房地产开发与经营---房地产市场.ppt

v回顾上次课内容：v房地产开发与经营概述v房地产投资与投资风险v本次课学习内容：v房地产市场及其运行规律13.1.1房地产市场的概念v房地产是一种特殊商品不可移动性。v定义：从事房地产买卖、租赁、抵押、典当等交易活动场所以及一切交易途径和形式。v房地产经济学中定义：潜在的房地产买者和卖者，以及当前的房地产交易活动。v一个完整的房地产市场由市场主体、客体、价格、资金、运行机制等因素构成的一个系统。2房地产业的运行环境主要影响因素社会环境人口数量和结构、家庭结构及其变化、居民思想观念、社会和城市发展形态等政治环境政治体制、政局稳定性、政府能力、政策连续性、政府及公众对待外资的态度等经济环境城市或区域总体经济发展水平、就业、支付能力、产业结构布局、基础设施状况、利率和通货膨胀等金融环境宏观金融政策、金融工具完善程度、资本市场发育程度等法律制度环境与房地产业有关的正式规则技术环境建筑材料、建筑施工技术与工艺、建筑设备的进步；信息化要求资源环境土地、能源约束国际环境国际资本流动和经济的全球化3.1.2房地产市场的运行环境和影响因素3v房价上涨，是因为“丈母娘需求”。这是中国房地产研究会副会长兼秘书长顾云昌在成都参加“中国地产金融年会2009区域巡回峰会”时，对房价上涨原因的独到“剖析”。v他指出，“特刚需求”也就是丈母娘的需求，小两口快结婚了，却一直不买房，于是丈母娘把女婿找来“探讨”，这下小女婿坐不住了，只好清仓、典当，筹钱买房，这就是“特刚需求”。同样是在这个会上，住建部政策研究中心副主任秦虹认为，国内楼市至少还要红火20年。（9月7日重庆晨报）3.1.2房地产市场的运行环境和影响因素4房价上涨因素v关于谁才是推高房价的“罪魁祸首”这个问题，一直以来社会各界争论不休。但已成公论的有以下几大因素：一是地价、税费以及“灰色成本”居高不下；二是“炒房客”（尤其是“公”字头的炒房客）推波助澜；三是房产商的贪婪和暴利；四是开发商与地方政府结成了利益联盟。53.1.3房地产市场的参与者 房地产市场的参与者主要由市场中的买卖双方以及为其提供支持和服务的人员或机构组成的：v土地所有者或当前的使用者；v开发商；v政府及政府机构；v金融机构；v建筑承包商；v专业顾问；v消费者或买家。63.2.1房地产市场结构v总量结构：分析开发和销售之间的数量结构关系，考察房地产供求之间的总量差距。v区域结构：全国不同地区之间，房地产市场发育情况的差异和特点。v产品结构：考察房地产市场中住宅、写字楼和商业用房等不同物业类型之间的投资比例关系。v供求结构：针对某一物业类型，分析市场内部不同档次物业的供求关系。v投资结构：根据投资者不同的投资目的和投资方式，分析不同投资方式的适用空间。73.2.2房地产市场细分v按地域细分v按房地产用途细分 居住、商业、工业、土地市场。v按存量增量细分 一级市场（土地使用权出让市场）二级市场（土地转让、新建商品房租售市场）三级市场（存量房地产交易市场）v按交易形式细分 买卖、租赁和房地产抵押。v按目标市场细分 低档、中低档、中档、中高档、高档。893.2.3房地产市场指标u反映和描述房地产市场状况的指标，包括供给指标、需求指标和市场交易指标三种类型。供给指标v存量（Stock，St）：已占用和空置的物业空间总量。报告期存量=上期存量+报告期新竣工量-报告期灭失量（St=St-1+NC1-t）v新竣工量（New Completions，NCt）v灭失量（t）：房屋存量在报告期内由于各种原因灭失掉的部分。v空置量（VCt）：报告期末房屋存量中没有被占用的部分。10楼脆脆11供给指标v空置率（VRt）VRt=VCt/Stv可供租售量(House for sale/rental,HSRt)v房屋施工面积（House Under Construction,BUCt）v房屋新开工面积（Construction Starts,CSt）v平均建设周期（Construction Period，CPt）CPt=BUCt/NCt v竣工房屋价值（Value of Buildings Completed，VBCt）12需求指标v国内生产总值v人口数v城市家庭人口v就业人员数量v就业分布v城镇失业率v城市家庭可支配收入v城市家庭总支出v房屋空间使用数量v商品零售价格v城市居民消费价格指数13市场交易指标v销售量（Houses Sold，HSt）v出租量（Houses Rented，HRt）v吸纳量（Absorption Volume，AVt）v吸纳率（Absorption Rate，ARt）v吸纳周期（Absorption Period，APt）v预售面积v房地产价格指数v房地产价格v房地产租金143.3房地产市场的特性与功能3.3.1房地产市场的特性v市场供给特点1.市场供给在短期缺乏弹性；2.市场供给具有非同质性；3.高度垄断性，主体间竞争不充分、不广泛。v市场需求特点1.广泛性；2.需求多样性；3.借助金融信贷机构来进行融资。153.3.1房地产市场的特性v市场交易特点1.实质是房地产产权的流转及其再界定；2.耗费时间长，交易费用比较多；3.通常需要估价师等专业人员提供服务。v市场价格特点1.价格与其所处地理位置关系极大；2.价格总体呈上升趋势；3.不容忽视涉及主体的个别因素。163.3.2房地产市场的功能v配置存量房地产资源和利益；v显示房地产市场需求变化；v指导供给以适应需求的变化；v指导政府制定科学的土地供给计划；v引导需求适应供给条件的变化。173.4房地产市场的运行规律 3.4.1房地产空间市场和资产市场v房地产属于一种耐用品，兼有消费品和投资品的双重特征。v空间市场 为家庭和企业提供生活和生产的空间。v资产市场 房地产被当做一种资产被家庭和企业持有和交易，目的在于获得收益。18为房消得人憔悴 中国人买房中十大误区v买涨不买跌。记得业内人士在08年12月房地产跌声一片的时候，建议部分自住需求的市民可以适当考虑出手买房，有一部分买了，很高兴。然而有的人却认为房价还会继续跌，坚持再等等，然而等到09年价格又上涨了20%的时候，急了，害怕自己不买别人会买了就没有了，会涨得更高，便不管多少价钱都匆匆忙忙地出手买房了，凭空冤枉多支付了十多万甚至几十万。业内人士认为：在房市，永远没有顶和底，也没有哪个人会算命未来跌多少涨多少。涨就是跌的开始，而跌就是涨的先兆。19v不研究国家政策,喜欢跟风盲目入市。v中国的房地产市场不是一个真正的市场，而是一个“伪市场”，一切都在政府的控制之下，从土地到交易到税费，政府想让她涨就一定不会跌。经历过2007年房市疯狂大起大落的人应该不会忘记，如果政府不出手，就深圳的房价而言完全可以炒到3万元/平米。而2009年，当国家的鼓励政策一出台，就应该意识到房价要开始涨是必然的。这说明房价完全是在政府的掌控之中。为房消得人憔悴 中国人买房中十大误区20v攒够钱才买。这是一个绝对的理念错误。其实正因为没钱才更要买房，否则的结果是等你攒到足够的钱时又不够了。很多人每日精打细算，要攒到足够的钱才买房，有的甚至去付全款。v迷信专家学者。现在所谓的专家学者满天飞，各个领域的专家都在“研究”房地产。但每一个所谓的专家，其所有的言论背后一定有其根源。为房消得人憔悴 中国人买房中十大误区21v被动炒房。很多人看到房子涨了以后，觉得自己上班辛辛苦苦好年还不如炒一套房一转手赚得多，于是也忍不住也加入了炒房的队伍。殊不知炒房是一个很专业的活，一不小心就被套。因为房子变现手续复杂，税费繁多，周期长，碰上调整，或者你的眼光不准，你就很难脱手，最后只能被动的“炒房炒成房东”。压了资金，耗费了时间，影响了工作，最后心力交瘁，得不偿失。为房消得人憔悴 中国人买房中十大误区22v买房是要住一辈子的，以为可以一次性到位。这又是一个让很多人犯理念错误的观念。有的人甚至为了所谓的一次性到位花费了很大成本，到后来卖房时才发现自己是浪费的。现代社会是一个多元化的社会，经济在发展，各种新的东西层出不穷。很多东西都在变化，也许你今天的想法是这样，但过几年你个人的家庭、工作、职业、经济收入等等都会发生变化，到那时你的计划和想法又会不一样。如果你的经济条件好了，你肯定会不满足要改善居住条件；如果你经济不好，而你买房子升值了，为什么不可以卖掉换取现金来发展个人事业？为房消得人憔悴 中国人买房中十大误区23v迷信媒体。很多人获取买信息的渠道来源于媒体的一些广告和对楼盘的软文类的公开报道。殊不知房地产广告是很多媒体最大的衣食父母。有的报纸甚至变成了“房地产广告报”。v只买便宜不买贵的。只图价格便宜。谁都知道便宜无好货。贵一定有贵的价值。而房地产市场永远是：便宜的会越来越便宜，贵的永远更贵。即使在深圳，很多原来便宜的房子就涨不了多少。为房消得人憔悴 中国人买房中十大误区24v租房不如买房。这个问题又是一个很多普通老百姓念问题。一直以来也有很多人在争执不已，打了很多口水战。如果你是买一个泡沫资产，买是一种很大的损失。来算一笔帐：现在的商品房的月供和资金基本上是差距很大的。根据我们的调查，月供5,000元的房子，租金最多只能租2,500-3,000元左右。而买房子首付加上装修和家具电器用品，至少前期也要拿出一、二十万甚至几十万，还要月供(一年也要好几万)。但如果您先租房住一年二年，最多也就几万元租金，你把这几十万去做一些投资，赚回来的钱一定会比你支付的租金多。为房消得人憔悴 中国人买房中十大误区25v用现在的眼光看未来。这又是明显的理念错误。就深圳而言，有的房子已经提前完成了通货膨胀。现在好的未来不一定好。很多时候，让人们陷入困境和失败的不是不知道的，恰恰是人们自以为是知道得太多。有的房子现在看来很好，但是开发商已经提前好几年就把价格预期透支了，自然就很难增值了。千万不要以为现在是这个价格以后还会更高。在深圳，一些楼盘曾在1989年就卖6、7千元的所谓好房子，由于发展局限到2009年20年后也只有这个价，但20年前的钱能和今天比吗？为房消得人憔悴 中国人买房中十大误区26