-房地产价值评估案例.doc

实验目的：
掌握房屋建筑物评估方法在评估实务中应用技能与技巧。
实验内容:
1、 评估土地的价值
2、 评建筑物的价值
问题思考：
1、除了成本法、市场法、收益法，还有哪些方法还可以用来评估房地产的价值。
2、市场法适用于哪些房地产项目的评估？
3、收益型房地产有哪些?
4、非标准厂房通常可以采用什么方法来进行评估？为什么?
房地产评估案例
房地产评估案例1
案例:
评估对象为××有限公司位于×市××开发区××路××号工业用地（土地为出让）。该公司因需以评估对象土地向法院提供财产担保，委托××评估机构对该土地的公开市场价值进行评估,评估基准日为2013年2月21日，试估该土地的价值。
一、基本情况
(一）估价对象概况
此次委托评估的是位于×市××开发区内的工业用地。
1、估价对象的登记和权属状况
根据委托方提供的资料及估价师实地查勘，估价对象状况如下:
权利人：××有限公司
坐落：××路××号
土地权属性质：国有出让
土地用途：工业
地号：（略）
土地使用期限：2006—04—05至2056—04-04止
土地总面积：29，032
未发现估价对象有抵押或其他权利限制现象，目前处于正常使用状态。
2、估价对象四至情况
估价对象位于×市××开发区××路××号，土地等级属×市基准地价十级地段.距×大桥30公里，距×机场52公里，距×火车站45公里，距×国际机场30公里.估价对象四至:东为待租土地，西为××路,北为××路，南为×××有限公司。
3、估价土地利用状况
估价土地上已建设总建筑面积为6,791平方米的厂房.
（二)影响因素说明
1、个别因素分析
（1）基础设施状况
估价对象上基本生产、生活设施完善.
（2）交通条件
估价对象距×大桥30公里,距×机场52公里，距×火车站45公里,距×国际机场30公里,估价对象的交通条件较好,主干道为××公路.
2、区域因素
估价对象所在的××区位于×市的南翼,×湾北岸，东西长41公里，南北宽22公里，总面积687平方公里。××区历史悠久，人杰地灵，气候宜人，土地肥沃，资源丰富，海岸线长31.6公里，江岸线长13。6公里，港口码头等设施齐全，开发前景广阔,是×市的南大门.
3、市场背景分析(略）
二、评估技术说明
本次估价，选择了与估价对象条件类似的三个交易案例作为比较实例。
(1）估价对象和交易实例土地因素条件描述见表1。表1 土地比较因素条件说明表
对象
因素条件
待估土地
实例A
××工业区
××镇土地
实例B
××开发区
土地
实例C
××
工业开发区
土地区域等级
十级
十级
十级
十级
交易日期

2013.2
2013.2
2013.2
交易单价（元/m2)

210
190
180
交易情况

正常
正常
正常
区
域
因
素
道路级别
主干道××公路
主干道××公路
主干道××公路
主干道××公路
产业聚集度
较高
一般
较高
较小
距火车站、机场、码头距离
距火车站较远，机场、码头较近
距火车站较远,机场、码头较近
距火车站、机场较远,码头较近
距火车站较远，机场、码头较近
环境状况优劣度
较好
较好
较好
较好
个
别
因
素
容积率
小于1
小于1
小于1
小于1
使用年限
假设50年
50年
50年
50年
宗地自然条件
地势平坦
适于建厂
地势平坦
适于建厂
地势平坦
适于建厂
地势平坦
适于建厂
宗地临路条件
临主干道
临主干道
临主干道
临主干道
宗地面积
较大，适宜建
大型厂房
较大，适宜建
大型厂房
较大，适宜建
大型厂房
较大,适宜建
大型厂房
宗地形状
矩形较规则
矩形较规则
矩形较规则
矩形较规则
市政配套
齐全度
红线外
“六通一平"
红线外
“六通一平”
红线外
“六通一平”
红线外
“六通一平”
（2）编制比较因素条件指数表
以估价对象的各因素条件为基础,相应指数为100,将交易实例相应因素条件与估价对象相比较,确定相应的指数,详见表2.
表2 土地比较因素条件指数表
比较因素
待估房地产
实例A
实例B
实例C
交易日期
100
100
100
100
交易情况
100
100
100
100
区
域
因
素
道路级别
100
100
100
100
产业聚集度
100
97
100
95
距火车站、机场、码头距离
100
102
100
102
环境状况优劣度
100
100
100
100
个
别
因
素
容积率
100
100
100
100
使用年限
100
100
100
100
宗地自然条件
100
100
100
100
宗地临路条件
100
100
100
100
宗地面积
100
100
100
100
宗地形状
100
100
100
100
市政配套齐全度
100
100
100
100
(3)估价对象为2006年4月出让取得，使用年限为50年，工业用途，使用期限自2006年4月5日至2056年4月4日止,尚可使用年限为43.11年。
要求：根据上述资料，试估算评估基准日,待评估土地的价值.
房地产评估案例2
案例：
待评估地块为一待开发建设的七通一平空地,面积2000平方米，允许用途为商住混合，允许建设容积率为7，覆盖率小于等于50％，土地使用年限50年.2013年8月出售,求取公平市场价格。
估价方法采用假设开发法。设计建筑面积为14000平方米，共14层,1～2层为商用房,共2000平方米,3～4层共12000平方米用于住宅.预计共需2年时间完成（到2015年8月）,第一年投入60%的总建筑费，第二年投入40%的总建筑费。总建筑费1000万元，专业费为总建筑费的6％，利润率为20%，租售费用及税金综合为售楼价的5%.假定该建筑物建成后即可全部出售，预计当时售价，商业楼4000元／平方米，住宅楼2000元／平方米，折现率10％。
要求：（1）以评估基准日2013年8月为时间点,计算总楼价；
　　 (2）计算该时点的总建筑费;
　 （3）计算该时点的专业费；
　 （4）计算该时点的税费；
　　 (5)计算该时点的利润和地价.(计算结果以“元”为单位，取整） (提示公式:地价=楼价-建筑费-专业费-利润-税费)
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