房地产行业缴纳税费的种类.doc

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房地产行业缴纳税费的种类

一、购置房地产要缴纳的税费
1、契税。转移土地、房屋权属时，都必须订立契约并附上有关证件，向有关主管机关办理登记，并缴纳契税。契税以契约价格为计税依据。具体为买契税以成交价格为计税依据；赠与契税以市场价格为计税依据；交换契税以交换差价为计税依据。税率为3%－5%。个人购买自用普通住宅，暂减半征收（1%－1.5%）。
2、印花税。使用作为凭证的契约都要缴纳印花税。印花税以房地产购销合同的购销金额0.3‰贴花，单位和个人的房地产买卖、继承、赠与、交换、分割等，以产权转移书据所载金额0.5‰贴花。
3、交易手续费。一般以成交价格的一定比例缴纳。
二、持有房地产要缴纳的税费
1、房产税。拥有房屋产权每年要缴纳一次房产税。对于非出租的房产，以房产原值一次减除10%－30%后的余值为计税依据，具体减除幅度由省、自治区、直辖市人民政府确定。陕西省人民政府规定：以房产原值一次减去20%后的余值为计税依据。对于出租的房产，以房产租金收入为计税依据。房产税采用比例税率。按房产余值计征的税率为1.2%；按房产租金收入计征的税率为12%，对个人按市场价格出租的居民住房，其应缴纳的房产税暂减按4%的税率征收。国家机关、人民团体、军队自用的房产、个人所有非经营用的房产，免征房产税。
2、城镇土地使用税。拥有土地使用权要缴纳城镇土地使用税。城镇土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，按年计算，分期缴纳，采用分类分级的幅度定额税率。每平方米的年幅度税额按城市大小分档次。
等级范围和单位税额标准：
（1）、西安市城区土地等级税额标准
一等地区：（27元/平方米、年）东、西、南、北大街、解放路、和平路临街两侧区域。
二等地区：（24元/平方米、年）一环路以内一等地区以外其他地区(含一环路临街两侧区域)。
三等地区：（20元/平方米、年）高新技术产业开发区(不含长安科技园区)、经济技术产业开发区（不含草滩生态园区、泾渭工业园区）、曲江新区、莲湖科技产业园所辖区域及与区内区外临街两侧区域，长安路临街两侧区域（南门至电视塔以北，不含电视塔）；小寨东西路临街两侧区域（大雁塔十字以西至吉祥村十字以东）；二环路以内一、二等地区以外其他区域(含二环路两侧临街区域)。
四等地区：（16元/平方米、年）三环路以内一、二、三等地区以外其他区域（含三环路临街两侧区域）、草滩生态园区、长安科技园及拓展区、浐灞生态园区集中治理区。
五等地区：（10元/平方米、年）本市城六区（新城区、碑林区、莲湖区、雁塔区、灞桥区、未央区）所辖一、二、三、四等地区以外其他区域。
（2）、环山公路沿线土地等级税额标准
一等地区：（16元/平方米、年）环山公路以南区域。
二等地区：（12元/平方米、年）环山公路以北两公里范围内区域。
（3）、阎良区土地等级税额标准
一等地区：（6元/平方米、年）区政府所在地（凤凰路街道办、新华路街道办辖区关中环线以南地区）、阎良区经济开发区、西安阎良国家航空高技术产业基地
二等地区：（4元/平方米、年）凤凰路街道办、新华路街道办辖区关中环线以北地区；北屯、振兴、新兴街道办政府所在地；关山、武屯镇政府所在地
三等地区：（2元/平方米、年）一、二等地区以外的其他地区
（4）、长安区土地等级税额标准
一等地区：(10元/平方米、年)韦曲镇、郭杜镇辖区、西安国家民用航天产业基地
二等地区：(4元/平方米、年) 王寺镇、引镇、滦镇、东大镇、太乙镇、杜曲镇、斗门镇、子午镇、细柳镇、王曲镇、鸣犊镇、马王镇、黄良乡、五台乡、五星乡、兴隆乡辖区
三等地区: (2元/平方米、年)灵沼乡、大兆乡、王莽乡、高桥乡、杨庄乡、魏寨乡、炮里乡辖区及其他地区
（5）、临潼区土地等级税额标准
一等地区: (6元/平方米、年)区政府所在地（骊山街办）和秦陵街办辖区
二等地区: (4元/平方米、年)新丰、代王、斜口、西泉、行者街办辖区
三等地区: (2元/平方米、年)其他街办和乡镇辖区，非城镇工矿区
其他地区略。
3、营业税。出租、经营房地产要缴纳营业税。营业税以出租、经营房地产的收入额为计税依据，税率为5%。个人出租房屋按租金收入3%缴纳营业税，月租金低于800元的可免缴。
4、城市维护建设税和教育费附加。在缴纳营业税的同时，在城市按缴纳营业税税额的7%缴纳城市维护建设税、按缴纳营业税税额的3%和2%缴纳教育费附加和地方教育费附加。
5、印花税。出租房地产应在签订合同时，按租赁金额的1‰贴花。税额不足1元，按1元贴花。
6、企业所得税。企业或组织出租房地产按收入减去准予扣除项目后的余额（即应纳税所得额）的25%缴纳企业所得税。
7、个人所得税。个人出租房屋，
8、耕地占用税。略
三、出售房地产应缴纳的税费
1、营业税。转让土地使用权和销售不动产要缴纳营业税。营业税以转让土地使用权和销售不动产价值额为计税依据，税率为5%。个人购买并居住超过一年的普通住房，销售时免征营业税，个人购买并居住不足一年的普通住房，销售时营业税按售价减去购入价原价后的差额计征；个人自建自用住房，销售时免征营业税。企业、行政事业单位按房改成本价、标准价出售住房收入，暂免征收营业税。
2、城市维护建设税和教育费附加。在缴纳营业税的同时，在城市按缴纳营业税税额的7%缴纳城市维护建设税、按缴纳营业税税额的3%和2%缴纳教育费附加和地方教育费附加。
3、土地增值税。有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其它附着物并取得收入的单位和个人要缴纳土地增值税。土地增值税以有偿转让房地产所取得的土地增值额为计税依据，土地增值额为转让房地产所取得的收入减去规定扣除项目后的余额。土地增值税实行四级超率累进税率：（1）增值额未超过扣除项目金额的50%的部分，税率为30%。（2）增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。（3）增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。（4）增值额超过扣除项目200%的部分，税率为60%。上述所列四级超率累进税率，每级“增值额超过扣除项目金额”的比例，均包括本比例数。居民个人拥有的普通住宅，在转让时暂免征收土地增殖税。
4．印花税。印花税以房地产购销合同的购销金额0.3‰贴花，单位和个人的房地产买卖以产权转移书据所载金额0.5‰贴花。
5．企业所得税。企业所得税以转让房地产的收入减去准予扣除项目后的余额（即应纳税所得额）为计税依据，税率为25%。
6．个人所得税。个人所得税以转让房地产的收入减去准予扣除项目后的余额（即应纳税所得额）为计税依据，税率为20%，以具体情况有优惠政策。
7．交易手续费。一般以成交价格的一定比例缴纳。

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