二手房市场出现的问题及其对策.doc

第一章 引言1.1概述二手房市场又称存量房地产市场。是指使用者之间、经营者之间、以及相互之间的交易行为。二手房市场是一级房地产市场的延伸和扩大，起促进市场繁荣的作用。二手房市场在我国起步较晚，但发展迅速。随着我国二手房市场的逐渐放开，进入市场的二手房数量不断增加，二手房交易规模也不断扩大。二手房交易相对复杂，涉及的相关政策较多，其市场体系也处于进一步发育与完善阶段，再加上二手房本身又有许多不同于新开发房地产商品的特征，使二手房交易环节更多、程序更加复杂，风险也较大。同时，二手房市场作为房地产市场的重要组成部分，又有房地产市场的许多共性。二手房市场的交易，必须紧紧依托房地产整体市场，关注和掌握房地产市场的行情和大势，在准确把握房地产市场走势的情况下，充分运用二手房交易的方法和策略，才能有效驾驭二手房市场交易。近几年我国二手房价格随房产地行业升温一路上涨，二手房市场持续升温。然而严峻的客观环境给二手房行业也带来了强大威胁，同时也是二手房行业趋向于规范化的历史机遇。在资金紧缩、土地供应受限、购房者心理预期降低等诸多不利因素制约下，二手房交易市场也面临一次次的洗盘。同时，在房产二次流通的过程中必然衍生一些房地产中介服务市场为其交易提供服务。如：二手房咨询、价格评估、房产经纪、按揭担保活动，既为二手房销售提供服务，又为消费者购买房屋或房屋交易提供服务，依附于二手房交易市场而存在。但涉及其中的中介公司同时也存在着良莠不齐，行业收费标准不明确，监管不到位等问题有待改善和解决。因此研究我国二手房市场和存在问题，从而为规范我国二手房市场促进其合理发展提出可行性建议的必要性愈发重要。 回首二手房交易巿场十几年来的发展，期间走过了起步、发展、高峰、调整的各个阶段。通过对二手房市场的挖掘，分析我国房地产销售现状以及我国二手房市场发展存在的主要问题的基础上，提出完善我国二手房市场健康发展的对策建议，以期推动我国二手房市场的快速发展。作为人们衣食住行的一个重要环节，住房问题已经成为人们街头巷尾热议的话题，随着新楼盘的遍地开花，二手房市场也日趋活跃。主要城市的二手房占当地住宅市场的比重也在不断提高，新建住房面积较大,新商品房总价偏高。越来越多的工薪族和年轻夫妇将目光投向了总价较低、配套成熟、交通便利的二手房，还有一些人改变观念不想使自己的生活被房贷压不过气选择租赁，二手房中介市场越发火热。1.2研究背景我国房产中介的成长，首先是由于房地产市场发展的需要。纵观30多年来房地产市场的发展历程，经历三个历史阶段的发展，使得城市百姓已经从无房户、困难户过渡到了有房户、富裕户，并逐步向追求居住条件、提高居住质量方向发展。第一阶段，80年代初到80年代末，改革开放后房地产市场蓬勃发展，各地大兴土木，许多城市将改善百姓居住条件作为政府头等大事。这一阶段的发展，使得城市住宅群逐步出现，百姓住房明显改观。第二阶段为80年代末到90年代中，这一时期出现了商品房概念，房地产市场运作逐步向市场经济转变，大多数百姓都改善了居住条件，由于同时期全国开工的住宅商品房过量，逐渐出现了商品房空置积压的现象。第三阶段为1995年到1999年。随着福利分房的取消，货币分房的出现，大多数百姓开始追求居住质量，房地产运作完全市场化，百姓由于自己掏钱买房，追求居住条件和居住质量已成为大部分居民的首选目标，许多居民开始调整住房需求，买条件更好一点房子的同时卖自己已有的住房。房地产市场经历了这三个阶段后，已完全从计划经济过渡到市场经济运作，因此，原有的一系列售房体系已经土崩瓦解或不适应目前市场化运作而被淘汰，房产中介及二手房中介产业应运而生。二手房中介业是房地产市场发展的重要组成部分。随着改革开放以来中国房地产使用制度改革在各个地区的强力推进，中国房地产业取得了巨大的成就，尤其是住房福利制度的终止和货币化分房制度的兴起，对全国房地产市场产生了深远的影响，二手房也在各地开始迅猛发展。与此同时，中国房地产中介市场也经历了从无到有，进入了飞速的发展时期。房产中介从小到大，从无到有，在短短几年内迅速崛起，主要得益于我国房地产市场的发育、成长和壮大，得益于房地产市场从计划经济走向市场经济的转变过程。由于福利分房的终止和货币分房的开始，使得广大百姓拥有一套住房的梦想成为现实。不断完善的房地产市场运作规则、政府对房改力度的加大，以及我国老百姓对拥有自己房屋的强烈渴望，给房地产市场创造了无限商机，使得房产中介业尤其是二手房市场成为房地产市场中不容忽视的新兴行业。 房地产业的发展对我国国民经济的发展起着相当重要的作用，尤其是启动房地产市场，带动了上百个相关行业的生存和发展，还可以解决几千万人的就业问题。而面对房地产业从以往集团购房到现在个人购房这一历史性的转变，我们不得不承认，单靠过去计划经济下老的运作方式，已不可能打开市场。其中房产中介行业的发展，从某种意义上说，架起了市场与消费者之间的桥梁，对带动房地产市场转动将起到很好的润滑剂作用。广大百姓要住房从过去的找单位、找领导转向找市场、找中介。各级政府通过搞活二级市场、放宽信贷政策、上市房改房等一系列手段，启动一级市场，减少了空置存量房，促进了房地产市场的发展。中介公司的运作对搞活二级市场，消化百姓手中的空房、旧房，促进新房的销售起到的作用十分明显，如上海市房地产中介市场的发展较快，二三级市场连动成绩显著，2000年二手房交易量达到500万平方米，与新楼盘销售持平。事实表明，哪个地方中介市场活跃，哪个地方的房地产市场发展就快。房地产中介在经济发展中的作用越来越重要，各级政府都十分重视这一产业的发展。而我国的住房制度改革，从1980年邓小平提出住房制度改革的总体设想以来，有了很大的进展。特别是国务院1994（43）号文件国务院关于深化城镇住房制度改革的决定发布以来，住房制度改革取得了很大成就。全国范围内已停止了住房的实物分配，一、二级市场全面加快开放，特别是2006年出台的“国十五条”中又明确指出“积极发展住房二级市场和房屋租赁市场，引导居民通过换购、租赁等方式，合理改善居住条件”。由此可见，国家对新建商品房市场调控力度的加大和存量房市场的逐步扩大，二手房市场将发育成熟，逐步成为与一手房市场相竞争和共存的市场形态。1.3 研究意义二手房市场是伴随着我国住房制度改革诞生的新兴市场，因此，我国二手房交易市场的发展前景十分广阔。二手房由于价格相对低廉，地段较好，社区成熟等优势得到大多数百姓的认可，城区地带新建商品房价格长时间居高不下、城市拆迁工作带来相关人员的的二次置业需求、外来人口对住房的需求逐渐从租赁转向产权的购买、城市交通的拓展完善带动相关地带的地域升值等因素都使得二手房需求量在逐年递增。随着二手房交易市场的进一步完善，人们将更能容易实现居者有其房的理想，二手房交易市场像其他市场一样将为人们的生活水平的提高做出更大的贡献。消费者需求的实现，二手房市场的正常运行，都会促进二手房产业的发展。而二手房产业的发展，又将从投资和消费两个角度对国民经济的发展带来推动作用。因为在任何一个国家和地区，二手房产业都是国民经济的一个重要构成部门。研究二手房市场发展中存在的问题，认识市场机制和价值规律的调节作用，合理配置土地、资金以及劳动力等资源，提高二手房开发企业的经营管理水平和经济效益，不仅可以及时避免一些尚在萌芽状态的问题，而且长远看来必将促进房地产业和国民经济的繁荣与发展。但二手房市场存在的问题是不可避免的，和一手房不太一样，二手房交易流程长，涉及主体多，法律关系错综复杂，纠纷时常发生，风险无处不在，所以对我国二手房市场现状和政策的分析研究也就具备了可行性和必要性。同时，通过运用经济理论和方法对我国二手房市场现状的研究，一方面可以了解和学习国家相关的房贷信息和货币政策，从宏观上把握二手房市场的存在价值和发展趋势；另一方面作者更希望的是可以通过对我国二手房市场交易的现状和对策的分析研究结果以及对我国二手房中介服务行业存在部分潜规则的揭示，为我国二手房的公平合理交易提供一些理论依据，为参与到二手房交易的个人或者家庭提供一些积极有效的参考信息和应该注意的问题，使其具有重要的现实意义和参考价值。第二章 二手房市场发展概况2.1 近年以来二手房交易发展二手房市场从兴起至今，一直保持着较强的发展势头，特别是改革开放以来，房地产市场经过多年发展，一手房开发项目不断进入市场，为二手房市场提供了大量的潜在交易房源。相对于传统单位的福利分房，二手房的发展的速度相当之快。中国二手房的交易规模正在逐年上升，二手房市场结构也在进一步优化。以往房地产经纪企业单纯增加门店、对外扩张的粗放型经营发展模式，现在正在逐渐向对外扩张和内部挖潜相结合的集约型转变。金融服务、连锁经营等发展迅速，成为百强企业扩张的重要方式。2006-2008年国家出台了一系列法律法规调控市场，房地产经纪行业也面临一轮较大的洗牌。政府通过完善相关税收环节管理，增加二手房的交易成本，打击炒作。市场的骤然缩小，使企业间竞争更加激烈。国内五万多家房地产经纪企业竞争十分有限的市场空间，加速了市场的优胜劣汰，一大批中小型企业被迫退出市场。建设部、国家发改委以及工商总局三部委联合发布了房地产交易秩序整治方案，首次明确房产中介在代理买卖二手房时，将禁止赚取差价，此举也意味着房产中介行业及其二手房产业即将面临着一次大规模调整。2009年对于二手房市场来说是一个颇具标志性和传奇色彩的一年。从年初悲观迷茫的市场观望到年中市场是否会转好的争论再至年底的恐慌性购房，房地产市场完成了从绝对低谷到盛世巅峰的逆转。而作为二手房市场来讲，在全年稳增长、促发展的基调下，一系列针对性的惠市政策的出台，更加推动了二手房市场的发展。2010年以来，随着二手房交易价格的持续上升，各城市的内外城区的价位差明显拉大，同时房地产市场也得到政府出台的各项政策的调控，二手房地产市场一直保持着快速健康地发展。纵观近些年二手房市场的发展，二手房市场整体发展主要有以下几方面的特点：一、沿海开放城市发展较快，内陆城市发展较慢。如：上海已有4000多家中介商在从事从涉外房屋租赁买卖、新楼盘代理到二手房买卖租赁等多个领域的中介服务，北京也有近2000家中介商。二、形成了包含二手房楼盘代理、评估、策划、二手房出租买卖、抵押担保等领域的相对完整的产业。三、二手房中介的外部制度环境正在积极地建立，人才流动在加速，户籍制度在逐步放松，房地产产权管理在规范，住房抵押业务在不断地增长等等，这一切都预示着房地产市场和中介业务发展的外部环境正在逐步走向成熟。与此同时，我国二手房交易状况也一直保持着较稳定的增速。近年来，我国房地产市场运行平稳有序，总体保持平稳快速发展的态势。比如我国，仅2012年1-8月份，共办理各类房产交易25452件，面积283万平方米，交易额89.56亿元。交易平均单价为39818.72元。其中增量房16295件，面积193.54万平方米,交易额56.7亿元,存量房1157件，面积98.46万平方米，交易额29.86亿元。二手房由于价格相对低廉，地段较好，社区成熟等优势得到大多数百姓的认可，城区地带新建商品房价格长时间居高不下、城市拆迁工作带来相关人员的的二次置业需求、外来人口对住房的需求逐渐从租赁转向产权的购买、城市交通的拓展完善带动相关地带的地域价值升高等因素都导致了我国二手房需求量在逐年递增。2.2 市场需求旺盛的原因分析 二手房产业在发展过程中一直保持着良好的势头，市场需求总体保持旺盛态势，具体看来是以下几个原因使其市场需求旺盛：首先，二手房的价格相对一手房而言较低廉，使二手房成为置业阶梯消费中必不可少的一环。住房者根据经济收入的变化，而逐步提高改善自己的居住品质，对于一些收入较低的年轻家庭，由于初次置业者经济承担能力有限，对居住品质要求也不是很高，价位低、交通便捷的二手房便成了首选；而对于一些房改房、已购公房及经济适用房业主，他们会选择购买面积更大、户型更好、配套更完善且价格便宜的二手商品房。其次，拆迁和城市改造，使二手房成为中低收入者的重要选择。随着我国的城市改造，大批的拆迁户不得不告别居住了多年的老房子，等待政府的补偿和寻找新的住所，这样一些二手房就成为了这些拆迁户考虑的重点。例如，北京市前些年劳动西路一带的拆迁，由于这个地区大多是我国客车厂、我国油脂厂等工厂的集体宿舍，拆迁补偿费用是远远买不起这一地区的商品房的，加上这些工厂都已倒闭或重组，大部分居民都是下岗或再就业职工，收入是相当有限的。因此，在拆迁后寻求新住所的时候，二手房会是他们的重要选择。第三，城市环境的完善，道路交通建设加快，使二手房更具有得天独厚的优势。大多数新开发的楼盘配套设施还没有建立起来，未形成一个整体环境，而二手房以交通便捷、社区成熟、配套设施完善等特点有着得天独厚的优势。随着我国的经济发展，环境建设加快步伐，使我国的交通更加畅通无阻，居民出行时间将大大缩短。2.3 中介机构在二手房市场上的作用在房地产开发经营与消费的供求市场中，为交易物体提供评估、交易、代理、咨询等服务及善后管理服务的机构，一般都称为房地产中介或房地产交易评估公司。完善的房地产中介体系包括有房屋交易、融资按揭、物业管理等为房地产交易而提供相关咨询服务。目前，我国房地产中介估公司提供的中介服务，大致有房地产买卖、租赁、互换代理业务；房地产策划、楼宇按揭、融资贷款、物业评估等方面所提供的咨询服务。房地产中介在上述方面的地位与作用，主要是为卖者与买者之间供求者之间提供合理、公正、公平的交易及善后的咨询服务。当然，这种服务是需要合理计酬的。很多发达国家在房地产行业,无论是买卖存量房产还是增量房产,几乎都是经过中介进行交易的,所有买房和卖房信息都是通过经纪人协会传送的。随着我国房地产业的发展,房地产中介咨询服务机构正在蓬勃发展,这对活跃房地产市场,促进房地产业的健康发展,具有重要的现实意义。同时，中介公司信息量大，加上中介公司的每个经纪人本身自有的素质和客源,汇总起来也是一个庞大的营销渠道市场资源。作为行业细分的产物,中介服务行业联结着房产供需双方,对于促进二手房市场发展具有不可取代的作用。二手房中介公司对二手房交易业务的办理十分专业,而一般客户则很难通晓目前尚较为复杂的二手房交易过程。委托中介公司后,买卖双方可以省去好多的麻烦。更重要的是,中介公司所起的居间担保作用,能够站在公正的立场上,为买卖双方的交易安全起着十分重要的保证作用,保证双方的利益不受损害。由此看来，中介公司在二手房交易过程中的作用不言而喻。第三章 二手房交易存在的问题及原因分析3.1 供需矛盾日益增强大家都知道，土地是不可再生的稀缺资源，加上国家严格保护耕地，土地供应数量受到严格控制，房产市场不能根据市场的需求信息自动调节数量，因此形成产品市场化与要素非市场化之间的不对称。近几年随着经济快速增长，居民财富越来越多，导致了购房需求的持续上涨；另一方面，我国“人多地少”的基本国情决定了住房供应不可能无限制的增加。因此，只要我国经济持续保持较快的增长势头，就会引起供需缺口不断加大，房价持续上涨，使得供给数量与房产需求的矛盾形成恶性循环。 首先我国人口基数大密度高，供求关系本身就极为紧张。其次随着我国城市化进程加快，大量农村务工人员涌入城市，以及中小城镇人口向城市集聚，导致居住需求量增加。最后是人们对高物质文化的需求和传统观念的影响，人口从偏远地区（如新疆，内蒙古，甘肃）向沿海内地城市流动，导致特定区域内人口密集。然而城市区域有限，开发周期较长，土地的稀缺性凸显无疑，因此必会引起供需矛盾的增强，从而带来一波房价高涨。土地成本的增加，开发商为了获取更多的利润，把资金投入了建设大面积住房、别墅等高档住宅，导致房产供应结构不合理，使得大量高档住宅由于居民买不起而闲置，形成房产供应紧张的局面。近几年，随着经济适用房面积的增加，其增幅有所加大，但比重还是很小，仅有5%左右。经济适用房是国家对开发商进行补贴，由开发商按政府指导价格销售给低收入群体，但是其绝对量依然偏低，只有保障极少部分的居民的低收入者拥有购买经济适用房的权利。这样，对于收入不高，但又无权购买经济适用房的，另外一部分人就成了城市的“夹心层”，这一部分人由于收入不高而无法购买高档次或成本过高的商品房，也无法享用经济适用房，因此形成大量高档住宅闲置，而一部分人因买不起房而租房住。我国的保障性住房建设又相对滞后，也加剧了这种矛盾。保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，一般由廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房构成。现如今保障性住房的突出问题首先是未保障到需保障的中低收入家庭，在经济适用房的认购过程，由于暗箱操作等方式，一些非中低收入家庭却拥有了经济适用房，真正的中低收入家庭却没有拿到经济适用房。而且真正的低收入人群大多不会发出声音，他们不懂使用网络，微博，投诉等措施，并且经济适用房对于他们而言，还是很贵，根本无力支付，所以也就难以得到经济适用房。其次是经济适用房只是保障了本市住房困难的家庭，而广大的非本市的住房困难的人群就没有考虑，保障范围狭小。最后相对于商品房保障性住房还极为稀少，尤其是对于廉租房的建设，由于收益不高更是了然无迹，而廉租房才正是当下社会中低收入人群的最佳选择。3.2 中介市场存在的问题另外，中介市场存在的一些问题也不容忽视,近些年，二手房市场迅猛发展，部分中介公司为了牟取利润盲目扩大规模，增加业务量。由此暴露出中介公司自身的问题一些亟须自身改善的问题,具体体现在：（一）中介公司的信用信誉度低。由于受资金、人才、管理、理念等诸多因素的影响,一些中介公司缺乏营造公平、公开、公正市场氛围的意识,欺诈现象依然存在,比如参与炒房、吃差价、制造虚假信息，骗取看房费等。这虽然只是个别现象,但造成的影响却很恶劣。较为突出的是欺诈行为，其中存在的主要欺诈行为有：一、以包销的名义，隐瞒委托人的实际出卖价格和第三方进行交易，获取佣金以外的报酬。二、有些房产中介不申领营业执照就开展业务，所发的名片、所发布的广告宣传都是虚假信息。三、房地产执业经纪人出租、出借经纪执业证书。四、房地产经纪组织未按规定期限办理备案手续。中介公司只有诚信经营、取信于民、服务于民,才能赢得客户的信任,客户才会主动到中介机构进行交易,中介公司也才能获得生存和发展。为此,中介公司应提高操作的透明度,提供准确市场行情及真实的房产交易信息,走诚信立业之路。（二）从业资格准入门槛较低。房地产中介市场准入门槛低，对机构的资质管理和人员的资质管理不严格，形成了未备案的小型房地产中介机构和专业能力欠缺的从业人员较多的局面，不利于政府部门的备案和监督管理。退出成本低导致房地产中介企业进出市场频繁，竞争无序，影响行业发展。随着房地产市场发展迅猛,房地产中介公司发展过快,很多中介公司没有达到要求。有人甚至将某些中介形象地描述为“一间房子+一张桌子+一台电脑+一部电话”。许多中介公司的房产经纪人素质良莠不齐,大学生培训几天入职多数，人员流动频繁,直接导致服务水平低下,甚至利用客户对二手房交易规则的不熟悉,欺诈客户,非法牟利。（三）存在大量黑中介。当前对房地产中介企业的管理还存在一定的漏洞,黑中介利用管理的漏洞和部分客户贪图收费低廉的心理,得以生存和发展。部分地区黑中介的数目达到了令人触目惊心的程度。用户遭遇黑中介而蒙受巨大损失的案例屡见不鲜。（四）法律法规不健全。虽然已经有房地产管理办法、中国房地产经纪执业细则等法律法规对房地产中介市场进行规范。但这些法律法规责任不清，可操作性不强，行业解释不清楚。立法滞后，管理部门便会因缺乏法律依据或依据不足，无法有效整治违规行为。（五）行业间恶性竞争。由于政府监管不力，一些房地产中介企业不仅采取无照无资质经营、出租资质证书等违规操作，还采取低价拉拢、给回扣等抢夺同行客户的不正当行为。行业恶性竞争还表现在资产评估不一。由于价格的制定没有统一标准，行业间竞争恶劣，严重干扰市场秩序,影响行业发展。(六)房地产中介机构问题多。房地产中介机构大多注册资本少,经营规模小，整体业务能力低，抗风险能力差。房地产中介机构无照经营、未经登记从事业务等现象发生较多，机构收费标准不一，名目多且乱，一些中介机构甚至利用虚假信息或“霸王合同”赚取差价。从业人员获得执业资格的不多，缺乏定期培训和技术指导，导致从业人员专业技能缺乏，服务质量差，职业道德水平低。3.3 其它问题第一，外资的注入对中国房价有着不小的影响。伴随着我国经济的不断增长和人民币的升值，海外资金不断投向我国的房地产市场。人民币升值后，海外资金投资于房地产，可以赚取人民币升值后的利差的同时又不可能在房地产上大赚一把，与此同时加剧了房地产市场的风险，使得房价更是居高不下。另外，2008年的北京奥运会和2010年的上海世博会，使得中国这两个大城市成为外资投向我国房地产的首选。据我国统计局的统计数据，今年进入我国房地产投资领域的外商和外资已从过去的单纯投资一线的沿海和中心城市的房地产发展策略，开始向二线的新兴城市和内陆城市转移，并且外资的房地产投资领域也从过去较为单一的住宅和办公楼扩大至商业，物流业等行业。外资的投入使得房价处于持续高热状态，继续上涨第二，宽松的信贷政策。在宽松的信贷体系下，首先房地产开发商的资金紧张情况很快得到了缓解，资金周转良好，使不少大型开发商捂盘惜售。在房地产市场，开发商是主动定价者，买房者是价格的被动接受者，当开发商有了信贷资金的支持，在市场定价过程中更加主动，住房价格必然上升。其次，是广大购房者贷款更为有利，资金紧张情况也有所好转，对住房的需求也更为强烈。在宽松的信贷政策下，受益者看似包括银行，开发商，购房者。其实不然，在剧烈的竞争环境下房价必将被推向上涨，最后还是由购房者买单。第三，投机性买房。我国投机、投资性购房需求旺盛。由于我国投资渠道较少，闲置资金无从保值，而股票投资，实业投资面临的困难较多，风险较大，投资者更看好房地产。投机、投资性购房需求会严重威胁房地产业的健康发展。从历史经验和国际比较看，投机、投资性购房需求稳定性都比较差，而房地产业发展则需要一个稳定可持续的市场环境。投机、投资性购房通过迅速推高或降低房价，严重扰乱市场环境，对房地产业健康可持续发展危害极大。第四，地方政府财政问题。土地财政已经成为了各地方政府基础设施建设资金的重要来源，政府买卖土地并不是成批卖出，而是每年收一点每年卖一点，使土地供给保持稀缺，抬高土地价格，因此“地王”频繁出现。而开发商赚取的利润就是土地改良后与改良前的差价。地方政府是土地价格大幅上涨的最大受益者。在很多地方，第二财政早已超过第一财政。据国务院发展研究中心的一份调研报告显示，在一些地方，土地直接税收及城市扩张带来的间接税收占地方预算内收入的40%，而土地出让金净收入占政府预算外收入的60%以上。在“土地财政”上，这些地方政府最核心的做法是土地整理，就是政府运用行政权力把集体所有或其它用途的土地整合后，进行招拍挂，价格就会翻几番。第五，泡沫化严重，空置率高。由于供求关系失衡以及投机性买房旺盛，我国房地产泡沫化程度较高。土地价格、房价虚涨，房屋空置率高，2012年我国的空置房高达381.2万套，与1320.5万套房屋总量相比，占比居然高达28.86%，而且出租房屋数量远远低于空置房，也显示出因房租回报率过低，大部分房东并未打算通过租房赚钱，而是将希望寄托在房价上涨方面。如此高空置率的房地产市场明显不是由真实居住需求所能支撑的，其中隐藏着非常大的泡沫成分，随时都有可能破裂掉。3.4 存在问题的原因分析随着二手房交易市场的快速发展，二手房交易过程中不可避免地也出现一些问题。比如手续繁杂、交易难度大、风险大。二手房一般都是个人之间的交易,相对于个人与开发商之间的一手房交易,二手房交易具有程序复杂、交易难度大、风险大等特点。二手房过户慢,买卖双方都存在较大的交易风险。买房人想在过户后付款,而卖房人则希望在过户前付款以规避可能的风险。交易时极易产生纠纷。由于历史原因,目前二手房房源复杂且产权归属多元化导致交易的困难,作为二手房上市交易时极易产生纠纷。具体体现在：（一）对房屋产权审查不详细。二手房有售后公房、有共有房屋、有的房屋限制转让、房屋是否存在抵押、是否有共有产权等问题使得二手房产权形式多样。当事人如果在房屋买卖之前，没有弄清楚房子的底细，极易引发纠纷。（二）买方不履行必要的购房手续。房屋买卖必须签订书面合同，但有些购房者对房屋转让需经过特殊程序，须提交必要证明文件，并向有关房地产管理机关申报核准办理登记手续等不甚了解，只相信实际占有房屋。随着房价变动，问题就接踵而来。（三）卖方授权太轻率。卖房者轻信中介公司承诺，全权委托，结果使中介公司某些人员有机可乘，利用公证授权书，大做文章。（四）买卖双方轻易应允霸王条款。中介公司为追求最大化利益，在中介合同中精心设计“旱涝保收”条款，致使买卖双方不知不觉落入圈套。买卖双方一旦委托中介，就难以全身而退，想不付钱很难。（五）买方错误选择中介公司。目前，天津市房屋中介公司鱼龙混杂，买卖双方如果不加选择就委托，结果往往房屋被卖掉了，却拿不到房款，钱房两空。（六）相关凭证轻易交给他人。有相当一部分买卖双方，为图省事，将身份证和房屋产权证交给中介公司代为办理，风险系数大大增加。（七）对特别事项不作约定或约定不明。二手房买卖，除了买卖双方收付房款、办理过户外，还有一些后续问题，如户口迁移、维修基金过户等。如在合同中没对这些特别事项作出约定，入住后就可能发生不必要的纠纷。（八）轻信熟人可以买到便宜房。房价攀升后，买房者就往往指望通过熟人购买低价房。一些不法之徒便利用这种心理，虚构房源，施行骗术。（九）不到现场查看房屋状况。有些购房者买房心切，或是为了炒房，不到现场查看就签约，待要入住或转手时却发现，房屋要么另有主人，要么就存在瑕疵，不得不对簿公堂，最后还被认定为“恶意第三人”，承担不利后果。（十）产权登记与实际购房人不符。有些购房者基于对房改政策的误解，有的想享受他人的公积金贷款，便以他人名义购房，结果一些人见利忘义，违背当初约定，争夺房屋。另外，政府及有关部门对二手房市场的政策指引不够，缺少现行可行的法规制度。尽管国家政府及相关部门已经出台了一些房地产政策方案，欲改变一、二级市场发展严重失衡的现状，减少了房地产开发的投入，鼓励和促进二手房市场的发展，然而，针对二手房市场发展的相关政策制度依然不充分。第四章 二手房市场存在问题的对策研究针对二手房交易中出现的问题，我们提出如下解决措施：4.1 增强政府和金融机构对二手房市场的支撑力度政府应该适当地制定一些政策及制度来对二手房市场的交易进行规范，如严格防范二手房投机、炒房行为，规范中介的经营等。政府及主管部门应该从偏重一手房市场的政策向一手、二手一起抓的政策进行转移,给予二手房市场更多的政策支持。政府应尽快出台规范和扶持三级市场的地方性法规，目前我国如北京地区非法中介占据三级市场半壁业务，急需政府查处。目前办证要30个工作日，抵押需要15个工作日，政府应缩办证时间，加快办事效率。据调查，工薪阶层是二手房、经济适用房购房的主体。目前制约我国二手房交易最大的问题是购房者资金问题，而调整银行现行的二手房贷款政策迫在眉睫。我国各大银行，对二手房贷款的要求非常严，几乎到了苛刻的地步,凡是年限超过20年的不允许贷款。为了促进我国二手房市场的发展，各商业银行应尽快调整自己的房地产信贷政策，在促进二手房市场发展的同时也在壮大自身。各商业银行应在积极研究简化贷款程序、加快放贷时间和加强产品创新的基础上，要致力于加强内部风险管理、严格控制贷款重点环节和容易疏漏的环节，从源头控制，加强贷前审查和还贷跟踪，建立逾期贷款的预警和催收机制。4.2 加强房地产经纪机构的自身建设要不断提升房地产经纪机构的形象，改变目前中介公司都是一张桌子一台电脑，且人员着装、言行、纪律方面都不规范,工作散漫等不良形象。要不断提升从业人员的综合素质。一是探索建立约束从业人员行为的机制，实施经纪人年度注册验证制度，建立二手房行业个人会员挂牌与信息记录制度,组织行业教育培训等。二是不断提升从业人员的专业技能。二手房经纪人需要对二手房基本概念和常识熟透于心，熟练掌握税率及计算方法,贷款要求、所需资料及贷款环节，过户资料及环节。严格房地产经纪机构登记备案管理。凡新设立的房地产经纪机构或新下设的分支机构，注册登记经营范围包括“房地产经纪(咨询)项目的，在取得营业执照和税务登记证后，必须向所在地的区房产局申请办理备案登记，领取房地产中介机构(分支机构)备案证；新设立的房地产经纪机构应当至少具有一名注册执业的全国房地产经纪人和三名以上取得本市房地产经纪从业人员证书的经纪人员，其分支机构应当至少具有两名以上房地产经纪人员。同时，房地产经纪机构主要负责人(法定代表人或总经理)和分支机构负责人应当至少是取得本市房地产经纪从业人员证书的经纪人员；市房产局定期组织对房地产经纪机构(分支机构) 及从业人员的年检，全面了解其机构的经营状况、经营地点及持证人员的变化情况，对年检合格的房地产经纪机构核发房地产中介机构(分支机构)备案证；由市房产局和房地产中介协会负责组织对房地产经纪从业人员的培训、发证工作。房地产经纪人员必须经考试合格取得证书后，方能上岗执业。加强变更、注销备案、遗失补证管理。房地产经纪机构的名称、地址、法定代表人及股东、注册资金等备案内容发生变更的，应当办理营业执照变更手续后3 0日内，办理变更备案；房地产经纪人员变更从业机构，应当自变更之日起1 5日内办理变更备案；房地产经纪机构或分支机构因注销的，应及时办理注销备案。未按要求办理注销备案的，由房产局直接注销其备案，收回备案证或公告备案证作废；对因违规经营，老百姓投诉，限期整改而仍未改正的，市房产局将联合工商部门吊销营业执照，并直接注销其备案，收回备案证或者公告备案证作废，“市房产局政务网”公示3 0天；房地产经纪机构或分支机构注销备案后，其房地产经纪人员也将随之自动注销在该机构的执业(从业)资格。房地产经纪机构注销备案后，其下设的分支机构同时被注销备案；房地产经纪机构或分支机构因遗失备案登记证而补证的，须在有统一刊号的报纸刊登一个月“遗失作废”声明后，再到所在区房产局申请补证。规范备案登记程序。第一、提出申请，房地产经纪机构(分支机构)应持有关证件和材料，在规定的时间内，向所在地的区房产局提出备案申请；第二、受理申请。各区房产局在接到上报的备案资料后，应详细查验各类证件和资料，联合市房产局现场查勘；第三、审核发证。各区房产局提出初审意见，初审合格后报市房产局，经市房产局主管部门审查合格，报局主管领导签批后，由市房产局及时通知区房产局核发房地产中介机构(分支机构)备案证；第四、办理房地产经纪机构(分支机构)备案登记，自收到申请书及全部材料起，其工作时限为7个工作日；第五、发布公告。房地产经纪机构(分支机构)的名称、住所、法定代表人或执行合伙人、注册资本、房地产经纪人员等备案信息，记入房地产中介信用档案系统，并通过市房产局政务网向社会公示。同时，房地产经纪机构(分支机构) 须将取得的营业执照、税务登记证、备案证以及所有从业人员的姓名、照片、执业的经纪项目、联系电话等在经营场所明示。规范二手房网上交易秩序。实行网上签约资格授权，房地产经纪机构(分支机构)一经备案应及时向市房产信息中心申请二手房交易网上签约资格，获得批准后，由市房产信息中心负责系统安装培训，经纪机构(分支机构)的经纪人员可获得操作密码和使用系统的授权；定期组织对授权网上签约的年检，全面了解房地产经纪机构(分支机构)的经营情况、经营地点及操作人员的变化情况，对于房地产中介机构(分支机构)投诉集中的单位和个人，在年度检查中不合格，或未在规定的时限内接受年度检查者暂缓签约，限期整改，逾期不改的市房产信息中心将终止其二手房网上签约系统的操作；加强信息管理和培训，市房产信息中心应不断改进房地产经纪机构(分支机构)备案管理系统和二手房网上签约系统，尽早完成网上签约系统与备案管理系统的衔接，做好培训服务工作，优质高效地保障网络系统的畅通；严格二手房网上签约和交易资金监管，房屋权属登记部门应加大对房地产经纪机构(分支机构)代理二手房买卖网上签约和交易资金监管力度，所有二手房交易都必须网上签约，交易资金(含当事人的首付资金)必须通过房产局授权的监管银行进行监管和支付，同时建立与金融、工商、公安等部门的协管机制，共同保障房地产中介市场的秩序及交易资金的安全，维护双方当事人的合法权益。建立诚信档案及公示平台。实行经纪机构(分支机构)执业诚信情况的收集和报送制度。各房地产经纪机构(分支机构)每季向所在区房产局报送诚信信息，主要包括机构的基本情况、人员信息、规模信息、业绩信息及是否有投诉、纠纷以及投诉、纠纷处理情况等；市房屋产权监理处、市综合执法队、各区房产局、市房地产中介协会也应每季向市房产局报送经纪机构(分支机构)的执业状况，特别是群众投诉情况、执业中的不良行为等；实行信用等级评定。每年一次并予以公示。房地产经纪机构(分支机构)和从业人员被记入良好行为、不良行为记录，警示名单或者重点警示名单的，都将按有关规定在市房产局政务网上公布；加强执法检查。市房产综合执法队应联合工商、物价等部门开展经常性的执法检查，坚决打击“黑中介”，不良中介，严肃查处房地产中介市场的各种违法违规行为，对违法违规的市场中介组织和从业人员，除经济处罚外，还要依法取消执业资格、清出市场，甚至移送司法机关追究其刑事责任；强化行业自律。市房地产中介协会应努力发挥其协调、沟通作用，为政府管理部门提供政策建议，为会员和行业提供市场信息、市场预测，协助市房产局做好房地产经纪从业人员的继续教育，开展信用等级评定工作，努力实现行业自律，推动全市房地产中介行业的规范、理性、有序、健康发展。倡导诚信经营品牌的创建是企业取得竞争优势的必要途径，只有通过优质的服务和诚信经营，才能赢得消费者对品牌的认可。以诚信为本,阳光操作。在经营活动中切实履行自己的职责和义务,坚持以公平竞争、诚实信用为原则,加强对房地产中介从业人员的业务培训和行业行为教育,提高从业人员的执业观念、执业态度、执业纪律和执业作风,强化企业内部管理和机构建设,树立创新意识和品牌意识,立足与企业的长远发展,牢固树立“诚信为本阳光操作”的服务理念,取信于民。4.3 加强对房地产经纪机构的监管随着我国房地产中介机构队伍不断壮大，中介机构与二手房市场的默契度也越来越高，中介服务的种类也越来越多样化，一些注重服务、操作规范、口碑较好的中介公司越来越赢得消费者的信赖。但是，我国目前的房地产中介还没有规范，对房地产经纪机构和人员的价格违法、赚取差价、不正当竞争、分割出租、挪用交易资金等违法违规行为,可以采取记入信用档案、媒体曝光、取消网上签约资格等多种管理手段和监督措施。建立房地产中介公司诚信、接受社会监督，并对业务规范的房地产中介公司进行年度评优和对外宜传，树立行业榜样形象，改善房地产中介公司在市民心目中的形象，促进本行业的发展。完善相关法律法规体系。相关部门应建立完备的房地产中介法律法规体系，市场经济是法制经济,建立健全有关房地产中介管理的政策、法规和制度,做到有法可依、有法必依、执法必严、违法必究,是实现房地产中介行业规范化管理的基础。对中介管理工作应使用法律、经济手段,规范中介市场。明确规定中介机构的权利与义务，使中介机构及从业人员能够严格按照有关法律法规的要求执业。严格把好房地产经纪机构及其人员的市场准入关,加强执业人员的培训,对不符合要求的中介坚决取缔,加大打击黑中介的力度，对中