第二章产权理论.pptx

第二章第二章房地产产权理论房地产产权理论教学内容：教学内容：产权的定义产权的定义我国房地产产权及其类型我国房地产产权及其类型教学要求：教学要求：掌握我国房地产产权类型掌握我国房地产产权类型一、一、产权的定义产权的定义1 1、马马克克思思的的经经济济学学论论著著中中的的“产产权权”概概念念：是是指指一一种种动动态态的的“生生产产关关系系总总和和”含含义义上上的经济所有权。的经济所有权。马克思的马克思的“产权产权”特点特点：产产权权不不仅仅是是指指人人对对物物的的法法定定权权属属关关系系，还还是特定的经济实现形式；是特定的经济实现形式；马克思的马克思的“产权产权”特点特点：从从“产产权权”界界定定到到实实现现，其其间间要要经经历历生生产产、流流通通、分分配配、消消费费等等一一系系列列再再生生产产环环节节，产产权权本本身身是是伴伴随随物物质质资资料料生生产产而而“再再生生产产”出出来来的的。这这一一运运动动过过程程在在市市场场经经济济中中的的综合表现为价格运动；综合表现为价格运动；动动态态发发展展的的“产产权权”，是是一一个个随随生生产产和和资资本本社社会会化化而而不不断断丰丰富富其其内内涵涵、扩扩展展其其外外延延的人与人的经济关系的体系的人与人的经济关系的体系。产权是一个社会所强制实施的选择一种经济品产权是一个社会所强制实施的选择一种经济品使用的权利使用的权利”。3 3、D DC C诺斯诺斯定义的产权：定义的产权：“产权是个人对他们所拥有的劳动、物品和产权是个人对他们所拥有的劳动、物品和服务的占有权利。占有是法律规则、组织形服务的占有权利。占有是法律规则、组织形式、实施及其行为规范的函数，式、实施及其行为规范的函数，制度框制度框架的函数。架的函数。”2 2、著名产权经济学家、著名产权经济学家A.A.A.A.阿尔钦阿尔钦定义的产权：定义的产权：4、教材中产权的定义：、教材中产权的定义：产权是财产的权属关系，是满足人们需要产权是财产的权属关系，是满足人们需要的物质财富的权利，即法律赋予人们对财的物质财富的权利，即法律赋予人们对财产依法直接管理支配并享受其利益、排斥产依法直接管理支配并享受其利益、排斥他人干扰的权利，包括所有权以及从所有他人干扰的权利，包括所有权以及从所有权中分离出来的相对独立的地役权、地上权中分离出来的相对独立的地役权、地上权、使用权、抵押权等他物权和财产关系权、使用权、抵押权等他物权和财产关系之间的债权。之间的债权。二二、房地产产权、房地产产权1 1、定义、定义房地产产权是房地产经济运行过程中各种权房地产产权是房地产经济运行过程中各种权利的总和，即权利束（利的总和，即权利束（BundleofRights）,并由此形成了相互间密切关联的房地产产权并由此形成了相互间密切关联的房地产产权结构。结构。房地产产权包括房地产房地产产权包括房地产所有权所有权和和其它权利其它权利。2 2、房地产产权类型、房地产产权类型 土地产权土地产权(一一)所有权所有权中华人民共和国土地管理法中华人民共和国土地管理法第二条中华人民共和国实行土地的社会第二条中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。体所有制。第八条城市市区的土地属于国家所有。第八条城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。所有。根据宪法和法律的规定，我国国家土地所有权根据宪法和法律的规定，我国国家土地所有权的客体包括以下土地：的客体包括以下土地：(1)、城市市区的土地。、城市市区的土地。(2)、依法属于国家所有的荒地、山岭、滩涂、林、依法属于国家所有的荒地、山岭、滩涂、林地和森林、草原、水域所覆盖的土地。地和森林、草原、水域所覆盖的土地。(3)、依法属于国家所有的名胜古迹、自然保护区、依法属于国家所有的名胜古迹、自然保护区的土地。的土地。(4)、国家依法征收、征用的土地国家依法征收、征用的土地。(5)、国有公路、铁路、学校或其他公用事业占用、国有公路、铁路、学校或其他公用事业占用的土地。的土地。(6)、其他一切不属于集体所有的土地。、其他一切不属于集体所有的土地。集体所有土地的限制集体所有土地的限制(1)国有土地和集体土地所有全的让渡是单国有土地和集体土地所有全的让渡是单向的。向的。(2)集体土地的最终处分权属于国家。集体土地的最终处分权属于国家。(3)集体所有土地的经济利益得不到应有的集体所有土地的经济利益得不到应有的保证。保证。（二）占有权（二）占有权指依法对土地进行事实上的支配和控制的权利。指依法对土地进行事实上的支配和控制的权利。土地的占有权由土地的占有权由所有人所有人行使。行使。凡由凡由非所有权人非所有权人行使的土地占有权，若属合法行使的土地占有权，若属合法占有的，都受法律保护，所有人不得请求返还。占有的，都受法律保护，所有人不得请求返还。对非法占有人，则要根据其是恶意还是善意确对非法占有人，则要根据其是恶意还是善意确定是否应向所有人或合法占有人返还占有权和定是否应向所有人或合法占有人返还占有权和赔偿损失。赔偿损失。（三）使用权（三）使用权指指按按照照土土地地的的性性能能进进行行有有效效利利用用以以获获取取经经济济利利益益的权利。的权利。土地的使用必须是：土地的使用必须是：按照土地本身的自然性能和经济性能进行利用；按照土地本身的自然性能和经济性能进行利用；不改变也无损于土地的本质；不改变也无损于土地的本质；不不损损害害公公共共利利益益和和他他人人合合法法利利益益。土土地地所所有有人人对对所所有土地有权加以利用。有土地有权加以利用。但但是是，非非所所有有人人在在依依法法占占有有土土地地的的条条件件下下，可可以以根根据据法法律律和和合合同同的的规规定定行行使使使使用用权权，并并且且要要按按照照指指定定用用途途使用。使用。（四）收益权。（四）收益权。指土地所有者或非所有者依法获取土地所指土地所有者或非所有者依法获取土地所产生的利益和权利，这是土地所有权在经产生的利益和权利，这是土地所有权在经济上的实现。济上的实现。土地增值税（土地增值税（国家国家）房地产开发商的利润（房地产开发商的利润（使用权人使用权人）（五）处分权。（五）处分权。指土地所有者或非所有者依法处置房地产指土地所有者或非所有者依法处置房地产的权利。的权利。处置包括出售、出租、赠予、抵押等。处置包括出售、出租、赠予、抵押等。处分权一般由所有人行使，也可由所有人处分权一般由所有人行使，也可由所有人依法授权，让使用者对土地行使部分处分依法授权，让使用者对土地行使部分处分权。权。土地使用权的转让、出租、抵押等。土地使用权的转让、出租、抵押等。（六）地上权（六）地上权指为建造建筑物、其它工作物或以植树为指为建造建筑物、其它工作物或以植树为目的而使用他人土地的权利。目的而使用他人土地的权利。地上权具有物权的性质和物权的一切法律地上权具有物权的性质和物权的一切法律特征。特征。可以转让他人，也可以作为抵押的标的物。可以转让他人，也可以作为抵押的标的物。地上权是否需支付地租，则由当事人自行地上权是否需支付地租，则由当事人自行协定。协定。（七）地役权（七）地役权是指土地所有者或非土地所有者，根据土地现场是指土地所有者或非土地所有者，根据土地现场的自然情况、法律规定的义务或所有权人之间的的自然情况、法律规定的义务或所有权人之间的契约，依法享有敷设、兴建、修筑为公共利益所契约，依法享有敷设、兴建、修筑为公共利益所必需的各种运输系统或设施而占有、使用、勘察必需的各种运输系统或设施而占有、使用、勘察他人土地的权利。他人土地的权利。其中，为他人提供便利的土地称为其中，为他人提供便利的土地称为供役地供役地，利用，利用和享有便利的土地称为和享有便利的土地称为需役地需役地。地役权双方当事。地役权双方当事人分别称为人分别称为供地役人供地役人和和需地役人需地役人。地役权因需役地而设，不得与需役地分离而转让，地役权因需役地而设，不得与需役地分离而转让，或成为其它权利的标的物。或成为其它权利的标的物。（八）租赁权（八）租赁权指土地所有人或非所有人依法作为土地出租人，指土地所有人或非所有人依法作为土地出租人，将土地的使用权租赁给承租人使用，由承租人向将土地的使用权租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的权利。出租人支付租金的权利。租赁权包括土地使用权随同地上或地下建筑物，租赁权包括土地使用权随同地上或地下建筑物，其它附着物的租赁。其它附着物的租赁。（九）典权（九）典权。指典权人支付典价取得占有出典人的土地并加以指典权人支付典价取得占有出典人的土地并加以使用和取得收益的权利。使用和取得收益的权利。典权有如下特征：典权有如下特征：设定典权必须支付典价，作为典权人取得典设定典权必须支付典价，作为典权人取得典权的代价。在典权期间，典权人不支付租金，权的代价。在典权期间，典权人不支付租金，回赎时，出典人也不支付利息；回赎时，出典人也不支付利息；典权的标的物是土地、房屋等不动产，而不典权的标的物是土地、房屋等不动产，而不是动产；是动产；（九）典权（九）典权典权人占有典物，行使使用权和收益权，并享有典权人占有典物，行使使用权和收益权，并享有物上请求权，还可以转典、原出租、设定担保和转物上请求权，还可以转典、原出租、设定担保和转让典权；让典权；出典人有回赎权，即以原典价赎回典物，赎回后出典人有回赎权，即以原典价赎回典物，赎回后典权即消失。如双方同意，典权人也可付典价与买典权即消失。如双方同意，典权人也可付典价与买价之间的差额，从而取得典物的所有权，也可约定价之间的差额，从而取得典物的所有权，也可约定到期不赎即视为绝赎。到期不赎即视为绝赎。以上特征可以说明，典权不是典当，典当是一种质以上特征可以说明，典权不是典当，典当是一种质押借贷，是债权，而不是物权；而典权是一种益物押借贷，是债权，而不是物权；而典权是一种益物权，不是债。权，不是债。（十）抵押权。（十）抵押权。指债务人或第三人向债权人提供不动产作指债务人或第三人向债权人提供不动产作为清偿债务的担保，而不转移占有债权人为清偿债务的担保，而不转移占有债权人由此取得的担保物权。由此取得的担保物权。抵押权是为了担保债务的履行而设定的一抵押权是为了担保债务的履行而设定的一种物权，当债务人到期不履行债务时，抵种物权，当债务人到期不履行债务时，抵押权人有权就抵押财产的价值优先受偿，押权人有权就抵押财产的价值优先受偿，并可请求法院变卖抵押财产，抵押其债权。并可请求法院变卖抵押财产，抵押其债权。（十）抵押权。（十）抵押权。在我国，不动产抵押权包括在我国，不动产抵押权包括土地抵押权土地抵押权和和房产抵押房产抵押权权。土地抵押权特指土地使用抵押（土地使用者以土地土地抵押权特指土地使用抵押（土地使用者以土地使用权和房产向银行抵押取得贷款的行为）。使用权和房产向银行抵押取得贷款的行为）。土地使用权抵押时，其地上建筑物和其它附着物随土地使用权抵押时，其地上建筑物和其它附着物随之抵押；地上建筑物和其它附着物抵押时，其使用之抵押；地上建筑物和其它附着物抵押时，其使用范围内的土地使用权也随之抵押。范围内的土地使用权也随之抵押。抵押权不同于典权，所有人仍能对财产继续行使抵押权不同于典权，所有人仍能对财产继续行使占有、使用、收益与处分的权利。占有、使用、收益与处分的权利。这样，对债权人而言，取得了对自己债权的担保，这样，对债权人而言，取得了对自己债权的担保，却无保管抵押物的责任，减少了风险；却无保管抵押物的责任，减少了风险；对社会而言，抵押人能够继续利用和改良抵押物，对社会而言，抵押人能够继续利用和改良抵押物，不影响社会财富的增加，而且还增加了商品交换不影响社会财富的增加，而且还增加了商品交换的移动性。的移动性。（十）抵押权。（十）抵押权。有下列情形之一的，土地抵押登记不予登记。有下列情形之一的，土地抵押登记不予登记。1违法建筑或非法占地；违法建筑或非法占地；2土地使用权和房屋所有权有权属争议的；土地使用权和房屋所有权有权属争议的；3未经登记领取土地证书的；未经登记领取土地证书的；4依法查封、监管、扣押或采取财产保全措施，以及以其他依法查封、监管、扣押或采取财产保全措施，以及以其他方式限制权利的；方式限制权利的；5已依法公告国家建设征用拆迁范围内的用地；已依法公告国家建设征用拆迁范围内的用地；6县级以上人民政府依法收回的土地使用权；县级以上人民政府依法收回的土地使用权；7房屋所有权与土地使用权分离抵押、超值抵押、欺骗抵押；房屋所有权与土地使用权分离抵押、超值抵押、欺骗抵押；8土地所有权；土地所有权；9耕地、宅基地、自留地、自留山；耕地、宅基地、自留地、自留山；10用于教育、医疗、市政公共基础建设、公益事业的；用于教育、医疗、市政公共基础建设、公益事业的；11列为古文物保护的古建筑；列为古文物保护的古建筑；12其他法律禁止的。其他法律禁止的。符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门批符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门批准，其准，其划拨土地使用权划拨土地使用权可以转让、出租、抵押：可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；织和个人；（二）领有国有土地使用证；（二）领有国有土地使用证；（三）具有合法的地上建筑物、其他附着物产（三）具有合法的地上建筑物、其他附着物产权证明；权证明；（四）依照（四）依照条例条例和本办法规定签订土地使和本办法规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府交付土地用权出让合同，向当地市、县人民政府交付土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。抵交土地使用权出让金。（十一）转让权。（十一）转让权。城市房地产管理法城市房地产管理法第三十八条规定的转让第三十八条规定的转让房地产的条件有二：房地产的条件有二：1、要按照出让合同约定，已经支付全部土、要按照出让合同约定，已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，地使用权出让金，并取得土地使用权证书，这是出让合同成立的必要条件，也只有出让这是出让合同成立的必要条件，也只有出让合同成立，才允许转让；合同成立，才允许转让；（十一）转让权。（十一）转让权。2、要按照出让合同约定进行投资开发，完成一定、要按照出让合同约定进行投资开发，完成一定开发规模后才允许转让。开发规模后才允许转让。这里又分为两种情形：这里又分为两种情形：一是属于房屋建设的，实际投入房屋建设工程一是属于房屋建设的，实际投入房屋建设工程的资金额应占全部开发投资总额的的资金额应占全部开发投资总额的25%以上；以上；二是属于成片开发土地的，应形成工业或其他二是属于成片开发土地的，应形成工业或其他建设用地条件，方可转让。上述两项条件必须建设用地条件，方可转让。上述两项条件必须同时具备，才能转让房地产项目。同时具备，才能转让房地产项目。2 2、房地产产权类型、房地产产权类型 建筑物产权建筑物产权（一）建筑物所有权（一）建筑物所有权建筑物的所有者在法律规定的范围内对其所有的建建筑物的所有者在法律规定的范围内对其所有的建筑物享有占有、使用、收益和处分并依法排除他人筑物享有占有、使用、收益和处分并依法排除他人干扰的权利。干扰的权利。包括包括建筑物国家所有权建筑物国家所有权、建筑物集体所有权建筑物集体所有权、建筑建筑物个人所有权物个人所有权、建筑物合资或独资所有权建筑物合资或独资所有权、其他性其他性质的建筑物所有权质的建筑物所有权。（二）建筑物区分所有权（二）建筑物区分所有权建筑物区分所有权是由建筑物区分所有权是由区分建筑物专有部分区分建筑物专有部分享有享有所有权，所有权，对专有部分以外的共有部分对专有部分以外的共有部分共有权以及共有权以及因共同关系所产生的成员共同管理权因共同关系所产生的成员共同管理权所构成的特所构成的特别所有权。别所有权。专有权利的专有权利的主导性主导性（二）建筑物区分所有权（二）建筑物区分所有权建筑物区分所有权的特点：建筑物区分所有权的特点：复合性；复合性；专有所有权的主导性；专有所有权的主导性；一体性；一体性；权利主体身份的多重性权利主体身份的多重性建筑物建筑物区分所有权区分所有权与与物权物权的区别：的区别：建筑物区分所有建筑物区分所有即区分所有者对该建筑物某特有即区分所有者对该建筑物某特有部分所拥有的部分所拥有的所有权。建筑物区分所有权与传统所有权。建筑物区分所有权与传统物权物权观念有很大不同。观念有很大不同。物权物权是民事主体在法律规定的范围内，直是民事主体在法律规定的范围内，直接支配特定的物而享受其利益，并得排除接支配特定的物而享受其利益，并得排除他人干涉的权利。他人干涉的权利。【中华人民共和国物权法中华人民共和国物权法(2007年年3月月16日第十届全国人民代表大会第五次日第十届全国人民代表大会第五次会议通过会议通过)】物权的特征：物权的特征：（1 1）物权是）物权是支配权支配权。物权是权利人直接支配的权。物权是权利人直接支配的权利，既物权人可以依自己的意志就标的物直接行使利，既物权人可以依自己的意志就标的物直接行使权利，无须他人的意思或义务人的行为的介入。权利，无须他人的意思或义务人的行为的介入。（2 2）物权是）物权是绝对权绝对权。物权的权利人是特定的，义。物权的权利人是特定的，义务人是不特定的。只要不侵犯物权人行使权利可以，务人是不特定的。只要不侵犯物权人行使权利可以，所以物权是一种绝对权，并由所以物权是一种绝对权，并由所有所有决定决定利用利用。（3 3）物权是）物权是财产权财产权。物权是一种具。物权是一种具有物质有物质内容的、内容的、直接体现为财产利益的权利，财产利益包括对直接体现为财产利益的权利，财产利益包括对物的物的利用利用、物的归属物的归属和和就物的价值设立的担保就物的价值设立的担保。（4 4）物权的客体是）物权的客体是物物。物权的特征：物权的特征：（5 5）物权具有排他性。首先，物权的权利人可）物权具有排他性。首先，物权的权利人可以对抗一切不特定的人；其次，同一物上不许有以对抗一切不特定的人；其次，同一物上不许有内容不相容的物权并存，即内容不相容的物权并存，即“一物一权一物一权”。应该注意的是应该注意的是：在共有关系上，只是几个共有人共同：在共有关系上，只是几个共有人共同享有一个所有权，并非是一物之上有几个所有权。在享有一个所有权，并非是一物之上有几个所有权。在担保物权中，同一物之上可以设立两个或两个以上的担保物权中，同一物之上可以设立两个或两个以上的抵押权，但效力有先后次序的不同。因此，共有关系抵押权，但效力有先后次序的不同。因此，共有关系以及两个以上抵押权的存在都与物权的排他性不矛盾以及两个以上抵押权的存在都与物权的排他性不矛盾（6 6）物权作为一种绝对权，必须具有公开性。）物权作为一种绝对权，必须具有公开性。因此物权必须要公示。因此物权必须要公示。建筑物建筑物区分所有权区分所有权与与物权物权的区别：的区别：(1)(1)形式形式上，其客体为建筑物的特定部分，该部上，其客体为建筑物的特定部分，该部分必须具备构造上及利用上的独立性；但真正为分必须具备构造上及利用上的独立性；但真正为区分所有者所管领支配的，即其实质客体，是由区分所有者所管领支配的，即其实质客体，是由建筑材料所组成的一定空间，并不是建筑材料所组成的一定空间，并不是有体物有体物，故，故实际上实际上是一种是一种空间所有权空间所有权或或限制所有权限制所有权。(2)(2)建筑物的共同部分，如地基、走廊、楼梯、建筑物的共同部分，如地基、走廊、楼梯、电梯、房顶及停车场等，从属于电梯、房顶及停车场等，从属于各特有部分各特有部分，由，由各区分所有者共同共有，但区分所有者无权处分各区分所有者共同共有，但区分所有者无权处分其应有部分或请求分割共有物。其应有部分或请求分割共有物。建筑物建筑物区分所有权区分所有权与与物权物权的区别：的区别：(3)(3)由于建筑物特有部分相互间及与共有部分间由于建筑物特有部分相互间及与共有部分间的界限难以明确划定，因此特有部分的独立性并的界限难以明确划定，因此特有部分的独立性并不十分严格，通常要由建筑物的总体利用目的决不十分严格，通常要由建筑物的总体利用目的决定，系由定，系由利用利用决定决定所有所有，而不是由，而不是由所有所有决定决定利用利用。相邻权也称相邻权也称不动产相邻权不动产相邻权，是指两个以上相互毗，是指两个以上相互毗邻的不动产的所有人或占有、使用人，在行使对邻的不动产的所有人或占有、使用人，在行使对不动产的占有、使用、收益、处分权时，相互之不动产的占有、使用、收益、处分权时，相互之间要求对方提供便利或接受限制的权利。间要求对方提供便利或接受限制的权利。教材定义：教材定义：是指两个或两个以上相邻的不动产所是指两个或两个以上相邻的不动产所有人或利用人之间，有人或利用人之间，一方所有人一方所有人或利用人的支配或利用人的支配力与他人所有人或利用人的排他力相互冲突时，力与他人所有人或利用人的排他力相互冲突时，为调和其冲突以谋共同利益而由法律直接规定的为调和其冲突以谋共同利益而由法律直接规定的权利义务关系。权利义务关系。（三）相邻权（三）相邻权相邻权的行使：相邻权的行使：相邻不动产的所有人或使用人在行使自己的所有相邻不动产的所有人或使用人在行使自己的所有权或使用权时，应当以权或使用权时，应当以不损害不损害其他相邻人的合法其他相邻人的合法权益为原则。权益为原则。如果因权利的行使，给相邻人的人身或财产造成如果因权利的行使，给相邻人的人身或财产造成危害的，相邻人有权要求停止侵害、消除危险和危害的，相邻人有权要求停止侵害、消除危险和赔偿损失。赔偿损失。在处理相邻关系时，相邻各方应该本着有利生产、在处理相邻关系时，相邻各方应该本着有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，互谅互方便生活、团结互助、公平合理的原则，互谅互让，协商解决。让，协商解决。协商不成，可以请求人民法院依法解决。协商不成，可以请求人民法院依法解决。相邻权的内容：相邻权的内容：（一）通行、通道相邻权（一）通行、通道相邻权（二）建筑施工临时占用邻地权（二）建筑施工临时占用邻地权（三）铺设管线相邻权（三）铺设管线相邻权（四）用水、截水、排水、滴水相邻权（四）用水、截水、排水、滴水相邻权（五）防险相邻权（五）防险相邻权（六）环保相邻权（六）环保相邻权 （七）通风、采光相邻权（七）通风、采光相邻权 （八）地界相邻权（八）地界相邻权 （九）共墙相邻权（九）共墙相邻权 建筑物的其他权利：建筑物的其他权利：转让权、抵押权、租赁权、典权。转让权、抵押权、租赁权、典权。三、房地产产权的经济意义三、房地产产权的经济意义产权在房地产经济中的作用主要表现在由于土地产权在房地产经济中的作用主要表现在由于土地产权的经济特性，使得产权的经济特性，使得房、地、产（产权）房、地、产（产权）三者三者融合为一体，形成房地产。融合为一体，形成房地产。房地产产权的经济行为表现：房地产产权的经济行为表现：在房地产开发建设中，业主有权利用土地参与在房地产开发建设中，业主有权利用土地参与社会剩余价值的分配，以社会剩余价值的分配，以地租的形式地租的形式地租的形式地租的形式通过房屋造通过房屋造价得到实现；价得到实现；房地产产权的经济行为表现房地产产权的经济行为表现利用土地区位差的垄断，形成房地产增溢互动利用土地区位差的垄断，形成房地产增溢互动机制。机制。即利用优越的土地区位，带来房屋建筑的即利用优越的土地区位，带来房屋建筑的增溢，反过来房屋的精良设计建造，物业管理周增溢，反过来房屋的精良设计建造，物业管理周到规范，小区组团布局合理，形成集聚效应，又到规范，小区组团布局合理，形成集聚效应，又会提升土地的区位优势，增加区位差收益；会提升土地的区位优势，增加区位差收益；房地产产权的经济行为表现：房地产产权的经济行为表现：土地永续利用和自然增值的权能特性土地永续利用和自然增值的权能特性，适应广，适应广大投资者保值增值的普遍心理要求，促使更多的大投资者保值增值的普遍心理要求，促使更多的投资者（也包括家庭投资者）投资房地产；投资者（也包括家庭投资者）投资房地产；房地产保值增值的权能特性，使房地产成为金房地产保值增值的权能特性，使房地产成为金融活动，特别是房地产金融活动中最理想的抵押融活动，特别是房地产金融活动中最理想的抵押物，从而会使物，从而会使房地产获得最有力的金融支持房地产获得最有力的金融支持。四、产权理论对房地产估价的指导作用四、产权理论对房地产估价的指导作用1 1、产权是房地产价格的理论基础、产权是房地产价格的理论基础2 2、明确产权是房地产估价的前提、明确产权是房地产估价的前提3 3、不同的产权设置对房地产价格会有影响、不同的产权设置对房地产价格会有影响作业一：作业一：1、简述房地产、房地产估价的定义。、简述房地产、房地产估价的定义。2、房地产的特征有哪些？、房地产的特征有哪些？3、什么是建筑物区分所有权、什么是建筑物区分所有权?有哪些特征有哪些特征？