资源描述
营改增后房地产企业会计处理
1.开发阶段,归集开发成本
(1)购置土地、支付拆迁补偿费、市政配套费契税等
借:开发成本(按XX项目、成本对象进行明细核算)
——土地征用及拆迁补偿费
贷:银行存款等科目
(2)发生开发成本
借:开发成本(XX项目、成本对象)
——前期工程费
——基础设施费
-—建筑安装工程费
-—公共配套设施
-—借款费用 (或列开发间接费用,借款费用不能抵进项)
借:开发间接费用
借:应交税费—应交增值税(进项税金)
贷:银行存款等科目
说明:如能分清成本对象则直接计入该成本对象的开发成本。 借:开发成本-XX项目(对象) ——XX
贷:银行存款(应付账款)
不能分清成本对象的,其支出应先归集至开发间接费用,再在各成本对象之间按一定标准分配。成本分配的一般方法:占地面积法、建筑面积法、直接成本法、预算造价法。 其中:土地成本——按占地面积法【国税发【2009】31号】建议:建筑面积。
2.预售阶段,取得预售收入
(1)未完工收到预收款
借:银行存款等
贷:预收账款-XX项目
(2)次月预交增值税【预售收入/(1+11%) X3%预缴】,次月缴纳时: 借:应交税费—未交增值税
贷:银行存款
(3)次月按预缴的增值税,预缴城建税、教育费附加、地方教育费附加及缴纳土地增值税等税费
借:应交税费-城、教、土增税等
贷:银行存款
3.完工销售阶段,确认收入、成本
(1)完工分配开发间接费用
借:开发成本——各项目、成本对象
贷:开发间接费用
(2)完工结转开发产品
借:开发产品——各项目
借:固定资产或投资性房地产(转作出租或自用)
贷:开发成本——各明细
(3)交房并符合确认收入条件
借:预收账款等
贷:主营业务收入——XX项目(房号)
贷: 应交税费—应交增值税(销项税额)
备注:主营业务收入为不含税的全部价款和价外费用,按11%税率计算销项税金。 同时,结转交房部分所对应的成本:
借:主营业务成本
贷:开发产品—-各项目(房号或附房号明细)
(4)扣减收入对应的土地价款
当期允许扣除的土地价款=(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款
营改增抵减的销项税额=按上述公式计算的当期可以扣减的土地价款/(1+11%)*11%
借:应交税费—-应交增值税(营改增抵减的销项税额)
贷:主营业务成本——XX项目
月末,计算尚未缴纳的增值税=(全部销项税额—营改增抵减的销项税额)—全部进项税额=a
借:应交税费-—应交增值税(转出未交增值税)a
贷:应交税费-—未交增值税a
次月,申报缴纳增值税:
借:应交税费——未交增值税a
贷:银行存款a
(5)结转当期已售面积所对应的税金及附加:
借:营业税金及附加
贷:应交税费——城、教、土增税等
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