绿地集团苏南事业部技术管理成本控制研究概述设计与成本管理.pptx

-1-研究框架研究框架研究框架研究框架一、一、理理理理 念念念念 设计阶段成本控制设计阶段成本控制二、二、规规规规 划划划划 设计阶段成本控制设计阶段成本控制三、三、方方方方 案案案案 设计阶段成本控制设计阶段成本控制四、四、施工图施工图施工图施工图 设计阶段成本控制设计阶段成本控制五、五、景景景景 观观观观 设计阶段成本控制设计阶段成本控制六、六、室室室室 内内内内 设计阶段成本控制设计阶段成本控制-2-一、一、一、一、成本成本成本成本 理念理念理念理念 1.1.1.1.控制目的控制目的控制目的控制目的2.2.2.2.核心原则核心原则核心原则核心原则3.3.3.3.微笑曲线微笑曲线微笑曲线微笑曲线 4.4.4.4.控制手段控制手段控制手段控制手段5.5.5.5.抓住重点抓住重点抓住重点抓住重点6.6.6.6.实施办法实施办法实施办法实施办法 二、规划二、规划二、规划二、规划 阶段阶段阶段阶段 1.1.1.1.开发时序开发时序开发时序开发时序2.2.2.2.停车指标停车指标停车指标停车指标3.3.3.3.公建配套公建配套公建配套公建配套4.4.4.4.交通组织交通组织交通组织交通组织5.5.5.5.场地竖向场地竖向场地竖向场地竖向6.6.6.6.综合管线综合管线综合管线综合管线7.7.7.7.小区景观小区景观小区景观小区景观8.8.8.8.建筑高度建筑高度建筑高度建筑高度9.9.9.9.样样样样 板板板板 区区区区三、方案三、方案三、方案三、方案 阶段阶段阶段阶段1.1.1.1.土方平衡土方平衡土方平衡土方平衡2.2.2.2.设备用房设备用房设备用房设备用房3.3.3.3.建筑高度建筑高度建筑高度建筑高度4.4.4.4.结构合理性结构合理性结构合理性结构合理性5.5.5.5.体形系数体形系数体形系数体形系数6.6.6.6.建筑层高建筑层高建筑层高建筑层高7.7.7.7.开窗比例开窗比例开窗比例开窗比例8.8.8.8.户型平面户型平面户型平面户型平面9.9.9.9.架架架架 空空空空 层层层层10.10.10.10.顶部构架顶部构架顶部构架顶部构架11.11.11.11.地下车库地下车库地下车库地下车库12.12.12.12.储藏空间储藏空间储藏空间储藏空间13.13.13.13.赠送空间赠送空间赠送空间赠送空间14.14.14.14.立面材料立面材料立面材料立面材料15.15.15.15.建筑部品建筑部品建筑部品建筑部品16.16.标标 准准 化化 -3-五、景五、景五、景五、景 观观观观 阶段阶段阶段阶段1.1.1.1.重点分配重点分配重点分配重点分配2.2.2.2.软硬比例软硬比例软硬比例软硬比例 3.3.3.3.水景比例水景比例水景比例水景比例4.4.4.4.苗木品种苗木品种苗木品种苗木品种5.5.标标 准准 化化 六、室六、室六、室六、室 内内内内 阶段阶段阶段阶段 1.1.1.1.装修范围装修范围装修范围装修范围2.2.2.2.材料选择材料选择材料选择材料选择3.3.标标 准准 化化 四、施工图四、施工图四、施工图四、施工图阶段阶段阶段阶段1.1.1.1.结构优化结构优化结构优化结构优化2.2.2.2.管管管管 井井井井3.3.3.3.隔隔隔隔 墙墙墙墙4.4.4.4.节能计算节能计算节能计算节能计算5.5.5.5.构造做法构造做法构造做法构造做法6.6.6.6.精精精精 装装装装 修修修修7.7.7.7.设设设设 备备备备8.8.8.8.设计变更设计变更设计变更设计变更9.9.标标 准准 化化 一、成本控制理念一、成本控制理念成本控制研究成本控制研究成本控制研究成本控制研究-5-一、成本控制理念一、成本控制理念一、成本控制理念一、成本控制理念 1.1.1.1.微笑曲线微笑曲线微笑曲线微笑曲线2.2.2.2.控制目的控制目的控制目的控制目的3.3.3.3.核心原则核心原则核心原则核心原则4.4.4.4.控制手段控制手段控制手段控制手段5.5.5.5.抓住重点抓住重点抓住重点抓住重点6.6.6.6.实施办法实施办法实施办法实施办法成本控制成本控制成本控制成本控制 研究研究研究研究 -控制理念控制理念控制理念控制理念-6-成本控制理念成本控制理念成本控制理念成本控制理念 -微笑曲线微笑曲线微笑曲线微笑曲线借鉴产业研究，价值的来源，钱花在那里？微笑曲线就是一条说明产业附加价值的曲线，从横轴来看，微笑曲线就是一条说明产业附加价值的曲线，从横轴来看，微笑曲线就是一条说明产业附加价值的曲线，从横轴来看，微笑曲线就是一条说明产业附加价值的曲线，从横轴来看，由左至右代表产业的上中下游，左边是研发，中间是制造，右边由左至右代表产业的上中下游，左边是研发，中间是制造，右边由左至右代表产业的上中下游，左边是研发，中间是制造，右边由左至右代表产业的上中下游，左边是研发，中间是制造，右边是营销；纵轴则代表附加价值的高低。是营销；纵轴则代表附加价值的高低。是营销；纵轴则代表附加价值的高低。是营销；纵轴则代表附加价值的高低。微笑曲线微笑曲线微笑曲线微笑曲线-7-成本控制理念成本控制理念成本控制理念成本控制理念 -微笑曲线微笑曲线微笑曲线微笑曲线小区规划建筑方案施工图景观设计室内设计建立建立“全过程全过程”设计成本控制理念设计成本控制理念-8-成本控制理念成本控制理念成本控制理念成本控制理念 -控制目的控制目的控制目的控制目的思考：思考：价价 值值+附加价值附加价值-成成 本本=利利 润润利润最大化，更好的挣钱。利润最大化，更好的挣钱。会花钱，才有可能会挣钱走远了，忘记了出发的目的-9-成本控制理念成本控制理念成本控制理念成本控制理念 -核心原则核心原则核心原则核心原则产品与作品的区别？向制造业学习！“客户体验客户体验”是衡量成本控制是否合理的最核心原则是衡量成本控制是否合理的最核心原则成本控制理念成本控制理念成本控制理念成本控制理念 -核心原则核心原则核心原则核心原则不是建筑师、销售员、老板等等的衡量标准-10-客户体验分析：客户体验分析：客户体验分析：客户体验分析：一、外部要素一、外部要素二、内部要素二、内部要素成本控制理念成本控制理念成本控制理念成本控制理念 -核心原则核心原则核心原则核心原则区域交通教育商业景观医疗合计25-3020-2220-2210-1510-128-10100%价格户型口碑景观物业样板区质量 规划立面合计40-5010-1510-1510-138-108-105-84-63-5100%决定客户购房的体验分析客户体验因档次、城市有别-11-12-成本控制理念成本控制理念成本控制理念成本控制理念 -控制手段控制手段控制手段控制手段思考：思考：如何协调成本与品质之间的矛盾？如何协调成本与品质之间的矛盾？-13-4 4控制手段控制手段控制手段控制手段资源分配资源分配资源分配资源分配 -品质和成本的平衡品质和成本的平衡品质和成本的平衡品质和成本的平衡竞品对标竞品对标竞品对标竞品对标 -击败竞争对手击败竞争对手击败竞争对手击败竞争对手成本控制研究成本控制研究成本控制研究成本控制研究 -理念阶段理念阶段理念阶段理念阶段先分析开发，其次建安，再次？-14-成本控制理念成本控制理念成本控制理念成本控制理念 -控制手段控制手段控制手段控制手段1 1 “资源分配资源分配”解决品质与成本之间矛盾的控制手段！解决品质与成本之间矛盾的控制手段！有限有限资源合理合理分配，自身分配-15-成本控制理念成本控制理念成本控制理念成本控制理念 -控制手段控制手段控制手段控制手段-16-成本控制理念成本控制理念成本控制理念成本控制理念 -控制手段控制手段控制手段控制手段2 2 “竞品对标竞品对标”在成本上击败竞争对手的手段就是对标！在成本上击败竞争对手的手段就是对标！好钢花在刀刃上，类别间分配好钢花在刀刃上，类别间分配-17-对对 标标 表表诉求分析诉求分析成本控制理念成本控制理念成本控制理念成本控制理念 -控制手段控制手段控制手段控制手段2 2-18-实施办法实施办法实施办法实施办法 标标标标 准准准准 化化化化 -70%-70%，减少错误的贡献，减少错误的贡献，减少错误的贡献，减少错误的贡献 标准深度标准深度标准深度标准深度 -部品部品部品部品oror建筑标准化建筑标准化建筑标准化建筑标准化 标准复制标准复制标准复制标准复制 -还是需要设计优化还是需要设计优化还是需要设计优化还是需要设计优化组装机还是品牌机？组装机还是品牌机？组装机还是品牌机？组装机还是品牌机？买标准零件还是买辆整车？买标准零件还是买辆整车？买标准零件还是买辆整车？买标准零件还是买辆整车？成本控制研究成本控制研究成本控制研究成本控制研究 -理念阶段理念阶段理念阶段理念阶段二、规划设计阶段成本控制二、规划设计阶段成本控制成本控制研究成本控制研究成本控制研究成本控制研究-20-二、二、二、二、规划设计规划设计规划设计规划设计 阶段成本控制阶段成本控制阶段成本控制阶段成本控制 1.1.1.1.开发时序开发时序开发时序开发时序 2.2.2.2.小区停车小区停车小区停车小区停车 3.3.3.3.公建配套公建配套公建配套公建配套 4.4.4.4.交通组织交通组织交通组织交通组织 5.5.5.5.场地竖向场地竖向场地竖向场地竖向 6.6.6.6.样样样样 板板板板 区区区区7.7.7.7.建筑高度建筑高度建筑高度建筑高度8.8.8.8.小区景观小区景观小区景观小区景观9.9.9.9.综合管线综合管线综合管线综合管线成本控制研究成本控制研究成本控制研究成本控制研究-21-思考：思考：思考：思考：战略层面的开发时序战略层面的开发时序战略层面的开发时序战略层面的开发时序和财务成本密切相关！和财务成本密切相关！和财务成本密切相关！和财务成本密切相关！规划设计也对其影响！规划设计也对其影响！规划设计也对其影响！规划设计也对其影响！相信自己，你也可以当。成本控制成本控制成本控制成本控制 研究研究研究研究 -规划阶段规划阶段规划阶段规划阶段-22-1 1、开发时序、开发时序、开发时序、开发时序 首期资金首期资金首期资金首期资金 -投入和成本投入和成本 首期速度首期速度首期速度首期速度 -规模和高度规模和高度 开工规模开工规模开工规模开工规模 -规模和标段规模和标段土方挖填土方挖填土方挖填土方挖填 -挖填结合挖填结合 首期到位首期到位首期到位首期到位 -管线设备管线设备 交付时序交付时序交付时序交付时序 -交叉投入交叉投入 分期规划分期规划 -规划层次规划层次成本控制研究成本控制研究成本控制研究成本控制研究 -规划阶段规划阶段规划阶段规划阶段-23-1 1、开发时序、开发时序、开发时序、开发时序 首期资金首期资金首期资金首期资金 -投入和成本投入和成本 首期速度首期速度首期速度首期速度 -规模和高度规模和高度先开发先开发1期期B区位置中等区位置中等待开发待开发2期期C区抬高价格区抬高价格最好开最好开3期期A区位置最差区位置最差样板区无地库，周期短样板区无地库，周期短 1期小高层区，周期短期小高层区，周期短 1期规模较小，出形象期规模较小，出形象成本控制研究成本控制研究成本控制研究成本控制研究 -规划阶段规划阶段规划阶段规划阶段1 1期期期期 B B区区区区小高层小高层小高层小高层+别墅别墅别墅别墅2 2期期期期 C C区区区区高层高层高层高层+别墅别墅别墅别墅3 3期期期期 A A区区区区高层高层高层高层+小高层小高层小高层小高层+别墅别墅别墅别墅-24-1 1、开发时序、开发时序、开发时序、开发时序 开工规模开工规模-招标约招标约 10万万 标段约标段约5-6万万 标段清晰，避免交叉标段清晰，避免交叉 土方挖填土方挖填-挖填结合挖填结合 B1B1地块小高层规模地块小高层规模 9.79.7万万 B2B2地块的别墅规模地块的别墅规模 4.74.7万万 与招标、施工标段规模匹配与招标、施工标段规模匹配 理想的土方平衡理想的土方平衡 小高层地块挖土小高层地块挖土 抬高别墅区场地抬高别墅区场地成本控制研究成本控制研究成本控制研究成本控制研究 -规划阶段规划阶段规划阶段规划阶段B B区区区区2 2标标标标小高层小高层小高层小高层B B区区区区1 1标标标标小高层小高层小高层小高层B B区区区区4 4标标标标小高层小高层小高层小高层+别墅别墅别墅别墅B B区区区区3 3标标标标别别别别 墅墅墅墅-25-1 1、开发时序、开发时序、开发时序、开发时序 首期到位首期到位-设备，管网、用房、智能化等分期、提前投入设备，管网、用房、智能化等分期、提前投入 交付时序交付时序-避免重复、交叉投入避免重复、交叉投入成本控制研究成本控制研究成本控制研究成本控制研究 -规划阶段规划阶段规划阶段规划阶段物业用房、机房（消防、电信、智能化）物业用房、机房（消防、电信、智能化）物业用房、机房（消防、电信、智能化）物业用房、机房（消防、电信、智能化）首先满足一期交付首先满足一期交付管网分期、统一管网分期、统一-26-2、小区停车、小区停车 事业部和常州项目地库比例事业部和常州项目地库比例机动车停车位不足，非机动车停车位闲置。成本控制研究成本控制研究成本控制研究成本控制研究 -规划阶段规划阶段规划阶段规划阶段-27-2、小区停车（机动车）、小区停车（机动车）地下车库面积地下车库面积地下车库面积地下车库面积 ：地上建筑面积：地上建筑面积：地上建筑面积：地上建筑面积 约 20-25%高度重视！深入研究！严格控制！高度重视！深入研究！严格控制！高度重视！深入研究！严格控制！高度重视！深入研究！严格控制！成本控制研究成本控制研究成本控制研究成本控制研究 -规划阶段规划阶段规划阶段规划阶段-28-2 2、小区停车（机动车）、小区停车（机动车）、小区停车（机动车）、小区停车（机动车）有效有效有效有效的的的的场地场地场地场地 ：减少边角场地：减少边角场地：减少边角场地：减少边角场地 地上地上地上地上oror地下地下地下地下 ：10%10%的比例的比例的比例的比例 未来未来未来未来的的的的需求需求需求需求 ：0.6、0.8的配比的配比1.0、1.2的需求的需求 公建公建公建公建的的的的停车停车停车停车 ：没有地下配比，尽量地面解决没有地下配比，尽量地面解决成本控制研究成本控制研究成本控制研究成本控制研究 -规划阶段规划阶段规划阶段规划阶段-29-2 2、小区停车（非机动车）、小区停车（非机动车）、小区停车（非机动车）、小区停车（非机动车）非机动车非机动车 停车配比：停车配比：2.0 辆辆/户户非机动车非机动车 地下停车：不地下停车：不 便便 利利非机动车库设计严重浪费！非机动车库设计严重浪费！非机动车库设计严重浪费！非机动车库设计严重浪费！大有潜力可挖！大有潜力可挖！大有潜力可挖！大有潜力可挖！国家政策和现实生活：滞后、机会成本控制研究成本控制研究成本控制研究成本控制研究 -规划阶段规划阶段规划阶段规划阶段-30-2 2、小区停车（非机动车）、小区停车（非机动车）、小区停车（非机动车）、小区停车（非机动车）理想位置理想位置理想位置理想位置 ：地面（架空层、停车棚、就近）、地下（集中管理）：地面（架空层、停车棚、就近）、地下（集中管理）多余指标多余指标多余指标多余指标 ：地面非机动车位变机动车位地面非机动车位变机动车位地面非机动车位变机动车位地面非机动车位变机动车位 多余空间多余空间多余空间多余空间 ：赠送储藏间、物业使用：赠送储藏间、物业使用以客户为导向，合理分配资源。成本控制研究成本控制研究成本控制研究成本控制研究 -规划阶段规划阶段规划阶段规划阶段-31-3 3、公、公、公、公 建建建建 配配配配 套套套套物业管理的不满意物业管理的不满意是否与开发的技术管理问题？是否与开发的技术管理问题？成本控制研究成本控制研究成本控制研究成本控制研究 -规划阶段规划阶段规划阶段规划阶段-32-3 3、公、公、公、公 建建建建 配配配配 套套套套 思考：思考：小区变设置数量是否达到极限？小区变设置数量是否达到极限？物管用房如何设置最合理？物管用房如何设置最合理？与后期物管成本是否关联？与后期物管成本是否关联？物业管理也和规划设计密切相关！物业管理也和规划设计密切相关！成本控制研究成本控制研究成本控制研究成本控制研究 -规划阶段规划阶段规划阶段规划阶段-33-3 3、公、公、公、公 建建建建 配配配配 套套套套 配套商业配套商业配套商业配套商业 ：比例和位置：比例和位置 物管用房物管用房物管用房物管用房：位置和规模：位置和规模 物管成本物管成本物管成本物管成本：规划和运营：规划和运营 居居居居 委委委委 会会会会：位置和规模：位置和规模 小小小小 区区区区 变变变变：位置、数量：位置、数量 组团大堂组团大堂组团大堂组团大堂：形式和规模：形式和规模 成本控制研究成本控制研究成本控制研究成本控制研究 -规划阶段规划阶段规划阶段规划阶段-34-3 3、公、公、公、公 建建建建 配配配配 套套套套组团大堂组团大堂组团大堂组团大堂：形式和规模：形式和规模成本控制研究成本控制研究成本控制研究成本控制研究 -规划阶段规划阶段规划阶段规划阶段常州项目一期常州项目一期常州项目一期常州项目一期B B B B区组团大堂区组团大堂区组团大堂区组团大堂常州项目三期常州项目三期常州项目三期常州项目三期A A A A区组团大堂区组团大堂区组团大堂区组团大堂-35-4、交、交 通通 组组 织织小区交通系统也关乎成本！小区交通系统也关乎成本！成本控制研究成本控制研究成本控制研究成本控制研究 -规划阶段规划阶段规划阶段规划阶段-36-4、交、交 通通 组组 织织 出出出出 入入入入 口口口口 ：数量和物业：数量和物业 消防车道消防车道消防车道消防车道 ：长度和成本：长度和成本小区主入口：人班小区主入口：人班小区主入口：人班小区主入口：人班小区次入口：人班小区次入口：人班小区次入口：人班小区次入口：人班保安：工资吃住管理成本保安：工资吃住管理成本保安：工资吃住管理成本保安：工资吃住管理成本年年年年万万万万成本控制研究成本控制研究成本控制研究成本控制研究 -规划阶段规划阶段规划阶段规划阶段-37-5、场、场 地地 竖竖 向向 思考：土方量控制如何做到最优化？土方开挖+外运的单价一般在25-50元/m3土石平衡：土石平衡：计算：24600 x 1米 x 30元/=73.8万/米 条件：10万小区、1000户、0.8辆/户、2.0辆非/户 结果：每抬高1.0米，建筑单方节省建筑单方节省73.5元元/方法：抬高场地、土方平衡抬高场地、土方平衡基坑支护：基坑支护：基础形式：基础形式：场地排水：场地排水：物业投诉集中在地下室灌地下室灌水、屋面漏水、窗口漏水场地持力层场地持力层场地持力层场地持力层 场地抬高场地抬高场地抬高场地抬高 地下室计容地下室计容地下室计容地下室计容成本控制研究成本控制研究成本控制研究成本控制研究 -规划阶段规划阶段规划阶段规划阶段-38-6 6、样、样、样、样 板板板板 区区区区 思 考：售楼处规模、样板区规模占项目规模比例？售楼处：投入成本=6000+4000 元/维护成本=8-10 人 样板区：景观成本=800-1000 元/维护人员=4-6 人 样板区：维护成本=4.0-5.0万 元/人、年小区规模1010-2020-4040备注售楼处0.12-0.150.15-0.180.18-0.200.20-0.25单位：万样板区0.500.600.751.0成 本2000240027503500单位：万元有限资金投入适当的规模。售楼处1200减少100装修成本提高900元/；减少200装修成本提高2000元/成本控制研究成本控制研究成本控制研究成本控制研究 -规划阶段规划阶段规划阶段规划阶段-39-7 7、建、建、建、建 筑筑筑筑 高高高高 度度度度 思考：住宅经济高度、层数是少？（9层、11层、18层、80米）7-11F12-18F19-33F备注建安成本建筑面积95.197.5100.0使用面积78得 房 率82.080.078.0%得 户 率105110251000户建设周期假设10万，每户使用面积78，不同层数，得到户数不同成本控制研究成本控制研究成本控制研究成本控制研究 -规划阶段规划阶段规划阶段规划阶段-40-8 8、小、小、小、小 区区区区 景景景景 观观观观 软硬比例软硬比例：绿地：绿地3：7 到到 龙湖龙湖1：9？水景面积水景面积：档次与面积的关系：档次与面积的关系 苗木种类苗木种类：9 9、综、综、综、综 合合合合 管管管管 线线线线 分期和整体分期和整体成本控制研究成本控制研究成本控制研究成本控制研究 -规划阶段规划阶段规划阶段规划阶段-41-前至开发时序前至开发时序前至开发时序前至开发时序后至物业管理后至物业管理后至物业管理后至物业管理均与均与规划设计规划设计密切有关密切有关均与均与成本控制成本控制密切联系密切联系成本控制成本控制成本控制成本控制 研究研究研究研究 -规划阶段规划阶段规划阶段规划阶段三、建筑设计阶段成本控制三、建筑设计阶段成本控制成本控制研究成本控制研究成本控制研究成本控制研究-43-1.1.1.1.建筑风格建筑风格建筑风格建筑风格2.2.2.2.户型平面户型平面户型平面户型平面3.3.3.3.结构优化结构优化结构优化结构优化4.4.4.4.得得得得 房房房房 率率率率5.5.5.5.建筑高度建筑高度建筑高度建筑高度6.6.6.6.设备用房设备用房设备用房设备用房7.7.7.7.体形系数体形系数体形系数体形系数8.8.8.8.开窗比例开窗比例开窗比例开窗比例9.9.9.9.架架架架 空空空空 层层层层10.10.10.10.顶部构架顶部构架顶部构架顶部构架11.11.11.11.地下车库地下车库地下车库地下车库12.12.12.12.储藏空间储藏空间储藏空间储藏空间13.13.13.13.赠送空间赠送空间赠送空间赠送空间14.14.14.14.立面材料立面材料立面材料立面材料15.15.15.15.建筑部品建筑部品建筑部品建筑部品16.16.标标 准准 化化三、三、三、三、建筑设计建筑设计建筑设计建筑设计 阶段成本控制阶段成本控制阶段成本控制阶段成本控制 -44-1 1、建筑风格、建筑风格客户体验成本难易度备注现 代-风格新古典-风格地中海-风格ARDECO-风格英 式-风格法 式-风格成本控制研究成本控制研究成本控制研究成本控制研究 -建筑设计阶段建筑设计阶段建筑设计阶段建筑设计阶段 -45-2 2、建筑户型、建筑户型综合影响：结构优化综合影响：结构优化 、得得 房房 率率 、开窗比例开窗比例 、体形系数体形系数 成本控制研究成本控制研究成本控制研究成本控制研究 -建筑设计阶段建筑设计阶段建筑设计阶段建筑设计阶段 -46-成本控制研究成本控制研究成本控制研究成本控制研究 -建筑设计阶段建筑设计阶段建筑设计阶段建筑设计阶段 常州A区户型平面图万科万科7 7个成本指标所带来的经济效益个成本指标所带来的经济效益 7 项指标发挥经济效益后，单方成本减少145-260元/M2 按开发量 500万计，则成本降低额约为10亿元！-47-3 3、结构优化、结构优化 选型比选选型比选 ：框架、框剪、剪力墙：框架、框剪、剪力墙 平面规整平面规整 ：水平向、垂直向：水平向、垂直向 装饰构件装饰构件 ：结构构件、装饰构件：结构构件、装饰构件成本控制研究成本控制研究成本控制研究成本控制研究 -建筑设计阶段建筑设计阶段建筑设计阶段建筑设计阶段 常州常州常州常州A A区、区、区、区、#楼楼楼楼1414万的户型平面图万的户型平面图万的户型平面图万的户型平面图-48-4 4、得、得 房房 率率 交交 通通 核核 ：影响得房率：影响得房率 得得 房房 率率 ：多层：多层 85%85%、小高层、小高层 82%82%、大高层、大高层 78-80%78-80%赠送空间赠送空间 ：阳台、飘窗、入户花园、花池、设备平台。：阳台、飘窗、入户花园、花池、设备平台。档次、售价和赠送比例档次、售价和赠送比例?成本控制研究成本控制研究成本控制研究成本控制研究 -建筑设计阶段建筑设计阶段建筑设计阶段建筑设计阶段 常州A区户型平面图-49-6 6、设备用房、设备用房 设备用房设备用房 ：辐射范围、位置：辐射范围、位置 管线长度管线长度 ：铺设长度、：铺设长度、分期实施分期实施 ：满足一期、结合整体：满足一期、结合整体 用房功能用房功能 ：水：水 泵泵 房、配房、配 电电 房、煤气调压站房、煤气调压站 消控中心、电信机房消控中心、电信机房成本控制研究成本控制研究成本控制研究成本控制研究 -建筑设计阶段建筑设计阶段建筑设计阶段建筑设计阶段 常州A区 设备用房布局示意-50-7 7 7 7、体形系数、体形系数、体形系数、体形系数 -体形与效果平衡体形与效果平衡体形与效果平衡体形与效果平衡 结构成本结构成本 ：结构用量：结构用量 能耗计算能耗计算 ：保温厚度、门窗形式：保温厚度、门窗形式 外表面积外表面积 ：装饰面积、保温面积：装饰面积、保温面积成本控制研究成本控制研究成本控制研究成本控制研究 -建筑设计阶段建筑设计阶段建筑设计阶段建筑设计阶段 常州A区和镇江户型平面图分析-51-建筑设计阶段成本控制建筑设计阶段成本控制建筑设计阶段成本控制建筑设计阶段成本控制建筑层数控制：建筑层数会影响结构体系的经济性，也会影响设备的配置要求，规划中应尽量避免尴尬的层数。7层要设电梯/12层要设两部电梯/19层要设剪刀梯6层底部架空要注意“顶层入户离地小于16米”11层、18层底部架空高度应小于4.5m-52-建筑设计阶段成本控制建筑设计阶段成本控制建筑设计阶段成本控制建筑设计阶段成本控制建筑层高控制：建筑层高控制：在确定层高时，应综合市场取向，产品自身的定位，选择合适的层高。层高每增加0.1m造价增加该层造价的3-5%，剪刀楼梯当层高大于3150时，要增加休息平台，增加公摊面积。-53-8 8、开窗比例、开窗比例 降低能耗降低能耗 ：外围护能耗最大处为窗：外围护能耗最大处为窗 保温性能保温性能 ：提高窗保温性能，成本提高很大：提高窗保温性能，成本提高很大 窗墙成本窗墙成本 ：窗：窗/墙墙=330-550/150=330-550/150 元元/平方米平方米 外外 遮遮 阳阳 ：随窗面积增加：随窗面积增加 330 330 元元/平方米平方米 护窗栏杆护窗栏杆 ：有无护窗栏杆：有无护窗栏杆 100 100 元元/米米成本控制研究-建筑设计阶段 窗地比例列表窗地比例列表-54-9 9、架、架 空空 层层 控制比例控制比例 ：适度采用、测算比例：适度采用、测算比例 空间通透空间通透 ：结合上部结构，不宜结构转换：结合上部结构，不宜结构转换 结合档次结合档次 ：比例结合定位：比例结合定位 控制高度控制高度 ：就是控制成本：就是控制成本 底部底部底部底部4m4m左右高架空层，单方面积含钢量提高约左右高架空层，单方面积含钢量提高约左右高架空层，单方面积含钢量提高约左右高架空层，单方面积含钢量提高约2kg2kg成本控制研究-建筑设计阶段-55-1010、顶部构架、顶部构架 控制比例控制比例 ：适度采用、测算比例：适度采用、测算比例 建筑效果建筑效果 ：效果平衡成本：效果平衡成本 结合档次结合档次 ：比例结合定位：比例结合定位 控制高度控制高度 ：高度带来成本：高度带来成本 顶部顶部顶部顶部3m3m左右高架空层，单方面积含钢量提高约左右高架空层，单方面积含钢量提高约左右高架空层，单方面积含钢量提高约左右高架空层，单方面积含钢量提高约2kg2kg成本控制研究-建筑设计阶段-56-1111、地下车库（机动车）、地下车库（机动车）停车停车停车停车的的的的效率效率效率效率 ：35353535到到到到28282828平方米平方米平方米平方米/辆的贡献辆的贡献辆的贡献辆的贡献 单层单层单层单层orororor双层双层双层双层 ：有条件下，地库比较：有条件下，地库比较 地库地库地库地库的的的的埋深埋深埋深埋深 ：坡道长度，抗拔桩：坡道长度，抗拔桩：坡道长度，抗拔桩：坡道长度，抗拔桩 柱网柱网柱网柱网orororor层高层高层高层高 ：5.4 5.4、7.8 7.8、8.1m 8.1m 柱网柱网 3.6 3.6、3.73.7、4.2m 4.2m 层高层高 采光采光采光采光orororor照明照明照明照明 ：物业成本：物业成本 设设 备备 用房用房 ：位置、效率：位置、效率 消消 防防 车道车道 ：荷载、柱位：荷载、柱位成本控制研究-建筑设计阶段-57-1111、地下车库（非机动车）、地下车库（非机动车）停车效率停车效率停车效率停车效率 ：2.5到到2.0平方米平方米/辆的区别辆的区别 车库位置车库位置：地下一：地下一 or 地下二、坡道地下二、坡道 机械停车机械停车机械停车机械停车 ：非机动车的机械停车：非机动车的机械停车 车库采光车库采光 ：使用成本、舒适度：使用成本、舒适度成本控制研究-建筑设计阶段-58-1212、储藏空间、储藏空间 控制比例控制比例 ：适度采用、测算比例：适度采用、测算比例 后期变更后期变更 ：部分可不砌筑：部分可不砌筑 成本控制研究-建筑设计阶段-59-1313、赠送空间、赠送空间 平平 衡衡 点点 ：售价大于造价：售价大于造价 控制比例控制比例 ：适度采用、可售比例：适度采用、可售比例 结合档次结合档次 ：比例结合定位：比例结合定位成本控制研究-建筑设计阶段 送到什么程度为止！-60-1414、立面材料、立面材料、立面材料、立面材料 头头 部部：平：平 顶、小坡顶、大坡顶顶、小坡顶、大坡顶 墙墙 身身：涂：涂 料、劈开砖、干挂石材料、劈开砖、干挂石材 基基 座座：多彩石、文化石、干挂石材：多彩石、文化石、干挂石材 门门 头头：劈开砖、干挂石材：劈开砖、干挂石材成本控制研究成本控制研究成本控制研究成本控制研究 -建筑设计阶段建筑设计阶段建筑设计阶段建筑设计阶段 比较常州B、C、A区别墅立面1414、立面材料、立面材料、立面材料、立面材料-常州常州常州常州A A区别墅立面调整区别墅立面调整区别墅立面调整区别墅立面调整成本控制研究成本控制研究成本控制研究成本控制研究 -建筑设计阶段建筑设计阶段建筑设计阶段建筑设计阶段 比较常州B、C、A区别墅立面123561784 1、屋檐及腰线线脚优化5、信报箱及可视对讲位置 2、窗套优化，横向分割取消6、分户墙降低，改用绿篱分隔 3、入户门头强化处理7、顶层宝瓶取消，改为门头上方 4、一、一层除除门头石材改多彩石石材改多彩石8、屋面水泥瓦改油毡瓦、屋面水泥瓦改油毡瓦-61-62-1515、建筑部品、建筑部品、建筑部品、建筑部品 -对标对标对标对标电电 梯梯：进进 户户 门门：门门 窗窗：单单 元元 门门：外外 遮遮 阳阳：太太 阳阳 能能：雨雨 棚棚：栏栏 杆杆：装饰线条装饰线条：防火木门防火木门：成本控制研究成本控制研究成本控制研究成本控制研究 -建筑设计阶段建筑设计阶段建筑设计阶段建筑设计阶段 四、施工图设计阶段成本控制四、施工图设计阶段成本控制成本控制研究成本控制研究成本控制研究成本控制研究-64-四、四、四、四、施工图施工图施工图施工图 设计阶段成本控制设计阶段成本控制设计阶段成本控制设计阶段成本控制1.1.1.1.结构优化结构优化结构优化结构优化2.2.2.2.管管管管 井井井井3.3.3.3.隔隔隔隔 墙墙墙墙4.4.4.4.节能计算节能计算节能计算节能计算5.5.5.5.构造做法构造做法构造做法构造做法6.6.6.6.精精精精 装装装装 修修修修7.7.7.7.设设设设 备备备备8.8.8.8.设计变更设计变更设计变更设计变更9.9.标标 准准 化化成本控制研究成本控制研究成本控制研究成本控制研究 -施工图阶段施工图阶段施工图阶段施工图阶段-65-施工图设计阶段成本控制施工图设计阶段成本控制施工图设计阶段成本控制施工图设计阶段成本控制建筑设备管井的设置：尽量减少管线入户的长度，管井的面积控制到够用即可。管井位置尽量设置在不影响视觉感受的位置，减少管井外的美化装修-66-施工图设计阶段成本控制施工图设计阶段成本控制施工图设计阶段成本控制施工图设计阶段成本控制毛坯交付用房内部墙体优化：毛坯交付的住宅对部分后期住户有可能改动的隔墙在土建工程中可以不砌，减少投入与后期浪费。-67-施工图设计阶段成本控制施工图设计阶段成本控制施工图设计阶段成本控制施工图设计阶段成本控制节能计算：应多方案比较，选择综合造价较低的方案。-68-施工图设计阶段成本控制施工图设计阶段成本控制施工图设计阶段成本控制施工图设计阶段成本控制建筑构造做法优化：建筑构造应综合考虑材料价格与施工费用、周期，选择合适的构造做法。-69-施工图设计阶段成本控制施工图设计阶段成本控制施工图设计阶段成本控制施工图设计阶段成本控制精装住宅与土建的紧密配合：在土建施工前，一定要完成施工图，以便及时修改土建施工图，避免现场返工，造成浪费。-70-施工图设计阶段成本控制施工图设计阶段成本控制施工图设计阶段成本控制施工图设计阶段成本控制加强设计图纸质量的管控：避免因设计差错造成设计返工。-71-施工图设计阶段成本控制施工图设计阶段成本控制施工图设计阶段成本控制施工图设计阶段成本控制1、结构 前置把控，是结构成本控制的核心所在；桩型与基础，是关注重点；合理控制，考虑施工可靠性；2、设备 思考：暖通与建筑层高；强弱电与物业管理；给排水与市政管线；3、专项（幕墙、智能化）五、景观设计阶段成本控制五、景观设计阶段成本控制成本控制研究成本控制研究成本控制研究成本控制研究-73-五、五、五、五、景观景观景观景观设计阶段成本控制设计阶段成本控制设计阶段成本控制设计阶段成本控制1.1.1.1.轻重分类轻重分类轻重分类轻重分类2.2.2.2.软硬比例软硬比例软硬比例软硬比例 3.3.3.3.水景比例水景比例水景比例水景比例4.4.4.4.苗木种类苗木种类苗木种类苗木种类5.5.5.5.标准化标准化标准化标准化成本控制研究成本控制研究成本控制研究成本控制研究-74-景观设计阶段成本控制景观设计阶段成本控制景观设计阶段成本控制景观设计阶段成本控制1 1 1 1、轻重分类、轻重分类、轻重分类、轻重分类 思考：客户体验那里最有价值？客户体验客户体验！中中中中次次次次次次次次 次次次次中中中中中中中中中中中中次次次次主主主主-75-景观设计阶段成本控制景观设计阶段成本控制景观设计阶段成本控制景观设计阶段成本控制2 2 2 2、软硬景比例、软硬景比例、软硬景比例、软硬景比例 思考：合理的软硬景比例应该是多少？10%硬景有木有？严控！严控！-76-景观设计阶段成本控制景观设计阶段成本控制景观设计阶段成本控制景观设计阶段成本控制3 3 3 3、水景比例、水景比例、水景比例、水景比例 思考：楼盘定位与水景的关系？长江黄河洞庭湖有木有？严控！严控！-77-景观设计阶段成本控制景观设计阶段成本控制景观设计阶段成本控制景观设计阶段成本控制4 4 4 4、苗木种类、苗木种类、苗木种类、苗木种类 思考：名贵树种就代表高端形象么？严控！严控！六、室内设计阶段成本控制六、室内设计阶段成本控制成本控制研究成本控制研究成本控制研究成本控制研究-79-六、六、六、六、室内室内室内室内设计阶段成本控制设计阶段成本控制设计阶段成本控制设计阶段成本控制成本控制研究成本控制研究成本控制研究成本控制研究-80-室内设计阶段成本控制室内设计阶段成本控制室内设计阶段成本控制室内设计阶段成本控制.过程中！方法方法只是只是开始开始最终最终为了为了结果结果关键关键结合结合项目项目 谢谢 谢！谢！成本控制工作在宋涛涛技术总监的指导下完成得到集团支持和指导，得到江苏筑森设计公司支持在此一并感谢！沈明磊 交流电话：[phone]