房地产税费缴纳.pptx

第十一章第十一章第十一章第十一章房地产税费缴纳房地产税费缴纳房地产税费缴纳房地产税费缴纳学习目标学习目标1 1了解税收的含义、特征及构成要素。了解税收的含义、特征及构成要素。2 2掌握我国现行房地产税收中的契税、印掌握我国现行房地产税收中的契税、印花税、营业税、土地增值税等。花税、营业税、土地增值税等。3 3理解房地产交易中的行政事业收费。理解房地产交易中的行政事业收费。4 4掌握房地产交易相关税费计算。掌握房地产交易相关税费计算。第一节第一节 房地产税收概述房地产税收概述一、税收的含义、功能及特征一、税收的含义、功能及特征税收是国家政权为了行使其职能，保证国家机构的正常运转，通过法律规定的标准，强制地、无偿地强制地、无偿地取得财政收入的一种形式，是国家参与社会产品和国民收人分配和再分配的重要手段，也是国家管理经济的一个重要调节杠杆。国家为了保证其社会管理职能的行使和国家机器正常运转，需要具备一定的物质基础，但国家本身并不直接制造财富，只能以税收的形式参与产品分配，取得物质财富，用于行使政府职能。在市场经济中，政府的职能通过财政支出体现出来，而政府收税则是政府履行职能的财力来源之一。在市场经济条件下，税收的主要功能有：第一，具有组织财政收人的功能。税收是财政收入形成的主要方式，为了满足国家及地方经费开支的需要，税收为各个时期各个政府所重视。第二，具有调节国民收人分配的功能。税收来源于国民收人，是对国民收入初次分配结果的再分配，对国民收人分配具有调节作用。第三，具有调节经济运行的功能。税收作用于价格、利润、地租、工资、利息等国民收入初次分配的经济要素，可以直接影响这些经济变量的变化，从而影响经济运行过程，因此，税收成为政府干预、调节经济的重要杠杆。税收具有强制性、无偿性和固定性强制性、无偿性和固定性特征。强制性是指国家通过法律、法规等形式对税收加以规定，并依法强制征收。无偿性是指征税后，税款成为财政收入，不再归还纳税人，也不支付任何报酬。固定性是指课税额度、标准，一经批准不得随意改变。二、税收的征管二、税收的征管（一）依法开展纳税工作（一）依法开展纳税工作（二）依法缴税（二）依法缴税（三）开展税法宣传（三）开展税法宣传（四）税务机关的保密义务（四）税务机关的保密义务（五）纳税人的权利（五）纳税人的权利三、房地产税收的构成要素三、房地产税收的构成要素房地产税收是由许多税种组成的一个税收体系，掌握房地产税收必须理解房地产税收体系的每一个税种，而掌握每一税种，必须掌握税收的构成要素。（一）纳税人（一）纳税人纳税人又称纳税主体，是指税法规定的负有纳税义务的单位和个人。纳税人可以是自然人，也可以是法人。房地产税收的纳税人一般是房地产的开发者、拥有者、交易者。（二）课税对象（二）课税对象课税对象又称征税对象，是税法规定的课税目的物，是征税的根据。即对什么事物征税，是一种税区别于另一种税的主要标志。课税对象主要包括所得、商品、财产三大类，由此可将税收分成所得税、商品税、财产税。同时根据课税对象性质的不同，全部税种分为五大类：流转税、收益税、财产税、资源税和行为目的税。（三）课税基础（三）课税基础课税基础简称税基，是课税的依据，是准确确定征税额度的计算基础。课税基础有两层涵义：税基的质，即课税的具体对象，有实物量和价值量两类；税基的量，即课税对象中，有多少可以作为计算应课税的基数。如有的税是按照房地产物理量的大小计算的，这种税收称为从量征收的房地产税，耕地占用税是以土地面积作为计税基础的，不管土地的质量好坏，相同面积的土地缴纳相同的税款；有的是从价征收的，即以房地产价值大小为课税标准，如房产税等。（四）税率（四）税率税率是指国家征税的比率，它是税额与课税对象的比值。税率是税收制度和政策的中心环节，直接关系到国家财政收入和纳税人的负担。按照税率和税基的关系划分，税率主要有比例税率、定额税率和累进税率三类。比例税率是对同一课税对象，不论其数额的大小，统一按固定的比例征税。定额税率也称固定税额，它是按课税对象的一定计量单位直接限定一个固定的税额，而不规定征收比例。累进税率是按课税对象数额的大小，划分若干等级，每一等级由低到高规定相应的税率，课税对象数额越大税率越高。累进税率分为金额累进税率和超额累进税率。（五）附加、加成、减免（五）附加、加成、减免附加、加成、减免是对税收的一种调节措施。税收制度具有法定性和普遍性，不分区别地统一执行一项税收，必然会违背征税初衷，因此需要区别对待，进行适度调节。调节的措施通常以附加、加成、减免的方式被设计在税收制度中。附加是地方政府在正税之外附加征收的一部分税款。加成，常常对特定纳税人加成征税，一般在收益课税中采用。减免税是国家根据一定时期的政治、经济、社会政策的要求而对特定的经营活动或某些特定的纳税人给予的优惠。附加、加成、减免使税收法律制度能够因地制宜，使严肃性与灵活性密切结合，更好地发挥税收的调节作用。（六）违章处理（六）违章处理纳税人的违章处理行为通常包括偷税、抗税、漏税、欠税等不同情况。对纳税人的违章行为，可以根据情节轻重，分别采取批判教育、强行扣款、加收滞纳金、罚款、追究刑事责任等不同方式处理。第二节第二节 我国现行的房地我国现行的房地产税收产税收中国现行房地产税有契税、房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税。其他与房地产紧密相关的税种主要有固定资产投资方向调节税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、企业所得税、印花税。目前房地产经纪相关的税收有契税、印花税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税，表11-1是依照房地产经纪业务的主要内容，对房地产经纪活动涉及的税费项目做的一份归纳，以供参考。各种税费的具体实施办法各个地区会有不同程度的差异，而且国家和地方政府根据房地产市场发展也会不断地出台新的税费政策。因此房地产经纪人员在认识国家基本税费制度和政策的基础上，必须结合地方的实施办法或细则来提供房地产税费方面的咨询。一、契税一、契税契税是在土地使用权或房屋所有权发生转移时，由承受人缴纳的一种税。办理有关土地、房屋的权属变更登记前必须完成契税的缴纳。1 1纳税人纳税人契税暂行条例规定，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。转移土地、房屋权属是指下列行为：（1）国有土地使用权出让；（2）土地使用权转让，包括出售、赠与和交换（不包括农场集体土地承包经营权的转移）；（3）房屋买卖；（4）房屋赠与；（5）房屋交换。2 2课税对象课税对象契税的征税对象是发生产权转移变动的土地、房屋。3 3纳税环节纳税环节契税的纳税环节是在纳税义务发生后，办理房屋产权证或契证之前。契税的征收管理同房地产管理部门有着密切的关系，房屋产权的转移变动要办理过户手续和房屋产权证。房屋产权证和契证都是房屋产权的合法凭证，没有缴纳契税而办理房屋产权证，对契税的征收管理将造成极大的困难。把契税的纳税环节定在纳税义务发生后，领取房屋产权或契证之前是保障契税收入的关键所在。5 5计税依据计税依据契税的计税依据如下：（1）国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖的成交价格。所谓成交价格，是指土地、房屋转移合同确定的价格。包括承受者将获得的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。（2）土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。（3）土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。6 6计算计算契税应纳税额，依照规定的税率和计税依据计算征收。应纳税额计算公式为：应纳税额计税依据税率应纳税额以人民币计算。转移土地、房屋权属以外汇结算的，按照纳税义务发生之日中国人民银行公布的人民币市场汇率中间价折合成人民币计算。7 7契税的交纳期限契税的交纳期限契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。8 8减税、免税减税、免税有下列行为之一的，减征、免征契税：（1）国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征。（2）城镇职工，按规定第一次购买公有住房的，免征。（3）因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，免征。（4）土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，由省、自治区、直辖市人民政府决定是否减征或者免征。（5）纳税人承受荒山、荒沟、荒滩、荒丘土地使用权，用于农、林、牧、渔业生产的，免征。二、印花税二、印花税印花税是以经济活动中签订的各种合同、产权转移数据、营业账簿、权利许可证照等应税凭证文件为对象所课征的税。1 1纳税人纳税人印花税的纳税人是为在中国境内书立、领受税法规定应税凭证的单位和个人，包括国内各类企业、事业、机关、团体、部队及中外合资企业、中外合作企业、外商企业、外国公司和其他经济组织及其在华机构等单位和个人。2 2计税对象计税对象现行印花税针对印花税条例列举的凭证征税，具体有以下五类：（1）购销、加工承揽、建设工程勘察设计、建设安装工程承包、财产租赁、货物运输、仓储保管、借款、财产保险、技术等合同或者具有合同性质的凭证；（2）产权转移书据；（3）营业账簿；（4）权利、许可证照；（5）经财政部确定征税的其他凭证。3计税依据印花税计税依据根据应税凭证的种类，分别有以下几种：（1）合同或具有合同性质的凭证，以凭证所载金额作为计税依据，采用比例税率。（2）营业账簿中记载资金的账簿，以固定资产原值和自有流动资金总额作为计税依据，采用比例税率。不记载金额的营业执照、专利证、专利许可证照，以及企业的日记账簿和各种明细分类账簿等辅助性账簿，按凭证或账簿的件数纳税，采用定额税率，每件缴纳一定数额的税款。4 4税率税率现行印花税采用比例税率和定额税率两种税率。（1）比例税率 印花税的比例税率有五档，即1、4、0.5、0.3和0.05。（2）定额税率 其他营业账簿、权利、许可证照采取按件规定固定税额。由于这类凭证没有金额记载，规定按件定额征税可以方便征纳简化手续。5 5印花税的计算印花税的计算（1）按比例税率计算应纳税额的方法：应纳税额计税金额适用税率（2）按定额税率计算应纳税额的方法：应纳税额凭证数量单位数额三、营业税三、营业税营业税是对提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产的单位和个人开征的一种税。1 1纳税人纳税人在中华人民共和国境内提供本条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税人。2 2课税对象课税对象销售不动产，是指有偿转让不动产所有权的行为。其征收范围包括：销售建筑物或构筑物，销售其他土地附着物。销售建筑物或构筑物，是指有偿转让建筑物或构筑物所有权的行为。转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物，视同销售建筑物。销售其他土地附着物，是指有偿转让其他土地附着物的所有权行为。凡从事房地产开发经营的单位和个人，在房地产销售后，以其销售收人额为征税对象，按“销售不动产”税目征收营业税。3 3税率税率营业税实行比例税率。营业税的税率，是根据不同的行业和不同的经营业务，按照这些行业在国民经济中的作用程度、基本保持原总体税负水平、简便的原则进行设计的。销售不动产的营业税税率为5。4 4计税依据计税依据营业税的计税依据是提供应税劳务的营业额、转让无形资产的转让额或者销售不动产的销售额，统称为营业额。5 5计算计算纳税人销售不动产，按照营业额和规定的税率计算应纳税额。应纳税额计算公式：应纳税额营业额税率四、城市维护建设税和教四、城市维护建设税和教育费附加育费附加（一）城市维护建设税（一）城市维护建设税城市维护建设税是对从事工商经营，缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人征收的一种税。1985年2月8日，国务院正式颁布了中华人民共和国城市维护建设税暂行条例，并与1985年1月1日在全国范围内实施。城市维护建设税属于特定目的税，具有两个显著特点：第一，附加税性质，它以纳税人实际缴纳的“三税”（增值税、消费税、营业税）税额为计税依据，附加于“三税”税额，本身并没有特定的、独立的征税对象。第二，特定目的性，该税种专门用于城市的公用事业和公共设施的维护建设。1 1纳税人纳税人缴纳增值税、消费税、营业税的单位（不包括外商投资企业、外国企业和进口货物者）和个人为城市维护建设税的纳税人。2 2课税对象与范围课税对象与范围城市维护建设税的征收范围包括城市、县城、建制镇、工矿区，根据行政区划作为划分标准。3 3税率税率纳税人所在地为市区的，税率为7%；纳税人所在地为县城、建制镇的，税率为5%；纳税人所在地不在市区、县城或建制镇的，税率为1%。4 4计税依据计税依据城市维护建设税是以纳税人实际缴纳的消费税、增值税、营业税税额为计税依据，分别与消费税、增值税、营业税同时缴纳。5 5计算计算应纳税额=（实际缴纳的增值税、消费税、营业税税额）适用税率（二）教育费附加（二）教育费附加教育费附加是国家为扶持教育事业发展，计征用于教育的政府性基金。教育费附加由税务机关负责征收，其收入纳入财政预算管理，作为专项收入，由教育部门统筹安排使用。1 1纳税人纳税人教育费附加的纳税人为缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人，不包括外商投资企业、外国企业和外国人。农业、乡镇企业，由乡镇人民政府征收农村教育事业附加，不再征收教育费附加。2 2计征依据和附加率计征依据和附加率1986年，国务院颁布征收教育费附加的暂行规定（国发198650号），从1986年7月起，以各单位和个人实际缴纳的增值税、营业税、消费税总额的2%计征；2005年国务院关于修改的决定规定从2005年10起，教育费附加率提高为3%，分别与增值税、消费税、营业税同时缴纳。3 3应纳税额的计算公式应纳税额的计算公式教育费附加=（实际缴纳的增值税、消费税、营业税合计税额）附加率五、土地增值税五、土地增值税土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权的单位和个人征收的一种税。1 1纳税人纳税人凡有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其他附着物并取得收人的单位和个人为土地增值税的纳税人。这里所指的单位是指各类企业单位、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。个人包括个体经营者。2 2课税对象与范围课税对象与范围土地增值税的课税对象是有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。不包括通过继承、赠与等方式无偿转让房地产的行为。土地增值税只对转让国有土地使用权的行为课税，转让非国有土地和出让国有土地的行为均不征税。土地增值税只对单位和个人等经济主体转让国有土地使用权的行为课税。对属于集体所有的土地，按现行规定须先由国家征用后才能转让。未经国家征用的集体土地不得转让，所以不得纳入土地增值税的征税范围。土地增值税既对转让土地使用税课税，也对转让地上建筑物和其他附着物的产权征税。3 3税率税率土地增值税实行四级超额累进税率。（1）增值额未超过扣除项目金额50的部分，税率为30；（2）增值额超过扣除项目金额50，未超过100的部分，税率为40；（3）增值额超过扣除项目金额100，未超过200的部分，税率为50；（4）增值额超过扣除项目金额200以上部分，税率为60。每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例均包括本比例数。4 4计算计算计算土地增值税税额，可按“增值额适用的税率扣除项目金额速算扣除系数”的简便方法计算，具体公式如下：（1）增值额未超过扣除项目金额50：土地增值税税额增值额30（2）增值额超过扣除项目金额50，未超过100的：土地增值税税额增值额40扣除项目金额5增值额超过扣除项目金额100，未超过200的：土地增值税税额增值额50扣除项目金额15增值额超过扣除项目金额200：土地增值税税额增值额60扣除项目金额35公式中的5、15、35为速算扣除系数。5 5扣除项目扣除项目 土地增值税的扣除项目有以下几种：（1）取得土地使用权所支付的金额 是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。（2）开发土地和新建房及配套设施的成本 是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。（3）开发土地和新建房及配套设施的费用 是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。（4）旧房及建筑物的评估价格 是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。（5）与转让房地产有关的税金 是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。六、房产税六、房产税房产税是以房屋为征税对象，向产权所有人按照房屋的计税余值或出租收入按期征收的税赋。房屋的附属设施或配套设施作为房屋的一部分一并征税。房产税的纳税义务人为房屋的所有人、国有房屋的经营管理单位、房屋承典人、房屋代管人或使用人。房产税一般应由房屋所有人交纳。房屋属于国家所有的，房产税由房屋经营管理单位交纳。房屋出典的，由承典人缴纳。房屋所有人、承典人不在房屋所在地的，或者房屋产权存在纠纷的，由房屋代管人或使用人交纳。房产税按年征收、分期缴纳。对于未出租的房产，房产税依照房屋原值一次减除10%30%后的余值为计税依据，税率为1.2%。房屋出租的，以房屋租金收入为计税依据，税率为12%。免征房产税的房屋有：国家机关、人民团体、军队自用的房屋；由国家财政部门拨付经费的单位自用的房屋；宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房屋；私有非营业的房屋；经财政部批准免税的其他房产。七、城镇土地使用税七、城镇土地使用税城镇土地使用税是对城市、县城、建制镇、工矿区范围内拥有（国有或集体所有土地上的）土地使用权的单位和个人，按照实际占用的土地面积和土地等级定额按期征收的税赋。城镇土地使用税的征税对象是城市、县城、建制镇、工矿区范围内的土地，包括国有土地和集体土地。计税依据为纳税人实际占用的土地面积。城镇土地使用税采用分类分级的幅度定额税率。城镇土地使用税每平方米年税额为：大城市0.510元，中等城市0.48元，小城市0.36元，县城、建制镇、工矿区0.24元。城镇土地使用税按年计算，分期交纳。年应纳税额等于纳税人实际占用的应税土地面积乘以适度定额税率。免征城镇土地使用税的土地有：国家机关、人民团体、军队自用的土地；由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地；宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地；市政街道、广场、绿化地带等公共用地；直接用于农、林、牧、渔业的生产用地；经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地（从使用的月份起免税510年）；由财政部另行规定免税的能源、交通、水利设施用地和其他用地。八、个人所得税八、个人所得税（一）个人所得税简介个人所得税是以个人（自然人）取得的各项应税所得为对象征收的一种税。中华人民共和国个人所得税法于1980年9月10日由第五届全国人大通过；1993年10月31日，第八届全国人大常委会通过了第一次修订；1999年8月30日第九届全国人大常委会第二次修订；2005年10月27日，第十届全国人大常委会第三次修订；2007年12月29日，第十届全国人大常委会表决通过了第四次修正关于修改个人所得税法的决定，个人所得税起征点自2008年3月1日起由1600元提高到2000元。2018年8月31日，十三届全国人大常委会第五次会议表决通过了关于修改个人所得税法的决定，2018年10月1日起个税起征点提高到5000。我国个人所得税的纳税义务人是在中国境内居住有所得的人，以及不在中国境内居住而从中国境内取得所得的个人，包括中国国内公民，在华取得所得的外籍人员和港、澳、台同胞，分为居民纳税义务人和非居民纳税义务人。其中在中国境内有住所，或者无住所而在境内居住满1年的个人，是居民纳税义务人，应当承担无限纳税义务，即就其在中国境内和境外取得的所得，依法缴纳个人所得税；在中国境内无住所又不居住或者无住所而在境内居住不满一年的个人，是非居民纳税义务人，承担有限纳税义务，仅就其从中国境内取得的所得，依法缴纳个人所得税。个人所得税的征税对象是个人取得的应税所得，分为境内所得和境外所得。主要包括以下11项内容：工资、薪金所得；个体工商户的生产、经营所得；对企事业单位的承包经营、承租经营所得；劳务报酬所得；稿酬所得；特许权使用费所得；利息、股息、红利所得；财产租赁所得；财产转让所得；偶然所得；其他所得。（二）个人所得税中有关个人经营房地产的缴纳规定（二）个人所得税中有关个人经营房地产的缴纳规定1 1个人经营房地产缴纳个人所得税的征税范围个人经营房地产缴纳个人所得税的征税范围个人经营房地产缴纳个人所得税的征税范围包括财产租赁所得和财产转让所得。财产租赁所得，是指个人出租建筑物、土地使用权以及其他财产取得的所得。财产转让所得，是指个人转让建筑物、土地使用权以及其他财产取得的所得。无论支付地点是否在中国境内，下列所得均为来源于中国境内的所得：（1）将财产出租给承租人在中国境内使用而取得的所得；（2）转让中国境内的建筑物、土地使用权等财产或者在中国境内转让其他财产取得的所得。2 2个人经营房地产中个人所得缴纳义务人个人经营房地产中个人所得缴纳义务人个人经营房地产中个人所得缴纳义务人是转让和租赁房地产交易活动中的转让人或出租人。3 3个人经营房地产中个人所得税的适用税率和计税基个人经营房地产中个人所得税的适用税率和计税基础础财产租赁所得、财产转让所得适用比例税率，税率为20%。财产租赁所得，以一个月内取得的收入为一次。财产租赁所得，每次收入不超过4000元的，减除费用800元；4000元以上的，减除20%的费用，其余额为应纳税所得额。财产转让所得，以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额，为应纳税所得额。此处财产原值，是指（1）房地产建造费或购进价格以及其他有关费用；（3）为取得土地使用权所支付的金额、开发土地的费用以及其他有关费用。合理费用，是指卖出财产时按照规定支付的有关费用，如实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关对其实行核定征收，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。4 4个人经营房地产中个人所得税的有关优惠个人经营房地产中个人所得税的有关优惠政策政策个人转让自用5年以上，并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，免征个人所得税。个人出租房屋所得暂减按10%的税率征收个人所得税。对被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。第三节第三节 房地产交易中的行政事业性收费房地产交易中的行政事业性收费房地产行政事业性收费实际包括行政性收费和事业性收费两类。行政性收费是指房地产行政管理机关或授权履行行政管理职能的单位，为加强对房地产的管理所收取的费用；事业性收费是指房地产行政管理机关及其所属事业单位为社会或个人提供特定服务所收取的费用。行政事业性收费具有三个基本特征：特定性、专有性和规范性。房地产交易中的行政事业性收费主要有房地产交易手续费、房屋所有权登记费、公证费等。一、房地产交易手续费一、房地产交易手续费房地产交易手续费是指房地产管理部门设立的房地产交易机构为房地产权利人提供交易场所，对房地产交易行为进行审查鉴证、办理交易手续等活动的经营服务性收费。房地产交易由经批准建立的房地产交易机构提供交易服务，交易手续费在办理交易手续时收取。主要用于房地产交易中心人员经费，房屋、设备等固定资产折旧、维护和购置费用，办公费用及缴纳税金等方面。在房地分管体制下，房地产交易手续依据交易对象不同，分为房屋交易手续费和土地交易手续费两部分，并分别由房产管理和土地管理部门收取。另外，依据交易方式不同，房地产交易手续又分为转让手续费和租赁手续费。值得注意的是，单一的地产出让、转让和租赁，涉及的交易手续费一般仅有土地交易手续费，而房屋转让因“地随房转”，故涉及的交易手续费既有房屋交易手续费，也有土地交易手续费。（一）房屋交易手续费（一）房屋交易手续费房屋交易手续费包括房屋转让手续费和房屋租赁手续费。1 1房屋转让手续费房屋转让手续费房屋转让手续费按房屋建筑面积收取。收费标准为：新建商品住房每平方米3元，转让手续费由转让方承担；存量住房每平方米6元，转让手续费由转让双方各承担50；经济适用房减半计收。广州市房地产交易手续费收费标准如表11-3所示。2 2房屋租赁手续费房屋租赁手续费根据广东省物价局、广东省建设厅关于规范房地产交易手续费有关问题的通知（粤价2002108号）文件要求，房屋租赁手续费按套收取，收费标准为每套80元，由出租人承担。（二）土地使用权交易服务费（二）土地使用权交易服务费土地使用权交易服务费包括招投标服务费用、挂牌交易服务费用、转让或租赁服务费用、抵押服务费用等。以广州市为例，土地使用权交易手续费收费标准如表11-4所示。二、房屋所有权登记费二、房屋所有权登记费房屋所有权登记费是指县级以上地方人民政府行使房产行政管理职能的部门依法对房屋所有权进行登记，并核发房屋所有权证书时，向房屋所有权人收取的登记费，属于行政性收费。房屋所有权登记包括所有权初始登记、变更登记、转移登记、注销登记等内容。1对住房收取的房屋所有权登记费，一般为按套收取，每套收费标准为80元。住房以外其他房屋所有权登记费，一般为按宗定额收取。2注销登记不收房屋产权登记费。3房屋他项权利（包括抵押权、典权等）登记费，参照上述规定执行。4房产行政管理职能部门按规定核发一本房屋所有权证书免于收取工本费，但向一个以上房屋所有权人核发房屋所（共）有权证书时，每增加一本证书可按每本10元收取工本费。三、公证费三、公证费公证是国家专门设立的公证机关根据当事人的申请依法证明法律行为、有法律意义的文书和事实的真实性、合法性的非诉讼活动，是国家为保护法律的正确实施，维护社会经济、民事流转程序，预防纠纷、减少诉讼，保护公民、法人和非法人组织的合法权益而建立的一种预防性的司法制度。公证处受理公证后，向申请人提供证明以及办理其他公证服务的，按各省公布的公证收费标准收取公证费。公证服务费的缴纳人为申请公证人。公证服务实行计件收费和按标的额比例收费。例如例如，证明土地使用权出让、转让，房屋转让、买卖及股权转让，某省按下列标准收取：1标的额20.0万元以下部分，收取比例为0.25，按比例收费不到20.0元的，按20.0元收取；220.0万元以上1000万元部分，收取0.2；31000万元以上5000万元部分，收取0.1；45000万元以上1亿元部分，收取0.05；51亿元以上部分收取0.01。第四节第四节 房地产交易相关税费计算房地产交易相关税费计算一、二手房交易税费计算一、二手房交易税费计算 房地产经纪服务主要是提供房地产交易环节的居间服务。因此，明确交易环节中的各种税费项目、缴交人和计税方法是房地产经纪人员必须掌握的内容。需要特别说明的是，房地产交易环节的税费在不同城市之间以及在同一城市的不同时期可能是不同的。房地产经纪企业及经纪人员必须到当地税务部门和房管部门获取房地产税费征收规定或办法，才能为委托人提供准确的税费咨询。房地产交易中的税费负担项目繁多，为防止遗漏、明晰可见，房地产经纪企业一般会结合国家和地方税费制度政策等编制方便实用的交易税费表。如表11-7是以广州市为例的现行二手房交易买卖双方的税费负担汇总表。【税费计算案例】假设买家为李生、李太两夫妇，与刘生（已离异）达成协议，准备以31万元人民币的价格购买刘生名下的一套二手房住宅。该住宅建筑面积80平方米，刘生购买未足2年。李生李太两夫妇的购房计划是首付11万元，向银行贷款20万元，贷款年限为10年。现已知此二手房住宅的银行评估价为30万，房管局评估价为32万。请问：李生夫妇和刘生应如何办理交易手续呢？二、新建商品房交易税费计算在房地产经纪业务中，代理销售新建商品房也是房地产经纪服务企业的一项重要工作内容。新建商品房交易过程中所涉及的税费与二手房交易税费存在着一定差别。具体的计算按照表11-10所示的项目和标准进行。三、房地产交易税费转嫁三、房地产交易税费转嫁房地产交易税费转嫁是指房地产交易过程中，纳税人将应由自己负担的税费转嫁给交易对方的一种现象。税费转嫁可能有两种情况：顺转和逆转。顺转，是出售方将自己所应负担的税费转嫁给购买者。逆转，则反之。税费转嫁会大大加重承受一方的负担。税费转嫁能否实现，一般取决于当时的房地产市场状况。一般处于垄断地位的一方由于对价格的影响能力强，从而在税收转嫁中处于有利的地位，他们能更好地通过左右价格来转嫁税负。房地产买卖、租赁环节的税收，一般会较多地发生顺转，即税费负担转给购房人和承租人。但在房地产供给大于房地产需求的市场情况下，购买者较之出售者处于一个有利的地位，从而有可能向房地产出售者转嫁税赋。复习思考题复习思考题1简述税收的主要功能。2简述房地产税收的构成要素。3在房地产经纪活动中常见的税种有哪些？4什么是契税？如何计算？5什么是营业税？如何计算？实践与训练实践与训练请到你所在地的房屋租赁管理机关（或街道房屋租赁管理中心）询问房屋租赁登记如何办理？应缴纳哪些税费？由哪一方承担？案例分析案例分析思考题：请问王生需要缴纳的税费有哪些？共需要缴纳多少税费？谢谢大家！谢谢大家！