房地产开发流程图解-一.doc

房地产开发流程图解 一、项目立项阶段 投资机会研究 申领项目选址意见书 及项目立项批文 申请定点 申请购置土地、办理 土地产权手续 申领规划红线图、规划设计 条件通知等文件 申领建设用地 规划许可证房地产开发流程四阶段：一、项目立项阶段 二、项目前期准备阶段 三、项目建设 阶段 四、项目销售及售后服务阶段 首先对投资地区和投资 环境进行研究、分析，根据 对自然资源的了解和市场情 况的调查以及对国家的经济 政策和政治环境等情况进行 综合分析预测,找到最有利 的投资机会，为投资机会的 选择提供依据 选址意见书是项 目进行设计、开发和管 理的重要依据； 申领项目选址意见 书时需向主管部门提 交地址申请报告、有效 的项目建议书等； 项目立项批文是 有计划管理部门颁发， 确认开发项目通过审 核,是可以进行开发建 设的文件； 申领项目立项批 文的时候需向主管部 门提交可行性报告、立 项申请书、资金来源说 明、房地产开发物业类 型说明等； 到城市规划管理部门申 请定点； 需向规划部门提交有效 的项目立项批文、选址意见 书、申请定点报告、申请用 地报告;企业的资质证明、 营业执照、法人代表委托书 等文件或证书； 到土地管理部门办理土 地出让或转让手续，签订土 地使用权出让或转让合同, 并缴纳土地使用权出让金; 被申请建设用地现 状地形图，根据开发项 目的性质和所处地段条 件提出用地范围,外部 限制条件;提出规划设 计要点，包括建筑密度、 容积率、建筑层数、高 度、体量红线等 提交建设用地规划 设计总图,供规划管理 部门审核，然后由规划 管理部门核定用地面 积，报经政府批准，发 给开发商建设用地规 划许可证 二、项目前期准备阶段 选择勘探队伍和设计单位 申领工程规划许可证和施工许可证 申领房屋拆迁许可证 做好“七通一平”工作 选择承包单位 选择监理单位 通过招标选择勘察 队伍进行地质勘察和设 计单位进行建筑设计 建设工程许可证是由规 划管理部门审批颁发的; 施工许可证是由建设单 位(即开发商）而不是有施工 单位负责申领; 在开工前办理。未经许可， 不得擅自开工; 房屋所在地的市、 县人民政府房屋拆迁管 理部门经过审查后,为 符合条件的折迁人颁发 的据以实施拆迁的有关 证书. 拆迁程序为： 拆迁调查 制定拆迁安置计划 申领房屋拆迁许可证 发布拆迁公告 与被拆迁人签订协议 动迁验收 办理拆迁房屋产权灭籍 和土地使用证 使土地（生地）在通过一级 开发后,能达到具备上水、 雨污水、电力、暖气、电 信和道路通以及场地平整 的条件，使二级开发商可 以进场后迅速开发建设. 主要包括：通给水、通排 水、通电、通讯、通路、 通燃气、通热力以及场地 平整。 通过招标选择承包商 招标一般流程： 拟定招标方式,准备文件 编制标底 向招标主管部门申请招标 发布招标通告 对承包企业的资格进行预审 发送招标文件 招标工程交底与解答 开标、评标、决标发出中标 通知及签订合同 通过招标方式选择 监理单位（接受建设单 位的委托，承担其项目 管理工作） www.docin。com 三、项目建设阶段 组织承包商进场 加强开发项目工程管理与监控 申领商品房预售许可证 项目的竣工验收 1、组织监理单位进行监 理 2、组织业主负责供应的 材料、设备订货 1、配合承包商做好各 项工作 2、按时提供施工现 场,完成场地的“七 通一平 3、及时提供以约定数 量的图纸，组织以约 定的由开发商负责订 购的材料设备及时进 场。 4、协助承包商做好接 受验查工作 5、对项目的投资、进 度和施工质量进行监 控. 6、进行合同管理 7、有效地协调参与项 目单位的关系. 到房地产市场管理部门 申请; 应具备条件： 1、建设项目各种批准手 续齐备，且已确定竣工 交付使用日期； 2、已完成建设项目投资 的25或已完成单体项 目的主体结构（即结构 封顶） 3、已确定预售的监管机 构和监管方案 4、已制定房屋使用维修 公约 应提交的材料： 1、开发商的营业执照， 建设项目的投资立项、 规划、用地和施工等批 准文件或证件。 2、工程施工进度计划. 3、投入开发建设的资金 已达工程建设总投资的 25%以上的证明材料。 4、商品房的预售方案， 方案应说明商品房位 置、装修标准、交付使 用日期、预售总面积和 交付使用后的物业管理 等内容；应附有商品房 预售总平面图。 建设工程竣工验收应当具 备下列条件： 1。 完成建设工程全 部设计和合同约定的各项 内容，达到使用要求; 2。 有完整的技术档 案和施工管理资料； 3. 有工程使用的主 要建筑材料、建筑构配件 和设备的进场试验报告； 4。 有勘察、设计、施 工、工程监理单位分别签 署的质量合格文件； 5. 有施工单位签署 的工程保修书. 不符合上 述条件的工程，建设单位 不得组织工程的竣工验 收。 应提交材料: 项目开工报告、竣工报告、分部分 项工程技术人员名单、图纸会审及交底 记录、设计变更通知、技术变更核定单、 工程质量事故调查处理资料、测量放线 资料、材料构件设备合格证明、试验检 验报告、隐蔽工程验收记录、施工日志、 竣工图、质量检验评定资料、竣工验收 资料等 www。docin。com 四、项目销售及售后服务阶段 办理竣工后的产权登记手续 申领商品房销售许可证 与物业公司签订物业委托管理合同 提交相关材料 与用户签订商品房销售合同或租赁合同 做好物业管理工作 新房竣工后 3 个月 内申请办理所有权登 记； 登记时需提交建设 许可证和建筑图纸等图 件； 向主管部门交 验主要的证明文件 及相关资料（如： 项目批文、规划红 线图、土地权属证 明文件、建设用地 规划许可证、建设 工程规划许可证、 房屋竣工验收资料 及平面图、价格申 请表等. 包括管理和服务 两方面： 管理：掌握物业的变 动、使用状况、使房 屋设备和配套设施及 时得到修复、更新、 保养; 服务:以充分保障产 权所有人、居住者和 使用人的各种需求, 及时提供各类服务， 以方便用户； 物业管理范围: 1、治安消防服务 2、环境卫生服务 3、维修保养服务 4、绿化养护服务 5、家居服务 物业管理服务是物 业管理企业受物业产权 人、使用人委托，以有 偿方式对物业项目进行 日常维护、修缮与整治 等服务。 开发企业将新物 业交付物业管理公司 接管时，应提交以下 资料：房屋建设的各 项批准文件、竣工总 平面图、房屋及配套 基础设施、设备的竣 工图，地下管道网图 及其他必要资料 购买人应当自销售合同 签订日起90 天内，办理土地 使用权和房屋所有权登记手 续