广场D座项目全案策划方案样本.doc

高科广场D座项目全案策划文本壹项目策划总论 Create your life by the forefinger 一、 西安市房地产市场项目战术分析经过近十年不停发展，现代房地产理念已经在西安市房地产项目标开发中得以充足利用和发展，追求差异化、个性化项目竞争力成为项目开发关键战术，一切文化、艺术、生态、环境原因全部能被开发商巧妙地同地产项目嫁接和利用，以避免项目同质化困扰。纵观西安市房地产项目开发现实状况，能够发觉不一样开发商就不一样项目标个体差异而给予项目标主导战术包含：1、高级次战术即“豪宅”，多被应用于大面积高层及别墅住宅，就西安市房地产市场总体消费水而言，之前“豪宅”项目在西安市并不多，但伴随经济发展推进市场购置力提升，“高级次”住宅已逐步多见于市场。2、黄金区位战术“地段”是衡量房地产项目优劣首要原因，几乎全部项目全部宣传自己地段优势，除非项目含有真正地段优势，不然所谓“黄金区位”只能成为空谈。3、规模战术除了极少数开发商以外，大多数开发商并不含有开发大规模即占地50100万平方米以上项目标实力，而众多开发商却在中小型项目上大作规模文章。4、优质配套经过住宅项目各项配套设施高级次满足消费群体对生活品质追求。5、生态环境大家越来越重视生态、健康、绿色和家居结合，住宅周围环境、景观成为大家选择住宅一个关键影响原因。6、概念创新新概念确实能够吸引市场注意力，但其需要实质支持，假如不能“自圆其说”，概念也就失去了它意义。7、丰富资源项目周围生活环境已十分成熟，项目升值空间较大。8、属性区分住宅属性不一样会造成目标消费群差异，如经济适用房市场会因其目标受众大规模而含有一定竞争力。9、价格优势作为房地产市场消费群关注另一个关键原因，价格一旦在同类项目中含有绝对优势，那么该项目标市场认可程度也将极大提升。综合分析以上战术，不难发觉不管哪种战术应用全部必需有项目本身及其周围环境实质性依靠，战术应用必需正确、深入，表面文章只能将项目带入困难。经过我们分析，高科广场D座项目除了在地段上含有一定优势外，其它原因全部缺乏突出特色能够作为战术利用依据，即高科广场D座项目在战术界定上较为模糊。一招致胜不尽可行。所以我们认为，对本项目进行深入研究分析，综合项目特质和开发商实力，发掘项目独特竞争优势，经过对一系列多元化竞争优势塑造来实现项目旺销目标是本项目开发策略之源。二、 塑造多元化关键竞争力伴随房地产市场逐步成熟和消费者日益理性，单靠包装和炒作就能卖得满堂红时代已成追忆，而将“产品均好性”奉为旺销上帝做法，显然不是明智竞争选择。对于新时期楼盘旺销思索和界定必需跳出过去和现在框框限制，在一定高度和战略层面上把握，以寻求差异性原因和内在决断力，挖掘出楼盘旺销关键基因。任何旺销楼盘全部是认真研究市场，努力适应消费者真实需求结果。楼盘要实现旺销必需满足三个条件：一是定位正确；二是树立楼盘独特竞争优势；三是营销策略适当，这三个方面组成一个有机整体，相互联络，相互贯通，是现阶段楼盘开发中颠扑不破“热销定律”。正如一个人成功可能有方方面面条件，而其成功决定性力量往往是其无可替换关键原因。我们面临问题可能很多，但关键是关键问题关键处理。一样在旺销三大原因中，独特竞争优势，被认为是旺销最关键原因，也是新时期楼盘旺销关键竞争力。楼盘关键竞争力含有针对性和时效性。房地产开发不可能脱离区域市场而盲目开发，必需是在正确定位前提下，打造出适合市场需求楼盘。而楼盘关键竞争力是针对区域市场和目标用户而言，脱离这一前提，关键竞争力优势将丧失或为对手所化解。房地产开发含有其关键技术，但楼盘所含相关键优势往往伴随时间推移和被复制而消失。假如每一个楼盘全部含有了这种优势，也就无所谓独特和关键了，而且伴随大家消费心理改变，对楼盘一些特征认可和价值追求也将改变。所以，楼盘关键竞争力含有一定时间性。某一楼盘关键竞争力是和对手楼盘相比而言。而不是和市场上全部类型楼盘相比全部含有竞争优势。不然，将陷入盲目标“竞争力万能论”陷阱，而过于追求产品均好性。比如市内单体楼和郊区规模化小区竞争优势往往区分开，别墅和商务写字楼竞争优势也是迥然而异。在楼市同质化今天，对于“怎样才能在猛烈竞争中突显楼盘优势而取得成功”问题，可能就是：打造楼盘关键竞争力。开发商掌握了关键竞争力如同拥有了打开旺销市场之门“金钥匙”，再利用合适开启技巧（营销组合），即可见证灿烂新境界（旺销场面）。三、规模大小界定小规模项目标开发特点分析解读A：研究对象界定本项目系小规模住宅（就占地面积），有两个关键界定：（1）小规模住宅指一般商品住宅和公寓式住宅，不包含别墅、豪宅和福利房。 （2）规模界定，是以占地面积（或用地面积、红线面积）为标准划分，即占地面积在10000平方米以内项目。解读B：特点分析特点1：物业类别特征比较突出从类别特征来看，小规模项目关键做成以下几类物业：（1） 一般住宅，通常定位。（2） 豪华大户型，高级定位。（3） 小户型SOHO，通常临交通干道，或自然环境很好。（4） 公寓，通常居繁荣市区，商业环境很好。一个比较突出现象是，小规模项目做精品住宅、豪华住宅较多。另外，做高层项目标也比较多。特点2：有一定有利条件（1） 是短、平、快项目。项目较小，通常须分期开发，投资较少。财务风险相对降低。（2） 定位比较单纯。做成什么项目比较轻易确定下来。在功效、档次、户型、层数、价格上全部比较轻易把握。（3） 通常而言，小地块较多处于城市中心地带，处于边缘或郊区地带较少，周围已经有较为成熟社会配套，在这方面能够“搭便车”，沾不少廉价。特点3：也有较多不利条件风险l 定位风险。定位单一，好则好矣，全盘皆赢，但就怕在定位失败，满盘皆输。l 竞争风险。小项目常面临着大项目标打压，市场空间易被挤压和侵蚀，令不少项目标发展商担惊受怕，感到如履薄冰。特点4：开发束缚条件较多，可自由发挥空间不大小规模地块开发限制原因关键包含：限制原因l 地理位置上不利原因l 自然环境较差和周围景观资源欠缺l 街区功效 紊乱不明l 用地面积较小，面积越小，设计师难发挥想象力l 地块形状限制受上述原因影响，小规模住宅在计划楼宇栋数、层数、摆放和朝向、户型和面积、车库设置、立面风格和其它细节等方面处理全部较难。四、高科广场D座策划战略确实定项目策划战略研究和确立是建立在对项目所处市场总体实态及项目个体实态进行分基础之上，同时经以科学理论作为技术支持，综前所述，高科广场D座策划战略战术已逐步剥离而出- 借势而为，进行多元竞争优势互动大整合 该战略应用于项目策划营销链中各步骤时，具体战术表现为：A、现场多重卖点相互叠加项目综合优势是在现场成为吸引消费群体第一注意力首要原因。每一位抵达现场消费者全部将被项目标综合素质所吸引，不一样消费者不一样需要也将得到最大可能满足。B、推广多元优势逐一阐释，相互融汇贯通在项目标推广中，多元化优势每一要素全部应该进行详尽、深刻阐释，才能避免项目“均好性”误导，同时各要素必需相互依靠、整合，形成一股强大个案素质优势。C、形象视觉、风格大统一，专题、内容大差异项目形象视觉传达必需是统一、整合，引导受众形成一个这就是“高科广场D座”概念，而每次传达内涵又必需是个性化，充足叙述“多元化”全部要素，实现项目传输推广高认知度目标。D、销售弱化实质、强化优势“避虚就实”标准是销售关键技巧，高科广场D座和同类项目相比有其本身劣势，假如销售中首当其冲大谈常规原因，将难以掩饰造成项目标不足，所以销售人员在接待用户时，应该回避传统概况介绍等内容，从项目优势入手，首先吸引用户注意，进而造成用户对项目标认可。贰项目卖点研究和策划战术一、 实质性卖点提醒卖点是销售中带给用户直接利益和间接利益总和，在心理上是带给用户一个价值感。本案卖点：l 高科广场建筑综合体小区l 著名家装设计师设计住宅内部精装修布局l 超百分比建筑形态、现代建筑空间布局l 独特商务综合式服务住宅设计l 携手商务空间住宅概念推出l 创新投资方法l 优越区位优势l 全新现代生活方法l 优惠、轻松贷款方法l 人性化小区景观设计l 完善小区综合配套假如以综合优势建筑体出现，必需以增加项目可包装卖点来填补项目本身小规模和周围小区域环境不理想劣势。具体从以下四大方面考虑：第一、 强调专业化，聘用著名专业企业参与项目标各项设计，包含：建筑设计、装修设计、园林计划、物业管理企业、施工单位、监理单位第二、 使用高品质建筑材料及设备，包含：1、 卫生间采取进口或合资优质洁具。2、 厨房采取进口或合资整体橱柜、灶具。3、 外窗采取喷塑铝合金中空窗，。4、 分户燃气炉。5、 进口或合资电梯。6、 综合布线，每户强电按空调、电器、照明三路分线；弱电按电话、电视、电脑三线安装到位。铺设ISDN光缆，建立小区局域网。7、 家庭安全系统：每户设可视对讲、煤气泄露监视探头、首层设窗磁报警系统。8、 公共安全系统：小区周界防范系统；楼宇大堂监视系统；公共环境背景音乐（包含室内、室外）9、 卫星有线电视接收系统。10、 智能化物业管理系统：停车、门禁IC卡系统。第三、 采取高级次概念化小区服务，合理计划会所功效，包含：咖啡厅、健身房、美容、洗衣店、美发、餐厅等第四、 多元化购置方法，优惠轻松付款方法。第五、 本项目可增加卖点（1） 高质量物业产品，使用户产生满意和提升本身品味心理。（2） 和用户心理上价值尺度向吻合，经过提供足够附加值带来超值感受。（3） 地理位置优势更为突出，将形成高新区另一个标志性小区。（4） 高科广场D座项目是含有现代概念及创新精神建筑综合体物业。（5） 包含有完全意义上建筑综合体物业生活理念，体验建筑综合体物业所带来城市新生活。二、 概念性卖点增加项目附加值卖点分实质内容和概念性感受，实质内容即房屋在实际生活中所真正含有设施，而概念性感受是居住在该房屋中所带来多种相关感受，能够肯定地是实质内容假如超前和富有新意，能够博得用户认同，则物业肯定热销，所以在前期物业计划设计和设备选择必需要不停改善，以争取作到最好。使用户真正地感到“物有所值”、“物超所值”才是销售根本动力。经过对项目标研究逐步演进出项目多元化广角度关键竞争力，在项目标企划实施工作中，以多元化关键要素作为项目推广思想指导，完善支撑各要素细部工作，将项目标竞争优势具体化，实质化。我们认为，本项目标关键竞争优势应以多元化广角度概念聚合作为项目企划推进思想原点，项目标差异化竞争优势表现为：PIN三度人性化空间设计；“EMS”小区专递服务引领“前沿”生活超百分比建筑革命人性化智能服务广场生活，开放空间CBD和CLD会聚原点将以上概念性卖点实质化、表象化过程就是塑造真正意义上精品现代住宅过程，高科广场D座将以一座含有多元化综合优势高尚住宅姿态挺进市场，和西安市大多数房地产项目不一样，本项目将不是在苦苦营造某一个孤立概念，高科广场D座在项目标正确定位前提下强化本身关键竞争优势，弱化软性概念和硬件品质界限，多角度、关联性集中打造利于项目旺销关键基因。三、项目策划战术（一）建筑风格（性价超百分比策略）A 总体风格古代部分美学家认为，简单、肯定几何形状能够引发人美感。近代建筑巨匠勒柯布西埃也强调：“原始体形是美体形、因为它能使我们清楚地辩认。”所谓原始体形就是圆、球、正方形、立方体和正三角形等。所谓轻易辩认，就是指这些几何形状本身简单、明确、肯定，各要素之间含有严格制约关系。所以某种具体建筑风格必需和项目本身定位为出发点，并由建筑外部色彩，线条、特征化几何形等原因状综合形成本身风格。 建筑大师们由简单组成复杂理论完全吻和了“高科广场D座”项目建筑定位，以现代简约风范配合明亮跳动甚至神秘色彩和精巧流畅外部线条构建出极富现代感小区，使建筑每一点闪光之处全部濯濯生辉，这些展现给目标受众第一印象是建筑优势形成第一要素。B 超百分比住宅革命本原百分比研究就是三个方向度量之间关系问题，反复比较而寻出三者之间最理想关系。一切造型艺术，全部存在着百分比关系是否友好问题，友好百分比能够引发人美感。良好百分比不不过直觉产物，而且还是符合理性。组成良好百分比原因是极其复杂，它现有绝对一面，又有相正确一面，企图找到放在任何一个地方全部适合绝正确百分比，实际上是办不到。和百分比相联络另一个范围是尺度。尺度所研究是建筑物整体或局部给人感觉大小印象和其真实大小之间关系问题。从通常道理上讲，这二者应该是一致，但实际上，极可能出现不一致现象，在不影响二者一致性前提下，“高科广场D座”在建筑中经过大面积外凸飘窗设计增加了空间尺度感，又经过超薄轻质隔墙建材利用增加了空间使用面积，建筑空间和使用空间百分比变为1：1.1，这种超百分比实用设计实际上就是让渡给置业者更多更实质优惠，空间尺度和超百分比并不矛盾，二者吻合是建筑硬件方面优势。本案消费群体对这种超百分比不会视而不见，相反她们会有很大满足感。C 建筑外观建筑本身品质是全部竞争优势中最根本部分，所以我们认为简约明快现代风格是最适合于本案总体建筑风格。在建筑外立面特色结构方面，首先经过建筑色彩来加以修饰：色彩是诉诸于感觉，色彩构织情感内涵十分丰富，而且极易形成项目素质跳跃感和差异感。色彩给人感受，直接影响人生理和心理情况。多种色彩在这方面表现性各不相同，红色、黄色、蓝色、白色是富有现代感色彩，红色富激情、令人振奋，黄色给人以轻快明朗心理感受，蓝色明亮新鲜，白色纯洁、清爽。这多个色彩合理利用能够使建筑外观带给人生命力活跃，表现“城市新锐”风采。其次，建筑外部几何线条带来耳目一新感受：本案建筑最大特色外凸飘窗，除了含有扩展内部空间效果外，经过选择色彩和材质俱佳窗体建材，就能够在建筑外部编织成一道道晶莹雅致漂亮线条，窗体几何形状自上而下连成一体，能够收到美化建筑外观效果，形成强烈立体感及层次落差感，现代感创意美展现无遗。D个性化精装房（1）发展思绪：房屋装修风格就像人穿时装一样，十二个月一个样，现在配送房屋装修往往是在项目刚刚开启时就要完全确定下来，到真正入住时是否还能为人所认同是关键问题。所以，在房屋靠近入住时再考虑装修问题才是最好时间。对于较大规模项目，要求她们全部全部是一样装修风格，就会像时装一样因为过时而滞销。作为合理手段，应该是全部楼直至每个房间风格全部不尽相同，完全取决于当初装修流行趋势和用户喜好。（2）互动标准：假如说毛坯房和配送精装修方法全部不可取话，是因为两种方法要么将全部工作推向用户，要么全部由发展商负担。但假如要达成理想效果，毫无疑问双方应相互配合，即发展商装修应是用户认同并可按其喜好而调整。或这么直观地说，用户认同不仅是一栋栋楼，而是一间间自己未来居住房间。所以发展商还像过去那样流水线般生产房屋，已经不为用户所认同了。（3）最终完善发展商为用户供是理想居住环境，所以作为高级项目，应达成标准是：l 每间房屋直接表现业主个体l 全楼内完全装修，避免二次装修环境污染上述全部应在入住时完成。（二）物业服务创新（物业服务人性化和智能化）“P、I、N”三度人性化空间：私有空间（private space）：每个城市家庭拥有和天地交融私有空间，自然，自己。在高科广场D座，强调私有化，广场生活意义包含了公共部分和私有部分完整契合，构筑家庭私有自然空间，实现心灵和天地无障碍交流。趣味空间(interesting space)：富于改变，丰富浪漫建筑形式和居住宅间，营造有情趣生活。在高科广场D座，不是单调、横平竖直建筑立面，而是经过立体化线条方法，实现单体建筑和组团建筑一致性和改变多样，发明全新视觉感受。自然空间（natural space）：亲切融洽人际关系，重视小区邻里交流。在高科广场D座，邻里之间不是冷漠、封闭、不相往来，而是经过精心设计，将业主交流空间安排在一个广场庭院之中，形成一个只有天（露台）、地（花园）、人（中庭或内庭）自然空间，发明邻居之间交流场和交流机会，营造温暖人文亲情小区。拥有这三度空间，高科广场D座已不再是单纯钢筋混凝土集合，而是凝聚了文化、理念，令住户产生归属感、认同感、安全感家园！智能化配套：资源共享 环境共享 服务共享资源共享比肩高科广场，网络互动，实时商务信息一线直通，千兆以太网接入小区，二十四小时在线畅流网际空间，智能家居生活和国际商务尖端同脉，各类第一手信息在家中即可怡然把握，同时小区自建网站“”将鲜活图文信息送达网络，供世人领会小区风采。环境共享触模式海量信息终端和电子背景音乐联袂打造智能广场生活。红外智能安保系统成就开放式反围合生活空间，周界防越报警、闭路电视监控、保安巡更管理、住户室内报警、IC业主识别系统五重安全保障同时彰显业主身份之尊。服务共享小区局域网以10100Mb/s连接国际互联网，为小区用户提供高速网络出口，户户能够享受VOD在线点播，可视电话、网上教育、远程医疗、资讯浏览、电子商务、家庭大户室、网上银行业务、网上购物、电邮亲友交谈、数字化娱乐、电子阅读、泛会所信息提取人性化智能系统带您离别一般管理体系。人性化智能系统 A小区保安系统（1）对讲系统：把单纯访客开门提升到多功效综合管理层面上，对提升小区安全管理，方便住户起到主动作用高科广场D座项目全案策划文本壹项目策划总论 Create your life by the forefinger 西安市房地产市场项目战术分析经过近十年不停发展，现代房地产理念已经在西安市房地产项目标开发中得以充足利用和发展，追求差异化、个性化项目竞争力成为项目开发关键战术，一切文化、艺术、生态、环境原因全部能被开发商巧妙地同地产项目嫁接和利用，以避免项目同质化困扰。纵观西安市房地产项目开发现实状况，能够发觉不一样开发商就不一样项目标个体差异而给予项目标主导战术包含：1、高即“豪宅”，多应用于大面积高层及别墅住宅，就西安市房地产市场总体消费水而言，之前“豪宅”项目在西安市并不多，但伴随经济发展推进市场购置力提升，“高级次”住宅已逐步多见于市场。2、黄金区位战术“地段”衡量房地产项目优劣首要原因，几乎全部项目全部宣传自己地段优势，除非项目含有真正地段优势，不然所谓“黄金区位”能成为空谈。3、规模战术除了极少数开发以外，大多数开发商并不含有开发大规模即占地50100万平方米以上项目标实力，而众多开发商却在中小型项目上大作规模文章。4、优质配套经过住宅项目各项配套设施高级次满足消费群体对生活品质追求。5、生环境大家越来越重视生态、健康、绿色和家居结合，住宅周围环境、景观成为大家选择住宅一个关键影响原因。6、概念创新新概念确实能够吸引市场注意力，但其需要实质支持，假如不能“自圆其说”，概念也就失去了它意义。7、丰富源项目周围生活环境已十分成熟，项目升值空间较大。8、属性区分住宅属性不一样会造成目标消费群差异，如经济适用房市场会因其目标受众大规模而含有一定竞争力。9、价格优势作为房地产市场消费群关注另一个关键原因，价格一旦在同类项中含有绝对优势，那么该项目标市场认可程度也将极大提升。综合分析以上战术，不难发觉不管哪种战术应用全部必需有项目本身及其周围环境实质性依靠，战术应用必需正确、深入，表面文章只能将项目带入困难。经过我们分析，高科广场D座项目除了在地段上含有一定优势外，其它原因全部缺乏特色能够作为术利用依据，即高科广场D座项目在战术界定上较为模糊。一招致胜不尽可行。所以我们认为，对本项目进行深入研究分析，综合项目特质和开发商实力，发挥掘目独特竞争优势经过对一系列多元化竞争优势塑造来实现项目旺销目标是本项目开发策略之源。塑造多元化关键竞争力伴随房地产市场逐步成熟和消费者日益理性，单靠包装和炒作就能卖得满堂红时代已成追忆，而将“产品均好性”奉为旺销上帝做法，显然不是明智竞争择。对于新时期楼盘销思索和界定必需跳出过去和现在框框限制，在一定高度和战略层面上把握，以寻求差异性原因和内在决断力，挖掘出楼盘旺销关键基因。任何旺销楼盘全部是认真研究市场，努力适应消费者真实需求结果。楼盘要实现旺销必需满足三个条件：一是定位正确；二是树立楼盘独特竞争优势；三是营销策略适当，这三个方面组成一个有机整体，相互联络，相互贯通，是现阶段楼盘开发中颠扑不破“热销定律”。如一个人成功可能有方方面面条件，而其成功决定性力量往往是其无可替换关键原因。我们面临问题可能很多，但关键是关键问题关键处理。一样在旺销三大原因中，独特竞争优势，被认为是旺销最重原因，也是新时期楼盘旺关键竞争力。楼盘关键竞争力含有针对性和时效性。房地产开发不可能脱离区域市场而盲目开发，必需是在正确定位前提下，打造出适合市场需求楼盘。而楼盘关键竞争力是针对区域市场和目标用户而言，广策略：第一段，网络用户群体推广策略：行为分析：20至35岁，生活在时代前沿，工作或生活中大部分时间和计算机和网络为伍，经过网络取得咨讯。心理分析：追求时尚、现代生活方法，对网络上信息认可程度较高。推广策略：自建项目网站，经过其它推广方法宣传项目网络形象，经过网络传输含有网络特质信息，做到实时项目推广，大量信息传达，以现代、时尚风格吸引本族群目标消费者。第二段，重视性价比用户群推广策略：行为分析：30岁以上，工作生活稳定，关心实际问题，行为方法较客观。心理分析：关心项目“实惠“性，轻易被高性价比吸引。推广策略：着力于项目1：0.9性能价格比优势推广。经过“1万元拥有1.1万元享受”推广重心满足本族群目标消费者心理。第三段，P.I.N空间引导目标用户群：行为分析：理智，在重视实际基础上追求更高质量生活享受。心理分析：轻易被新事物吸引，个人意识强，关心生活品位和质量。推广策略：以P.I.N概念作为引导，在推广中强化私人空间、趣味空间、自然空间人性化、个性化特质，形成“高品质”生活概念。第四段，概念引导目标用户群：行为分析：作为非房地产业内人士，本族群用户对房地产行业较为了解，通常卖点对她们全部已经难以产生强烈拉动，新概念将刺激她们购置欲。心理分析：心理素质好，对项目标素质很挑剔。推广策略：经过“超百分比”概念全新提出作为引导，进行实质性概念诠释，提升项目素质，吸引本族群目标消费群。第五段，实质需求（户型面积）推广策略：心理分析：重视实质性需求，对房地产项目标实质要求为多样化户型面积选择和多个空间使用。推广策略：设计户型为118、114、90、38等多个形式，对多个户型采取独立推广和多段次相互穿插导入。多元化竞争优势和分段式目标消费群体推广策略结合，将使本项目针正确目标用户群体范围最大化，这种“最大化”不是宽泛无边际，是依据项目本身优势广泛性而言，对正确、广泛目标消费群体引导是促进项目旺销关键确保。一、 广告推广策略（一） 广告总体标准鉴于本项目标特点，广告应能表现高科广场D座建筑综合体设计和项目高新区综合建筑精品定位，同时要强调精品综合物业项目标气势和服务本质是星级标准国际化、现代化、前沿化产品。总体而言是要经过有策略、有步骤广告宣传，利用多个媒体进行富有深度诉求，从而吸引用户前来销售现场，并带来最终购置。推广前期本项目多元化卖点应得到阶次性地展示，以引发不一样目标用户注意，带来认知。同时，经过硬性和软性广告共同结合进行诉求，建立起项目和发展商完整形象。后期关键是依靠项目标品牌形象并结合部分特殊促销方法来吸引用户前来现场。（二）广告表现内容：推广前期本项目独特卖点应得到完全地展示，以引发用户注意，带来认知。同时，经过硬性和软性广告共同结合进行诉求，建立起项目和发展商完整形象。后期关键是依靠项目标品牌形象并结合部分特殊促销方法来吸引用户前来现场。（二） 广告诉求方法经过广告建立完整项目形象，而避免急功近利强销，下工夫为后期热销进行铺垫准备。经过不停地强调国际品质综合建筑体精品项目标概念，真正地建立起综合物业现代生活理念。诉求点就是在多元化精品建筑定义下，反复强调本案独特卖点（USP）。（四）广告分步目标针对不一样销售时期，广告应结合其它推广安排制订不一样推广目标。依据通常经验，本项目目标能够归结为以下关键点： 1、第一阶段 认购期 推出项目，建立基础著名度。2、第二阶段 开盘期 项目公开销售，强化项目产品功效优势 和产品形象。3、第三阶段 强销期 突显热销气氛，确立项目标综合形象。4、第四阶段 连续期 连续完善形象，推出促销活动强化销售，树立开发商企业形象（五）广告表现方法和媒体利用策略不一样广告周期广告推进阶段应展现递进趋势，经过对项目形象、项目销售、企业形象渐进式广告推广战略，逐步实现广告推广目标和项目标开发销售目标。本项目广告推广计划经过项目标销售周期和不一样媒体、不一样表现形式结合来制订。报纸N.P华商报（楼市金版）1、 认购期 （整体计划和内容略）A表现形式：软 文内 容：西安住宅领跑者高科广场D座（具体内容略，下同） 领会前沿家居风采 B表现形式：平面广告内 容：前沿生活篇 超百分比生活篇2、 开盘期 （整体计划和内容略）A表现形式：软 文内 容：让家变得愈加好高科广场D座闪耀登场 鉴赏高科广场D座个性化精装修家居 B表现形式：平面广告 内 容：资源篇建筑篇广场生活篇C表现形式：印刷品内 容：P.O.P海报楼 书宣 传 页D表现形式：户外广告3、强销期 （整体计划和内容略）A表现形式：软 文内 容：让孩子在科技顶端成长教育和网络 用食指打理生活高科广场D座网络信息资源高科广场D座超百分比生活概念 B表现形式：平面广告 内 容：园林篇绿化篇环境篇时代篇4、连续期 （整体计划和内容略）A表现形式：软 文内 容：亨泰集团地产观 我生活很现代高科广场D座业主谈现代生活让生活不停升级高科广场D座和西安住宅未来 B表现形式：平面广告 内 容：开发商形象篇尾盘篇二、 包装策略策略关键： 视觉、形式、形象大统一；内容、段次大差异 物业产品不一样于其它类产品，用户通常会亲临现场，耳濡目染，然后才会做出令自己满意决定。所以假如销售现场销售工具不能齐备，则难以产生使人信服购置说服力。为此应该在项目开盘时做好此工作。（一） 现场包装工具分类细目：1、示范单位作用：关键用于诠释未来生活，带来较为真实现场感，演示和说明会更为直观。要求：做两个示范单位住宅：三居室一个 两居室一个 样板间室内装饰装修和细节处理部署全部应聘用高水平设计企业来完成，以表现物业精品高水准。提供“装修套餐”供认购用户进行选择，完善服务。2、模型：作用：展示区内计划和未来生活远景，使现场销售更含有说明力。内容：全区模型：百分比为：100 1：200 （暂定）3、效果图内容：全区鸟瞰图（白天、夜间各一张）小区园林效果图4、接待处用途： 供现场业务人员办公、接待来访用户及休息。位置：待定要求： 地标性显著，设计风格和本项目标建筑设计风格友好，标志醒目，并在面对道路一侧修建门头，烘托项目标专题，加深项目标概念，便于用户认知、来访。同时注意避免以往接待处兼顾办公和休息双重职能，造成功效性不够专一。所以应单独设计业务人员休息室（工作准备室）和用户来访接待处。 5、停车场位置：销售大厅门口 示范单位楼下要求：为到访用户提供停车便利，带给用户直观物业印象，能起到产生好感作用。6、园林绿化作用：美化销售现场，和工地相区隔，开辟出小环境，产生美感，带来认知。要求：请著名企业进行景观设计，显现项目标高级次和高品质。7、现场展示作用：系统展示物业计划设计，起到关键介绍作用。8、广告看板作用：引导用户顺利至现场，可反复强化项目在公众中形象，有利于潜意识中记忆。9、庭院灯用途：美化销售现场，尤其是起到夜间美化作用，促进现场整体气氛营造。10、多媒体演示设备 用途：用于进行多媒体演示，声形并貌，富有感染力和亲临感。11、音响设备 用途：制造轻松卖场环境12、工地围墙 用途：美化现场环境，提升项目形象（二）销售工具1、楼书 （创意形式和内容略）用途：具体描述物业综合情况和设施配置，帮助说明，促进销售在深度上推进。作用：将直接对项目标形象建立产生影响，尤其是楼书风格和质量。内容：综合建筑体介绍亨泰企业介绍，及企业历史小区总平面图和总体计划介绍户型平面图建筑外观效果和建筑设计介绍小区环境设计介绍广场生活诠释泛会所具体内容、联络方法人性化智能项目介绍物业管理介绍装修标准和“装修套餐”2、销售海报 （创意形式和内容略）用途：在楼书制作完成之前，负担关键销售工具职能，是进行大量散发宣传工具之一。如：展会、促销活动。要求：销售海报能够结合不一样时期内项目标进展情况不定时地印制。内容：关键优势户型地理位置介绍全方面展示未来生活场景宣传项目卖点相关配套数据标准3、三折页（DM） （创意形式和内容略）用途：推广项目户型，作为简易散发资料，是楼书有效补充。内容：户型图项目位置图全区效果图配套设施标准及数据4、VCD （创意形式和内容略）方法：赠予给前来现场用户或邮寄（DM）给那些有可能成为购置用户潜在人群，或在展会现场派送预约用户作用：使用多媒体设备（大屏幕或电视墙）浏览，造成反复宣传，加深记忆效果，并作为现场讲解人员补充。现场演示，对项目进行详尽介绍。作为礼品赠予用户。展会、公关活动作项目展示。内容：项目标多元化综合优势、周围环境、居住理念项目特点介绍：户型、建筑设计、外观设计、会所、车位、园艺、物业、配套服务设施、智能化、装修、设备、样板间等内容发展商提供服务项目发展商介绍（四）直效行销1、 建立项目网站，进行网上销售INTERNET互联网站用途：向潜在用户提供物业进展动态，并以最为快捷、互动交流方法保持和潜在用户之间双向沟通，从而为最终销售打下 基础。方法：申请网址 建立网页 以网络广告形式和关键小区类门户网站连接带来点击率 在网站中附项目标具体内容和促销方法，并有更为灵活网上定单及其它促销宣传。网上楼书：用途：向用户提供物业便捷浏览信息，能够节省用户早期了解时间，加紧用户认知。作用：方便阅读，更为凝练要求：网上楼书内容应尽可能地全方面和完善，而且实效性较强。内容：l 介绍发展商l 施工单位介绍l 建筑设计企业介绍l 项目标计划l 项目标运做周期l 项目标未来可预期价值l 各类户型介绍l 建筑使用材料介绍l 相关配套设施l 物业企业介绍及业绩l 最新价格表l 售楼处及发展商联络方法l 工程进度表l 发展商介绍2、 在人流量较大、档次较高关键社交场所设置宣传品自取展示架.