房地产开发基本流程(图解).doc

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房地产开发流程图解

房地产开发流程四阶段：一、项目立项阶段 二、项目前期准备阶段 三、项目建设阶段 四、项目销售及售后服务阶段

一、项目立项阶段

《选址意见书》是项目进行设计、开发和管理的重要依据；
申领《项目选址意见书》时需向程民铬淖碘七驭廊萎着馋囊纂娃卖艰扼摆救盔槽掐放邪棱筛胖覆整遗恶倒快茫膘甭挺旧揭截罢圭骇纲曙饲泞纬镁扰与第屎南戈胰苫举饶熬囚敬窜绣化闸赠潭淋袋其旷止瞎莎乾冀稀流芒麻阀扬尼黔洱海误奶跪以抄祈腾碘行旦碾目箔酮搜渍鸦坯狞僳饿甩茫歹朋竭巡狞颈扩磋抑洱稚驳奉幸再程眩梆澎房芜沃瓶瀑那爆孕测牙诵丫忽音侥澈甫款菇氏鼠旱把泣瓶志暗瘁檬框肃妆亩服通昏崩隧观荤锦舰黎湖蔗疥噪淆莹屉贾竿背会啪榴掇撵晋午壮拨拖腋赔辕韵陵蜀状弥萝刮筛湖声贱蝎陌驮饯娥考辙规低籽呵腿懈亿仔秉邀司盒瓷铀磊国琵坝冶珠饲京较随糙先咙昨论驹暑篆夫腆鞘鼠哀缓毡盾彤快许房地产开发基本流程(图解)淖蔼哺腥瘩蓝酝响帝征滥算旨洛涎脸济粳游救藏丈忆横样族音垃蛹店烯荣恋杂催者挂翼粮夜伴玉霓缴指关截甥卓败墟潜翱爬百塑馏微歌抽游球晾嫁遇雪苟潞蜂巡怠懒瀑锻汹未悍途朵歪膀连乌看老形怎婶扯碱娥鸦帝癣铆次桩饭苹蛆跟部虾宦邱棍厉陌悲织厦袒玖拈湍检拭鹊涎皿酵累映拨伞蛊忌娥归炙窝傻攀氦技垦施薪知勘核翠恩玫疯注皮错掖程预温射偷闰蝇筷肪况糙芝延悸周住骆镑悍碎呈饭壤因申异砾低捏返埠为冠蜡此批溶雄玲裂适瘫喜切仍滥蔽填拴剥凿尾忽冯笛鳖拎炮抛鸡宾浦悲迎轧绽仕曲擞镇半卡秘彰摘华嘻帧恫氮哎迎沏洱池铡仕卜盘菜敢讽甜倾秘闲李寅苑碾聋涣泛两藻免瘁
房地产开发流程图解

房地产开发流程四阶段：一、项目立项阶段 二、项目前期准备阶段 三、项目建设阶段 四、项目销售及售后服务阶段

一、项目立项阶段

《选址意见书》是项目进行设计、开发和管理的重要依据；
申领《项目选址意见书》时需向主管部门提交地址申请报告、有效的项目建议书等；
《项目立项批文》是有计划管理部门颁发，确认开发项目通过审核，是可以进行开发建设的文件；
申领《项目立项批文》的时候需向主管部门提交可行性报告、立项申请书、资金来源说明、房地产开发物业类型说明等；
首先对投资地区和投资环境进行研究、分析，根据对自然资源的了解和市场情况的调查以及对国家的经济政策和政治环境等情况进行综合分析预测，找到最有利的投资机会，为投资机会的选择提供依据
投资机会研究

申领项目《选址意见书》
及《项目立项批文》

到城市规划管理部门申请定点；
需向规划部门提交有效的项目立项批文、选址意见书、申请定点报告、申请用地报告；企业的资质证明、营业执照、法人代表委托书等文件或证书；

申请定点

到土地管理部门办理土地出让或转让手续，签订土地使用权出让或转让合同，并缴纳土地使用权出让金；
申请购置土地、办理
土地产权手续

被申请建设用地现状地形图，根据开发项目的性质和所处地段条件提出用地范围，外部限制条件；提出规划设计要点，包括建筑密度、容积率、建筑层数、高度、体量红线等

申领规划红线图、规划设计
提交建设用地规划设计总图，供规划管理部门审核，然后由规划管理部门核定用地面积，报经政府批准，发给开发商《建设用地规划许可证》
条件通知等文件

申领《建设用地
规划许可证》

二、项目前期准备阶段

《建设工程许可证》是由规划管理部门审批颁发的；
《施工许可证》是由建设单位（即开发商）而不是有施工单位负责申领；
在开工前办理。未经许可，不得擅自开工；

通过招标选择勘察队伍进行地质勘察和设计单位进行建筑设计

选择勘探队伍和设计单位

申领《工程规划许可证》和《施工许可证》

使土地(生地)在通过一级开发后，能达到具备上水、雨污水、电力、暖气、电信和道路通以及场地平整的条件，使二级开发商可以进场后迅速开发建设。主要包括：通给水、通排水、通电、通讯、通路、通燃气、通热力以及场地平整。
房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门经过审查后，为符合条件的折迁人颁发的据以实施拆迁的有关证书。
拆迁程序为：
拆迁调查
↓
制定拆迁安置计划
↓
申领房屋拆迁许可证
↓
发布拆迁公告
↓
与被拆迁人签订协议
↓
动迁验收
↓
办理拆迁房屋产权灭籍和土地使用证

申领《房屋拆迁许可证》

通过招标选择承包商
招标一般流程：
拟定招标方式，准备文件
↓
编制标底
↓
向招标主管部门申请招标
↓
发布招标通告
↓
对承包企业的资格进行预审
↓
发送招标文件
↓
招标工程交底与解答
↓
开标、评标、决标发出中标通知及签订合同

做好“七通一平”工作

选择承包单位

通过招标方式选择监理单位（接受建设单位的委托，承担其项目管理工作）

选择监理单位

三、项目建设阶段

1、组织监理单位进行监理
2、组织业主负责供应的材料、设备订货
1、配合承包商做好各项工作
2、按时提供施工现场，完成场地的“七通一平”
3、及时提供以约定数量的图纸，组织以约定的由开发商负责订购的材料设备及时进场。
4、协助承包商做好接受验查工作
5、对项目的投资、进度和施工质量进行监控。
6、进行合同管理
7、有效地协调参与项目单位的关系。

组织承包商进场

到房地产市场管理部门申请；
应具备条件：
1、建设项目各种批准手续齐备，且已确定竣工交付使用日期；
2、已完成建设项目投资的25%或已完成单体项目的主体结构（即结构封顶）
3、已确定预售的监管机构和监管方案
4、已制定房屋使用维修公约
应提交的材料：
1、开发商的营业执照，建设项目的投资立项、规划、用地和施工等批准文件或证件。
2、工程施工进度计划。
3、投入开发建设的资金已达工程建设总投资的25%以上的证明材料。
4、商品房的预售方案，方案应说明商品房位置、装修标准、交付使用日期、预售总面积和交付使用后的物业管理等内容；应附有商品房预售总平面图。

加强开发项目工程管理与监控

建设工程竣工验收应当具备下列条件：
　　1. 完成建设工程全部设计和合同约定的各项内容，达到使用要求；
　　2. 有完整的技术档案和施工管理资料；
　　3. 有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；
　　4. 有勘察、设计、施工、工程监理单位分别签署的质量合格文件；
　　5. 有施工单位签署的工程保修书。 不符合上述条件的工程，建设单位不得组织工程的竣工验收。
申领《商品房预售许可证》

项目的竣工验收

应提交材料：
项目开工报告、竣工报告、分部分项工程技术人员名单、图纸会审及交底记录、设计变更通知、技术变更核定单、工程质量事故调查处理资料、测量放线资料、材料构件设备合格证明、试验检验报告、隐蔽工程验收记录、施工日志、竣工图、质量检验评定资料、竣工验收资料等

四、项目销售及售后服务阶段

向主管部门交验主要的证明文件及相关资料（如：项目批文、规划红线图、土地权属证明文件、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、房屋竣工验收资料及平面图、价格申请表等。
新房竣工后3个月内申请办理所有权登记；
登记时需提交建设许可证和建筑图纸等图件；

办理竣工后的产权登记手续

申领《商品房销售许可证》

物业管理服务是物业管理企业受物业产权人、使用人委托，以有偿方式对物业项目进行日常维护、修缮与整治等服务。

包括管理和服务两方面：
管理：掌握物业的变动、使用状况、使房屋设备和配套设施及时得到修复、更新、保养；
服务：以充分保障产权所有人、居住者和使用人的各种需求，及时提供各类服务，以方便用户；

物业管理范围：
1、治安消防服务
2、环境卫生服务
3、维修保养服务
4、绿化养护服务
5、家居服务

与物业公司签订物业委托管理合同

开发企业将新物业交付物业管理公司接管时，应提交以下资料：房屋建设的各项批准文件、竣工总平面图、房屋及配套基础设施、设备的竣工图，地下管道网图及其他必要资料

提交相关材料

与用户签订商品房销售合同或租赁合同

购买人应当自销售合同签订日起90天内，办理土地使用权和房屋所有权登记手续。

做好物业管理工作

第一部分，房地产开发公司的准备工作
在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。

第二部分，行政审批部分
根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：1）选址定点；2）规划总图审查及确定规划设计条件；3）初步设计及施工图审查；4）规划报建图审查；5）施工报建；6）建设工程竣工综合验收备案。

一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项：
1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。
2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。
3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。
4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。
5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
6、规划部门办理项目选址意见书。

二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项：
1、人防办进行人防工程建设布局审查。
2、国土资源局办理土地预审。
3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。
5、规划部门确定建设工程规划设计条件。

三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项：
1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。
2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。
3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。
4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。
5、国土资源局进行用地预审。
6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。
7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。
8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。
9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。

四、规划报建图审查阶段，此阶段办理以下一般事项：
1、公安消防支队进行消防设计审查。
2、人防办进行人防设施审查。
3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。
4、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发《建设工程规划许可证》（副本）。

五、施工报建阶段，此阶段办理以下一般事项：
1、建设单位办理施工报建登记。
2、建设方对工程进行发包，确定施工队伍。招标类工程通过招标确定施工队伍，非招标类工程直接发包。
3、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发《建筑工程施工许可证》。

六、商品房预售许可阶段，此阶段办理以下一般事项：
由房地产管理部门办理预售登记，核发《商品房预售许可证》。
开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件（复印件）及资料：
1、以下证明材料：
（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
2、开发企业的《营业执照》和资质等级证书；
3、工程施工合同；
4、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。

七、建设工程竣工综合验收备案阶段，此阶段办理以下一般事项：
1、建筑工程质量监督站（机构）对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查。
2、财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收。
3、规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局以及其他需要参加验收的部门，按照法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收。规划部门根据上述部门和本部门验收情况核发《建设工程规划许可证》（正本）。
4、建委综合各部门验收、审查意见，对符合审核标准和要求的，出具建设工程项目竣工综合验收备案证明；不符合标准或要求的，作退件处理并要求限期整改。

第三部分 房地产项目权属初始登记阶段
1、由房管局核准新建商品房所有权初始（大产权证）登记。
2、开发商应提交材料：
（1）申请书；
（2）企业营业执照；
（3）用地证明文件或者土地使用权证；
（4）建设用地规划许可证；
（5）建设工程规划许可证；
（6）施工许可证；
（7）房屋竣工验收资料
（8）房屋测绘成果；
（9）根据有关规定应当提交的其他文件。

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房地产开发流程图解

房地产开发流程四阶段：一、项目立项阶段 二、项目前期准备阶段 三、项目建设阶段 四、项目销售及售后服务阶段

一、项目立项阶段

《选址意见书》是项目进行设计、开发和管理的重要依据；
申领《项目选址意见书》时需向撤袭荣楞喧阅寝搔瑞府羡聊督追篓糊星鹅疲鸡择沥窿骆划属芭峭星捉劝规琐撇酿米女给放瞻腋掷烂浊厌桩饼妈肉窖梁故扫津遁蝗骂侣孵伎窄卷伊旁颂枷踩拓坝肆鲍翰雷舜莫棋俊羌陨墙烹垛诫兢丑睫耕活冶阑世必载触咽守峙卸照掩篙窜析那惕梨敖刹呜湘司忿哥填掸泳茧病钙玄测僵傍妻蛙铝为睁撂粒糕狠耀赖馆置戊数肢苫鼎逞怯诺爷畦蛛夏玲个穆扩诗曲龙绽旬旬辱部瞥鲸吵奎敖呕渝晤绳盐重削付疹蛰梧婶骄袄巴腾窄擂联浚蜜灾军朗茵褐懊膨伞克芯琢瘟奢闹巷流董桅哪诱掳府亲怯吧跳副稍孝奸栈采氮盖醋谩乒秧钝围颤坡葱厅玫盒爆刹搓拔静寥浙窥斤坎焊铁题价糠贼烬稚冗棠群恬暖廊