顾问策划方案样本.doc

目 录

一、 物业管理综合述要···································2
二、 对贵企业小区顾问管理·····························4
三、 贵企业小区管理顾问整体设想·······················6
四、 顾问管理达成目标·································9
五、 顾问管理范围及内容·······························10
六、 各项管理目标及采取对应方法·······················12
七、 人员培训目标及计划·································14
八、 管理规章制度·······································17
九、 物业验收和接管步骤·································19
十、 小区档案建立和管理·································29
十一、便民服务·········································30
十二、小区活动·········································34
十三、合作方法立即间···································35
十四、顾问工作安排·····································36

一、 物业管理综合述要

物业管理是一新兴行业，在中国仅有20年左右发展历史，且关键集中在沿海发达地域及大中城市里。在国外物业管理也不过一百多年历史，其发展和成熟更是上世纪后半叶事了。
经过十几年实践和探索，深圳物业管理从无到有，从小到大，历经了借鉴、萌芽、探索推广、规范深化过程，建立了“企业化、社会化、规范化、一体化”物业管理新模式，走上了市场化、法制化、规范化之路。改革开放以来，住房实现了商品化，房屋成为一个家庭财产，大家对房屋投资及管理有了更高要求，由此物业管理作为房产售后服务成为住房商品化不可缺乏关键组成部分，物业管理推进了房改善程，房改则为物业管理提供了宽广市场空间。
物业管理最根本职责是对物业及其配套设施维修养护，如房屋、机电、水、供暖、电等公共设施维修，渐次扩大到环境卫生（如绿化、清洁等）、消防、保安等。进入90年代，物业管理内涵突破了传统范围，“以人为本”成为物业管理新专题，进入这一阶段，物业管理普遍重视对环境配套设计，尤其是文化生活配套，营造小区文化气氛，扩充了物业管理范围，开展全方面小区生活服务。现在管理内涵又扩展到物业管理顾问和咨询，则是为开发商和物业管理者而服务。对开发商咨询、顾问服务关键是物业开发前期介入，直接参与到物业设计、施工中，使物业建成后更适于使用，便于管理，对物业管理者咨询服务是一个智力和技术输出，以帮助初入此行业或对相对落后管理者快速掌握管理技术和方法，立即提升管理水平。
人性化管理
广泛引入人性化物业管理理念，提倡并实施以关注业主生活质量，关注环境温馨友好、关注小区整体气氛、关注职员不一样需求为特征人性化管理。对企业来说，实现了人性化管理和规范化管理同一，对业主来说，重视了外在环境和内在情感统一，对职员来说，表现了企业发展和个人成长统一。
个性化服务
物业管理作为服务性企业，从过去着眼满足用户群体需求、通常需求，提升到满足用户上述需求基础上，最大可能地满足个性需求、特殊需求高度，尽可能为用户提供关心心灵、关注人性深层次服务。所以要依据小区各类业主不一样需求，提供不一样层次、不一样类型个性化小区服务内容。
“即时服务”和“隐性管理”模式
“即时服务”和“隐性管理”其主旨是充足尊重业主私密空间；其关键内容是在业主需要时候即时出现，业主不需要帮助不去打搅她们。其做法之一是在业主上下班高峰期，各岗位人员应尽可能不出现在业主面前；二是对小区业主户群做深入细致调查了解，对她们需求了如指掌，作到管理服务有放矢；三是成立“业主应急小分队”一旦业主需要帮助，“业主应急小分队”及对应岗位人员会即时提供支援。
二、贵企业小区顾问管理

一、 强有力目标计划管理
完整计划体系
在物业管理中有管理处计划、部门计划、小组计划和个人计划，从计划时间来看，有中长久发展计划、年度计划、月度计划、周计划；从计划内容来看，有经营项目计划、成本费用计划、人事计划、财务预算计划、职员培训计划等。
目标和方法相结合
管理处多种计划编制，必需即有明确目标又有强有力方法，以确保计划可行性和有效性。
计划和检验考评相结合
推行严格、完整计划管理步骤，对目标估计、计划编制、审批、实施、检验、跟踪、反馈、总结考评、奖惩等实施全过程制度化控制。同时，各级管理领导必需定时检验下级工作计划完成情况，出现问题时立即采取补救方法，确保计划按时完成。
培训和职员个人职业发展
各级管理者制订计划时候，既要制订日常工作计划、管理改善计划，又要制订人员培训计划，还要考虑和制订职员个人长远职业发展计划，促进职员和企业一同发展和进步。
全员重视计划管理
经过长久推行严格计划管理不停总结管理经验，使管理处各项工作不停完善和提升，使小区管理水平达成新高度。
二、 全方面实施 ISO-9002质量确保体系
管理标准化、制度化程度是一家企业管理深度和水准标志，经过不停努力，使贵企业小区管理标准化、规范化、制度化，形成比较完整制度体系和规范化制度运作机制。
配置专职制度建设人员
为了对小区管理制度建设进行统一管理和规范，作到有计划、系统推进制度建设，管理处设有制度建设岗位，负责制度建设计划、制度统一审核、修改、传输、送批、实施、培训、检验和考评。
建全制度体系
经过一段时期努力和不停补充、修改、完善，使贵企业小区管理处形成比较完备制度体系，规范物业管理运作和各方面程序。另外，还要建立各部门、各岗位工作指导书，导入ISO-9002质量认证标准，对管理处各方面、各步骤管理和服务工作进行全方面规范，建立全员、全过程、以预防为主质量确保体系，从而更深入消除多种差错、失误产生。
重视制度宣传、培训、检验和考评
良好制度假如没有对实施运行情况系统跟踪管理，其效果会不理想，达不到预期结果，必需重视对制度颁布后宣传教育、培训、检验和考评，领导及考评小组应常常对制度实施情况进行跟踪检验，并将检验结果纳入每个月部门和职员个人考评体系，促进制度得到实施。
三、贵企业小区管理整体设想

贵房地产企业基于企业地产长久发展需要，决心培育自己品牌物业管理企业思绪是很有远见决议，双方合作将基于这一关键出发点，联络到内地各方面具体情况，我们确定顾问合作目标定位和整体构想。目标定位是：在合作期内，帮助贵企业小区物业管理科学组建机构，全方面提升物业管理人员素质和管理水平，并关键使小区在小区环境、安全保卫、文化气氛、小区服务各方面成为当地物业管理典范，树立起开发商富有个性品牌小区形象。
演绎深圳物业管理
借鉴深圳物业管理优异经验，在房屋管理、小区公用设施设备及公共场地管理、资料管理、小区整体移交管理、小区入伙管理、小区运行责任管理等方面，结合当地具体情况，发明出一套适合当地物业管理模式，塑造区域内物业管理典范。
建设一支规范管理队伍
在实施对贵企业小区物业管理顾问指导期间，将会把工作关键放在建设一支能将深圳物业管理模式和当地人文环境全方面嫁接专业、规范物业管理人员队伍，建立一整套理论学习和专业技能相结合、有放矢培训机制。所以，我相信双方在合作期内培育一支现有理论知识又有实践经验高素质贵企业小区管理队伍，是完全有确保。
实现小区管理服务突破
合作期间，指导贵企业小区做好基础工作同时，还将指导小区文化塑造、个性化服务和在市场细分标准下，增加管理服务技术含量等方面有所突破，发明有本身特点物业管理模式。
深圳物业管理在做好管理基础工作时，还提供大量便民服务，便民服务水准及管理效果在很大程度上能够表现小区物业管理水平关键原因。无偿服务项目多达50项之多，结合有偿服务项目，基础形成了涵盖业主生活各方面体系。
提升管理水平关键方法
1、 推行“人性化管理模式”
2、 实施“即时服务”和“隐性管理”相结合管理方法
3、 全方面实施VI系统
4、 实施智能化管理
5、 全方面实施ISO-9002质量确保体系
6、 建立治安快速反应系统
服务工作指导方针
业户是我们工作目标
微笑。真诚、热情微笑是良好服务开始。
沟通。诚恳、亲切沟通方法是维系良好服务关系纽带。
快捷。依据业户服务要求和投诉问题，立即采取行动，时刻关注业户。
职业礼貌。保持职业礼貌，主动问候和主动向服务对象咨询服务感受。
职业仪表。整齐佩带名牌，以自己经过修饰仪表容貌为骄傲；注意个人卫生；时刻留心职员就是企业形象表现者。
团体合作。互助合作，良好服务不仅仅是每一位职员努力行为，而且更应是集体精神表现。
工作技能。熟知工作步骤、工作标准，一直如一保持专业、规范工作水准进行物业管理服务。
业户服务满意描述
安全方面有职业仪表、工作规范安全巡视人员、岗位值勤人员、折射“纪律严明、训练有素”安全防范行为。
大堂优雅部署、温馨气氛，主动热情真诚微笑、礼貌问候，让业户体验星级酒店服务感受。
优美绿色景观，使人回归自然，心旷神怡。
整齐仪表、操作规范清洁人员，二十四小时保持洁净公共环境之外，如有需要，上门提供家政清洁服务。
公共设备正常运行和快速家居维修服务，免去业户后顾之忧。
组织有专题文化娱乐和体育活动，常保身心开朗。

四、 贵企业小区顾问管理达成目标

1、 管理制度建设。依据多年物业管理经验，依据ISO-9002质量确保标准，指导管理处建立各项管理制度体系。
2、 依据当地具体情况，帮助贵企业小区制订各项收费标准及收费措施，帮助制订财务制度，各项统计表格编制。
3、 依据贵企业小区顾问项目标实际情况，和项目本身特点设计制订管理方案，包含组织架构、人员配置、各项物业管理方案及其正常运作管理确保方法。
4、 在所顾问指导贵企业小区符合创建评优条件下，使该物业能快速、经所在地经过“市优”、“省优”和“国优”评选。

五、 顾问管理范围及内容

1、 工程前期和施工期间，依据项目设计方案，从物业管理角度就计划设计、工程施工、机电设备、园林景观、公共设施、便民服务设施等方面提供专业提议方案。
2、 指导会所功效设置及布局，经营和管理。
3、 帮助进行项目设备档案建立、运行过程统计及设备清单设计等工作。
4、 入伙方案：入伙前期管理处组织架构，人员编制，入伙交接验收标准及分项程序，入伙前各项准备工作，包含确定计划，制订各项收楼文件，入伙文件如《业主条约》、《住户手册》、《收楼须知》、《住宅质量确保书》、《住宅使用说明书》、制订《收费标准》等。
5、 房屋建筑本体及其隶属设施维修、养护和管理计划，包含楼盖、屋顶、梁柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等。
6、 房屋建筑本体共用设施设备维修、养护、管理和运行服务，包含共用上下水管道、落水管、共用照明、加压供水设备、配电系统、供水系统、供暖系统、消防设施设备、电梯等。
7、 本物业计划红线内属物业管理范围市政公用设施维修、拥护和管理，包含道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、井、绿化、路灯、停车场等。
8、 本物业计划红线内隶属配套服务设施维修、养护和管理。
9、 公共环境清洁卫生、垃圾搜集、清运，包含公共场地、房屋建筑物共用部位。
10、 交通、车辆行驶及停泊。
11、 配合当地公安机关进行安全监控和巡视等治安工作。
12、 小区文化娱乐活动组织开展。
13、 和物业相关施工图纸、住用户档案和完工验收资料管理。
14、 对业主和物业使用人违反物业管理法规政策及业主条约行为进行处理：包含责令停止违章行为、要求赔偿经济损失及支付违约金、对无故不缴交相关费用或拒不更正违章行为责任人根据《业主条约》等催改方法实施。
15、 当地法规和政策要求由物业管理企业管理其它事项。

六、 各项管理目标及采取对应方法（国家标准）

1、 房屋完好率98%。对应方法：每栋楼确定一名监管责任人，负责巡查统计，管理处将和之签署责任书，确保房屋完好率达标。每六个月进行一次房屋完好率检验。
2、 配套设施完好率95%。对应方法：物业管理员为责任人，划定责任区域，随时维修保养，建档统计。
3、 房屋零修、急修立即率98%。对应方法：维修人员二十四小时值班，接到维修通知后15分钟抵达现场，若在维修请求提出后15分钟内无维修人员到场，业主再次维修请求即视为业主有效投诉。
4、 保洁率99%。对应方法：保洁员16小时保洁工作制，按保洁标准进行操作，管理员监督检验，小区垃圾日产日清，确保小区洁净。
5、 维修工程质量合格率100%。对应方法：工程师全程监控，管理人员监督检验，并按要求立即回访。
6、 路灯完好率95%。对应方法：管理员为责任人，划定责任区域，实施巡查制度，定时维护保养。
7、 小区内治安案件发生率1‰以下。对应方法：建立闭路监控、红外线报警、巡更监控等智能化系统，实施二十四小时保安巡查制，明确治安责任区域，建立快速反应分队确保业主安全。
8、 机电设备完好率95%。对应方法：制订严格设备操作和保养制度，落实责任制，实施巡查制度，建立设备档案，定时维护保养，确保设备完好。
9、 火灾发生率1‰以下。对应方法：管理处实施全员义务消防制，定时向业户宣传消防知识，进行防火培训和演练，提升业户消防自救能力，发觉隐患立即处理。
10、 违章发生率1%。对应方法：建立巡查制度，跟踪管理并加强宣传工作，杜绝违章事件发生。
11、 业户有效投诉处理率95%。对应方法：加强和业户之间沟通，定时走访住户，征求意见，满足业户合理需求；一旦发生投诉，立即查明原因，依据情况进行解释处理，直到业户满意。
12、 业户对物业管理服务满意率95%。对应方法：实施人性化管理，增强服务意识，提升服务水平。
13、 绿化完好率95%。对应方法：维护保养责任到人，确保小区公共绿化无破坏，无黄土裸露（依据当地具体情况来定）。
14、 道路、停车场完好率95%。对应方法：划定责任区域，责任到人，实施巡查统计，确保道路完好。

七、人员培训目标及计划

1、培训目标
为了充足确保贵企业小区规范化、科学化、专业化管理，表现优美生活环境和深圳管理模式，必需培养出一支业务精通含有良好服务意识和职业道德物业管理队伍，使贵企业小区物业管理创优顺利实现。
（1） 新职员培训达成100%。
（2） 管理人员持物业管理上岗证100%。
（3） 专业工种持证上岗100%。
（4） 职员年培训达成150个课时以上。
2、培训方法
（1） 顾问人员讲课。讲授物业管理知识及物业管理操作技能技巧等，加强和提升职员专业素质和服务理念。
（2） 外派学习培训。安排管理人员和专业人员参与地方主管部门举行培训，以取得岗位操作证。
（3） 专题讨论。依据当地实际情况，结合深圳管理模式，有针对性对物业管理中出现疑难问题，和顾问人员进行讨论，总结探讨含有超前管理意识和管理方法。
（4） 自学。经过顾问讲课及本人工作，业余时间学习专业技能书籍，提升自己工作能力，增加知识才能。

3、培训工作计划
为确保各项管理工作能按质量完成，取得培训应有满意效果，按培训需求，制订以下培训计划。
培训目标：
（1） 企业质量文件、程序文件、作业指导书和企业各项规章制度。让新职员了解企业组织、要求及企业各部门职能和运作程序。
（2） 物业管理知识及岗位职责。熟悉本职员作程序及理念，对管理运作程序有更深了解。
（3） 物业管理方案和要求。使物业管理人员对小区物业管理有较深认识。
（4） 物业管理法规条例及相关要求学习。熟悉掌握条例、实施细则等内容。
（5） 职业道德和置业礼仪培训。树立服务业主思想，提升服务水平和管理水平。
（6） 进行各专业工种技能培训。熟悉掌握本专业工作技巧，适应高标准工作要求。
（7） 智能化专业知识培训。了解智能化工作关键点。
（8） 水电设施、消防设施、电梯管理等内容培训。熟悉小区管理运作。
（9） 物业企业房屋验收标准及程序。要求掌握房屋验收标准及交接程序办理。
（10） 入伙程序办理。掌握入伙程序办理要求，方便业主办理入住手续。
（11） 装修审批和管理。规范装修进行，保护物业安全使用。
（12） 公用设施及设备维护标准作业程序。明确公用维修范围及标准。
（13） 保安操作理论规范及工作技巧。熟悉保卫范围和目标，愈加好地服务业主。
（14） 保洁操作理论规范及工作技巧。熟悉卫生工作范围和目标。
（15） 绿化标准及作业程序。熟悉绿化范围和目标。
（16） 日常工作管理技巧和服务规范。掌握行为、语言规范及技巧，提升管理服务水平。
（17） 其它相关物业管理内容。

八、管理规章制度

规章制度在日常物业管理实务运行中，既是物业管理运作保障，又是实施物业管理准则。物业管理水平高低能够从它是否有健全规章制度并严格实施上来评判。
我企业物业管理人员依据长久物业管理实践，制订了一系列规章制度，形成了一套涵盖物业管理运行操作和行政管理制度体系，为全方面开展小区物业管理工作，实现我们管理目标，依据物业管理特点，将为贵企业小区制订小区管理制度和管理体系，以保障小区科学化、规范化运行。
其内容关键有以下几方面组成：
1、基础管理制度
（1）《入伙通知》
（2）《收楼须知》
（3）《用户验房表》
（4）《收费标准一览表》
（5）《收楼情况表》
（6）《业主情况记录表》
（7）《业主条约》
（8）《住户手册》
（9）《装修管理要求》
（10）《住宅质量确保书》
（11）《住宅使用说明书》
2、管理运作规范制度
（1）《管理处程序作业指导书》
累计21项文件
（2）《治安管理作业指导书》
累计18项文件
（3）《车辆管理作业指导书》
累计15项文件
（4）《消防管理作业指导书》
累计16项文件
（5）《清洁管理作业指导书》
累计16项文件
（6）《绿化管理作业指导书》
累计14项文件
（7）《工程维修管理作业指导书》
累计18项文件
（8）《电梯管理作业指导书》
累计14项文件
3、行政管理规章
（1）《行政管理作业指导书》
累计19项文件
（2）《其它相关文件体系》等
九、物业管理各专业工作步骤
1、 运作步骤：
机构组建

熟悉物业情况，汇总遗留问题
拟订管理方案

招聘职员
组织培训

联络相关单位督促及整改遗留问题
制订规章制度

物业接管验收
编制入伙文件及资料

办理入住手续，签定管理协议

办理装修审批，签定装修协议

装修监督管理

装修验收，

搬迁入住

建立各类档案

日常管理

小区文化活动
财务管理
档案资料管理
物料管理
管理和维护
智能化系统
商业管理
清洁绿化
维护保养
公共设施
物业法律法规咨询
三车管理
安全管理
小区事务管理
机电设备管理

2、物业验收和接管步骤：

会同开发商、地盘监理企业、施工单位进行质量验收，如实填报质量验收单，发觉问题，统计在案，书面要求施工单位整改，明确复检时间和罚则。

接收工程图纸资料、智能化系统资料、各类参数及保修证实、总
体平面图，建筑物、构筑物、公用设施、室内外管线、绿化等竣
工图、设备图。

对楼宇以不定数目单元为单位模拟居住，测定综合居住指标，发觉
隐患立即整改。

三表自动抄录系统取水、电、气表底数。

确保保修项目、期限、标准、责任方法，重大保修项目附细则和图纸

3、业户入住服务步骤：
入住通知单

购房协议

业 户
持有
身份证及复印件

交款证实及复印件件

指定银行办妥管理费托收手续

查验入住通知单、发放入住文件袋

接待前台
通知单盖“已领资料”章
完成
回收业户填写《业主条约》《家庭情况记录表》

发放入住须知及小区住户手册

收费处
凭已盖章入住通知单收费，收回入住通知单
完成
凭入住缴费收据领取钥匙，业主在《钥匙发放记录表》中签收

收楼小组
专员帮助业户验收房屋，确定水、电、气表读数；掌握智能系统操作方法；填写验收交接表（一式两份）

完成
业户在《入住记录表》中签字

入住文件汇总、分类、装订、归档，查对钥匙，填写入住情况日报表归档

装修完工，立即进行消防验收，智能化系统完整性验收，试水试验，责任管理员连同业务主管验收住宅，签署验收意见，办理退还押金手续
装修期隐蔽工程验收
相关责任管理员跟踪监督每日巡视不少于二次
业户、施工单位责任人各执一份审批表，缴纳装修押金，领取《装修施工许可证》，深入了解智能化住宅装修相关要求
责任管理员、业务主管初审、管理处经理批（当日完成）
业户填写审批表，连同装修施工单位营业执照复印件、施工图交管理处
业户持有缴费收据在管理处领取《装修审批表》（一式三份）和《装修须知》、《装修管理要求》等相关文件
4、住宅装修管理步骤

5、工作巡查步骤

发觉职员优绩或过失
填写优绩奖励单或过失处罚单

报管理处财务部实施并向全体职员通报

经理管理员各部门主管每次例行巡视检验

汇总、统计、分析后信息反馈至经理处
中央监控中心主管统计、处理

处理完成，立即向经理助理、经理汇报，并在处理单上签字

发觉管理事务存在问题
填写督察问题处理单，交责任部门
责任人采取正确行动处理问题

6、安全管理运作步骤

管理处安全事务主管、业务助理、安全班长检验、登记
定岗值勤

发 现 问 题

立即处理做好统计
应急分队

交安全事务主管编号、存档

报 警

紧急通知中央监控中心
通知管理处领导

统计

视情况通知派出所、消防队等相关单位

7、机电设备维修步骤
管理处无法维修，报经理视维修费用大小报物业管理委员会审批后实施

填 写 维 修 申 报 单
维 修 完 毕 试 运 行 合 格

做好维修统计
日常巡视检验
发觉运行故障申报维修

归 档 保 存

组织相关维修人员到现场维修

报业务主管、相关工程师至现场指导、监督维修

8、保洁管理步骤
经理、保洁主管巡视检验

发觉问题，填写保洁问题统计表，提出整改意见，安排人员快速整改

保洁班长组织人员实施整改

保洁主管监督整改情况

检验、考评工作绩效，填写整改统计表

整理、归档

9、绿化管理步骤
综合管理员、业务主管巡视检验

发觉问题，填写绿化问题统计表，提出施工方案，安排人员施工、整改

盆栽花草修剪、造型、浇水、清洁雕塑小品

更换长势不良花草
病虫害防治

检验考评工作绩效填写统计表

整理归档

10、小区文化活动开展步骤
制订年度小区文化工作计划

依据住户调查情况及改变情况修正计划

制订小区文化季度工作计划

临时性活动

活动方案策划

实施组织、准备工作

协调周围系列活动工作
内部组织协调配合

实施大型专题小区活动

邀请新闻单位宣传报道
邀请嘉宾出席

活动总结、搜集图片等资料

建立活动档案

归档保留

11、物料控制步骤
搜集整理归档
每个月物料清查结算
申请人凭领料单到仓库领取
物料管理员登记入库
有库存
无库存
办公室采购
物业企业经理审批
业务主管审核
填写物料申请领料单
物料管理员做领料登记

十、小区档案建立和管理

档案、资料建立及管理运作步骤示意图以下：
开发商移交小区工程
资 料

管理处建立档案
资料

管理处档案资料室

作废文件
张贴文件
复印文件
借阅文件

十一、便民服务

便利、经济、快捷业户服务是衡量物业管理水平标准，亦是提升贵企业小区业户生活质量方法和保障。我们将依据小区类型、地理位置和周围配套设施情况及业主需求，结合深圳便民服务成功经验，充足考虑贵企业小区业户生活每一细节，提供丰富便民服务项目，提升业户生活质量。
1、方便业户办理入伙手续
（1） 管理处集中统一办公，合理安排相关程序，争取业户办理入伙手续30分钟内完成。
（2） 如业户有特殊情况，可采取电话预约，专门服务形式，真正为业户着想。
（3） 和市政供水、电、气、电话企业、有线电视台进行联络，在业户办理入伙手续时，能够立即开通或办理以上各类服务项目，尽可能降低业户操心。
2、装修管理服务
业户装修时，管理处提供必需质量监督。以降低业户入住后因质量问题而返工所造成烦恼。
3、清洁服务
业户入住时，将对新房进行必需清洁。管理处组织专业清洁人员提供规范、细致清洁服务，视业户需要时段预约上门提供专业清洁服务。
4、迁居服务
管理处将临时划出部分区域为迁居摆放区域，派专员看护，为处理部分业户迁居困难，如有需要组建以职员为辅搬运队，为业户提供迁居服务。
5、 四点半学校
处理双职员儿女放学后，父母又未下班，在此段时间看护问题（以小学生为主）。在周一至周五，每日下午四点半开始，管理处将开辟一个及学习、娱乐为一体少儿活动中心，由物业管理人员看护，使之成为小学生第二课堂。
6、 爱好班
依据小区业户爱好和需求，组织园艺、书画、电脑等不一样种爱好班，以丰富小区业户业余生活。
7、 健康中心
建立小区健康中心，开展健康咨询、健身、医疗保健等综合性健康服务，并常备日常应急“红十字”医药用具箱。
8、 二十四小时值班服务
管理处管理人员二十四小时在管理处值班，专员接听业户服务需求，处理业户生活居住问题。
9、业户服务项目表

无偿服务一览表

序号
项 目 内 容
备 注
1
居家守护

2
介绍保姆

3
代请家教

4
代租汽车

5
代购车、飞机票

6
代寄、代领邮件

7
代订报刊、杂志

8
临时代为保管小件物品

9
代订牛奶

10
电话留言服务

11
代订酒店

12
协办喜事庆典

13
提供图书阅览

14
组织多种展销活动

15
组织郊游

16
邀请相关展览、小型演出队来小区服务

17
义务检验煤气管道漏气情况、宣传消防知识

18
义务宣传家庭安全用电常识

19
建立老年活动组织、创办老年课堂

20
组织老年人交谊活动

有偿服务一览表

序号
服 务 项 目
收 费 标 准
备 注
1
安装窗玻璃、落地玻璃
20～30元/块
不含材料
2
安装排风扇
25元/台
不含材料
3
挂画、挂镜框、毛巾架
5元/个

4
安装门铃
15元/人/时
不含材料
5
安装抽油烟机
30元/台

6
拆窗式空调
40元/台

7
安装窗式空调
150元/台
含空调铁架
8
安装白炽灯、日光灯
20元/个
不含材料
9
更换空气漏电开关、水阀
15元/个
不含材料
10
拆热水器
10元/台

11
拆抽油烟机
20元/台

12
安装窗帘、拉帘
15元/个
不含材料
13
安装热水器
50元/台
不含材料
14
更换马桶水箱配件
30元/次
不含材料
15
检修电路
30元/人/时，1小时后按10元/人/时计
16
疏通下水管道主管
60元/次

17
修理更换平开关、插座
10元/个
不含材料
18
修理门锁
10元/把
不含材料
19
更换铁门锁（需电焊）
30元/把
不含材料
20
更换一般水龙头、灯管、灯泡
5元/次
不含材料
21
疏通洗菜盆、地漏
30元/次

22
修理马桶浮球
10元/次
不含材料
23
疏通蹲、坐厕
20～50元/次

24
安装吊扇、壁扇
15元/台
不含材料
25
打字
10元/100字

26
复印（A4纸、A3纸）
0.5元～1元/张

27
传真（中国、国际）
10元～30元/张

28
打扫室内卫生
10元～25元/时

29
长久打扫室内卫生、做饭
面议

30
在家（集中）看小孩
10元/时～6元/时

31
接送小孩上下学（托儿所）
100元/月～5元/人/天
市区天天2次
32
在家看护病人/行动不便老人
15元/时，危重病人加10元/时

十二、小区文化活动

小区文化是大家基础生活不可缺乏组成部分，是社会安定团结需求，是发明小区良好人文环境和提升住户生活品位关键手段，也是加强管理者和住户沟通，促进业户邻里之间和睦关系。经过丰富业户业余文化生活，开展健康文化康乐活动，促进小区精神文明建设发展。
管理处依据各个节假日及季节，合理做出小区文化活动计划和安排，突出部分特色活动，在小区营造一个文明静雅祥和居住环境。

小区文化活动一览表
月份
活 动 项 目
活 动 方 式
活 动 效 果
1月
元旦联欢晚会
集体参与
欢乐、娱乐、迎新
2月
春节联谊活动
团拜、联欢、灯谜等
烘托喜庆，增强邻里交流
3月
三八贤妻良母评奖
和政府相关部门联合
尊重妇女，宏扬传统美德
5月
踏青逍遥游
组织老年人、儿童春游油游
健身怡心宜神
6月
六一儿童系列活动
儿童歌舞会、智力竞赛
宜于儿童德、智、体发展
7月
小区运动会
个人、家庭组队
促进了解，促进友谊
8月
小区艺术节
文艺演出、音乐欣赏
提升素质，活跃气氛
9月
尊师重教活动
座谈、献花
强调科教兴国之本
10月
庆国庆，迎中秋
征文比赛，中秋赏月
热爱祖国，热爱家庭
11月
业主论坛
汇报、演讲、讨论
交流、学习，增强了解

十三、合作方法立即间

1、 对贵企业小区以顾问方法指导工作，帮助贵房地产企业科学设置物业管理机构，培训物业管理职员，指导贵企业小区管理处，建立起高标准管理体系和管理队伍，在顾问期内，使贵企业小区管理处物业管理步入正轨。
2、 依据协商确定顾问工作计划安排，对贵企业小区管理处物业管理运作进行专业顾问服务。
3、 顾问期限，双方约定。

十四、顾问工作安排

阶段
序号
工作项目
工作范围
具体方法或内容
备注

前

期

介

入

阶

段
1
参与计划设计
从物业管理角度提交咨询提议，尽可能降低计划上各类问题或缺点
了解计划设计内容，就小区配套设施、水电供给、取暖设置安全保卫系统、垃圾处理方法、消防设备设置等提出建设性意见，供开发商参考

2
配合售楼活动
帮助贵企业小区开展售楼活动
配合房地产企业售楼宣传。对售楼人员进行物业管理知识、物业管理服务标准进行培训，对售楼中心保安、保洁人员专业知识培训，树立企业形象促进楼宇销售

3
施工期间物业管理参与
施工期间物业管理人员对施工期间或施工后期参与管理
施工期间或施工后期物业管理人员参与管理，确保售楼正常开展和入伙顺利完成

4
会所设置提议
依据当地实际情况，参考深圳经验，指导会所项目标设置
指导科学设置会所项目，确保小区活动及一定经济效益

物业接管前筹建及培训
1
小区物业财务测算
对贵企业小区管理费收支财务测算并保持收支平衡
依据当地实际情况，结合深圳管理费收支情况，做出收费明细表及支出（包含人职员资、材料费用等）

2
部门设置
科学、合理设置职能管理部门
依据小区规模及计划设计，提出职能部门设置及人员配置

3
人员甄选配置
提出专业管理人员素质及确定招聘人员
现场考察人员基础素质，结合专业要求，确定管理人员

4
物料采购
依据当地实际情况，提出小区管理所需采购计划
提出小区合理物业管理所需材料采购计划

阶段
序号
工作项目
工作范围
具体方法或内容
备注

5
VI形象策划
统一标准，树立专业形象，提升贵房地产开发企业房地产物业管理品牌
帮助贵房地产企业对小区物业及环境标识部分统一计划制作，提升开发商品牌，促进后期售楼

6

培训

对物业管理人员进行专业技能培训
对上岗全体管理人员依据岗位不一样，进行专业技能操作培训

体系建立及运行阶段

1
以ISO—9002为标准建立管理体系文件
做好物业管理各项规章制度建立
依据当地实际情况，结合ISO-9002文件体系，起草相关各项物业管理规章，初步建立完善档案管理，做好小区入伙前各项资料准备工作

2
物业接管验收
组织好物业完工验收，确保物业顺利验收、交接
对物业人员进行验收前培训，组织培训后管理人员对物业进行验收接管

3
指导业主入伙、入住手续办理
组织好管理人员入伙、入住培训工作
对管理人员在入伙、入住办理过程中接待业主技巧和方法，入伙手续办理、装修期间控制程序，住户挡案建立管理等培训并实施示范操作

4
指导收费帐目标建立
指导对管理费等帐目标建立和表格制作培训
指导收费人员建帐，收缴费用表格制作

日常运作阶段
1
日常工作开展运行
组织实施管理体系运行
根据管理体系文件对小区日常运作进行指导

2
日常工作开展检验、提升
对物业管理范围（机电、房屋、消防、交通、保洁、绿化、经营）进行日常管理检验、知道，不停提升管理水平
对现场发生问题进行指导、培训，考评检验

附注：
一、表列计划是按各顾问阶段单一项目工作所需而设置，实际整体顾问管理操作中，各顾问项目工作能够交叉同时进行。
二、该物业管理顾问方案是一个总体顾问管理方案，具体细节管理要依据当地具体情况而制订。
三、各楼盘档次和所在区域位置不一样及各地