房地产开发经营与管理公式整理.doc

房地产开发经营与管理公式整理E（Rj） = Rf +jE(Rm)Rf资产j预期收益率=无风险资产收益率+资产j系统性市场风险系数市场整体平均收益率无风险资产收益率平均建设周期=房屋施工面积/新竣工面积吸纳量=报告期销售量+报告期出租量新建住宅市场需求量(元）=家庭数量（户)户均可支配收入(元/户）住房消费倾向指数平滑法：本期预期值=平滑指数前期实际量+（1平滑指数）前期预测值 式中 本期预测值 前期实际销售量 -前期预测值 -平滑指数，利息与利率（一） 利息 Fn=P+In 式中Fn-本利和；P本金;In利息（二)利率 式中-一个计息周期的利息单利计息与复利计息（一） 单利计息 N个计息周期后的本例和 （二）复利利息In=P（1+i)n1N个计息周期后的复本利和为：名义利率与实际利率的关系式 设名义利率为r，若年初借款为P,在一年中计算利息m次，等额等差At=A1+（t1）G 等比At=A1（1+s)t1注意A1在等额、等差、等比中计算公式不同毛利率或毛利额=营业收入-营业成本营业利润=营业收入营业成本-期间费用营业税金及附加-土地增值税(开发投资）营业利润=营业收入-营业成本运营费用(持有出租）营业收入=销售收入+出租收入+自营收入销售收入=土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入出租收入=房屋出租租金收入+土地出租租金收入运营费用=期间费用+营业税金及附加+城镇土地使用税和房产税+物业服务管理费+大修基金期间费用=销售费用+管理费用+财务费用税前利润或利润总额=营业利润+营业外收支净额税后利润或净利润=利润总额所得税可供分配利润=税后利润-(法定盈余公积金+法定公益金+未分配利润）动态盈利能力指标：投资动态回收期Pb=(累计净现金流量现值开始出现正值期数1）+上期累计净现金流量现值的绝对值当期净现金流量现值实际收益率Rr、名义收益率Ra和通货膨胀率Rd：（1+Ra）=（1+Rr）（1+Rd)静态盈利能力指标：成本利润率、销售利润率投资利润率=100资本金利润率=100资本金净利润率=100%税前现金回报率=100%静态回收期Pb=（累计净现金流量开始出现正值期数1）+上期累计净现金流量的绝对值当期净现金流量清偿能力指标:借款偿还期Pd=(借款偿还后开始出现盈余期数开始借款期数）+上期偿还借款额当期可用于还款的资金额（利润、折旧、摊销等）利息备付率=税息前利润当期应付利息费用偿债备付率=可用于还本付息资金当期应还本付息金额在商用房地产金融与投资中简化为：偿债备付率=净运营收入还本付息金额资产负债率=负债合计资产合计100流动比率=流动资产总额流动负债总额100速动比率=(流动资产总额存货）流动负债总额100盈亏平衡分析盈亏平衡产量=总固定成本(销售单价-单位产品变动成本）盈亏平衡价格=单位产品变动成本+（总固定成本产销量）盈亏平衡单位产品变动成本=销售单价-(总固定成本产销量)风险分析中概率分析的期望值法各年现金流期望值 寿命期净现值期望值 各年净现值标准差 寿命期净现值标准差 寿命期标准差系数