（一）现房买卖：新、旧房产成品买卖。有下列情况之一的房产不能进入市场交易：1.有产权纠纷或产权不清。2.已批准为国家建设征用地段内的房产。3.没经有关部门批准，违章自建与扩建的房产。4.经司法部门裁定，限制产权交易的房产。现房销售的条件：具有五证：土地使用权证、建设工程规划许可证、商品房准销证、质量合格证书、房屋使用说明书。n现房交易优点：1.产权清楚，较少发生纠纷。2.能够尽快满足急需房产的买主的需要。3.房产的个别性能清楚，差异性能易于比较。n缺点：1.现房价格高，分期付款时，付款周期较短，买方筹资压力大。2.现房经营一段时间后，剩下的房产价格会下降，选择性较小。（二）期房买卖（预售或售“楼花”）优点：不足之处：1.买卖对象是楼花，买主不太放心。2.营建风险大，易孳生纠纷。3.易产生炒楼花的投机行为，扰乱房产市场。预售的条件：具有三证：土地使用权证、建设工程规划许可证、商品房预售许可证。三、房地产价格评估:（一）市场比较法（买卖实例比较法）：适用于有类似交易实例的房地产。1.概念：它是以条件类似房地产实例与待估房地产加以对照比较，以求取房地产价格的一种估价方法。其理论基础是替代经济原理。2.适用范围：n强调待估房地产与类似房地产交易实例相比较，以此决定待估房地产价格。n有充足的相关性资料，比较具有相同的供求，有具体的条件。3.运用步骤：（1）选择适当的比较物。（2）对比较物进行修正（交易情况、交易日期、地区因素与个别因素）。估价期日交易实例价格=交易实例价格估价期日的价格指数/交易时期价格指数。（3）求待估物价格：待估房地产价格=各比较房地产的修正价格总和/比较房地产个数。（二）收益还原法（地租资本化法)：1.概念：它是指选择适当的还原利率，将房地产的纯收益折算为现值的估价方法。原理：地产的永续性、固定性。2.适用范围：适用于有收益或有潜在收益的房地产。其关键在于正确确定纯收益和还原率。3.收益还原法的形式：a.最一般形式：b.纯收益永续，其它因素不变的形式：p=a/r c.收益年限有限，其它因素不变的形式:4.纯收益与还原率的确定：a.纯收益的确定：客观总收益与总费用的差额。总费用包括：成本、税费、维护费、折旧、保险、管理费等。b.还原率的确定：影响评估结果的最大因素.确定方法：加总法、投资分段率、对比法 一般来讲，采用安全利率加风险调整值较合适。（三）成本法：适用情况：市场狭小，成交实例少；有些特殊的房地产。1.新建房地产价格=购置土地费用+建筑物建造费用+正常利润 2.旧有房地产评估价格=房地产重置成本-折旧（1）重置价的确定：包括新建住房本身的建筑造价和征地、拆迁补偿费。（2）折旧的计算：按新旧程度折旧；平均年限法折旧。（3）环境因素（四）假设开发法：采用倒算的方式计算房地产经营中完全由土地产生的利润地价。1.适用范围：适用于有开发价值的土地估价。待开发土地估价、拆迁土地估价。2.计算公式：土地价格=楼价-建筑费用-专业费用-利息-利润-税金。3.运用步骤：a.调查待开发土地内外部情况。b.预测未来开发完成的土地建筑物售价。c.估算开发、营建总成本。d.计算地价。（五）路线价法：n适用于较大规模的土地估价。n概念：对面临特定街道，接近性相等的市街地，设定标准深度，求取该深度上数块土地的平均单价并于特定街道上，此单价为路线价。再据此路线价，配合深度指数和其它修正率表，算出临接同一街道的其它宗地地价。n其它修正：宽度修正、宽深比率修正、容积率修正、土地转让年限修正、朝向修正。第三节 房地产出租一、房屋租赁概述：房屋租赁是房屋供给者将房屋使用权短时期转让给需求者的行为。经营形式中，房屋所有权不变；需求者支付房租，获得一定时期内的房屋使用权；供给者获得房租，出让一定时期内的房屋使用权。其投资周转慢，回收期长。二、房屋租赁价格：（一）房屋租赁价格的形式 与构成 1.理论房租：是房屋在租赁过程中所发生的各种费用，由八项因素构成。（1）折旧费 年折旧费=（2）维修费 （3）管理费 （4）利息（5）保险费 （6）税金 （7）利润（8）地租 2.实际房租：（1）商品租金：包括上述八项费用。（2）成本租金：由折旧费、维修费、管理费、利息、税金五项费用构成。能实现简单再生产。（3）准成本租金：由由折旧费、维修费、管理费三项费用构成。（二）租售比价三、房屋租赁契约 （一）房屋租赁契约的含义 （二）房屋租赁契约主要内容：1.标的。2.房屋数量。3.租金标准及交租方法。4.房屋的用途与维修。5.房屋的出租期限。6.租赁期间的违约责任。7.双方当事人认为有必要约定的其他事项。第四节 房地产营销组合一、房地产销售渠道：1.房地产公司直销形式。2.房地产代理中介销售方式。二、房地产定价方法（一）成本导向定价1.成本加成定价法2.目标定价法（二）购买者导向定价1.认知价值定价法2.价值定价法（3）竞争导向定价1.领导定价法2.挑战定价法3.随行就市定价法三、房地产价格策略：供求关系定价和促销定价是主要定价策略。（一）供求关系定价策略 1.需求曲线当价格为700元/m2时：销售收入为：W1=P1Q1=7001000=700000元当价格为350元/m2时：销售收入为：W2=P2Q2=3506000=2100000元当价格为200元/m2时：销售收入为：W1=P1Q1=20010000=2000000元2.边际理论：是研究产量、价格等因素的变化对总成本、总收益、总利润等的影响的理论。3.需求弹性定价策略：需求弹性是需求量对价格变动的灵敏程度。当需求弹性大时，需求曲线趋向平缓。当需求弹性小时，需求曲线陡直。需求弹性系数以E表示，则 E1时，弹性大 E1时，弹性小 在不同市场条件下，住宅需求弹性不同。（1）卖方市场情况。设P0=1000元，Q0=2万平方米；P1=1500元，Q1=1.9万平方米，则 （2）在买方市场情况。设P1=300元，Q1=3000平方米；P0=250元，Q0=6000平方米，则（二）促销定价策略 1.低开渐高定价策略。2.高开渐低定价策略。3.稳定价格定价策略。4.优惠价格定价策略。本章作业题：1.房地产的估价方法有哪几种？各适用于什么情况？课堂练习1.影响房地产价格的因素有哪些？