大厦副楼租售策划方案样本.doc

伟储大厦副楼租售策划

伟储大厦在贵阳市黄金旱埠——客车站周围，浣沙路浣沙桥头，立云酒店对面。其主楼高23层，副楼15层，主楼为高级商住公寓，副楼为标准写字楼，层高均为3.3米。
一、 项目周围情况
（一）需求分析
项目所处位置在市西路所辐射黄金商业圈中，其商业价值浓厚。圈中来自全国各地生意人全部较多，她（她）们所经营物品在这一地带关键形成了以下多个大市场：市西百货批发市场、市西化妆品批发市场、浣沙路摩托车市场、客车站布匹批发市场、枣山路和头桥机电市场等。这些市场日货币交易量约数千万，是整个云岩区关键经济支柱。仔细分析这些市场，不难发觉其经营者多为个体经营，生意规模不是很大，她们对写字楼需求仅处于有没有或小量阶段，重视是其功效方面。伟储副楼采取是公寓式酒店设计，基础符适用户心理，而且为全框架结构其改变机动性较大。
（二）供给分析
在这一区域内，写字楼并不多，不少人是租用住宅楼来办公。而且现存写字楼在档次和服务上并未满足用户需要，现在同区内关键有众厦大厦、立云酒店、汽车三场工作楼、鸿基景苑（未发售），最具竞争性和可比性关键是众厦大厦和立云酒店。众厦大厦是区域内现在唯一一幢纯写字楼，但其因为已建成多年，外观陈旧，功效不全，其配套设施也不尽完善。在物管方面普遍反应较差，而且其电力供给设施存在问题，常常停电。但其有价格上优势，月租18—22元/m2 ，物管1.4元/m2，是这一区域内租金最低写字楼。因为时机原因，其销售情况尚佳，和本物业相比，其不管从外观、功效、配套、交通上全部相差一个档次。
立云酒店就在本物业对面，99年以前是一个公寓式住宅死盘，99年以后，因为更改定位得以盘活，现在租售情况较佳。因为有酒店支撑，其物管、服务、配套全部较为完善，能够说是区域内档次最高商办两用楼。但其写字楼形象没有树立，租金也较高，在40—45元/m2之间，物管费1.5元/m2，车位紧缺，其交房标准同本物业一样，只带卫生间和公共部分装修。本物业和之相比也有着较大优势，潜力巨大。

二、 贵阳市写字楼调查
（见附表）
三、 项目优劣势分析
（一） 优势
（1） 现房出租，即租即用
（2） 低租金，约30元/m2
（3） 充足车位
（4） 交通方便
（5） 区域商业气氛浓厚
（二） 劣势
（1） 房屋空置多年，外部口碑不好
（2） 物管企业为新建，无著名度
（3） 配套设施不完善

四、 产品修正提议
项目所处区域有着对写字楼客观需求。本项目现存物业所无法改变整体性、停车场等多项优势，再在副加值上做部分安排，完全有可能做成区域范围内名星写字楼，我们在推广上就应该给用户灌输“高级低价，物超所值”概念。所以我们对本物业做以下修改提议：
（1） 引进省外优异物管企业作为物业顾问
（2） 设置热水供给系统
（3） 大堂为豪华装修，并设置商务中心
（4） 采取酒店式物管服务
（5） 设置餐厅，供给早、中、晚餐
（6） 将主楼住户停车位和办公用停车位分开
（7） 将主楼住客会所和办公楼共用，利用业主锻炼，洽谈生意
（8） 专门设置2—3间会议室，小会议室可容纳15—25人，大会议室可容纳25—40人
（9） 设置服务中心（代办营业执照、税证、邮政代办、火车票、飞机票等）

五、 价格策略
依据市场情况和项目本身部分实际情况，我们将项目标价格做以下考虑：
1、 买：只整层销售
报价2480元/m2起，实价2380元/m2起，层差30元/m2，一次性付款9.8折。购置写字楼100m2 以上送一含使用权车位，以后每增加100m2 ，则增加一含使用权车位。
2、 租
a、 纯租：报价38元/m2 ·月，实价30元/m2 ·月
（1） 一次性交租三年则免三年物管费，并获两年使用权车位一个，限前10名；
（2） 一次性交租两年则两年物管费，并获十二个月使用权车位一个，限前10名；
（3） 一次性交租十二个月，则免十二个月物管费。
b、 租售：
以租代售，以30元/m2·月出租。前三年内，如用户愿意购置则可将以前所交租金抵做房款。此种方法无优惠。
c、 租用优惠（无特殊说明全部有以下优惠）
（1） 租用期间，全部租户可获赠一张康体会所VIP卡；
（2） 在××家俱企业可购置家俱特价优惠；
（3） 酒店式管理；
（4） 安置嵌入式床垫；
（5） 一次性租用三年以上（含三年）送坐睡两用沙发一套。

六、推广策略
目标用户：全市范围内大、中、小型企业，外省企业驻贵阳办事机构，各地州市驻贵阳办事处等。
营销推广：以“高级低价，物超所值”为根本，有针对性对目标用户进行宣传。
（一）宣传路径：
1、 以布幅广告悬挂于大楼立面，吸引区域型用户。
2、 在《商报》、《晚报》上公布征租信息，征集全市内承租者。
3、 以软性文在《城市报》、《晚报》上评述物业各方面特点及区域商业优势。
4、 在交通台和新闻广播电台制作为期两个月电台广告。
（二）促销活动
1、 竞争租赁。
（1） 以单张、报纸广告在区域或全市范围宣传物业租赁方法和竞标方法，引发广大目标用户注意。
（2） 以“封顶竞标租赁”为专题组织竞标租赁会。每块租赁单位以起价10元/M2，封顶价35元/M2进行竞标。

2、