1、房地产开发经营与管理公式整理
E（Rj） = Rf +βj［E(Rm)－Rf]
资产j预期收益率=无风险资产收益率+资产j系统性市场风险系数×［市场整体平均收益率－无风险资产收益率]
平均建设周期=房屋施工面积/新竣工面积
吸纳量=报告期销售量+报告期出租量
新建住宅市场需求量(元）=家庭数量（户)×户均可支配收入(元/户）×住房消费倾向
指数平滑法：本期预期值=平滑指数×前期实际量+（1－平滑指数）×前期预测值
式中 —本期预测值 —前期实际销售量
-前期预测值 -平滑指数，
利息与利率
（一） 利息 Fn=P+In 式中Fn-本利和；P—本金;In—利息
（
2、二)利率 式中-一个计息周期的利息
单利计息与复利计息
（一） 单利计息
N个计息周期后的本例和
（二）复利利息In=P[（1+i)n－1］
N个计息周期后的复本利和为：
名义利率与实际利率的关系式
设名义利率为r，若年初借款为P,在一年中计算利息m次，
等额
等差At=A1+（t－1）G 等比At=A1（1+s)t—1
注意A1在等额、等差、等比中计算公式不同
毛利率或毛利额=营业收入-营业成本
营业利润=营业收入—营业成本-期间费用—营业税金及附加-土地增值税(开发投资）
营业利润=营业收入-营业成本—运营费用(持有出租）
营业收入=销售收入+出
3、租收入+自营收入
销售收入=土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入
出租收入=房屋出租租金收入+土地出租租金收入
运营费用=期间费用+营业税金及附加+城镇土地使用税和房产税+物业服务管理费+大修基金
期间费用=销售费用+管理费用+财务费用
税前利润或利润总额=营业利润+营业外收支净额
税后利润或净利润=利润总额—所得税
可供分配利润=税后利润-(法定盈余公积金+法定公益金+未分配利润）
动态盈利能力指标：
投资动态回收期Pb=(累计净现金流量现值开始出现正值期数－1）+上期累计净现金流量现值的绝对值÷当期净现金流量现值
实际收益率Rr、名义收益率Ra和通货膨胀率Rd
4、
（1+Ra）=（1+Rr）（1+Rd)
静态盈利能力指标：
成本利润率、销售利润率
投资利润率=×100％
资本金利润率=×100％
资本金净利润率=×100%
税前现金回报率=×100%
静态回收期Pb’=（累计净现金流量开始出现正值期数－1）+上期累计净现金流量的绝对值÷当期净现金流量
清偿能力指标:
借款偿还期Pd=(借款偿还后开始出现盈余期数－开始借款期数）+上期偿还借款额÷当期可用于还款的资金额（利润、折旧、摊销等）
利息备付率=税息前利润÷当期应付利息费用
偿债备付率=可用于还本付息资金÷当期应还本付息金额
在商用房地产金融与投资中简化为：偿债备付率=净运营收入÷还本付息金额
资产负债率=负债合计÷资产合计×100％
流动比率=流动资产总额÷流动负债总额×100％
速动比率=(流动资产总额—存货）÷流动负债总额×100％
盈亏平衡分析
盈亏平衡产量=总固定成本÷(销售单价-单位产品变动成本）
盈亏平衡价格=单位产品变动成本+（总固定成本÷产销量）
盈亏平衡单位产品变动成本=销售单价-(总固定成本÷产销量)
风险分析中概率分析的期望值法
各年现金流期望值
寿命期净现值期望值
各年净现值标准差
寿命期净现值标准差
寿命期标准差系数
浙ICP备2021020529号-1 | 浙B2-20240490 
