成都火车东客站非餐饮功能区经营方案p.pptx

成都火车东客站非餐饮功能区成都火车东客站非餐饮功能区经营方案经营方案四川利丰汇鑫投资发展有限公司公司概述篇公司概述篇成果展示篇成果展示篇商业规划篇商业规划篇公司概述篇公司概述篇Text in here 四川利丰汇鑫投资发展有限公司是一家专业的商业地产集成经营 商和实业投资公司，注册资金1200万元。自1999年以来，利丰汇鑫投资发展有限公司对成都市的近十个商业物业进行了策划、投资、改造、整合、经营，并根据国际惯例创立了独树一帜的TTCR*模式，即整体承租、业态规划、集中整合、错位经营、配套服务的经营模式。到目前为止，我公司已成功投资整合并经营了顺吉大厦（约32000平方米）、新安居美厨广场（约6200平方米）、利丰水晶城国际会所（约11500平方米）、成都文化宫电影娱乐城（约6800平方米）、利丰天府电讯商场（约4000平方米）等多个商业物业，经营期间平均入驻率均超过97%以上。2009年以来，我公司进入北京商业房产市场，两年内已成功经营了利汇商厦和汇鑫城等近4万平方米的房产，成都、北京两地的商业房产经营规模已近10万平方米，且在商业房产经营领域具有相当实力和丰富的实操经验，取得了可观的经济效益和社会效益。成果展示篇成果展示篇Text in here成果展示成果展示成都顺吉大厦成都顺吉大厦位于成都CBD核心区，建筑面积约36000平方米。是我公司于20002005年集成经营管理项目之一，经营期间取得了优秀的入住率，达到99%；项目原貌 改 造 效 果成果展示成果展示新安居美厨广场新安居美厨广场新安居美厨广场位于成都市厨卫一条街槐树街，前期定位为家具专卖场。经营失败后，我司于2001年2006年介入项目商业运营，通过认真分析市场，采用TTCR模式，在半年之内将该项目盘活，并取得良好的经济和社会效益。成果展示成果展示水晶城国际会所水晶城国际会所 位于成都市神仙树商圈，总建筑面积11200 。2004年我司投资该项目运营，并进行 了全面改造，将其打造成了一个集金融、餐 饮、娱乐、休闲为一体的高端会所。项目原貌 改造效果成果展示成果展示成都文化宫成都文化宫作为成都地标建筑的成都文化宫商业广场电影娱乐广场是我公司07年集成经营的又一力作。电影娱乐广场经过一年多的商业培育、业态调 整、经营磨合，目前已步入商业繁荣时期。项目现状成果展示成果展示北京红领巾北京红领巾总建筑面积：约1.15万地上共三层，地下一层地上一层面积1628；地上二层面积2321，三层1821地下一层面积4798位于北京市红领巾公园旁 整体定位为：集商务酒店、餐饮、休闲 为一体的商业广场 项目原貌 项目现状成果展示成果展示北京利汇广场北京利汇广场位于北京市东南丰台、崇文、朝阳三区交汇的 方庄商圈内。整体定位为：金融及高档餐饮广场总建筑面积：7000平方米停车场：约210个车位一层面积：2000平方米；二层面积：2500平方米三层面积：2500平方米 项目原貌 改造效果成果展示成果展示北京汇鑫城北京汇鑫城总占地面积：约0.5万平方米总建筑面积：约1.5万平方米停车场：约150个车位地上一层面积：4728平方米；地上二层面积：5135平方米地下一层面积：4553平方米位于北京市二环和三环之间，方庄核心商业区。整体定位为：以购物为主、休闲娱乐为特色的商业中心 项目原貌 改造效果商业规划篇商业规划篇是西部规模最大、科技含量最高的现代火车站，同时也是成都的标志性建筑物之一。集铁路、地铁、集铁路、地铁、公交、出租、公交、出租、社会车辆社会车辆等多种交通方式于一体。西部地区最大的西部地区最大的现代客运枢纽现代客运枢纽项目概述项目基本情况项目基本情况项目概述位于东站候车厅2楼建筑形式为开敞式平台单区动线为2部楼梯主要依赖旅游性客流总建筑面积：7000平方米单区面积：1750平方米项目情况分析项目情况分析项目思考优势：优势：优势：优势：1.西南交通门户第一站2.每日往来客流量大3.城际铁路、公交、出租一站式 立体交通换乘系统4.城际线路上重点站点5.高标准、高要求政府重点建设项目 劣势：劣势：劣势：劣势：1.整体商业面积小2.各商业单区位置分散、互动性差3.受制于交通商业的局限，业态受限4.因各商业单区内动线的阻隔、空间分割受限便捷消费便捷消费（快速方便）（快速方便）特色消费特色消费（旅游）（旅游）聚合消费聚合消费（人流汇聚）（人流汇聚）随机消费随机消费（目的性弱）（目的性弱）客运枢纽商业特征客运枢纽商业特征商业思考 通过对国内外一流客运枢纽商业的调查，各个站点的商业形态不尽相同，各有千秋，但从整体来看，客运枢纽的商业形态主要体现为以下四大特征四大特征：项目思考AABBC CDD？成都东站需要什么样的商业成都东站需要什么样的商业什么样的商业形象能体现现代化客运枢纽定位什么样的商业形象能体现现代化客运枢纽定位什么样的商业业态能在非客流集中区的什么样的商业业态能在非客流集中区的2F2F良续经营良续经营什么样的商业业态能与东站其他商业区形成差异化和特色化什么样的商业业态能与东站其他商业区形成差异化和特色化时尚娱乐茶坊/咖啡零售/超市中西快餐旅游购物其他？传统意义上的客运中心商业形态传统意义上的客运中心商业形态项目思考成都东站所要求的商业价值成都东站所要求的商业价值品牌品牌价值价值综合综合效应效应经济经济价值价值文化文化价值价值符合现代化西南客运枢纽符合现代化西南客运枢纽的整体商业品牌形象的整体商业品牌形象彰显四川以及西南地区旅游彰显四川以及西南地区旅游本土文化产业特色本土文化产业特色满足旅游客群的短暂性便捷满足旅游客群的短暂性便捷消费需求，实现良性经营和消费需求，实现良性经营和超高经济效益超高经济效益项目思考 纵观国内外客运，单单只是满足作为交通站商业功能的理念越来越落后。作为现代城市交通枢纽商业，必定附加展现城市的精神风貌、发展历史、人文积淀的其他功能，我们认为成都东站所要求的体现的商业价值如下：2F2F商业定位依据商业定位依据商业定位商业关系商业关系社会效益社会效益最大化最大化经济效益经济效益最大化最大化体现成都城市文明的现代化、国际化体现成都现代的服务意识促进其他商业区的商业聚合效应提高单位商业产出的最大效益2F2F商业总体定位商业总体定位 根据客运枢纽商业特性和项目所属区域，根据客运枢纽商业特性和项目所属区域，2F2F商业区归纳现代时尚、本土特色元素，打商业区归纳现代时尚、本土特色元素，打 造一个充满强磁效应的商业特区，成为成都东站的一大商业亮点：造一个充满强磁效应的商业特区，成为成都东站的一大商业亮点：集时尚、特色购物与休闲功能于一体的室内特色商业区集时尚、特色购物与休闲功能于一体的室内特色商业区时尚购物时尚购物特色购物特色购物时尚休闲时尚休闲商业定位规划原则规划原则规划原则规划原则BB业态组合的独特性：业态组合的独特性：独特的商业主题，可以使本项目区别于整体 商业的其他区域，成为独特的商业亮点。AAE EDDC C功能组合的实用性：功能组合的实用性：注重提高各版 块功能的实用率和商业效益。商业空间的人文性：商业空间的人文性：利用项目的“客运站”独特属性，以室内特色商业街区的概念进行区域板块划分，不仅仅创造一个高质量、高品位、高效益、高情趣的商业环境，更是创造、引领一种全新的人文“客运站”商业模式。商业环境的舒适性：商业环境的舒适性：舒适性应体现到商业区的各个角落，包括 商业经营区、公共场所、商业氛围。建设操作的经济性：建设操作的经济性：规划设计和单体设计均要 考虑其实现时的经济投资 和品质要求，提引项目的 可操作性。商业规划原则：商业规划原则：商业规划业态规划及组合：业态规划及组合：商业规划时尚潮流区：时尚潮流区：1750 巴蜀特产区：巴蜀特产区：1750 娱乐休闲区：娱乐休闲区：1750 康健主题区：康健主题区：1750 动线规划及组合：动线规划及组合：商业规划商业实施：商业实施：商业规划时尚潮流区效果（图一）时尚潮流区效果（图一）商业实施：商业实施：商业规划时尚潮流区效果（图二）时尚潮流区效果（图二）商业实施：商业实施：商业规划巴蜀特产区效果（图一）巴蜀特产区效果（图一）商业实施：商业实施：商业规划巴蜀特产区效果（图二）巴蜀特产区效果（图二）商业实施：商业实施：商业规划康健主题区效果（图一）康健主题区效果（图一）商业实施：商业实施：商业规划康健主题区效果（图二）康健主题区效果（图二）商业实施：商业实施：商业规划娱乐休闲区效果（图一）娱乐休闲区效果（图一）商业实施：商业实施：商业规划娱乐休闲区效果（图二）娱乐休闲区效果（图二）商业局部：商业局部：商业规划在每个区域设置售卖经济读物、时尚杂志、趣闻轶事类现代感较强的书报厅和舒适的休息椅在每个区域设置自动取水或咖啡售卖机 设 置ATM 机商业局部：商业局部：商业规划在候车大厅、通道与2F每个商业区设置清晰的导视系统导视系统，引导消费完善公共配套公共配套，以保持良好的商业消费环境和形象目标商家：目标商家：招商策略 时尚箱包、饰品类商家时尚箱包、饰品类商家 时尚网吧类商家时尚网吧类商家 本土特色的本地知名商家本土特色的本地知名商家 时尚保健产品类商家时尚保健产品类商家 书报类商家书报类商家 根据商业定位及规划，针对目标消 费者的特征选择种类和商家；以有 一定知名度、具有品牌效应的实力 商家为对象，提升项目整体形象。实现社会及经济效益的丰收。招商策略计划安排：计划安排：筹筹备备期期预热期预热期公公开开期期1、意向商户的信息收集与整理2、确定整合营销策略方案：VI识别系统、招商手册、现场包装1、达成网吧、特色商店初步入驻意向2、确定租赁文本1、开展开业筹备工作2、完成招商任务结结 语：语：通过通过对本项目的深层了解，我们认识到：一方面东站商业发展前景非常繁荣；另一方面，2楼商业因各物业条件及交通动线的制约，前期商业运营难度相对较大。面对面对困难，我们知难而上；面对现状，我们成竹在胸。我们不仅拥有多年商业项目操作的丰富经验，更具有跨多专业领域的融会贯通，以及灵活创新的操盘思路和锲而不舍的精神，我们的商业执行队伍稳定、执行力坚决；我们拥有丰富的客户资源且关系良好。我们我们认为：选择更胜于努力，真心地希望能将我司的经验与能力奉献给成都东站商业的繁荣，与各界、各商业区域一同打造成都东站这一门户性商业明星产品。谢谢 谢谢四川利丰汇鑫投资发展有限公司 谨呈 二 0 一 一 年 一 月