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-实验目的：掌握房屋建筑物评估方法在评估实务中应用技能与技巧。实验内容:1、 评估土地的价值2、 评建筑物的价值问题思考：1、除了成本法、市场法、收益法，还有哪些方法还可以用来评估房地产的价值。2、市场法适用于哪些房地产项目的评估？3、收益型房地产有哪些?4、非标准厂房通常可以采用什么方法来进行评估？为什么?房地产评估案例房地产评估案例1案例:评估对象为有限公司位于市开发区路号工业用地（土地为出让）。该公司因需以评估对象土地向法院提供财产担保，委托评估机构对该土地的公开市场价值进行评估,评估基准日为2013年2月21日，试估该土地的价值。一、基本情况(一）估价对象概况此次委托评估的是位于市开发区内的工业用地。1、估价对象的登记和权属状况根据委托方提供的资料及估价师实地查勘，估价对象状况如下:权利人：有限公司坐落：路号土地权属性质：国有出让土地用途：工业地号：（略）土地使用期限：20060405至205604-04止土地总面积：29，032未发现估价对象有抵押或其他权利限制现象，目前处于正常使用状态。2、估价对象四至情况估价对象位于市开发区路号，土地等级属市基准地价十级地段.距大桥30公里，距机场52公里，距火车站45公里，距国际机场30公里.估价对象四至:东为待租土地，西为路,北为路，南为有限公司。3、估价土地利用状况估价土地上已建设总建筑面积为6,791平方米的厂房.（二)影响因素说明1、个别因素分析（1）基础设施状况估价对象上基本生产、生活设施完善.（2）交通条件估价对象距大桥30公里,距机场52公里，距火车站45公里,距国际机场30公里,估价对象的交通条件较好,主干道为公路.2、区域因素估价对象所在的区位于市的南翼,湾北岸，东西长41公里，南北宽22公里，总面积687平方公里。区历史悠久，人杰地灵，气候宜人，土地肥沃，资源丰富，海岸线长31.6公里，江岸线长13。6公里，港口码头等设施齐全，开发前景广阔,是市的南大门. 3、市场背景分析(略）二、评估技术说明本次估价，选择了与估价对象条件类似的三个交易案例作为比较实例。(1）估价对象和交易实例土地因素条件描述见表1。表1 土地比较因素条件说明表对象因素条件待估土地实例A工业区镇土地实例B开发区土地实例C工业开发区土地区域等级十级十级十级十级交易日期2013.22013.22013.2交易单价（元/m2)210190180交易情况正常正常正常区域因素道路级别主干道公路主干道公路主干道公路主干道公路产业聚集度较高一般较高较小距火车站、机场、码头距离距火车站较远，机场、码头较近距火车站较远,机场、码头较近距火车站、机场较远,码头较近距火车站较远，机场、码头较近环境状况优劣度较好较好较好较好个别因素容积率小于1小于1小于1小于1使用年限假设50年50年50年50年宗地自然条件地势平坦适于建厂地势平坦适于建厂地势平坦适于建厂地势平坦适于建厂宗地临路条件临主干道临主干道临主干道临主干道宗地面积较大，适宜建大型厂房较大，适宜建大型厂房较大，适宜建大型厂房较大,适宜建大型厂房宗地形状矩形较规则矩形较规则矩形较规则矩形较规则市政配套齐全度红线外“六通一平红线外“六通一平”红线外“六通一平”红线外“六通一平”（2）编制比较因素条件指数表以估价对象的各因素条件为基础,相应指数为100,将交易实例相应因素条件与估价对象相比较,确定相应的指数,详见表2.表2 土地比较因素条件指数表比较因素待估房地产实例A实例B实例C交易日期100100100100交易情况100100100100区域因素道路级别100100100100产业聚集度1009710095距火车站、机场、码头距离100102100102环境状况优劣度100100100100个别因素容积率100100100100使用年限100100100100宗地自然条件100100100100宗地临路条件100100100100宗地面积100100100100宗地形状100100100100市政配套齐全度100100100100(3)估价对象为2006年4月出让取得，使用年限为50年，工业用途，使用期限自2006年4月5日至2056年4月4日止,尚可使用年限为43.11年。要求：根据上述资料，试估算评估基准日,待评估土地的价值.房地产评估案例2案例：待评估地块为一待开发建设的七通一平空地,面积2000平方米，允许用途为商住混合，允许建设容积率为7，覆盖率小于等于50，土地使用年限50年.2013年8月出售,求取公平市场价格。 估价方法采用假设开发法。设计建筑面积为14000平方米，共14层,12层为商用房,共2000平方米,34层共12000平方米用于住宅.预计共需2年时间完成（到2015年8月）,第一年投入60%的总建筑费，第二年投入40%的总建筑费。总建筑费1000万元，专业费为总建筑费的6，利润率为20%，租售费用及税金综合为售楼价的5%.假定该建筑物建成后即可全部出售，预计当时售价，商业楼4000元平方米，住宅楼2000元平方米，折现率10。 要求：（1）以评估基准日2013年8月为时间点,计算总楼价； (2）计算该时点的总建筑费; （3）计算该时点的专业费； （4）计算该时点的税费； (5)计算该时点的利润和地价.(计算结果以“元”为单位，取整） (提示公式:地价=楼价-建筑费-专业费-利润-税费) -