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从微观经济学角度分析影响房价的因素 摘要:房价关系着和影响着每个家庭，房价是个备受关注的问题，本文从微观经济学角度出发,从供需、消费者和博弈机制三个方面来分析影响房价的因素. 关键词：房价 供需 消费者 博弈机制一、 供需影响着房价1. 住房供给影响房价.这里主要从供给结构来谈。我国居民人均居住面积与其它国家尤其是发达国家的人均居住面积相比，仍存在很大的差距，绝对住房供给水平并不高,供给方面存在结构不合理的问题，存在空置。这里引入空置这一概念。空置一词来源于西方，指建筑物的整体或部分未得到使用,处于等待出租状态或者出售状态。由此可见，空置一方面表明房屋未被使用,另一方面还意味着所有权人准备将房屋出租或者出售，只有两方面都满足的房屋才是空置房屋。否则,不能称其为空置。空置也是一种供给，且：供给=需求+空置率。空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率.当市场交易以买卖为主且购买者就是房屋将来的实际使用者时，使用者注重的是房屋的服务功能,价格直接体现了使用者对房屋的支付意愿。从卖方角度看，面临的主要问题是能否及时将房屋销售出去，因为销售时间越长,市场价格变化的可能性越大，价格风险不断增加；同时，空置期越长，管理的费用就越高.因此，在预计销售时间较长时，卖方为了减少风险就可能降低销售价格；相反,空置面积减少,购买者增加时,卖方就有可能提高价格.2. 土地的供给影响房价。土地的供给总量影响着房地产产品供应总量。土地供给就是可供利用的土地的数量,分为自然供给和经济供给。所谓土地的经济供给,就是指在自然供给的基础上，经过开发，可为人类直接用于生产，生活等各种用途的土地的数量。土地供给是房地产市场基础,土地供给假如是被储备、闲置或者是被蓄意囤积，那么土地供给量只能部分转化为房地产市场的供给。所以这里所说的土地供给总量为有效供给总量。土地供给总量对房地产市场有着两方面的影响：一方面是影响房地产产品的供给总量；另一方面是影响生产和预期。但影响力的时效不同,对房地产产品供给的影响，由于房地产开发周期的原因,要在12年之内才能显现出来,但对投资和消费的影响却是当期的.由于房、地的紧密关系，土地供给量与房地产增量有着密切关系，土地供给量是房地产增量的基础，他们之间的关系由容积率来反映。设房地产增量为QR，土地供给量为QL，容积率为F，则有QR=FQL。则当容积率不变时，土地供给量与房地产增量呈线性正相关关系.容积率越大，单位面积土地上的建筑容量，即建筑面积就越大.以今年一季度为例，13月，全国房地产开发企业完成土地购置面积6166万平方米，同比增长30。0%，土地购置费1203亿元，同比增长56.5%，2010年3月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.7，其中新建住宅销售价格同比上涨14。2%,新建商品住宅价格同比上涨15。9。综上所述,土地的供给直接影响着住房的供给，从而间接影响着住房的价格。3.经济发展水平影响房价。一方面,随着我国经济持续快速健康发展，城市化进程加快，旧城改造的加速，形成了对住房市场的巨大需求。城市化要依托房地产市场特别是住宅市场的发展,根据国家统计局数据来看，我国城市化水平平均以每年约一个百分点的速度推进。城市化的推进和旧城区的改造都带来对住房的需求。这里引入表1，中国城市化人口带来的住房需求 :由此不难看出，城市化影响着住房市场的需求 。另一方面，随着经济的发展，我国城镇居民的收入明显提高,民间资金雄厚，大量资金寻找着投资渠道，而股票、期货、基金等投资的收益缺乏保障，加之房价不断上涨，的示范效应，使得投资性购房快速增长，并保持高比例，部分普通市民把积蓄购置房屋，以期保值增值。以98年至06年数据为例,1998年到2006年，城镇居民人均可支配收入由5425.1元增加到11759.5元，按可比价计算,年均增长8。9；2006年底，我国城乡居民本外币储蓄存款余额高达16.7万亿元，客观上具备了较强的住房消费能力，这些都都带来对房屋需求的增加，成为拉动房价变化的直接因素。同时，随着经济的发展,人们对住房消费的观念也在发生变化,从需求型向享受型转变，要求住宅结构合理、内在质量优良、外观新颖别致、住宅小区环境优美、配套设施齐全等。根据住房消费者的这些新需求,开发商也注重在设计施工、环境配套上采取新材料新工艺，加大配套设施建设，以特色形成卖点。以今年第一季度为例：新建房分类型看，与去年同月相比,经济适用房销售价格上涨1。3%；商品住宅销售价格上涨15.9%，其中普通住宅销售价格上涨15。1，高档住宅销售价格上涨18。5。总之,无论是城市化进程带来的对住房的需求、居民收入增加对住房的主动需求还是经济增长带来的新的消费需求,都影响着住房市场的供需关系，从而影响着房价。二、消费者的消费行为影响着房价1.消费者对未来的预期影响着房价。消费者预期就是消费者在购买产品之前对于厂商提供的产品和服务的价值判断。这里分为两种情况：当消费者对未来升值预期高涨，则在不断上扬的房价和新闻媒体,业内人士对房价节节上涨的报道和分析下，人们的购房紧迫感会加剧，纷纷参与房地产交易，从而使得需求增加，带来房地产价格的居高不下;反之，当消费者预期未来房地产走下坡路时，大多数消费者就会选择观望，此时需求减少，房价回落.引事实为证:调查显示,自2009年三季度进入乐观区间后，中国消费者信心继续上升.四季度中国消费者信心指数为103.9,比三季度提高3。1点，主要源于消费者对当前中国经济的乐观判断和对未来经济持续向好的信心，以及对未来就业形势和收入增长的良好预期.调查显示，消费者对中国经济信心显著增强，对就业形势的满意程度显著提高.四季度，看好未来12个月经济前景的消费者达到87，比三季度上升5个百分点;63的消费者认为未来一年的就业形势将会“好或“非常好”;对于未来12个月个人收入状况保持乐观的消费者比重达到63。此外，68的被调查消费者预期未来12个月物价上涨.从上文所提数据不难看出，今年房价的持续上涨与消费者的乐观预期是分不开的。2.消费者的投机和投资行为影响着房价。投机者的目的是依赖房地产价格上涨以获取价格差，预期价格上涨，投机者就会购房.投资者的目的是依赖房租牟取收入，希望房地产价格上涨。其购房条件是房租能够超过房地产价格在社会平均的投资收入。当房地产价格快速上升时,一部分投资者可能会转入投机性购房。一方面，消费者存在从重心理，当投机者和投资者在房市投机中获利时,一些消费者就会追随前者的步伐，这个时候，资金流入房地产市场，需求增加，对房价会造成一定的影响；另一个方面，当投机和投资盛行,对住房的真正需求就远远小于实际市场需求,即空置上升，市场可能出现虚假繁荣，房价可能居高不下。总之,投机和投资行为影响着房价。三、房地产市场博弈机制也影响着房价围绕房地产市场，存在着七个利益主体，即中央政府及相关部委、地方政府、商业银行、房地产开发商、投机性购房者、投资性购房者、和自主性购房者。在这七个利益主体的共同作用下，形成了我国房地产价格机制.首先，地方政府出于增加财政收入的自利性目的，率先开始行动，即提高土地价格,因为地方政府是土地市场上唯一的卖家，在市场上处于完全垄断的地位，通过提高土地价格，地方政府实现了增加财政收入的目的。地方政府追求高价卖地行为导致了土地的升值预期,从而引发了房地产开发商的土地囤积效应。其次，获取土地的费用上升，房地产开发商既有提高房地产价格的压力，更是它作为一个企业提高产品价格的本能。这时候，地方政府出于自利性动机，对房地产开发商的这一行动给予了配合，地方政府支持房价上升的方式很多，意识拆迁，而是取消或者降低中档房价、经济适用房比例，三是操纵舆论，为房地产市场的投机制造氛围。再次，商业银行按照抵押率原则对房地产抵押贷款进行支持，在部分地区开始出现房地产疯狂投机。房地产价格上升，超过了居民通过自身储蓄来购买房屋的能力，银行开始介入，通过房地产抵押贷款为购房者提供资金支持。目前，中国银行发放房地产抵押贷款按照一定的抵押率发放,因此形成了资产价格上涨导致货币供应增加，然后资产价格再上涨，货币供应进一步增加的循环，这种贷款机制没有考虑到资产价格波动的风险，在房地产价格上涨时期成为投机购房的工具。 最后，投机行为严重导致中央政府的宏观调控。在地方政府、房地产开发商、银行信贷的共同作用下，部分金融比较发达的城市率先开始出现房地产价格暴涨。房地产需求中的自主性购房者和投资性购房者被挤出房地产市场，房地产局部泡沫出现，由于地区示范效应，其他价格上涨相对缓慢的地区房地产价格指数开始攀升。四、结论综上所述，房价的变化是多种因素共同作用的结果,供需影响着房价；消费者的消费行为影响着房价；房地产市场的博弈机制也影响着房价。 刘琳，房地产市场互动机制与政策分析中国经济出版社此处及下文数据皆取自中华人民共和国国家统计局网根据国家统计局公布的数据,到2005年底中国城镇人均住房面积已经达到26。10平方米/人。1995-2005期间,中国城镇人均住房建筑面积每年增加值在0.55-1。99平方米/人，平均值为1。01平方米/人。如果据此计算,到2015年我国城镇人均住房面积将达到35。18平方米/人，提前5年实现建设部提出的到2020年达到小康消费水平（人均35平方米，户均一套)的目标.以上述假定来计算由于人口总量变化及城市化人口转移带来的住房需求.此处报道取自腾讯新闻网参考文献：中国物价，国家发展计划委员会市场与价格研究所主办 房地产经济学，清华大学出版社 南开经济研究，南开大学经济学院 房地产价格分析与预测-从利益主体博弈角度出发，董超 任泽平 邢伟微观经济学是研究一个经济单位的经济行为，那么就要重房地产商和购房者的两个角度来说，就是供需关系，对于房地产商而言，这几年由于国家的许多政策使得房地产成本增大，首先就是国家开始竞标拍卖土地,使得房地产商不得不增加成本，同时,由于如今关于房地产的法规越来越完善，许多没有庞大资本背景的房地产商不得不退出市场，导致竞争剧烈程度降低,结果国内房地产就几乎被几家大公司垄断，那其垄断利润就很高了，对于购房者而言，人口增长是一方面容易理解，另一方面就是现在许多城乡的人都往大城市挤，导致在这一区域对房子的需求大大增加。那么一方面地产商成本增加，形成垄断，另一方面需求不正常的增加，房价的大幅度的上涨就在所难免了。但其实还有一个关于是政府，银行和地产商的利益联盟问题,这也是个很重要的因素的.税收政策对房地产市场影响的微观经济学分析来源：2008年美国次级房贷而引发的“多骨诺米牌”效应还在持续时，2009年我国房地产的增长势头仍有增无减，成为拉动我国经济迅速回暖的一个重大因素.这不禁让人产生疑问:在政府频频发表言论要确保房价稳定的基调下,在经济发达国家的楼市不断萎缩的世界经济背景下，在2010年许多有利于房地产市场的优惠政策将到期时，为什么中国的房价依然居高不下？其实早在2004年关于房地产泡沫的讨论已经开始，但是几年过去了，中国的房地产并没有崩盘,甚至还没有出现这种迹象。在房价的增速远远超过居民可支配收入增速的今天，是什么因素支撑着当前的高房价?究竟应该如何解决这个问题？本文将从税收政策的角度对房地产市场进行微观经济学分析。1 利用税收政策调控房地产市场的现状众所周知，税收是国家调控房地产价格的有效杠杆之一,当前我国的税收体系涉及到房地产运行的诸多环节：1）房地产开发阶段的税费负担。包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费等;2）房地产流通阶段的税费负担.包括营业税、城市建设维护税及教育费附加、印花税、土地增值税、契税、企业所得税和个人所得税等；3）房地产保有阶段的税费负担。包括城镇土地使用税和房产税。可以看出当前的税收政策是重“开发和流转环节”，轻“保有环节”。2 税收政策对调控房地产价格的分析当前有一种普遍的观点,认为征收重税可以抑制房地产价格的过快增长，为此，甚至提出要征收所谓的“暴利税”和“物业税”来惩治推动房价上涨的开发商和非理性购房者.笔者认为，税负的确会通过增加房屋买卖成本起到提高房地产业的准入成本和抑制投机行为的作用，但是调控效果与征税比重并非成正比例关系，因为税负在一定程度上是可以转嫁的，如果不加区分的加大税负，普通消费者就可能为开发商和投机者的暴利行为“买单.2。1 相关理论和假设当前对住宅的供给主要来自两个方面：一是房地产开发商,他们主要通过开发新楼盘,增加房地产市场的供给；二是投机性购房者，他们主要通过将闲置住房在二手房市场上交易,增加供给。可以假设现实中这两者对房地产供给的影响没有实质性差别。但是房地产与普通商品相比有着其特殊性，它的价格与土地价格密不可分，而土地作为一种不可再生的稀缺资源,其数量不会增加，甚至会减少，这就意味着在短期内房地产的供给是缺乏弹性，即使在长期内开发商可以通过提高土地的使用率（比如，用小高层代替多层住宅）来增加房地产的供给,但从总体来看，房地产的供给弹性是很小的，即价格的大幅增加只会引起供应量的小幅增加（如图1所示）,这对下文研究税负转嫁问题至关重要。对住宅的需求可以分为两类：一是自用型的，买房纯粹是为了满足基本的居住需要，住宅对他们来说是普通商品,是必须的；二是投资型的,此类购房者购买住房的目的是投资需要，住宅对他们来说是奢侈品，可有可无。因此这两类购房者的需求区曲线也有所不同（如图2所示），前者需求曲线（D1）的弹性小于后者(D2），即价格变动相同幅度（P1P2)前者需求量的变动（Q1Q2）小于后者（Q1Q2）.政府对房地产征税的对象，也分为开发商和购房者两种。下面分别从供给方和需求方两个角度分析税收政策对房地产市场的影响问题。2.2 向供给方征税对房地产市场的影响分析前文已经分析了，与房地产市场密切相关的土地是不可再生的稀缺资源，随着城市化进程的不断加快，人们对住房的需求与日俱增，这也造就了房地产市场求大于供的局面。政府向供给方征税时，直接提高了供给方的成本，为了维持既定的利润，供给方会通过提高房地产价格的方式实现税负向购房者转移，这在图3中表现为供给曲线向左上方移动，即由S移动到S,当征税为P0P1：在自用型购买行为中,消费者承担的税负是P0P2,供给方承担的是P2P1，且P0P2P2P1;在投资型购买行为中，消费者承担的税负是P0P2，供给方承担的是P2P1，且P0P2 P2P1。即无论是在自用型还是投资型购买行为中消费者承担的税负都大于供给方,并且投资型购买者承担的税负更重些.图4从上面的分析可以看出,当前的税收模式不能从根本上解决房价过快增长的问题，主要在于以下两个方面：一方面，由于税负转嫁的存在，使得税收政策并不能起到预期的效果.正如上文分析，当向供给方征税时，税负很容易从供给方转向需求方，而向需求方征税时，税负转嫁并不容易，大多是由需求方承担。因此,当向供给方征税时，无论是开发商还是投资型购房者都可以通过提高房价，将税负转移给普通购房者；当向需求方征税时,税负向供给方转嫁得很少。如果随着时间的推移,普通购房者转化为投资型购房者，即由需求方转化为供给方，考虑到先前含有税负的买房成本，不仅会再次提高房屋售价,而且会在政府征税中实现税负向需求方的大幅转嫁,房价正是在这过程中节节攀升。值得一提的是，当前的征税模式下，政府向供给方征税远远多于向需求方征税，看似是抑制房地产市场的投机行为，但在如今需求大于供给的房地产市场上,这些税负的大部分却由最终购房者承担，客观上助推了房地产市场上的投机行为。另一方面，在没有区分购房者目的的情况下，无论向谁征税，由普通购房者所承受的税负总是大于供给方,并且当向供给方征税时,普通购房者所承担的税负甚至大于投机型购房者。税收负担更多的由普通购房者来承担，不能起到惩治推动房价上涨的“黑手开发商和投机型购房者的目的。从某种程度上说,税收政策无形中激励着更多的开发商和投机者参与房地产市场的竞争,使得真正需要住房的人在高房价面前望“房却步，最终这个市场成为开发商和投机者的天下，他们各取所需,推动着房价的进一步上扬。3 对当前税收政策的合理化建议3.1 增加土地供给，保证房地产市场充足供应量，有利于税负转嫁正如前文分析的，当前供给曲线缺乏弹性，这与土地资源的紧张，房地产商捂盘惜售密切相关。所以当需求小幅增加时会带来价格的大幅上升,而与此相比供给量增加却不明显。同时它也是购房者税负不易转嫁的关键所在。因此，笔者认为,增加住房供给是首先要解决的问题，它有助于提高供给曲线的弹性，如图5所示，当供给曲线由S1变为S2时，需求量增加，由D平移到D后，新的均衡价格P2小于原来的均衡P1，并且供给量Q2也大于原来供给量Q1，如果政府可以确保房地产市场上的充足供应量,必然可以缓解住房价格快速上涨的局面。同时，增加供给，提高供给曲线弹性，就可以实现购房者税负向供给方的转嫁，真正起到抑制二手房市场上的投机行为。如图5所示，原有的供给曲线是S1时，征税P0P3，购房者承担的税负为P0P1，供给方所承担的仅为P1P3，但如果我们能够增加供给，使得供给弹性增加,新的供给曲线是S2时，在相同的税收中，购房者承担的税负降低为P0P2（P0P2POP1）,而供给方所承担的增加为P2P3（P2P3P1P3），因此,税负更多的由供给方承担。3。2 改变征税对象单一模式，实现对不同购买行为的区别对待通过上文的分析我们可以看出，在房地产开发商、普通购房者和投资性购房者中，当征税对象不同时,其所实际承担的税负也是不同的，当前普通购房者往往处于不利的地位。对于投资型的购房行为，政府应当更多地向购买者征税，而对于自用型的购房行为，政府应当更多地向供给者征税.但是在当前房地产市场上存在着信息不对称的问题，即在购房时,无法断定买房者的购房目的，只能通过事后买房行为判定。因此,笔者建议，可以通过建立完善的房地产信息登记制度，了解购房者家庭所拥有的住房信息，对购买大面积、多套住房者征收重税,实现在购买环节对投机行为进行惩治。3。3 加大对房地产保有环节征税现在投资型购房者已经成为房地产市场上的主力军，如果说过去他们是想通过房地产买卖行为赚取差价，获得高收益，现在他们更多地想通过持有房地产来实现资产的保值、增值。特别在当前政府对房地产流通环节征收重税的情况下,他们不仅不愿意卖出房产而且不断地购入房产，这在一方面减少了二手房市场的供给，不利于房屋的流通，另一方面加剧了房地产市场上购房者之间的竞争,结果真正的自用型购房者买不到合适的住房.因此，笔者认为应当加大对房地产保有环节征税，当前“呼之欲出的物业税就可以在一定程度上解决这个问题.因为对保有环节征税，很难实现税负转嫁,与当前税负由最终购房者承担相比，它的目的性更强、效果更明显。它对占用大面积的住宅、长期闲置的住房和两套以上的住房征收重税,提高了投机者房产持有环节的成本，降低买房阶段的税费，形成购房容易养房难的局面，迫使多套房产拥有者出卖闲置住房，增加房地产市场的供给，实现房地产资源的重新分配,起到稳定房价的作用.更多经济管理论文就在经济论文网参考文献:1 李翘.从经济学角度看中国房地产市场的政府管制失灵J.中国外资，2008,(3）.2 周诒.税收政策调控房地产价格的经济学分析J。财经市场.3 刘旭霞。以经济学的视角看房地产市场宏观调控J。经济研究,2009，（2）.房地产泡沫及表现形式泡沫或泡沫经济一词,来源于西方经济学界，迄今为止国际上并没有作出统一的或经典的释义.一般认为简要的释义是：虚拟资本的过度增长.具体的解释是：在市场经济中，通过各种"狂热"的活动,使得某种商品、某种资产或某个公司股票的价格猛涨，若干倍地远离其价值。这种若干倍猛涨形成的高价，不能长期维持,最终会像泡沫一样地破灭。这就是泡沫或泡沫经济现象，其中比较典型的,则称之为泡沫事件。对泡沫或泡沫经济一词的释义，在我国一直存在着不同的解释.在认同西方的普遍解释的同时,有些专家从房地产实体经济的角度认为，在发展经济中不顾需要和可能，盲目地过量生产或过量投入，造成了产品或建成项目的大量积压，结果造成了大量土地、房屋闲置和quot；半拉子"工程，也是一种泡沫现象。值得指出的是，近些年人们议论的房地产泡沫,主要是依据这种定义进行议论的。综合上述几种释义，可以认为当房地产的价值与其价格出现严重的背离，房地产的价格在短期内急剧上升，房地产市场出现普遍的严重的投机现象,房地产投资在短期内出现大规模膨胀,房屋出现明显的空置时，就认为出现了房地产过热的现象，甚至出现泡沫。房地产泡沫一般表现为以下几种形式：、价格泡沫。土地价格由于其稀缺性和市场需求无限性的拉动作用及土地市场投机炒作,会出现虚涨，这种虚涨的部分就属于经济泡沫。如果土地价格成倍、甚至几十倍地飞涨,就会发展成泡沫经济.如日本的地产价格暴涨就是鲜明的例证。房价是与地价相联系的，地价虚涨的同时必然引起房价虚高，由于实际购买力没有随房价而增长，购房者难以承受，很快就将形成明显的消费断层，由此也会形成房地产泡沫经济。年我国海南地区出现房地产泡沫就是典型的例证。、房屋空置泡沫。在房地产市场供求关系中，按照通用的国际经验数据，商品房空置率达以内时,这种经济泡沫是正常的。如果超越过多，引起严重的供给过剩，就会形成泡沫经济.、房地产投资泡沫。一般规律，房地产投资增长率应与房地产消费增长率相适应，力求平衡供求关系。在发展中国家的经济起飞阶段，百业待兴，房地产投资增长率略大于消费增长率,形成供略大于求的市场局面，对促进房地产业的发展和刺激经济增长是有利的。只有当房地产投资过度膨胀,商品房严重滞销，造成还贷困难，连带引起金融危机时，才形成泡沫经济破灭。年东南亚金融危机中的泰国就是一例。衡量房地产出现泡沫的标准由于对泡沫和泡沫经济的定义比较复杂,因此，衡量房地产是否出现泡沫也有多个不同的角度、不同的标准，特别是对于在什么状态下才叫做"泡沫状态quot；，并没有公认的标准和量化评价体系。目前，我国一些学者根据发达国家的经验，用房地产价格收入比和房地产的空置率这两个主要的指标进行衡量,认为当前我国房地产市场出现了泡沫：、房地产价格收入比.目前各省市的商品房价格相当于我国城镇居民家庭年收入的倍不等，全国平均为,而根据国际经验，住宅价格相当于一般居民家庭年收入的倍.有学者认为，只有少数高收入阶层能够买得起高价房。当这一阶层的需求逐渐被消耗掉后，将会出现明显的消费断层,从而产生价格的虚涨，出现泡沫.、房地产空置率。年，全国完成房地产开发投资亿元，比上年增长%,总空置量已超过亿平方米，全国竣工商品房面积为亿平方米，如果以前三年商品房竣工面积之和为口径计算,商品房空置率达，大大超过了国际上通行的商品房空置率%的危险警戒线，故而一些学者认为我国房地产市场存在泡沫。当然，也有学者认为我国与西方发达国家相比,在房地产价格收入比和空置率这两个指标的计算标准、统计口径上有些差异，不能进行简单的比较。从房地产虚拟经济的角度理解当前房地产泡沫中国房地产行业究竟是否出现了泡沫？房地产泡沫产生的根源何在？如何衡量房地产行业是否出现了泡沫，其量化的评价体系是什么？如何防范和进行政策的调控?笔者认为,要从根本上回答这些问题，就要从房地产虚拟经济的角度进行深入研究。当然，关于房地产虚拟经济的研究是一个全新的领域，需要长时间的不懈努力.本文仅就当前房地产泡沫论争的有关问题进行初步的论述。（一）房地产虚拟经济的存在是房地产泡沫产生的根源区别于其他商品和资产，房地产既是一种实物资产，同时具有虚拟资产的特征，其虚拟资产的特征表现在：、房地产在满足使用的同时,还具有独特的投资价值，还可以获得财富的保值和增值，由于可以实现使用权与所有权的分离，所有者还可以通过对房屋的出租和经营获得收益;、土地资源具有稀缺性和不可再生性，土地价格表现为级差地租，本身就是一种quot；资本化"；的定价方式；、房地产交易市场是一个权属交易的市场.这就使得房地产的交易可以脱离实物资产的转移，而表现为权属证书的转移,而房地产权属证书本身并没有价值,但它依托房地产交易市场的循环运动使得不经过实体经济的循环就可以取得盈利，如炒地皮、炒楼花等行为；、影响房地产预期因素极其复杂，而一旦预期未能实现时，就将产生价格的非理性大幅波动;、从房地产金融的角度进行研究，房地产金融工具依托金融系统的循环运动使得不经过实体经济的循环就可以取得盈利。如房地产抵押贷款以及抵押贷款的证券化、房地产公司的上市融资、发行债券以及股票等有价证券的交易等金融活动。正是这些因素是房地产的价值与价格出现背离,当房地产的的价值与其价格出现严重的背离,房地产的价格在短期内急剧上升,房地产投资急剧膨胀，就有可能产生房地产泡沫。因此，房地产虚拟经济是客观存在的，而且对实体经济的发展有着极大的作用,房地产作为虚拟资产的特征是房地产泡沫产生的根本原因.(二）从房地产虚拟经济的角度理解我国房地产业与发达国家的差异近年来，我国房地产虚拟经济的发展取得了很大的发展,主要表现在：随着住房制度的改革和深化，金融行业的住房信贷进入了一个快速发展的新阶段。年末，全国商业银行自营性个人住房贷款仅为亿元；年末，全国商业性和公积金个人住房贷款余额合计亿元,是年末的倍。然而,目前我国各专业银行发放个人抵押贷款的额度占银行房地产信贷额度的%，占贷款总额的%左右，远远低于国际上%的水平。截止到年底，我国个人住房贷款余额占的，英国为%，美国为，日本为%，香港为%。房地产证券化始于世纪年代的美国，上世纪年代以后，美国房地产抵押贷款证券规模迅速扩大，年美国抵押贷款证券发行额为亿美元，到年增加到亿美元，抵押贷款证券占未清偿抵押贷款的比例，从不足增加到目前的，抵押市场已成为全国最大的债务市场.此外，年美国房地产信托（)的市值已超过亿美元，约占美国的。高度发达的房地产虚拟经济和住房金融体系大大地刺激了房地产的消费需求，推动了房地产业的发展，到年美国人均住房面积达到了平方米,住房自有率达到以上，房地产业成为长期支持国民经济发展的支柱产业之一。然而，我国房地产证券化才刚刚起步,关于住房抵押贷款证券化、房地产信托、房地产产业基金等，目前基本上还是空白，据说已有银行上报了有关方案,并有可能在近期出台一些操作性文件.可见,与发达国家房地产业相比，我国房地产虚拟经济总量不足，房地产虚拟经济总量与实体经济总量的比例关系失调，房地产金融工具单一、渠道不畅通，金融支持还远远不能满足房地产业发展的需要，从而影响了居民的支付能力,限制了居民的有效购买需求,同时客观上限制了银行的放贷的规模，制约了银行的资金的流动，降低了资金的使用效率，造成居民住房需求强烈与商品房空置严重并存.房地产虚拟经济发展的相对滞后,已经对实体经济的发展形成制约。(三）从个人住房贷款制度的差异理解房地产价格收入比发达国家（主要指美国）针对不同收入水平的购房者，设计了形式多样的抵押贷款,包括固定利率抵押贷款和浮动利率抵押贷款,其中，固定利率抵押贷款包括:平摊本金抵押贷款、固定月付抵押贷款、分级偿还贷款等方式；浮动利率抵押贷款又包括：价格水平调整抵押贷款、分享价值增值抵押贷款等方式。而每一种方式对于购房者在购买能力上的影响是不同的。比如，固定月付抵押贷款方式支付成本最高，但最初几年（通常为五年)月支付数额大大低于其他两种方式,降低了支付要求，将使更多的家庭具有支付能力，特别适合当期收入低，但预期收入增长较快的年轻人和初次购房者；平摊本金抵押贷款的支付成本最低,但最初对购房者的支付能力要求大大高于其他两种方式，而且随着还款时间的延续,月支付额大幅减少,特别适合当期收入水平高，预期收入不确定或可能减少的购房者，比如岁以上的中年人或将退休的老年人；固定月付抵押贷款是国内外目前采用最普遍的方式。这种方式简单易于操作，适合收入相对稳定的阶层。事实上，我国目前的贷款方式只有固定月付抵押贷款的方式,这种方式操作相对简单，方便了客户和银行的实际操作，但限制了预期支付能力较强的购房者的有效需求的实现，也给预期收入不确定的购房者带来一定的支付压力，增加了支付成本，事实上，目前我国国民经济正处于一个快速发展特征，今后一段时间内居民的经济状况变化会十分巨大,这种情况与我国相对单一和固定的贷款方式形成极大的反差.此外，对于同一种贷款方式，由于贷款期限和首付比例的不同，对居民的支付能力和购房需求也会产生较大的影响。我国住房抵押贷款的期限短则年，最长的也只有年,国际上发达国家通常情况下为年；国际上发达国家的首付比例为房价的%，而我国目前的首付最低比例为%，在中小城市往往要求更高,有的甚至达到以上；这与我国目前房价高、收入低的国情相比，大大限制了居民的购房需求.事实上，针对不同的收入阶层、不同的年龄结构、不同的预期和不同的房地产产品，应该推出不同形式的抵押贷款安排。考虑到房地产抵押贷款证券化所形成的消费者资金周转率的提高、银行资金的乘数效应,对于房价收入比的分析,也要充分考虑到我国与发达国家住房金融制度和政策的差异，进行修正对比,可以断言，考虑这些因素后，我国相对房价收入比将大大降低.什么叫房地产泡沫？ 房地产泡沫是指房地产由于过度投机而产生虚伪的需求从而使房地产的价格虚高. 2。为什么会产生房地产泡沫? 是因为人们预期房地产会在未来升值，所以会对房地产进行投机买卖，以期取得超额收益。(投机者是为赚钱而买卖房产，而消费者是为居住,出租而购买） 3.房地产泡沫的危害? 如果在房地产投机者在购买房产一段时间后预期房地产价格会下跌，投机者就会大量出售房地产，从而使房地产价格下跌,这又会进一步加大房地产投机者对未来房地产价格下跌的预期。周而复始,恶性循环,房价越来越低，房地产业利润越来越底，房地产开发商破产,银行收不回对房地产业的贷款，引发金融危机。 4。我国目前存在房地产泡沫吗? 我人为存在，但不严重。因为我过房价的提升的主要原因是人民生活质量提高后对住房需求高涨引起的，不存在过度投机.时下流传的房地产泡沫说,往往从不同人嘴里出来的是不同的概念。中国究竟有没有地产泡沫,见仁见智,乱成一团的主要原因是参照标准问题。平头老百姓不懂什么是“地产泡沫”；专家学者懂泡沫,依据是房价收入比远高于国际标准，还有空置率的国际比较；政府部门更懂得“泡沫”意味着什么，所以绝不承认有泡沫，房地产开发商傻呵呵的最乐观，认为中国房地产是处于快速发展阶段,根本没有泡沫的影子.房地产泡沫说是纠合了许多盲目的、嫉妒的、正义的、逻辑的、理论的、怨愤的、恶毒的、无聊的、恶作剧的等等普罗大众的情感，已经形成一种公众舆论。舆论杀人。大千世界，无奇不有。可以随便找出1000条理由，来说明一项没来由的事情。我们从近来媒体上阐述地产泡沫的N个方面，来看看泡沫吹起和膨胀的全过程。 本人：其实现在买房总比以后买,按照目前中国形势看，房价将会持续上升，加之资源逐渐减少，会导致物价上扬,那么商品房会随之涨价。 参考资料：http:/www1.soufun。com/html/subjects/paomo04/不错 - 还可以 - 好资料 - 收谢了 是因为虚幻的需求而导致的房价不正常攀升，一般是由于热钱引起的，也就是大量的投资或是投机性资金进入房地产市场而导致的虚假的需求，属于柔性需求。但是这种虚假的繁荣会在热钱撤离房地产市场的时候引发一连串的连锁效应，就好像泡沫最终会破裂一样。房地产泡沫一旦破裂将会引发金融体系的危机，所以危害很大.日本经济倒退20年就是因为地产泡沫破裂引起的业内人士称经济适用房新规有望平抑房价http:/news.QQ。com 2007年12月03日02：44 东方早报 评论34条 经适房新政拟重新划定购买人群最新出台的经济适用房管理办法规定，经济适用房的土地将由政府进行直接划拨,同时免去各类配套费用，未来建成出售的房屋销售价格只由建筑成本、管理成本以及不大于3的利润构成,这类住房价格将大幅低于周边楼价。业内人士表示，如果这一标准的经济适用房出现在近中心城区，快速上涨的房价有望因此平抑。此前国务院24号文（国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见）要求，2007年底前,直辖市、计划单列市和省会城市要把解决城市低收入家庭住房困难的发展规划和年度计划报建设部备案，其他城市报省(区、市)建设主管部门备案。据早报记者了解，上海地区的住房配套保障方案已经基本酝酿成熟，将在近期推出。 乞力马扎罗雪顶可能10年内融化，“赤道雪山”奇观将与人类告别成都醉驾案疑犯被改判为无期孙伟铭父亲称判决不公拟上诉更多新疆发布公告依法打击针刺犯罪活动加拿大部长称希望赖昌星能考虑自愿返华印媒再次宣称中国士兵”入侵印度领土”山西致277人死溃坝事故现场将建警示广场河南平顶山矿难已造成44人死35人失踪推广 | 注意！资金正在流向以下板块！独家:历史学家眼中60年中国日军国主义不会复活中国民族自信心重建深度 | “快女”粉丝江湖的“无间道 军事 | 美军将解放军列为假想敌 博客 “砖家点评快女 赌城结婚的明星互动 | 真实记录一个农民工的北漂生活推广 | 中信信用卡免费申请 即获QQ会员