房地产开发经营与管理.pptx

房地产开发经营与管理房地产开发经营与管理主讲教师：金卫房地产开发经营与管理中国房地产估价师协会 编房地产开发经营与管理房地产开发经营与管理主讲教师：金卫房地产投资概述第一章房地产开发经营与管理房地产开发经营与管理主讲教师：金卫房地产的种类第一节房地产开发经营与管理房地产开发经营与管理主讲教师：金卫种类房地产 土地 在建工程 建成后物业 按开发程度划分房地产开发经营与管理房地产开发经营与管理主讲教师：金卫土地 毛地：通过再开发才能用于建设 熟地：具备开发建设条件 已开发土地 国有土地 再开发 未开发土地 集体土地原始形态 投资重点投资费用拆迁、安置、补偿周期长风险大房地产开发经营与管理房地产开发经营与管理主讲教师：金卫在建工程定义：已开始建设尚未竣工投入使用的房地产 融资能力受限因素 管理能力 投资策略 市场因素变化可交易（转让、抵押）价值评估投资分析房地产开发经营与管理房地产开发经营与管理主讲教师：金卫建成后物业定义：已竣工验收、可投入正常使用的建筑 物及其附属物分类：居住物业 交易量巨大 商业物业 投资额巨大位置重要 工业物业 工业厂房、高新厂房、研发厂房、仓储厂房 特殊物业 市场交易少长期投资房地产开发经营与管理房地产开发经营与管理主讲教师：金卫房地产投资的特性位置的固定性和不可移动性寿命周期长适应性不一致性政策影响性对专业管理的依赖性相互影响性交易市场固定价值和位置投资和价值经济寿命和自然寿（P5）功能适应市场客观上主观上房地产业与社会经济活动投资过程管理公共配套设施房地产开发经营与管理房地产开发经营与管理主讲教师：金卫房地产投资的利弊第三节房地产开发经营与管理房地产开发经营与管理主讲教师：金卫房地产投资的形式直接投资 开发投资 置业投资 间接投资 不直接参与管理工作 是一种证券投资行为 购买房地产企业债券股票购买房地产投资信托资金购买房地产抵押支持证券风险大、利润丰、相对期限短收益、保值、增值消费的长期投资房地产开发经营与管理房地产开发经营与管理主讲教师：金卫房地产直接投资开发投资：从购买土地使用权开始到建成房地产产品推向市场销售转让给新的投资者，获得利润。置业投资：对象增量房地产（新建物业）存量房地产（二手楼）满足自身需要 目的 出租获利 转让看书中案例房地产开发经营与管理房地产开发经营与管理主讲教师：金卫房地产间接投资购买住房抵押支持证券个人贷款银行支持证券金融机构个人购买者持有转化为购买房地产间接投资者担保房地产开发经营与管理房地产开发经营与管理主讲教师：金卫购买房地产开发企业的债券、股票目的：开发商降低融资成本，投资者分享投资收益成为间接投资者投资于房地产投资信托基金（REITs）REITs=购买、开发、管理和出售房地产资产的公司投资者REITs资金收益创造收益稳定流动性好房地产开发经营与管理房地产开发经营与管理主讲教师：金卫房地产投资的之利相对较高的收益水平能得到税收方面的好处收益为正时：所得税纳税基数=（毛租金收入-贷款利息-折旧）折旧年限年收益率的实际损失收益为负时：亏损冲抵其他投资收益易于获得金融机构的支持能抵消通货膨胀的影响提高投资者的资信水平15%-20%70%-90%房地产开发经营与管理房地产开发经营与管理主讲教师：金卫房地产投资的之弊变现性差投资数额巨大投资回收期长需要专门的知识和经验房地产开发经营与管理房地产开发经营与管理主讲教师：金卫房地产投资的风险第四节房地产开发经营与管理房地产开发经营与管理主讲教师：金卫房地产投资风险的基本概念定义：获取预期收益可能性的大小（15）风险 不确定性风险损失风险补偿金标准方差风险正比各种可能的收益与均值偏离程度可能收益小小集中未来收益的估计是定性而非定量的房地产开发经营与管理房地产开发经营与管理主讲教师：金卫风险分析的目的预期收益是多少？出现的可能性有多大？相对于目标收益、融资成本、机会投资收益来说产生损失或超过目标收益的可能性有多大预期收益的变动性和离散性如何？房地产开发经营与管理房地产开发经营与管理主讲教师：金卫房地产投资风险体现方式投入资金的 安全性可 靠 性 期望收益投资目的的变现行资产管理的复 杂性房地产开发经营与管理房地产开发经营与管理主讲教师：金卫风险的划分系统风险：对市场内所有投资项目均产生影响投资者无法控制的风险，如：通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现奉献、利率风险、政策风险和或然损失风险。个别风险：仅对市场内个别项目产生风险可以由投资者控制的风险，包括收益现金流风险、未来经营费用风险、资本价值风险、比较风险、时间风险、持有期风险房地产开发经营与管理房地产开发经营与管理主讲教师：金卫系统风险通货膨胀风险：指投资完成后所收回的资金与投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。也叫购买力风险。市场供求风险：投资者所在地区房地产市场供求关系的的变化给投资者带来的风险周期风险：是指房地产市场周期波动给房地产投资带来的风险。房地产市场的周期分为复苏与发展、繁荣、危机与衰退、萧条四个阶段房地产开发经营与管理房地产开发经营与管理主讲教师：金卫系统风险利率风险过去房地产投资者经常会获得固定利率的抵押贷款，因此将风险转嫁给了金融机构，现在金融机构经常采取浮动利率，使开发商融资成本升高。利率升高房地产的实际价值减少，财务净现值减少加大投资者债务负担，导致还贷困难抑制市场购房需求数量，导致房地产价格下降房地产开发经营与管理房地产开发经营与管理主讲教师：金卫系统风险政策风险：在房地产投资过程中，政府的土地供给政策、地价政策、税费政策、住房政策、价格政策、金融政策、环保政策均对房地产投资收益目标产生巨大影响，从而给投资者带来的风险。政治风险：主要由政变、战争、经济制裁、外来侵略、罢工、骚乱等因素造成，是由房地产不可移动性的特点所不可避免的。房地产开发经营与管理房地产开发经营与管理主讲教师：金卫系统风险或然损失风险：自然灾害引起的风险。或然损失保险公司开发商偷盗险租金险洪水地震辐射房地产开发经营与管理房地产开发经营与管理主讲教师：金卫个别风险收益现金流风险：无论开发投资还是置业投资均可遇到未来经营费用风险：功能过时、设计缺陷资本价值风险：未来投资收益率的变化比较风险：与其他投资行为相比时间风险：适时入市、持有期长短、是否更新改造、转售等持有期风险：由寿命周期长引起房地产开发经营与管理房地产开发经营与管理主讲教师：金卫风险对房地产投资方向的影响选择令投资者确定合理的投资收益水平使投资者经可能规避、控制或转移风险认识到房地产市场是一个动态的市场房地产开发经营与管理房地产开发经营与管理主讲教师：金卫风险与投资组合投资组合理论涉及到较深的数学知识亲介绍其基本理论，让学生了解什么是投资组合？为什么通过多种投资的组合可以降低风险？房地产开发经营与管理房地产开发经营与管理主讲教师：金卫研究投资组合的目的在一个固定的预期收益率下是风险最低或在一个预设可接受的风险下使收益最大化注重研究项目的地区分布、时间分布以及项目类型分布的和理性，以期既不冒太大风险，又不失去获取较高利益的机会。（香港新鸿基10%大陆投资、香港天安投资商业和居住占一定比例）房地产开发经营与管理房地产开发经营与管理主讲教师：金卫不同项目投资对市场的反映项目乙项目甲组合风险降到最低