房价历史和现状省公共课一等奖全国赛课获奖课件.pptx

房地产行房地产行业现实状业现实状况及发展况及发展趋势趋势 第1页中国房地产发展历史中国房地产发展历史1978年1991年：房地产市场区域性试点试点（如：深圳）1992年1998年：由试点向全国推广推广，但商品化程度不高。第2页中国房地产发展历史中国房地产发展历史1998年后：终止福利分房，全部城镇住宅强制商品化。经过快要努力，在中国政府主导下，适应中国资本主义制度房地产市场最终得以建立。第3页中国房价现实状况：中国房价现实状况：全国全国(颜色越深价格越贵颜色越深价格越贵)京津地域，长三角、珠三角等沿海地域房价最高，其次是中部武汉等城市，西部地域房价相对较低。房价整体偏贵，而大小城市房市差价又巨大无比，如北京房价可达一些地方城镇十倍以上。大城市一张床，小城市一套房，你选哪个？大城市一张床，小城市一套房，你选哪个？第4页中国房价现实状况：中国房价现实状况：一二线城市（广州）一二线城市（广州）数据起源：中国房价行情、房价网结论：一二线城市作为往往作为经济中心大城市，吸引了大量人才，房子供不应求，房价均在万元以上，且整体呈上涨趋势。第5页中国房价现实状况：中国房价现实状况：三四线城市（许昌）三四线城市（许昌）结论：三四线城市商业节奏较慢，房价普通在万元以下，且整体呈上涨趋势。而对于一些小城镇，供大于求，库存巨大，多地出现“鬼楼鬼楼”现象。第6页房价成本房价成本组成及影组成及影响原因响原因 第7页房价成本组成房价成本组成房价房价=土地成本（土地成本（30%30%）+建安成本建安成本（20%20%）+销售管理成本销售管理成本（10%10%）+税费（税费（15%15%）+开发商利开发商利润（润（25%25%）第8页土地是楼市第一风向标土地是楼市第一风向标宁波近年土地成交楼面价与住宅成交价 从表中两条价格曲线来看，房价伴随地价上涨关联性十分清从表中两条价格曲线来看，房价伴随地价上涨关联性十分清楚，当年地价上涨，那么第二年房价也会有一个对应上涨，假楚，当年地价上涨，那么第二年房价也会有一个对应上涨，假如将房价前移一年，二者含有高度同时性。如将房价前移一年，二者含有高度同时性。地价是推进房价继续上涨必要条件地价是推进房价继续上涨必要条件第9页房价影响原因房价影响原因人口原因地价原因政策原因市场自我调整第10页人口原因人口原因人口原因人口原因地域内人口越多，住房需求就越大，在土地供给量有限、住房供给量一定前提下，市场出现供不应求，房产价格就会上升。地价原因地价原因地价原因地价原因地价和房价之间是能够进行粗略换算和预测地价和房价之间是能够进行粗略换算和预测房价房价=土地成本（土地成本（30%30%）+建安成本（建安成本（20%20%）+销售管理成本销售管理成本（10%10%）+税费（税费（15%15%）+开发商利润（开发商利润（25%25%）第11页政策原因政策原因政策原因政策原因 各类福利住房政策、房价监管调控政策、公积金及房贷政策、租赁同权.这些政策都会有效作用于房地产市场，并直接或间接地对房价产生影响市场自我调整市场自我调整市场自我调整市场自我调整 房房子子作作为为一一个个特特殊殊商商品品，生生产产超超出出需需要要时时，市市场场上上供供过过于于求求，价价格格下下跌跌，利利润润降降低低；当当价价格格跌跌到到价价值值以以下下时时，利利润润率率低低于于平平均均水水平平，商商品品生生产产者者就就会会缩缩减减生生产产，使市场上供给降低，求大于供，价格又会回升。使市场上供给降低，求大于供，价格又会回升。商商品品有有消消费费和和投投机机（投投资资）两两种种属属性性，对对于于消消费费类类商商品品，传传统统经经济济理理论论是是适适用用。而一旦一个商品投机（投资）属性高于消费属性时，情况就相反了而一旦一个商品投机（投资）属性高于消费属性时，情况就相反了第12页传传统统经经济济学学定定义义，需需求求是是价价格格反反函函数数中中国国房房子子价价格格涨涨得得越越凶凶，买买家家越越疯疯狂狂国国人人从从来来对对家家情情有有独独钟钟，房房子子作作为为家家象象征征、表表达达及及消消费费者者心心理理对对房房价价也有较大影响也有较大影响 第13页消消消消费费费费者者者者心心心心理理理理影影影影响响响响原原原原因因因因圈地心理养老心理虚荣心理投资心理怕涨心理传承基业心理改进居住条件心理第14页 疯狂飙升房价使大量刚需购房者望而却步，但在这部分人群住房刚需都还没有得到满足同时，还有很多手中有空余资金炒房者不停进出房地产市场，并深入炒高房价第15页中国国家统计局公布开年房价数据http:/ 7月月3 3日，武汉为留住日，武汉为留住“百万大学生百万大学生”又放大招了。又放大招了。留武汉：给房、给工作、给户口留武汉：给房、给工作、给户口第18页福利一：公寓拎包入住福利一：公寓拎包入住 福利二：工作随便挑福利二：工作随便挑武汉市招才局拿出武汉市招才局拿出37653765套套大学生人才公寓，提供给大学生人才公寓，提供给毕业毕业3 3年内留汉创业就业无年内留汉创业就业无房大学生，租赁价格不高房大学生，租赁价格不高于同一地域市场价格于同一地域市场价格70%70%。当日，还公布了首批无当日，还公布了首批无偿创业工位（偿创业工位（49664966个）个）和首批实习实训见习岗和首批实习实训见习岗位（位（94169416个）。个）。今年今年4 4月，武汉还开启了高月，武汉还开启了高校毕业生落户新政。不论校毕业生落户新政。不论你是博士、硕士，还是本你是博士、硕士，还是本科、专科，统统都能落户科、专科，统统都能落户！福利三：户口落户福利三：户口落户武汉地方政策福利武汉地方政策福利第19页作为新一线城市一员，武汉如此热烈地求才并非孤例。西安、长沙、成都西安、长沙、成都等多座城市先后出台人才新政，都提出要吸引百万大学生创业就业。一场激烈一场激烈“人才之战人才之战”已经开始！已经开始！成都：先落户后就业成都：先落户后就业长沙：人才新政长沙：人才新政2222条条西安：重金奖补人才西安：重金奖补人才第20页高铁对房地产影响第21页高速铁路优势显著，对经济及产业结构都将带来较大影响，中国已正式进入高铁时代第22页加速人口流动加速人口流动：高铁布站城市将吸引周围城市人口，人口增加是推进经济和房地产市场升温根本原因。拉动就业和经济增加：拉动就业和经济增加：因建设高铁，沿线城市建筑业最先被拉动，建成投入使用后，周围工业、房地产、批发零售业将有加速表现，所以建设过程中将产生暂时性就业，运行中将催生大量相关就业，尤其是商服及房地产经纪业。加剧大城市经济集聚：加剧大城市经济集聚：高铁沿线城市中，大城市与周围中小城市交通可达性大大改进，将增强大城市经济集聚效应，所以，在推进经济发展方面对大城市利好更强。抬高沿线城市房价：抬高沿线城市房价：高铁对沿线城市房价有推进作用，节点城市（区域经济中心）更为显著。高铁建设对房地产影响高铁建设将直接拉动包含房地产业等多个行业经济增加，提供大量相关就业，客观上也产生了对住房等各种物业需求。高铁建设拉感人口增加，增加就业机会，加大了城市经济集聚，从而对房价提升起到了推进作用。第23页地铁线路对商业房地产影响地铁线路对商业房地产影响1993年12月广州市地铁一号线方案出台，1999年顺利完工，广州成为中国继京、津、沪之后第四个拥有地铁城市。1999年3月，地铁二号线开工计划年完工。3月地铁三号线方案爆出。在不到七年时间里，地铁已从广州人当初心目中遐想一个交通方式变为了一个含有广泛深远影响城市发展重心。地铁修建为广州发展掀起酣然巨波，而其中深受影响是广州房地产业。对于掏成房地产业主体商品住房来说，广州市每一次地铁方案出台也都引发强烈震动。各开发商纷纷亮出“地铁”招牌，销售火爆。然而，假如说七年前地铁对于广州来说还是新鲜事物话，那七年后今天就应进行一些冷静成熟思索。世界上许多城市经验已说明，地铁作为一个主要交通方式，将对城市空间发展格局产生主要影响。所以地铁对住宅市场效应绝不但是几个楼盘热销。那地铁对广州市商品住宅影响到底有多大呢?广州商品住宅将因地铁而展现怎样格局呢?第24页10/10/广州地铁概况广州地铁概况第25页一项调查发觉，决定房价影响原因中，交通便利性所占权重为0.31、环境原因所占权重为0.282、生活配套设施完善程度所占权重为0.233，三项累计达0.825。地铁交通促使地铁站周围房地产价格倍增。地铁站周围是指以地铁站为关键，周围半径1公里以内区域，其房产商品价格是以其它区域1-2倍。第26页地铁对于城市生活,缩短交通时间、完善生活配套、改变生活方式,地铁运行大大缩短了市民日常交通时间,空间上距离能够用缩短时间来处理.轻轨和地铁速度为公共汽车2到4倍，且有轨道能够准点运行.地铁出行范围远大于公交车，而出行成本又远低于出租车，所以，地铁必将成为居民主要出行方式。总之，城市地铁从无到有、从只有一条线到开发几条线过程，实际是改进周围物业可达性和居民出行便捷性、改变土地利用性质、刺激投资需求强力释放过程，对房地产及其商业辐射效应深广有力，从而促进地产增值。关键点关键点第27页房地产行业现实状房地产行业现实状况及发展趋势况及发展趋势 房第28页回首改革开放30年中国老百姓住房变迁，就会发觉，房地产记载既是一部中国30年建设史，又是一部浓缩了我国社会主义建设改革开放史。第29页各个阶段：各个阶段：1978年1991年：中国房地产市场萌芽阶段1992年1999年：调整阶段年：房地产快速发展阶段2020：房地产行业全方面调整阶段第30页房地产快速发展阶段房地产快速发展阶段在这一个阶段里面也是中国经济快速发展阶段。像中国正式成为组员，北京申奥成功。于是投资投机也就快速开始。，土地市场规范化政策出台 年2月，国土资源部叫停别墅供地，低密度住宅成”抢手货“年，3.26 国八条，4.27 新八条 第31页房地产行业是中国主要支柱和民生产业，其发展态势关系整个国民经济稳定发展和金融安全。中国房地产行业展现周期性、资本密集型、政策敏感度高、地域性显著特点。房地产行业含有周期性特征，短周期主要表达与宏观经济互为因果影响，长周期主要表达在人口改变、迁移规律及城市发展规律上；房地产行业含有资金密集型特征，含有土地支出资金总量大，建安成本支付复杂及大额特征，这对企业资金规模、流动性、资金运行水平有较高要求；房地产行业含有政策敏感性特征，政府既能够经过金融等间接伎俩影响房地产市场，也可直接经过行政干预方式调控市场，同时，中国各级政府控制了全国土地，作为市场唯一卖方，房地产企业对各类土地政策高度敏感：房地产行业还含有显著地域性特征，房地产产品为特殊商品，价值主要取决于所处区位，区位涵盖不一样城市、同一城市不一样区域、土地对各类稀缺资源（教育、医疗、休闲等）占有等不一样要素。第32页房地产行业是中国主要支柱和民生产业，其发展态势关系整个国民经济稳定发展和金融安全。年，中国房地产市场处于调整期，住宅库存量高企，对市场预期转变深入影响新开工节奏，房地产投资增速显著下滑。自 年下六个月开始，连续放松限购、限贷及降息降准、降首付、330 新政、全方面放开二胎等政策出台，市场出现迟缓回暖迹象；但因为前期大量刚性需求提前释放造成了有效需求不足，市场难以展现暴发式增加。年房地产开工面积增速和房地产投资增速依然低位徘徊，全国房地产市场区域分化严重，库存高企依然是行业内面临首要问题，国房景气指数低位震荡。第33页 年以来，房地产销售区域化差异有所表达，布局一线城市为主企业，其盈利能力得以连续，而且融资渠道放宽，很大程度上起到了降低融资成本效果。但以二、三线城市及商业地产、园区开发等为主企业，已经显露下滑态势，后续商品房投资价值减弱将抑制投资人群消化库存动力，不利于开工新建回暖。第34页长久看，宏观调控将逐步回归市场化，长久有效机制逐步取代短期调控伎俩，不动产统一登记配套制度将深入健全，土地节约集约利用将继续加强，以保障房地产市场长久稳定发展；房地产供给步入调整阶段。中国城镇化进程发展使房地产市场仍存增加空间，但中长久需求面临结构性调整；人口老龄化背景下中国房地产可能将开始长周期调整，投资价值深入弱化不利于房地产库存去化，国内房地产市场发展情况取决于供需各原因相互作用第35页从中国房地产发展历程来看，房地产发展各个阶段受政府政策影响较大，主要分以下阶段，（1）1999 年至 年，国家提出“住房市场化改革”、“明确房地产支柱地位”等政策支持房地产行业发展，中国商品房销售面积连续增加，尤其是 年房地产销售面积同比增加 29.10%，到达 1999 年以来最大增加幅度。（2）年至 年“调控供需、抑制房价”是房地产调控主旋律，政府陆续提出了 年“831”大限、年“国八条”、年“国六条”和“国十五条”、年屡次加息等政策，房地产销售面积依然延续增加态势。（3）年金融危机直接影响房地产行业销售面积增速同比下降 19.70%，为近十年来首次增速下降年份，为此，政府提出“重申支柱产业调整投资”政策，且国家加大了固定资产投资力度，年房地产市场快速回暖，销售面积和增速均大幅提升，年和 年房地产市场销售情况保持良好，房地产价格增加较快。（4）“房地产深度调控，促进房价合理回归”是 年至 年期间调控重点，政府陆续于 年提出“国十一条”、年提出“新国八条”等政策，但受宏观环境影响，房地产销售波动上升，年房地产销售面积增速到达 17.30%。（5）年宏观经济增速放缓，房地产销售面积和增速下滑显著，年下六个月开始，“930”新政、“330”新政、降息降准等政策陆续提出，以及近期中央提出放开二胎政策、习主席首次提及去库存等，带动 年以来房地产市场展现出回暖迹象。第36页 年在全国房地产行业整体降温大背景下，宏观调控理念正在逐步发生改变。首先，新常态下中央调控更重视市场化，以金融伎俩勉励自住性住房消费。同时监管层允许已上市房地产企业在银行间市场发行中期票据，表明监管层对于房地产融资态度从原来单向打压转为双向调整，中型房企资金压力得到缓解。另外，支持自住性刚需，差异化信贷政策自 年以来首度放松。第37页 年以来“330”新政、降息降准、“全方面二胎”等政策密集提出，提振了市场信心 年以来，在延续 年经济下行压力加大、楼市库存高企、市场信心不足背景下，宏观政策层面深入导向稳增加、调结构，房地产方面则主动聚焦于促销费，勉励自住和改进性需求。央行实施灵活适度货币政策，连续降准降息，降低二套房首付，构建宽松金融信贷环境，减轻购房压力，提升消费能力。整体来看，在经济下行压力加大、楼市库存高企、市场信心不足背景下，政府支持房地产行业政策密集提出，短期内将提振市场信心，利于房地产行业发展。第38页3 3住房价格上涨成因分析住房价格上涨成因分析3.1商品住房供不应求是房价上涨首要原因3.2土地资源严格控制且价格上升，推进房价和地价互动上涨3.3利益主体分配需求3.4投资性需求火上浇油3.5人口高速增加、资本和劳动力向中心城市流动3.6住房供给结构不合理3.7建筑开发成本上涨3.8住房周围硬件条件完善第39页三、行业运行情况三、行业运行情况1房地产需求有所放缓房地产市场需求包含刚性需求、柔性需求和弹性需求，刚性需求是房地产市场需求主力，柔性需求是为了改进和提升居住品质，弹性需求以房地产投资为主。中国 16 至 59 岁劳动年纪段人口自 年起开始出现下降，人口红利逐步消退。中国人口老龄化趋势逐步显现。在一定程度上会造成房地产需求放缓，但对国内尚不成熟养老地产领域可能带来一定机遇。“全方面实施一对夫妇可生育两个孩子政策”，家庭对住房居住功效需求和住房升级需求有望上升。相对于前十年高速发展房地产市场，当前支撑房地产市场高速增加原因正在逐步减弱，房地产行业需求放缓。第40页2房地产投资增速下降，但库存依然高企习近平主席在中央财经领导小组第十一次会议上对楼市提出了“要化解房地产库存，促进房地产业连续发展”，指出化解库存高企是当前房地产行业主要任务。年 12 月 21 日中央经济工作会议强调要“化解房地产库存”，提出消化去库存五大办法3、房地产开工面积下降，国房景气指数低位震荡4、行业竞争激烈，区域分化严重第41页中国房地产区域分化严重，从近年来各区域房地产销售情况来看，一、二线城市房地产市场活跃，销售金额连续领跑；三四线城市销售额规模远低于一二线城市，且销售额增加幅度远低于一、二线城市。第42页一线城市供需矛盾依然突出，且房价畸高；部分二线城市及三、四线城市住房市场展现不一样程度供给过剩，库存较高，房价下行压力较大。第43页长久看，宏观调控将逐步回归市场化，长久有效机制逐步取代短期调控伎俩，不动产统一登记配套制度将深入健全，土地节约集约利用将继续加强；房地产供给步入调整阶段，化解房地产库存成为关键问题。中国城镇化进程发展使房地产市场仍存增加空间，但中长久需求仍面临结构性调整；人口老龄化背景下中国房地产可能将开始长周期调整，投资价值深入弱化不利于房地产库存去化，国内房地产市场发展情况取决于供需各原因相互作用。第44页地产行业与社会固定资产投资、居民消费水平、财税政策、货币政策等宏观经济原因关系亲密。其中房地产行业是资金密集型行业，房地产需求端（购房者）和供给端（房地产企业）均对国家金融政策依赖较强；土地政策会影响房地产企业拿地规模和成本，税收政策对房地产企业成本控制带来直接影响。第45页中国房地产行业长久处于政府“调控”状态，调控政策主要分为金融政策、行政政策、土地政策、税收政策四大类。金融政策包含存贷款基准利率、公积金贷款政策、存款准备金率等；行政政策包含限购限贷政策、购房补助政策、各类别保障房政策；土地政策包含土地供给政策、土地开发规划控制政策等；税收政策包含营业税、增值税等各类政策。第46页房地产行业开发周期与产业链条均较长。开发周期长主要表达于房地产开发包含前期拿地、房地产项目建设、房地产销售、物业管理等多个步骤；产业链条长主要表达在纵向上与钢铁、水泥、建材等上游行业及下游家装、家电行业都有极高关联度。另外，房地产行业横向关联度也较高，开发周期与产业链条中包括政府、开发商、消费者、金融机构等多个群体，各类政策改变对房地产企业均会产生影响第47页 目目 录录房地产在中国发展所经历阶段与特点中国房地长现实状况中国房地产未来发张趋势个人看法第48页房地产政策盘点房地产政策盘点第49页坚持房子是用来住、不是用来炒定位，加紧建立多主体供给、多渠道保障、租购并举住房制度，让全体人民住有所居。第50页尤其要提醒各位是，党全国性代表大会提及房地产政策，只有两次。第一次在十七大。十七大汇报在提及房地产政策时并没有谈及全部，而只是在社会保障部门提到了廉租房制度，详细表述是，“健全廉租住房制度，加紧处理城市低收入家庭住房困难。”第二次就是在这次举世瞩目标大会上。而此次大会汇报关于房地产表述之所以在我看来意味着中国房地产政策巨变，关键在于，汇报包括房地产政策不但仅是保障房，而是住房总体定位，以及未来长期有效机制问题。提及房地产政策部分不是出现在社会经济领域，而是出现在“提升保障和改进民生水平，加强和创新社会治理”这一部分“加强社会保障体系建设”这一小部分。第51页什么意思，意思很大，最大意思是房地产已经由过去经济政策转变成民生政策，住房民生属性已经占据最主要位置，这是中国房地产政策真正迎来了历史性制度纠偏和嬗变。第52页问题形成问题形成众多经济学家屡次抨击，中国房地产政策最大问题，是偏离了住房民生和社会属性，而过于重视其对经济增加作用。长久把房地产作为支柱产业，以至于形成了对房地产过分依赖。每一次经济下行，房地产都首当其冲，成为对冲经济下行风险首要工具。同时，土地出让金也逐步成为地方政府收入主要起源，很多地方，土地出让收入占财政收入比重超出了50%。第53页对土地财政和房地产过分依赖，首先造成房地产行业种种乱象，同时，伴随房价上涨，房子也逐步脱离了居住基本功效，成为资产配置主要工具。在这种思维下，中国房地产负担了过多脱离房子基本功效“任务”，使得中国房地产政策越来越偏离主题。为何要盖房子，盖房子为何，为何要买房子，这些几乎不是问题问题，因为房地产政策过于“经济化”和功利化而成了中国社会和中国经济大问题。第54页在年，中国房价在政策刺激下再一次暴涨，引发了对房地产政策反思。不论是年“权威人士”讲话，还是中央经济工作会议，都明确“房子是用来住”这一定位。开始对中国房地产政策定位进行纠偏。这次汇报，等于宣告了房地产政策长久作为经济政策历史终止，房地产政策重回民生领域，房子居住属性再次回归。大会汇报这个定位，必将对下一步构筑中国房地产市场长久有效机制和制度建设产生主要影响。第55页 房地产政策动态中，第二个值得关注是10月19日，住建部部长王蒙徽在回答相关“房地产长期有效机制有没有时间表”一系列表示。王蒙徽重申了汇报对于“房子是用来住”定位，以及未来房地产政策重点是以满足新市民需求为主要出发点，以建立购租并举住房制度为主要方向，以市场为主满足多层次需求，以政府为主满足基本保障，综合利用金融、土地、财税、立法等伎俩推进房地产长期有效机制建立。第56页王蒙徽尤其提及最近在住房租赁市场，以及保障房建设中共有产权房等问题。王蒙徽话透露出最大信号，就是中国住房投资最为最好投资历史已经结束。在房地产政策回归民生，房子回归居住属性情况下，高层势必在房地产调控政策与长久有效机制之间慎重研究衔接问题，防止给市场再次释放错误信号，造成市场再次反弹。这应该是明确无误。以上两大信号，对中国房地产市场短期、中期以及长久走势都有很大影响。第57页就短期而言，房地产政策在今年年底到明年年中出现显著松动可能性不大。从今年市场来看，变天已是定局。一线量价出现了显著松动，二线热点城市除少数外，整个市场也在悄然改变。国家统计局9月份70个大中城市房价数据也证实。9月70个大中城市新建商品住宅价格环比上涨城市为44个（8月为46个），持平8个，下跌18个，市场已经显著表现出了疲势。各位能够研究一下70个大中城市房价数据，这个数据即使我一再说是中国最假统计数据，不要纠缠数据本身，但这个数据基本能够反应房地产市场强弱对比，当环比上涨城市数下降为35个以下时，市场基本确立了下行态势。第58页 从中期和长久看，中国房地产和房价态势，一方面取决于宏观经济周期下，包括货币政策等取向；其次，也取决于中国城镇化方向和人口发展态势。大家不妨注意一下此次大会报告对中国社会主要矛盾变化表述，这个表述符合房地产市场变化。经历年去库存，以及20四五六上涨之后，不论是基本居住需求、改善需求以及投资需求在这两年都得到了极大释放，住房短缺历史基本结束，供需平衡基本面差不多形成。未来中国房地产市场主要矛盾已经是住房不能满足老百姓基本居住需求，而是转换为住房供给不均衡不平衡问题。也就是未来热点城市住房不足，高品质住房短缺等不均衡不平衡问题。这个问题，意味着，由于住房短缺引发房地产投资热潮会告一段落。未来，在中国具有价值住房，将集中在笔者未来会归纳提炼一些城市以及物业类型中。第59页从中国经济大周期和货币政策而言，笔者从去年一直强调货币政策回归常态，超高速印钞时代终止等问题，这意味着，助推房价上涨主要工具，货币超发问题逐步将不复存在，中国M2已经连续三个月停留在个位数，这将成为未来货币政策常态。货币不超发，宏观经济大周期转折，已经经济从高增加阶段到高质量阶段几大转换，都意味着，投资房地产高收益低风险时代，正在慢慢终止，买房不需要智商时代基本退出历史舞台。第60页年上六个月中国房地产政策盘点年上六个月中国房地产政策盘点年上六个月，在强调坚持住房居住属性背景下，地方调控政策差异化显著，热点城市政策不停收紧，限购限贷力度及各项监管办法频频加码，开启“限售”模式且范围不停扩大，同时加强房地产金融监管，着力抑制投资投机性需求。中央出台住房租赁市场管理条例，加紧购租并举住房制度建设，深化土地、人口改革，加紧长期有效机制建立，为房地产平稳健康发展构建良好环境。1.中央坚持住房居住属性，加强房地产金融监管第61页1.中央坚持住房居住属性，加强房地产金融监管1.1两会明确房地产调控目标和方向，继续加强房地产市场分类调控坚持住房居住属性，分类调控、因城施策仍是年房地产政策主基调。今年房地产市场三项重点工作：加强房地产市场分类调控、因城施策去库存、坚持住房居住属性。扎实推进新型城镇化，深化户籍制度改革，今年实现进城落户1300万人以上，加紧居住证制度全覆盖。第62页对房价上涨压力大城市要合理增加土地供给，调整结构，提升住宅用地百分比，对去库存压力大三四线城市要降低以至暂停住宅用地供给。因城施策，继续落实好差异化住房信贷政策，切实防范化解金融风险。分类实施房地产金融调控。“综合利用金融、土地、财税、投资、立法等伎俩，加紧研究建立符合国情、适应市场规律基础性制度和长期有效机制”。“完善区域协调发展和新型城镇化政策组合”。推进农村产权制度改革。深入推进财税体制改革。第63页第64页1.2中央严控房地产金融业务，加大监管力度防范金融风险。保持货币政策稳健中性，综合利用各种货币政策工具，调整好流动性闸门，保持流动性基本稳定。因城施策，继续落实好差异化住房信贷政策。稳定和完善宏观经济政策，继续实施主动财政政策和稳健货币政策。加强金融管控，防范金融风险。第65页2.地方因城施策，调控政策分化显著2.1地方调控政策逐步深化，片区联动施策稳楼市多城市政策密集出台，调控城市深入扩容。年上六个月，在因城施策导向下，各地政府主动深化房地产政策调控，多城市楼市政策调整密集出台。调控城市连续增加(地级市、县市)，政策区域联动性、创新性增强，截至6月底，有60个地级以上城市和31个县市出台调控，海南、河北从省级全方面调控。第66页京津冀城市群：环京、环雄安限制力度不停升级长三角城市群：中心城市调控再升级，调控收紧趋势向周围连续蔓延珠三角城市群：环广州深圳、海西城市群、海南等几大城市圈协同调控雄安新区果断禁止大规模开发房地产中西部地域出台调控办法城市数量深入增加。中心城市中上海加强商住管理，南京将限购范围扩至六合、溧水、高淳，杭州提升非本市户籍居民社保或个税缴纳年限。第67页2.2地方楼市限售政策扩围，成新一轮调控升级主要伎俩创新限售模式蔓延至三四线城市。年上六个月，地方调控密集出台，继限购、限贷后，部分城市开启“限售”模式，抑制短期投机需求稳定市场预期。2.3热点城市严控商改住，加强市场整理监管2.4去库存政策仍连续，商办库存去化重点推进第68页3.深入推进住房制度改革，加紧长期有效机制建设3.1加紧发展住房租赁市场建设，推进住房、土地、人口制度改革中央深入研究房地产长期有效机制，推进市场平稳发展。住房租赁市场管理条例出台，加紧购租并举住房制度建设。住房租赁市场发展，是深化住房制度改革主要内容，有利于加紧推进房地产长期有效机制建设。对保障性住房用地应保尽保，对商品房依据供需形势因城因地施策，建立住宅用地供给分类管理制度。第69页推进人口均衡发展。国务院印发国家人口发展规划(20162030年)，提出优化人口空间布局，加快推进以人为核心城镇化，引导人口流动合理预期，畅通落户渠道，到年实现1亿左右农业转移人口和其他常住人口在城镇落户，全方面提高城镇化质量。规划明确提出要实施人口均衡发展国家战略，强调注重人口内部各要素相均衡、人口与经济发展相互动、人口与社会发展相协调、人口与资源环境相适应战略导向。第70页房地产行业畸形原因房地产行业畸形原因房地产行业多年畸形发展催生了畸高房价，两个主要原因就是地方政府对“土地财政”过分依赖和房地产持有步骤几无税负。当前，我国实体经济现有上扬动力，也有下行压力，总体处于稳中有进、稳中向好态势。在房地产横蛮生长时期，投资、投机住房一度成为快速致富捷径，投资投机性需求兴风作浪，造成正常住房供需关系被扭曲，令房地产业偏离了居住本质属性和改进民生这一目标。大量资金“脱实入虚”加剧泡沫，又深入助长了“一夜暴富”浮躁社会心态。提升了企业经营成本和城市居民生活成本，也加剧了社会贫富差距，绑架了中国经济。疯涨房价已严重脱离了中国人口结构改变和经济基本面，潜藏巨大风险。第71页后地产时代降临后地产时代降临土地出让金占地方财政收入50%以上，房地产业贡献60%以上地方税收等现象比比皆是。地价和房价一路高歌猛进，华丽经济增加数据背后是地域产业结构失衡、城镇收入差距拉大等重大社会经济问题。我国住宅经历了从前商品房市场起步时期春暖花开，到以后楼市供需两旺火红盛夏，再到年后秋风肃杀乃至隆冬速冻，政策调控干预也是“从无到有、从松到紧”。面对风光不再住宅市场，房地产业面临全方面洗牌，曾经过分依赖住宅开发拉动经济地方政府不得不开始面对没有房地产日子，即后地产时代降临。第72页预计中国房地产市场将告别暴涨时代，但告别暴涨时代不意味着房价会出现普跌。第73页房价下跌原因房价下跌原因 房价在一定时间内不会出现普跌。房价在一定时间内不会出现普跌。一是货币政策出现较大幅度骤然收紧。货币政策假如出现较大幅度骤然收紧，可能就会改变楼市长久以来形成连续上涨预期。预计我国货币政策不会主动进行大幅度转向，即使在汇率贬值、跨境资金大幅流出倒逼下，货币政策也会尽可能防止对房市产生过大影响。二是房产税出台。我国一旦明确开征房产税等增加房屋持有成本政策，预计住房有效需求将显著降低。但从当前实际情况来看，房产税推出基础条件还不成熟，预计短期内推出房产税可能性仍很小。三是经济增速超预期下行。房地产市场一直与经济基本面息息相关，经济增速超预期下行将从整体上引致房价进入下跌通道。从我国经济运行情况来看，经济尽管下行压力较大，但超预期下行可能性比较小。第74页房地产暴涨房地产暴涨时代已经过去时代已经过去一是宽松流动性货币环境正在逐步改变。受制于本身经济要求以及国际货币环境制约，我国从年开始，宽松货币政策也在悄然转向。迄今为止已两次提升央行操作利率，而金融去杠杆将在一定程度上改变国内货币市场宽松态势。不难预期，这将使得推进房价上涨货币动力出现衰减。二是造成房价暴涨根本症结土地供给政策将发生改变。强化住宅用地供给五类调控目标管理。住房供求矛盾突出、房价上涨压力大城市，要合理增加住宅用地尤其是普通商品住房用地供给规模，去库存任务重城市要降低以至暂停住宅用地供给。第75页十九大地产干货十九大地产干货1、坚持房子是用来住、不是用来炒定位，加紧建立多主体供给、多渠道保障、租购并举住房制度，让全体人民住有所居。2、覆盖城镇居民社会保障体系基本建立，人民健康和医疗卫生水平大幅提升，保障性住房建设稳步推进。3、巩固和完善农村基本经营制度，深化农村土地制度改革，完善承包地“三权”分置制度。保持土地承包关系稳定并长久不变，第二轮土地承包到期后再延长三十年。深化农村集体产权制度改革，保障农民财产权益，壮大集体经济。3、以城市群为主体构建大中小城市和小城镇协调发展城镇格局，加紧农业转移人口市民化。疏解北京非首都功效，推进京津冀协同发展，高起点规划、高标准建设雄安新区。4、深化供给侧结构性改革。支持传统产业优化升级，加紧发展当代服务业，瞄准国际标准提升水平。5、坚持去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板，优化存量资源配置，扩大优质增量供给，实现供需动态平衡。6、保障和改进民生要抓住人民最关心最直接最现实利益问题，不停满足人民日益增加美好生活需要，加紧房地产长期有效机制建立，提升人民幸福感、取得感。第76页农村集体用地入市农村集体用地入市农村集体建设用地是指符合村镇规划,经国家审批乡(镇)村建设用地。农村集体建设用地直接入市利益动因：1、城市化、工业化客观上需要增加土地要素供给。2、节约和集约利用土地资源内在要求。3、农村集体建设用地直接入市,增加农民收入,实现资本原始积累。4、地方政府获取经济收益与社会收益。5、对于地方政府,流转能够减轻征地制度带来巨大压力,缓解征用土地引发社会矛盾,同时它们还经过主动介入和加强管理,能够更加好地分享土地流转带来增值收益。新土地法第77页农村集体建设用地直接入市作用和意义 (一)优化资源配置认可了集体土地商品性质,是一个迟到农村重大改革。农地直接入市,有利于降低中国工业化、城市化成本。(二)推进制度创新农村集体建设用地直接入市确立了集体建设用地有偿使用标准,有利于处理全部权虚置问题。能够促进农村民主制度完善。促进市场体制完善,真正做到同地、同权、同价。(三)促进社会公平、友好和可连续发展使土地收益更公平地分享。能够消除征地腐败,促进社会友好。能加强耕地保护,促进社会可连续发展。第78页房地产税房地产税中央经济工作会议指出：要坚持“房子是用来住、不是用来炒”定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等伎俩，加快研究建立符合国情、适应市场规律基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落。房价虚高，金融风险增大，社会稳定客观上要求发挥好税收宏观调控功能。近几年税收高速增长条件下，地方财政增长潜力越发匮乏，地方税体系残缺不全，地方依赖土地财政、造成地价不停攀升，催生了地产泡沫，对经济发展带来了负面影响。经过对房屋普遍征收房产税，一方面能够保证地方财政收入稳定增长，脱离对土地财政机制依赖，化解地方政府债务风险，其次是充分发挥税收杠杆调节经济职能，促进房地产业健康发展。我国现行房产税作为财产税中一个税种，是以经营性房产为征税对象，按房屋计税余值或租金收入为计税依据，向产权全部人征收，未用于经营居民住房免征房产税，此项房产税制度已经实施了20多年。第79页开征房地产税目标和意义1.开征房地产税是缩小贫富差距，优化资源配置需要。2.开征房地产税是健全财产税体系，规范财产税制度需要。3.开征房地产税有利于促进地方政府克服短视行为，为确保其长久收益而重视改进投资环境，从而为促进中国房地产业发展创造条件。4.开征房地产税是公平税负，促进房地产业发展需要。5.开征房地产税能够合理利用土地，抑制“炒房”行为。6.开征房地产税，有利于深化城市经济体制改革，理顺城市资金运行渠道，降低金融风险。7.房产税是政府最大做空工具，投资者收益将经过房产税成为政府收入，是抑制房地产资本利得主要工具。第80页房地产后开发时代房地产后开发时代从以后楼市供需两旺火红盛夏，再到年后秋风肃杀乃至隆冬速冻，政策调控干预也是“从无到有、从松到紧”。面对风光不再住宅市场，房地产业面临全方面洗牌，曾经过分依赖住宅开发拉动经济地方政府不得不开始面对没有房地产日子，即后地产时代降临。区域经济发展进入后地产时代并非意味着“去地产化”，因为任何产业生存与发展都无法离开土地支撑，所谓后地产时代归根结底是产业结构调整和优化，各产业之间平衡发展。经济发展离不开产业支撑，房地产本身并没有生命，关键是服务于谁，服务于什么，让房地产对经济发展产生支撑作用，这也是地域经济在后房地产时代所面临关键问题。总之，在区域经济发展过程当中，城市没有产业支撑前景是暗淡，城市假如没有高端产业载体和产业升级和聚集是虚无。后地产时代历史使命在于以地产服务产业，以产业繁荣城市。开发：建了卖运行能力：出租资产管理能力：机电、材料、物业第81页房住不炒后，房市改变房住不炒后，房市改变1、确保有住，强调房子居住属性，不一定有产，租购同权将促进购房与租房市场步入新一阶段平衡，将有更健康房地产市场。2、房价不一定永远涨，政府手以稳为主，可能稳中有降为主，稳中有升，房产暴涨时代过去了。3、租购并举、长租房、长租公寓将是常态。4、一二线城市不平衡，不一样5、开发、持有、租赁行业将迎来新一轮洗牌，运行能力（出租）、资产管理能力（机电、材料、物业）强企业将会脱颖而出。6、未转型结束前，限价限售将是常态（3-5年）。7、普遍居住类型，房产税箭在弦上，很快即将正式落地，会健全地方财政体系，让地方财政更稳定。第82页长租公寓未来发展趋势长租公寓未来发展趋势政策对长租公寓等房地产租赁市场倾斜显著。1、简单情况：卖地1.8万亿，开发金额10.2万亿，租赁市场现在8000亿，大约是销售市场1/15。2、租赁资产估值很高，是租金市场10-15倍。3、预期未来每年增加10%，新增大学生，进城劳务人员。4、勉励长租，确保每个人都有所居，而不是有套房。第83页从限购到限售从限购到限售限购、限贷、限离婚。限制投机投资、降低房产