2015年至2019年中国房地产行业并购活动回顾及展望.pdf

2015年至2019年中国房地产行业并购活动回顾及展望：整合、转型、探索增值服务房地产行业投资有待复苏2020年3月2中国房地产行业发展综述3中国房地产行业并购交易回顾及现状6中国房地产行业并购交易数据概览71.国内并购交易数据概览91.1.重大交易事件111.2.投资者类型121.3.交易地区分布131.4.交易物业类型151.5.新兴地产投资172.入境并购交易数据概览193.出境并购交易数据概览214.港澳台地区房地产并购交易数据概览23中国房地产行业融资情况24行业展望及投资热点28目录2前言前言前言报告报告中所列示中所列示数据数据/行业的行业的说明说明报告中数据除特别注明外均基于汤森路透、投中集团及普华永道分析提供的信息；报告中所列示的交易数据除特别注明外均为股权交易，不包括资产交易；汤森路透、投中集团仅记录对外公布的交易，其中部分已对外公布的交易有可能无法完成；报告在汤森路透、投中集团公布的交易数据基础上，剔除了同属于一个集团下出于优化公司架构等考虑而进行的重组交易；报告中提及的交易金额仅包含已披露金额的交易（在报告中称为“披露金额”）；报告中提及的交易数量指对外公布交易的数量，未披露金额的交易未统计在内；报告中提及的平均交易规模仅考虑已披露金额的交易；报告中提及的物流、工业及其他新兴地产交易，由于数据归类可能未能完整收录；“国内交易”是指中国大陆投资人在中国大陆（国内）进行的非重组并购交易；“入境交易”是指非中国大陆投资人在中国大陆（国内）进行的并购交易；“出境交易”是指中国大陆投资人在中国大陆（国内）以外进行的并购交易，包括香港特别行政区、澳门特别行政区、台湾地区和海外其他国家、地区的并购交易；“战略投资者”指公司投资者（相对于财务投资者），目的是将并购的公司纳入其现有经营范围；“财务投资者”指以通过未来出售获利为目的进行并购的投资者，主要包括但不限于私募股权基金、风险投资基金和保险公司；报告中使用的汇率以每季度末的汇率对当期交易金额进行折算。3中国房地产行业发展综述中国房地产市场发展的宏观经济影响因素中国房地产市场发展的宏观经济影响因素1.政策调控和行业周期政策调控和行业周期房地产行业的发展和景气程度与调控政策息息相关。从2015年开始的下调首付金比例，到2016年“因城施策”及贯彻“房住不炒”，再到2018年金融市场去杠杆，出台资管新规加强对开发商融资渠道的监管，房地产行业正在经历一轮由宽松到收紧的周期。2019年房地产新开工建筑面积较2018年增长8.5%，房地产累计开发投资较2018年增长9.9%，房地产开发景气指数101.13，低于2018年平均水平，商品房成交总量171,558万平方米，较2018年基本持平，成交单价上涨5.1%。在监管趋严、政策规范及资本市场趋冷等多重因素影响下，2019年中国房地产行业披露并购金额的交易事件共计428笔，较2018年微降2.5%。2.融资环境及房地产资金来源融资环境及房地产资金来源2019年货币政策仍然坚持去杠杆、防风险的基调，房企融资环境未见宽松。2019年房地产开发企业到位资金人民币178,609亿元，同比增长7.6%。定金及预收款、自筹资金、个人按揭贷款仍是房企主要的资金来源。并购资金方面，仍以自有资金和债权融资为主。随着2018年以来债券市场对发债主体资质要求的不断增加，房企越来越多地尝试以发行海外债券或进行业务拆分上市的方式进行融资，2019年赴港上市的大陆房企共15家。资金的压力也衍生出各种复杂的融资结构，包括股债定义的混淆和外汇套期的管理等；对于房地产企业广义的现金流管理或者预算管理提出重大的考验。3.经济环境经济环境及市场及市场需求需求城镇化、人口增长和改善型住房需求是过去几年推动房地产行业需求增长的重要因素。城镇化的继续深入以及住房改善需求的持续旺盛将继续加速城市群/带的发展和形成。智慧城市和智能社区的概念，将对房地产设计开发的模式产生深远的影响，加上最近国家提出的“新基建”，将对整个经济结构和社会发展产生重大的影响。随着产业升级和信息化的持续深入，以及电子商务和网络消费的蓬勃发展，以工业地产为载体的产业园、物流地产以及数据中心成为表现优异的新兴地产投资标的。全球经济面临增速放缓压力，各国家地区政府债券收益率下降。低收益环境下房地产的保值和增值功能使其继续受到各类战略和财务投资者的关注。4中国房地产行业发展综述时间时间会议会议/政策部门政策部门内容内容2月25日国新办“坚决打好防范金融风险攻坚战”新闻发布会银保监会副主席表示要继续紧盯房地产金融风险，对房地产开发贷款、个人按揭贷款继续实行审慎的贷款标准。3月5日两会2019年政府工作报告防范化解重大风险要强化底线思维，坚持结构性去杠杆，防范金融市场异常波动，稳妥处理地方政府债务风险，防控输入性风险；稳健的货币政策要松紧适度，要把好货币供给总闸门。3月9日银保监会副主席王兆星接受记者采访将进一步加强房地产贷款方面的监测，保障住房贷款的基本需要，对投机性的房地产贷款要严格控制，防止资金通过影子银行渠道进入房地产市场，房地产金融仍是防范风险的重点领域。4月19日中共中央政治局会议重申坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制。5月住建部警示函对新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大的佛山、苏州、大连、南宁4 个城市进行了预警提示。7月银保监会、发改委银保监会针对部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司要求其控制业务增速。发改委明确房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。8月25日央行首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。9月3日银保监会系统会议遏制房地产金融化泡沫化倾向，守住不发生系统性风险的底线。9月4日国务院常务会议专项债资金不得用于土地储备和房地产相关领域。11月5日十九届四中全会加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。11月25日央行明确继续严格遵循“房子是用来住的，不是用来炒的”政策定位，完善“因城施策”差别化住房信贷政策，抑制投机性购房。同时，加大对住房租赁市场的金融支持和规范，促进形成“租售并举”的住房制度。12月10日中央经济工作会议加大城市困难群众住房保障工作，加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造，大力发展租赁住房。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。数据来源：公开资料和普华永道分析2019年中国地产行业政策年中国地产行业政策3 3 11 21 62 3 3 24 28 42 4 3 27 33 33 5000亿元3000-5000亿元1000-3000亿元500-1000亿元5000亿元3000-5000亿元1000-3000亿元500-1000亿元10亿5-10亿3-5亿1-3亿1亿合计十亿美元十亿美元Axis Title数据来源：投中数据及普华永道分析2017-2019年国内房地产并购交易规模和数量分析年国内房地产并购交易规模和数量分析国内并购交易数据概览11751548201914117 6165298 268 297461359 389并购交易数量2019年，十亿美元以上规模的国内房地产并购交易的交易金额和数量分别较2018年同比下降19%和29%。2019年，中国国内房地产并购交易中十亿美元以下的交易在规模和数量上分别上升了10%和9%，尤其是单笔交易在一亿美元以下的投资吸引了较多的投资者。2017年2018年2019年10数据来源：投中集团，汤森路透及普华永道分析111.1 重大交易事件#日期日期交易金额交易金额(百万美元百万美元)收购者收购者标的标的标的标的公司物业公司物业类型类型12017年12月9,576深圳地铁集团万科地产、物业管理等综合地产商22017年8月9,440融创、富力万达商业酒店、文旅地产32017年6月8,105万科广东省信托房产开发公司住宅、商业、酒店及办公42018年1月5,420腾讯、苏宁、京东、融创万达商业商业及办公楼52018年7月2,083平安资管华夏幸福产业新城运营商62018年11月1,837凯德置地上海星外滩商业及办公楼72019年11月2,171融创中国成都环球世纪会展旅游集团有限公司、成都时代环球实业有限公司酒店等综合82019年2月1,989越秀地产广州东晓实业发展有限公司、广州市品秀房地产开发有限公司住宅、商业等综合92019年2月1,796绿地集团中民外滩房地产开发有限公司住宅、商业及办公102019年3月1,658融创中国泛海建设控股有限公司住宅、商业、酒店及办公112019年12月1,452海南发展控股海南金海湾投资开发有限公司南海明珠生态岛项目2017-2019年交易金额超过十亿美元的国内主要大型并购交易案例年交易金额超过十亿美元的国内主要大型并购交易案例286 396 363 282 308 43 51 97 74 71 5 6 1 3 10 -50 100 150 200 250 300 350 400 450 5002015年2016年2017年2018年2019年笔笔2015-2019年国内房地产交易数量年国内房地产交易数量 按投资者类型按投资者类型2015-2019年国内房地产交易金额年国内房地产交易金额 按投资者类型按投资者类型121.2 投资者类型数据来源：投中集团，汤森路透及普华永道分析注：财务投资者包括私募基金和保险公司。1.2015年至2019年期间，国内房地产并购交易继续以战略投资者为主导。融资成本较低、运营实力强的大型企业凸显其优势，通过收并购方式获取优质项目资源，而资金压力大以及抵御风险能力较弱的房企将会面临出售核心资产，出让控股权，被整合的局面。35 55 68 28 30 8 6 15 10 8.4 0.3 1 0.0030.10.5-10 20 30 40 50 60 70 80 902015年2016年2017年2018年2019年十亿美元十亿美元战略投资者财务投资者个人投资者2.2019年，战略投资者的并购交易金额和数量分别同比增加6%和9%，财务投资者则分别下降13%和4%。132015-2019年国内主要省市并购金额变化情况年国内主要省市并购金额变化情况 十亿美元以下交易十亿美元以下交易1.3 交易地区分布数据来源：投中集团，汤森路透及普华永道分析注：2019年1季度融创中国约以17亿美元收购泛海建设控股有限公司100%股权(上海、北京物业)，统计在上海地区。2015-2019年国内主要省市并购金额变化情况年国内主要省市并购金额变化情况 十亿美元以上交易十亿美元以上交易1.一线城市和东部沿海省份的广东、浙江和江苏均是房地产并购交易的热门地区。2.在经历了2017年三、四线城市地产并购的高峰，以及2018年因城施策的调控收紧，2019年房地产投资回归二线城市，较三、四线城市存量的压力，二线城市更为吸引投资者。1.6 9.4 5.3 3.8 5.1 7.0 9.4 6.3 4.0 4.6 4.0 4.5 5.9 1.3 2.7 3.0 5.3 2.7 1.2 3.0 2.0 3.5 4.1 1.7 3.0 2.0 1.4 2.7 2.0 0.4 1.6 2.2 1.0 0.7 0.6 13.1 10.6 18.0 13.3 11.4 0.05.010.015.020.025.030.035.040.045.050.02015年2016年2017年2018年2019年十亿美元十亿美元广东上海北京浙江江苏福建山东其他地区1.0 4.3 3.5 4.4 13.6 1.1 1.2 4.6 2.2 1.3 1.3 4.3 5.6 22.1 7.8 3.6 0.05.010.015.020.025.030.035.040.02015年2016年2017年2018年2019年十亿美元十亿美元上海广东北京江苏福建其他地区142019年国内主要省市房地产并购交易金额及增长率年国内主要省市房地产并购交易金额及增长率1.3 交易地区分布数据来源：投中集团，汤森路透及普华永道分析注：广东包括广州、深圳及其他省内地区并购交易。2019年国内一线城市及地区房地产交易金额和数量占比情况年国内一线城市及地区房地产交易金额和数量占比情况1.2019年，以北京、上海及广东为代表的一线城市区域开始进入存量时代，房地产项目的投资盈利主要依靠项目运营能力，而浙江、四川、河南等二线城市云集的省份的投资潜力逐渐展现，成为了地产交易增长较快的地区，其同比涨幅高于北京、上海及广东。2.2019年，单笔超过十亿美元的交易集中在上海、广东、四川和海南，其中上海和广东平均交易金额较大，四川的规模型综合体以及海南的酒店被认为具有较大投资价值。3.以北京、上海及广东为代表的一线城市区域的总交易金额占比可达到44%。而从交易数量来看，有超过72%的房地产并购集中在非一线城市区域。4.65.13.12.92.70.40.31.61.51.11.01.00.60.40.40.30.30.30.23.51.22.21.5101%29%114%190%169%564%84%276%188%-70%-50%14%-16%-25%-89%-53%-54%-45%-48%-100%0%100%200%300%400%500%600%(1)-1 2 3 4 5 6 7 8上海广东江苏浙江北京四川海南河南陕西河北湖北重庆山东云南福建江西湖南辽宁安徽增长率增长率十亿美元十亿美元2019年单笔不超过十亿美元交易2019年单笔超过十亿美元交易年增长上海广东北京其他21%16%7%56%8%13%7%72%交易数量占比交易金额占比0.5 0.5 1.0 1.4 0.5 0.5 2.7 0.3 0.2 1.6 2.2 3.5 0.4 1.5 2.9 1.7 1.7 0.3 0.4 2.6 1.2 0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%江苏北京浙江海南四川广东上海商办类住宅类土地类综合体类酒店类其他(未区分物业类型)152019年国内交易规模最大的年国内交易规模最大的7个地区的主要物业类型个地区的主要物业类型(单位：单位：十亿美元十亿美元)1.4 交易物业类型数据来源：投中集团，汤森路透及普华永道分析注1：2019年1季度融创中国约以17亿美元收购泛海建设控股有限公司100%股权，该交易目标公司物业所在地为上海、北京，本报告统计在上海地区；注2：土地类并购项目土地性质包括住宅用地、商业用地及商务办公用地；注3：其他（未区分物业类型）包括交易规模在2亿以下所有交易，以及其他非商办、住宅、土地、综合体及酒店的交易。1.2019年，国内地产并购交易最多的7个省份及直辖市中，商办类物业依然是广受欢迎的投资类型，商办商办类类交易规模占比最多的省份及直辖市为上海、广东、北京和浙江。2.住宅类住宅类交易规模占比最多的省份及直辖市为众多房地产开发企业总部所在地的广东、北京、浙江和上海；土地类土地类交易规模最大的省份及直辖市是上海和江苏；酒店类酒店类交易规模占比最多的省份为海南、浙江；综合体类综合体类涵盖住宅、服务式或酒店式公寓，以及商业综合、商业办公楼和社区服务等大型项目，其交易规模占比最多的省份及直辖市为上海和四川。3.粤港澳大湾区是广东交易增长的主要原因，粤港澳大湾区内包括占据重要战略地位的深圳以及周边地区住宅和商业的投资潜力巨大。浙江由于G20峰会后大力开发城市交通以及优化核心商务区，并且作为上海辐射地带，使其中的二线城市进一步获得了地产开发和投资潜力，无论是商办类物业，或是住宅、酒店类物业的交易规模都位于全国省份前列。海南作为热点旅游城市吸引了较多房地产企业开发和投资大型酒店类项目。4.其他交易中主要包括物业管理类公司物业管理类公司收并购交易，例如雅居乐雅生活投资中民未来物业服务。对物业管理公司的投资成为2019年投资中一个新的风向标。43%6%10%10%22%6%3%161.4 交易物业类型2019年国内并购交易按物业类型年国内并购交易按物业类型 财务投资者财务投资者2019年国内并购交易按物业类型年国内并购交易按物业类型 战略投资者战略投资者65%35%物业管理其他1.2019年，财务投资者对商办类、综合体类和住宅类项目投资规模分别达25%、17%和 16%。战略投资者交易综合体类项目金额占比最大，达22%，住宅和土地类项目各占比10%，酒店和商办类项目各占比6%。2.酒店类物业交易经过2018年交易市场冷淡后在2019年有所回暖。而对于住宅类物业，中国许多城市引入针对住宅地产的价格控制措施，使得很多投资者对住宅市场的投资保持谨慎态度。商办类项目并购交易金额虽然大幅下跌但面对全球经济增速放缓，仍可将其作为资金避险投资的一大目标物业类型。3.2019年，其他类物业中包括两笔标的为物业管理公司的交易，约占其他类物业整体投资的65%，交易标的分布在上海和江苏。4.2019年，住宅类物业中长租公寓并购交易逐渐增多，交易金额占住宅类交易的22%。2019年长租公寓监管力度加大，面临资金压力的公司被迫出让资产或引入投资，长租公寓领域将面临更多整合。39%25%16%3%17%2015-2019年国内并购交易按物业类型划分年国内并购交易按物业类型划分 十亿美元以下交易十亿美元以下交易数据来源：投中集团，汤森路透及普华永道分析13.2 19.9 18.7 12.7 16.5 3.3 5.5 2.7 4.7 4.0 2.4 8.4 4.2 3.3 3.2 5.2 3.4 8.4 1.4 3.1 4.3 6.6 7.5 3.8 2.4 0.7 0.8 0.6 0.4 5.8 1.8 3.7 1.4 1.1 -5 10 15 20 25 30 35 40 45 502015年2016年2017年2018年2019年十亿美元十亿美元两亿美元以下交易商办类住宅类土地类综合体类酒店类其他22%78%长租公寓普通住宅两亿美元一下交易土地类酒店类其他商办类住宅类综合体类172017-2019年中国物流地产主要并购交易年中国物流地产主要并购交易1.5 新兴地产投资日期日期投资者投资者开发商开发商金额金额2019.5安联普洛斯美元6亿元2019.2GIC新加坡政府投资公司京东物流人民币109亿元2018.9华平投资新宜美元4亿元2018.9GIC新加坡政府投资公司京东物流美元20亿元2018.8CPPIB加拿大普洛斯美元17亿元2018.8领盛乐歌美元3亿元2018.8维龙、天地汇中国物流基金(合资)美元7.3亿元2018.5JD.com易商美元3.06亿元2018.2腾讯、红杉资本、中国人寿等京东物流美元25亿元2018.2中国人寿普洛斯美元16亿元2017.10PFA养老金、亿万豪剑桥公司乐歌美元8.3亿元2017.7万科、厚朴基金、高瓴基金普洛斯美元116亿元2017.1广发国际、华荣集团易商美元3亿元物流物流地产地产数据来源：仲量联行注：物流部分交易由于数据归类的问题未全数收录在之前的交易金额和数量中。1.近几年国家和地方出台各项政策推动物流业发展，物流地产成为地产行业的投资热点，物流地产企业规模逐渐扩大，包括CNLP（中国物流资产）和ESR（易商红木）在内的大型企业成功上市。2.随着零售业数字化时代的逐渐成熟，电商平台从一、二线城市逐渐下沉至更广大的市场，更多的电商企业开始布局物流地产，完善其供应链的整体布局。市场对高品质的物流仓储设施仍然保持着大量需求。3.2019年，物流地产较大交易包括安联以6亿美元与普洛斯投资在中国与日本的物流地产、京东与GIC成立规模达人民币109亿元的京东物流地产核心基金。2020年1月，ESR与GIC宣布出资5亿美元成立合资公司，投资中国的物流地产。191.5 新兴地产投资数据中心数据中心1.受到云计算服务提供商和即将到来的5G移动技术的推动，市场对数据中心的需求巨大，且远未达到供需平衡。普华永道与房地产土地协会共同出版的2020年亚太房地产市场新兴趋势报告中指出，数据中心是2019年最受欢迎的另类资产板块，且投资热度在2020年有望继续提升。2.数据中心的高门槛让众多投资者知难而退，除了政策壁垒、技术水平及数据安全的考量，如何在有需求的城市寻找土地并获得能源供应保障是数据中心服务商面对的重大挑战。但在与传统资产相比，高资本化率的吸引下，数据中心投资这一细分领域未来势必出现比肩海外市场，专注于重资产投资，并通过ABS资产证券化和房地产信托投资基金形式实现退出和滚动开发的投资者。养老养老地产地产1.中国老龄化人口的增长为养老地产市场带来巨大的需求潜力。早在第十二个五年计划期间，养老产业就已被列为重点扶持的产业之一。国家和地方层面均出台了对养老服务市场的支持政策，促进养老服务基础设施建设，拓展养老服务投融资和消费渠道。2.养老地产与数据中心同属于偏重于运营的另类资产投资，虽然不少房企开始涉足养老市场，但普遍呈现“重开发、轻服务”的不足，盈利模式也仍在摸索中。只有产业链上各投资者发挥自身的优势，地产商开发建设好项目，运营商提供专业护理和康复服务，保险机构提供资金支持以及养老保险服务，实现资源整合及共享，才能逐步走向成熟的产业化运作模式。1842%3%19%3%6%6%19%商办住宅综合土地酒店产业园其他192.入境并购交易数据概览北美洲2新加披欧洲211香港和澳门72019年入境投资者所属国家和地区年入境投资者所属国家和地区数据来源：投中集团，汤森路透及普华永道分析。注：其中有1笔并购交易未披露投资者类型，合计约0.451亿美元。2019年中国大陆地区从香港和新加坡获得的投资金额最多。2019年房地产入境并购按资产类别的交易规模占比年房地产入境并购按资产类别的交易规模占比2019年房地产入境并购按资产类别的交易数量占比年房地产入境并购按资产类别的交易数量占比数据来源：投中集团，汤森路透及普华永道分析1.2019年，入境交易主要资产标的为商办类物业，交易金额和数量分别占比62%和42%。2019年，入境地产并购交易中出现产业园类标的资产，产业园类资产开始受到境外投资者追捧。2.由于数据归类所限，如前述，物流地产可能未收录在数据库中，但对包括境外企业在内的投资者而言，物流地产无疑是2019年热门的资产标的之一。62%0.2%22%0.5%6%1%8%57%37%7%战略投资者财务投资者个人投资者202015-2019年房地产入境并购交易规模年房地产入境并购交易规模2.入境并购交易数据概览数据来源：投中集团，汤森路透及普华永道分析2015-2019年房地产入境并购交易数量年房地产入境并购交易数量平均交易规模(百万美元)360791402922352019年房地产入境并购按投资者类型的规模占比年房地产入境并购按投资者类型的规模占比2019年房地产入境并购按投资者类型的交易数量占比年房地产入境并购按投资者类型的交易数量占比1.2019年，房地产入境并购交易金额较2018年下跌11%，交易数量上涨11%，平均交易金额为2.4亿美元，较2018年下降20%。境外买家在中国市场较为活跃。2.根据2020亚太区房地产市场新兴趋势显示，尽管由于之前贸易局势紧张，部分境外资本因中美贸易摩擦引起的不确定性搁置了对中国内地的投资战略，但已投入大量资金的对华基金仍在积极部署。此外，为了分散投资风险，全球资本配置在亚太区尤其是中国市场将有待增长，特别是对核心资产的投资。3.2019年，房地产入境并购交易中战略投资者金额占比53%，财务投资者金额占比45%，个人投资者在交易数量和金额上都相对较小。其中战略投资者包括一笔金额十亿美元以上的交易，即凯德集团以16.32亿美元收购腾飞中国地区资产包。53%45%1%10 2 5 8 7(78%)114%67%(11%)-100%-50%0%50%100%150%-2 4 6 8 10 122015年2016年2017年2018年2019年增长率增长率十亿美元十亿美元入境交易YOY29 29 35 28 31 0%21%(20%)11%-35%-20%-5%10%25%40%-10 20 30 402015年2016年2017年2018年2019年增长率增长率笔笔222019年房地产出境投资目的地年房地产出境投资目的地3.出境并购交易数据概览数据来源：投中集团，汤森路透及普华永道分析美国1马来西亚香港151日本1.2016年至2017年上半年期间，房地产出境投资达到顶峰，投资的标的资产主要有境外酒店及物流地产，例如2016年海航旅游集团以65亿美元投资希尔顿集团，2017年中投公司以138亿美元收购物流地产公司Logicor。2.2017年8月关于进一步引导和规范境外投资方向的指导意见的出台，对境内企业投资境外房地产、酒店等资产进行了限制，此后境外房地产交易逐年下降。3.早期出境到海外的资金由于未受目前政策所限，仍在境外循环投资。4.2019年，出境投资目的地有香港、日本、美国、马来西亚，出境房地产并购交易数量中有38%投资于物业管理公司；从交易金额来看，有95%用于投资境外酒店和度假村类资产，其中交易金额最大的一笔为中国平安以11亿美元入股港股上市公司中国金茂。21222015-2019年房地产出境并购交易规模年房地产出境并购交易规模3.出境并购交易数据概览数据来源：投中集团，汤森路透及普华永道分析2019年，房地产出境并购交易金额和数量同比分别下降76%及71%，平均交易金额下降18%。4 15 52 5 1.2 275%247%-90%-76%-200%-100%0%100%200%300%-10 20 30 40 50 602015年2016年2017年2018年2019年增长率增长率十亿美元十亿美元36 86 46 28 8 139%-47%-39%-71%-100%-50%0%50%100%150%-20 40 60 80 1002015年2016年2017年2018年2019年增长率增长率笔笔2015-2019年房地产出境并购交易数量年房地产出境并购交易数量平均交易规模(百万美元)1111741,1301791471,130232015-2019年港澳台地区房地产并购交易规模和数量年港澳台地区房地产并购交易规模和数量4.港澳台地区房地产并购交易数据概览数据来源：投中集团，汤森路透及普华永道分析1.2015年至2019年期间，港澳台地区的房地产并购主要以中国大陆外的投资者为主导。其中较大的交易有2018年Petrus HK以27亿美元投资香港开发商合和实业有限公司，2018年伊藤忠商事株式会社以6.7亿美元投资台北金融大楼股份有限公司。2.香港地区虽然经历了2019年的交易规模下滑，但由于其资本流通的便利性、低税率及与中国内地紧密的经济联系，仍显示出较大的投资前景。2.0 0.2 0.2 0.2 0.1 2.8 0.7 1.5 4.9 2.5 0.05 0.02 14 13 20 23 29 -5 10 15 20 25 30 35-1 2 3 4 5 62015年2016年2017年2018年2019年笔笔十亿美元十亿美元大陆投资者非大陆投资者个人投资者交易数量上市、公司债24中国房地产行业融资情况4 18 2 61 114 11 66 1 147 79 -50 100 150 200 25020152016201720182019亿港币亿港币物业管理房地产开发252015-2019年房企中国大陆交易所上市年房企中国大陆交易所上市上市融资数据来源：投中集团，汤森路透及普华永道分析注1：上述IPO未包含上市之初未进行融资的交易；注2：房企包括房地产开发业务、物业管理业务的企业。53-3 5 119-14 -25 50 75 100 125 150 175 20020152016201720182019亿人民币亿人民币2015-2019年房企香港交易所上市年房企香港交易所上市数量1.2019年中国大陆A股上市的房企有两家，均非传统房地产开发商。其中，中新集团主要从事园区的开发和运营，产业地产的发展迎来新的机会。另一家上市的重庆新大正物业集团则是为多种类型的城市项目提供一体化综合服务的第三方专业物业公司。0021247212152.由于境内融资受到一定限制，不少房企赴香港和新加坡等地上市。由于物业管理行业营收稳定，可为房企长期盈利带来增长点，近些年有不少房企拆分旗下物业管理公司赴港融资。2019年，香港交易所上市的中国大陆房企共15家，其中物业管理公司达到10家。26上市融资发行时间发行时间上市企业名称上市企业名称主要业务主要业务上市交易所上市交易所募集资金募集资金2019-12-30宝龙商业管理控股有限公司物业管理香港交易所港币142,500万元2019-12-20中新苏州工业园区开发集团股份有限公司房地产开发上海证券交易所人民币144,944万元2019-12-19保利物业发展股份有限公司物业管理香港交易所港币468,000万元2019-12-19时代邻里控股有限公司物业管理香港交易所港币83,337万元2019-12-05景业名邦集团控股有限公司物业管理香港交易所港币126,400万元2019-12-03重庆新大正物业集团股份有限公司物业管理深圳证券交易所人民币47,929万元2019-11-15新力控股（集团）有限公司房地产开发香港交易所港币210,706万元2019-11-11中国天保集团发展有限公司房地产开发香港交易所港币50,000万元2019-11-06银城生活服务有限公司物业管理香港交易所港币14,536万元2019-10-18四川蓝光嘉宝服务集团股份有限公司物业管理香港交易所港币158,790万元2019-10-11鑫苑物业服务集团有限公司物业管理香港交易所港币26,000万元2019-07-16中梁控股集团有限公司房地产开发香港交易所港币294,150万元2019-07-12和泓服务集团有限公司物业管理香港交易所港币12,800万元2019-03-18奥园健康生活集团有限公司物业管理香港交易所港币64,050万元2019-03-15滨江服务集团有限公司物业管理香港交易所港币46,423万元2019-03-06银城国际控股有限公司房地产开发香港交易所港币84,314万元2019-02-26德信中国控股有限公司房地产开发香港交易所港币148,960万元2019年中国大陆房企上市清单年中国大陆房企上市清单数据来源：投中集团，汤森路透及普华永道分析注1：上述IPO未包含上市之初未进行融资的交易；注2：房企包括房地产开发业务、物业管理业务的企业。45 101 226 177 187 54 16 163 201 427 -100 200 300 400 500 600 70020152016201720182019亿美元Axis Title3,274 6,524 3,012 3,081 4,768 2,301 2,078 2,056 3,170 2,136 -1,000 2,000 3,000 4,000 5,000 6,000 7,000 8,000 9,000 10,00020152016201720182019亿人民币Axis Title27发债融资2015-2019年国内房企发行境内公司债年国内房企发行境内公司债数据来源：Capital IQ及普华永道分析注：海外债汇率以当年12月31日的汇率进行折算。2015-2019年国内房企发行境外公司债年国内房企发行境外公司债数量319633506652796发行利率6%-12%发行利率6%发行利率7%-15.5%发行利率7%数量3142951251891.2019年国内房企境内公司债发行规模为人民币6,904亿元，同比2018年上涨10%。2019年发行利率在6%-12%的境内公司债规模为人民币2,136亿元，占全年总规模的31%。2019年有更多房企以低于6%的利率发行了境内公司债。随着房企规模化日趋明显，规模大、品牌强的房企信誉程度高并且融资能力强，有更多机会发行利率较低的公司债。2.由于境内债券市场对发债主体资质要求更高，因此一些房企越来越多地尝试以发行海外债券的方式进行融资。2019年度国内房企海外债券发行规模为614亿美元，同比增长62%。海外债普遍利率较高，房企出于资金压力不得不支付更高的融资成本，2019年有近70%的海外债券的发行利率高于或等于7%。3.2019年9月，发改委明确房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务，虽然该规定禁止了发行境外债用于购买土地和开发资本支出，开发商仍利用境外债为其过渡性贷款或营运资金提供融资。如果扩大监管范围，将对开发商的融资渠道造成进一步的压力。行业展望及投资热点28行业整合，优化资产结构回笼资金求生存行业整合，优化资产结构回笼资金求生存行业展望及投资热点发掘潜在利润增长点，打造资管能力及增值服务发掘潜在利润增长点，打造资管能力及增值服务行业洞察及展望行业洞察及展望一、二线城市土地供应紧张成为开发中的一大挑战，越来越多的房企开始通过并购获得项目资源，城市更新已经成为新主题。有别于过往的着眼于快速开发销售，依靠短期市场溢价获利，随着房地产行业进入存量时代，打造中长期的投资和资产管理能力将是房企未来获取利润增长的重点。除了长租公寓、共享空间，我们还见到房企收购物管公司，向物业开发销售与持有运营并举的模式转型，着眼于物业管理及各类社区增值服务的快速发展。29并购趋势及热点并购趋势及热点大型房企的品牌和规模效应使其在融资和项目储备方面都更具优势，预计这一轮整合窗口期将出现更多的大型房企对中小房企的收并购交易，大型房企得以进一步提升其规模和行业地位，强者恒强，房地产行业的集中度将有所提升。遭遇资金压力和经营困局的中小房企将通过处置资产，回笼资金以投资利润点更高的领域。当然，对于部分手握资金的中小房企而言，通过并购挤入行业阶梯前列的通道虽然艰难但仍然畅通。为了应对开发增量有限、存量累积、融资成本上升和盈利压力渐增的挑战，虽然房企在多元化发展的过程中已有不少教训，但仍在不断探索与金融、养老、教育、旅游、医疗等领域融合的机会。可以预见，未来通过并购寻求资源整合的房企跨界并购仍将继续。并购趋势及热点并购趋势及热点通过收购获得稀缺项目资源或进行项目储备对于房企已经屡见不鲜。城市更新正成为商办类投资的热点，收购-改造修复-退出的模式为具备改建能力的房地产投资者带来可观的利润。产业升级、环境保护、贸易摩擦等各种因素促使部分制造业搬离一、二线城市或向东南亚地区转移，而这其中也蕴含着巨大的腾笼换鸟的机遇，原制造业搬迁后腾出的工业地产成为了高端智造研发的产业园和物流园的潜在投资标的。我们认为未来会有更多房企加快物业增值服务的发展，提升自己的资管能力。投资参股运营商或将是迈出的关键的第一步，例如近期市场上出现的房企入股互联网零售商业，打造线上和线下融合的购物体验。行业洞察及展望行业洞察及展望2019年，房地产行业整体增速放缓，银保监会等部门出台收紧房地产贷款的通知文件，外部融资成本的增加使不少中小型房企面临资金短缺，生存压力增大的问题。部分房企被迫战略收缩，出售资产寻求生存；部分房企资金链断裂，宣告破产。激进的多元化投资、冒进新市场，尤其是低线城市、高价拿地等等都是导致房企出现困局的原因。一些已进入长租公寓或共享办公领域的房企，由于未找到契合企业自身情况的盈利模式，亏损逐年扩大，只能出售资产回收资金，回归地产开发业务。房地产市场将从总量扩张过渡到结构分化，房地产行业内的市场参与主体也将持续震荡和整合。新冠疫情的挑战催使房地产行业出现新的机遇新冠疫情的挑战催使房地产行业出现新的机遇行业洞察及展望行业洞察及展望新冠疫情对房地产行业产生了较大影响，根据国家统计局发布的数据，2020年1-2月全国房地产开发投资额较去年同期下降16%，商品房销售额较去年同期下降36%。酒店和大型商场是疫情下受到最直接冲击的商业物业，部分地产商采用租金减免和优