房地产开发与经营概述.pptx

第一章绪论本章内容n基本概念n房地产开发经营活动内容和特点n房地产开发经营学科的形成、内容和方法房地产的含义（1）n房地产：土地、建筑物以及其他地上定着物n房地产的存在形态：n土地n建筑物n房地n其他：期房、在建工程n房地产的重要性：n基本生活资料、生产要素n是一种商品n家庭财产的重要组成部分房地产含义（2）n（1）土地：地表以及其上下一定范围内的空间n（2）建筑物：人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和设备等组成的整体物，包括：n房屋：直接供人居住、工作、娱乐等其他活动的空间场所，有主要构件组成。n构筑物：不直接供人居住、工作、娱乐等其他活动的空间场所房地产的含义（3）n（3）其他定着物：n*固定在土地或建筑物上，与土地、建筑物不能分离，或者n*分离不经济或者*分离会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能，或者n*使土地、建筑物的价值明显受到损害的物房地产的特征房地产的区位特征房地产的区位特征房地产的外部性特征房地产的外部性特征房地产的价值特征房地产的价值特征房地产的区位特征不可移动性不可移动性独一无二性独一无二性寿命长久性寿命长久性数量有限性数量有限性外部性特征和价值特征外部性特征外部性特征用途多用途多样性样性相互影相互影响性响性政府管政府管制性制性价值特价值特征征价值高价值高大性大性保值增保值增值性值性开发的含义n开发：生产者或经营者为了实现一定的经济和社会目的，对资源进行合理开发与利用的过程。房地产开发n广义的房地产开发n国土开发与区域开发：宏观上的对土地资源的利用n城市开发：土地和地上建筑物的开发活动n狭义的房地产开发n在依据国家的法律取得土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为，是在特定地段上所进行的具体的房地产的规划、设计、建设、施工等开发活动房地产开发的含义n房地产开发是指房地产开发企业在城市规划区以城市土地资源为对象，以重新配置、建造环境为目的，在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施以及房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房，以满足社会需要的一种行为。房地产开发的三个要素房地产开发服务时间空间房地产房地产开发商开发商建筑承建筑承包商包商金融机金融机构构专业咨专业咨询人员询人员政府有政府有关部门关部门专业咨询人员规划师建筑师工程师会计师投资咨询估价师律师经纪人物业管理房地产开发的特点（1）n房地产企业的生产和再生产过程n房地产产品的生产和建设过程n房地产产品的特殊性决定了房地产的开发具有独特性区位独特性n开发位置的固定性n开发市场的区域性房地产开发的特点（2）n受政策影响的敏感性n开发过程的时序性n开发所需资金巨大性n开发投资回收周期较长性n开发投资的高回报和高风险性n开发投资具有保值增值性经营的含义n经营者为了达到企业的目标而有意识、有计划地进行活动的总称。是与决定企业经营的最高方针、确定经营目标有关的机能。经营的内容包括：n（1）产品结构的调整（品种、地区、时间结构）n（2）技术创新和设备更新n（3）组织协调能力（企业内部、外部的协调能力）n（4）市场营销n（5）财务管理和现金流量的管理n（6）人力资源的管理房地产经营n含义：是指房地产企业为实现预期的目标，确定实现目标的战略和策略，并有意识、有计划的加以实现的经济活动过程。n广义的房地产经营：包括了房地产开发经营的全过程，包括生产、流通、消费和相关的服务等内容n狭义的房地产经营：流通环节的营销活动和中介服务活动管理与经营1、经营：“法约尔”包括技术、商业、财务、安全、会计、管理（狭义的管理，理顺的含义）2、管理不同的管理学家对管理的定义不同：（1）哈罗德*孔茨：n人们活动的领域或许没有比管理更为重要的了，因为在不同类型的企业，各级管理者都担负着创造并保持一种使人们在群体中相互配合工作的环境，从而达成精心选择的任务和目标（2）德鲁克：n管理是什么的问题应该是第二位的，“管理应该通过管理的任务来阐述”。为使机构能够执行其职能并作出贡献，管理必须完成三项重要而又不同的任务：n1）本机构的特殊目的和使命；n2）使工作富有活力并使职工有成就感；n3）处理本机构对社会的影响和对社会的责任。（3）西蒙：n“管理就是决策，决策贯穿于管理的全部过程”（4）世界大百科全书定义：n“管理就是对工商企业、政府机关、人民团体以及其他各种组织的一切活动的指导，其目的是要使得每一行为或决策有助于实现既定目标。”（5）中国古代n儒家指出：“修身、齐家、治国、平天下”大学。n中国古代的对“义”和“利”的分析，也反映出一定的管理思想精髓。管理的基本特征（1）管理具有“二重性”1）具有合理组织生产力的自然属性；2）为一定的生产关系服务的社会属性（2）管理存在与人类的一切活动当中（3）管理是为实现特定目标的有组织的群体活动（4）管理既是科学又是艺术房地产开发的形式（1）n按照开发的时间差异n初次开发：对尚未利用的土地进行开发建设和利用的过程n再次开发：对已经开发利用的土地或房地产项目追加投资，进行深度开发，或者投资进行替代开发、转变土地用途等房地产开发的形式（2）n开发的内容不同：n外延式开发：增加开发的土地面积的开发n内涵式开发：在土地面积不变的条件下，通过追加投资和劳动力等对土地或者建筑物等进行n旧城改造n再开发和利用等房地产开发的形式（3）n开发的规模不同n1、单项开发n开发规模小、占地不大、项目功能单一、配套设施简便的开发形式n2、综合开发n开发规模大、占地面积比较大、开发项目功能齐全的开发形式房地产开发的形式（4）n按开发的对象划分：n土地开发。所谓土地开发，简单地讲就是把生地开发建设成可供建筑的熟地的过程n房屋开发。房屋开发是指房地产开发企业获得某宗土地的使用权后，按照城市规划的要求，根据市场需求，开发建造各类房屋，出售或出租给消费者，并获取开发利润的一种房地产开发经营活动n房地产综合开发。房地产综合开发是指对土地和房屋实行一体化开发的全过程房地产开发的形式（5）n按开发的主体划分n独资开发n合资开发：合资开发是指出多家房地产开发企企业合作开发完成某个房地产开发项的经济活动n个体投资开发：个体投资外发主要是指建设私人房地产房地产经营的形式与内容（1）n经营对象的不同n地产经营：对土地生产、流通和消费过程所有经济活动的总称。是指利用各种经济方式和手段进行土地的开发利用并获取经济利益的活动。n房产经营：主要包括房产的销售、出租、抵押。n房地产综合开发：对土地和房屋实行一体化开发的全过程房地产开发程序投资机会选择和决策分析前期工作阶段建设阶段租售和物业管理阶段房地产开发经营的程序（1）n投资机会的选择和决策n投资机会的选择市场调查的基础上进行n投资机会的寻找n投资机会的筛选n投资决策n市场分析：市场的供求关系以及价格水平n项目评估：分析项目的收入与成本水平房地产开发经营的程序（2）n前期工作准备工作n建设工作工程项目的施工过程，涉及到材料、人力、机械等基本生产要素，对投资成本、工期、质量等进行管理和控制n租售工作n根据市场以及开发商的资金状况和经营策略选择合适的租售方式。房地产开发模式n多元化开发模式多元化开发模式n混业开发、综合项目开发、纵向一体化开发n专业化开发专业化开发n特定物业类型开发n特定业务领域开发n服务集成式开发：个性化定制与服务、开发项目的管理与服务n网络经济环境下的房地产开发网络经济环境下的房地产开发城镇住房制度改革城镇住房城镇住房制度改革制度改革1998年以前城镇住房制度改革内容（1）n（1）提高公有住房的租金n租金包括维修费、管理费、投资利息、保险费、房产税、地租（或土地使用税）、利润八项n（2）出售公有住房n（3）建立住房公积金制度n1991年上海市率先建立住房公积金制度n1994年，全面推行n住房公积金基本上是一种义务性的住房长期储金，存款利率很低，具体内容包括：n“个人存储、单位资助”的原则进行归集；n“统一管理”的原则进行管理n“专项使用”的原则运用住房公积金1998年以前城镇住房制度改革内容（2）n（4）实施国家安居工程n以成本价向中低收入家庭出售，优先出售给无房户、危房户和住房困难户n成本价包括成本价包括：征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、住宅小区基础设施建设费（小区级非营业性配套公建费，一半由城市人民政府承担、一半计入房价）、1%3%的管理费、贷款利息和税金等七项费用n特点特点：产权归个人所有，5年后可依法进入市场，补交土地出让金或所含的土地收益，按照规定交纳有关税费后，收入归个人所有，每套住宅的建筑面积标准应控制在55平方米以下n（5）全面推行住房分配货币化1998年住房制度改革的内容n（1）停止住房实物分配、逐步实行住房分配货币化n（2）建立和完善以经济适用房为主的多层次城镇住房供应体系、发展住房金融、规范住房交易市场n核心：住房社会化和商品化