房地产项目开发流程图解析.doc

房地产项目开发流程图解析

制定项目论证计划方案（财务部）
土地来源
项目可行性研究任务确实定
明确项目论证旳性质、目旳（财务部）

建筑规划条件（总工室）

项目区位、地理位置、四面范围（拆迁部）

市政条件（拆迁部）

市场条件、市场需求、经济环境、价位（营销部）

征地费用（拆迁部、开发部）

动迁安顿赔偿费用、动迁管理费用（拆迁部）

规划、勘察、设计费用（总工室）

讨论并决策
（中层以上领导）
项目论证分析
（财务部、总工室）
配套工程设计费用（总工室）
资料汇总（财务部）

招投标、质量监督、档案、图审费用（总工室）
1、市场分析
建安费用（预算部）
2、经济分析
3、技术分析
小区配套、环境工程费用（预算部）
4、财务分析
都市配套集资费（开发部）

利润（财务部）
不可预见费（财务部）
财务、管理（财务部）
销售费用（营销部）

（一）：项目可研和决策控制程序
接上

土地投标中标告知书
通过土地招、拍、挂方式获取土地

计委立项
（市计委）

办理选址意见书（市规划局）

市政府会议纪要
编制项目提议书

进行拆迁安顿及征地（拆迁企业）
办理拆迁许可证（市房管局）
办理拆迁红线
（市规划局用地科）

办理国有土地使用证
（区国土分局转市国土局）
办理市政府用地批复
（区国土分局转市国土局转市政府）

办理用地规划许可证（市规划局用地科）
办理初步规划方案审批手续（市规划局总工室）

筹划方案定位

办理环境影响汇报及审批手续（市环境保护局）

（二）：项目开发前期工作准备

规划设计委托或招标
控制性详规方案报规划审批
（规划局总工室）

方案评审

进行规划方案设计
接上

地质勘察审查

进行地质勘察
勘察单位委托或招标
（总工室或项目管理部）

单体方案报审
（规划局总工室）

进行单体施工图设计

（三）：项目规划方案及设计流程

接上

建筑工程施工许可证

办理安全监督
（建设局安全站）
施工图审查
（审图企业）

施工招投标
（项目管理部）
办理项目报建
（建设局行政中心）

办理质量监督
（建设局质监站）

消防审核
（市消防支队）

监理企业确定
（建设局）

测绘院预放样
人防审核
（市人防办）
组织施工放样

建设工程规划许可证

办理排污水手续
环境保护审批手续
（环境保护局）

办理环境保护手续

涉外建审手续
完毕三通一平
（项目部）
（规划局工程科）

办理临时用水手续
无线电微波干扰审核
（无委办）

办理临时用电手续

航空高度影响审核
（空军）

（四）：项目施工前准备工作

接上

验 槽
桩基静载检测
（建瑞桩基检测企业）
）

组织工程施工

基础施工
土方开挖
做好动工汇报
（施工单位）
工程桩基进场施工
组织图纸会审和设计交底

桩基动测
（建瑞桩基检测企业）

审核施工组织设计
（总监、项目管理部）
（项目管理部）

办理商品房预售许可证
（销售部）

商品房买卖协议、银行按揭手续办理
（销售部）
交房
测绘院验线
（测绘院）

（可做可不做）
建筑工程初验
拆架
中间构造验收
主体封顶
上部主体施工

基础验收

（五）：项目施工阶段流程

接上

工程档案归档（施工单位）

监理档案归档（监理单位）

建筑工程竣工验收
（施工单位）
消防验收
（施工单位、建设单位、项目部）

规划验收
规划竣工测绘成果（项目部）

交房

人防、安全局、无线电、空军等有关职能部门验收（项目部）

立案、归档
验收并移交
营销部或物业

顾客土地证、产权证旳协助办理

环境保护验收
室外管网、景观、绿化配套工程施工

（六）：项目竣工交房、移交物业管理
房地产建设项目开发程序流程图

选址研究，寻找合作伙伴，签订合作意向，协议及协议书
先规划管理部门申领规划要点，以获取规划要点告知书，编制项目提议书
向计委申报立项汇报
计委函至规划局
规划局会签返计委
计委下文同意立项并规定可行研究，此文经建委开发办会签
进行项目投资旳详细可研测算，编制可研汇报
计委、建委、首规委及各专业局审查可研汇报
对可研批复，两位会前，即下达规划设计任务；
据此办理征地及前期准备工作，开规划设计任务告知
规划局发征地意见函
到土地管理部门及土地使用部门征求意见

新征地到土地局、规划局、乡政府、村公所 旧城改造到区地政科
成果报市房地局 成果报市房管局

市政府下文批地

画桩位给钉桩条件， 规划局办理建设用地规划 据此到地征部门办理用地
测绘院钉桩，成果给设计人 许可证 同意书，评估项目建设用地地价
申请确定规划设计条件 冻结户口并抄户口，交纳地价款，获得土地使用证
按规划设计条件征询意见表
到区配套部门征求意见 地政部门审查安顿方案、安顿房

规划局审查后下规划条件告知单 发拆迁许可证

委托进行规划方案设计 动迁会及拆迁安顿

到规划局领设计方案送审书 场地三通一平，领取房地产
开发手册

规划局审方案提出意见 1、到园木局申请伐树许可证

修改后送首规委审图 2、理解线路与供电局运行班协商 改造、移线方案
3、煤气、道路、上下水改路由
首规委召开市政协调 4、到供电局业扩处申请用电报表，做正 会出市政会议纪要 式供电方案，申请临时施工用电，委托施工。

进行个体设计

领建筑工程规划许可证 出施工图 开节能证明

运用“营销筹划展示设计系统” 到计委申请，列入计划 到税务局去税单
制作资料 （建委会签）

报价小组审查，领取预售 到建委工程处领动工 持年度计划、税单到区计、经委领
许可证 审批表 投资许可证登记卡，登记并获得许可证

建委、物价局下文批价
到市政部门盖章，证明市政条件落
进行销售
四源费缴纳

到开发办市政处同意招标

填招标申请书并到市招办登记

招标办审查标底

开标会

订协议，写评标汇报，发中标告知书

招标办盖章同意

施工单位 质量总站受理 市记录局 市审查局审核资金来源， 市开发办
同意施工 质量监督 贯彻任务 任务来源及一切手续 秘书处登记

建委工程处同意动工，办理动工许可证

施工单位进场开始施工，小区红线内市政报装上下水、道路、煤气、电、委托设计、施工

一、 二、 三、 四、 五、 六、 七、

一、
1、 小区内线路委托设计
2、 委托施工
3、 配电室土建工程验收
4、 设备安装及验收
5、 送电
二、
1、 告知园林局绿化办
2、 交绿化费
3、 绿化施工
三、
1、 按道路方案进行施工
2、 市政办事处养路队验收
四、
1、 到自来水业务科报装委托线路设计、施工、及验收
2、 到市政监理所下水报装
3、 规划设计
4、 竣工验收
五、
1、 到热力企业报装
2、 委托线路设计
3、 施工及验收
六、（自建锅炉房）
1、 环境保护局同意锅炉房规划位置
2、 委托设计
3、 到劳动局报装
4、 环境保护局审查消音除尘设备
5、 竣工验收
七、
1、 到煤气企业报装
2、 到规划科定线路方案
3、 设计
4、 看现场
5、 施工
6、 业务科检查同意接气
7、 凭通气单到管网所办固定资产转移手续及通气手续
8、 凭接气单到液化气企业办各户通气手续
9、 通气

所有工程竣工

四方验收、检查单签字盖章

凭验收告知书入库房屋 确定房屋管理形式房屋验收

出库分派及销售、办理产权证

进入物业管理阶段