小区开发建设项目申请报告样本.doc

目　　录
第一章申报单位及项目概况
一、申报单位概况　　
二、项目概况
三、建设工期
四、投资规模
第二章发展计划、产业政策和行业准入分析
第三章资源开发及综合利用分析
一、资源利用
二、能源耗用
第四章节能方案分析
一、节能设计标准
二、节水
第五章建设用地、征拆迁及移民安置分析
一、项目选址及用地方案
二、土地利用合理性分析
三、征地拆迁方案
第六章生态和环境影响分析
一、场地环境情况
二、建设项目对生态环境影响
三、生态环境保护方法
第七章经济影响分析
一、经济费用效益分析
二、行业影响行业
第八章社会影响分析
一、项目对社会影响分析
二、项目和所在地域互适性分析
三、社会风险分析
四、社会评价结论
第九章结论
一、结论

附图一：小区一层平面图
附图二：小区标准层平面图
附图三：小区顶层平面图
附图四：小区立面图
附件一：营口新宇房地产开发
附件二：营口市环境保护局审查意见
附件三：营口市国土资源局土地使用证实
附件四：计划图
附件五：资金证实

第一章　　申报单位及项目概况
（一）申报单位概况
　1 项目申报单位：营口新宇房地产开发
　2 申报单位概况：
　　营口新宇房地产开发成立于，注册资金1800万元。企业现在职员70多人，其中高级工程师4人，工程师15人，会计师和经济师8人，大专以上文化水平占85%以上。企业开发新兴小区、新兴商住楼工程共占地0平方米，已建筑面积3.4万平方米。该住宅小区已于已建设完成，而且发明了95%入住率佳绩。-开发建设新宇小区，该小区建筑面积为0万平方米，并于初已全部销售完成。该小区全力打造生态、自然、节能、优质、舒适住宅。让业主感到很称心、贴心、舒心。开发建设了新家园小区，该小区建筑面积26000平方米，现已销售82%。该小区根本改变因周围配套设施不全而影响业主出行、购物及休闲局面，让业主切身感受到一处安全、健康、绅士、友好家园。
伴随社会进步和发展，在集团领导率领下，经过全体职员共同努力，我们相信企业将会年年迈上新台阶。
（二）项目概况
　　1、场地优势：营口市渤海辽东湾东北岸，是全国关键沿海开放城市之一，东北第二大港口城市，也是东北内陆最近出海口。依靠国家级主枢纽港营口港优越条件、丰富土地资源和腹地良好产业基础，营口成为承接全球产业转移、呼应国家沿海发展战略、带动东北老工业基地振兴前沿阵地，是辽宁及至东北地域最具战略价值区域之一。，辽宁省委、省政府审时度势，做出了建设辽宁（营口）沿海产业基地，形成辽宁沿海“五点一线”发展战略格局重大决定。在国家政策扶持及经济快速发展大潮中，营口市房地产产业也得到了蓬勃发展。尤其最近几年，市政府加大对棚户区拆迁改造力度，着重改善人民群众居住条件。新家园小区现已销售82%，在该工程取得广泛赞同基础上，新丰园小区工程顺应形势发展而开发建设。小区建设适应营口市经济发展水平，定在中等档次住宅小区。其销售对象为中等及以上收入家庭，市场宽广。小区建设理念为合理户型配置、严密建筑质量、完善公共设施、优美小区景观、周到物业管理。新丰园小区工程努力争取在新家园小区销售佳绩上取得更大进步。
2、建设地点：营口市站前区金牛山大街以南，光华路以东。
3、建设内容及规模：
该项目为新丰园小区工程，建设项目占地面积18743平方米，建筑面积32584平方米。其中2#、4#、5#、6#、7#为6层住宅楼，1#、3#为12层住宅楼及门市。建筑容积率为1.74，建筑密度为25%，绿地率30%，新丰园小区和新家园小区实施统一管理，统一设置完备物业保安和便民通讯等硬件设施。
4 工程方案：
4.1工程方案设计指导思想
　（1）方案设计遵照计划、市政、消防、环境保护等相关部门要求和规范、标准、要求进行。保障居民基础生活条件和环境，经济地、合理地、有效地使用土地和空间。
　（2）方案设计落实了以人为本、建设友好社会指导思想。住宅按套型设计，套内空间和设施满足安全、舒适、卫生等生活起居要求，满足人体健康所需通风、日照、自然采光和隔声要求。方案设计中充足考虑到老年人、儿童和残疾人所需无障碍设计。
　（3）方案设计符合《民用建筑节能设计标准实施细则》中相关采暖居住建筑节能设计要求。所选择建筑材料对人体无毒副作用，对环境无污染。
　（4）方案设计中注意了和国民经济发展水平、居民生活水平相适应。在设计标正确实定过程中，充足考虑了合理性和经济性相结合。
　（5）方案设计中综合考虑了营口市城市性质、气候、传统习俗等地方特点和计划用地周围环境条件，完善了方案设计，提升功效设计。
　（6）方案设计中充足考虑了现有交通、电力、给排水、供热等市政基础设施条件。
4.2 工程方案设计标准
　（1）整体性：整体性是建筑设计灵魂，居住建筑是居民营造“居住环境”，给居民发明美好舒适环境和条件。设计中对整个工程项目进行统筹兼顾，又将周围闲置用地开发建设。
（2）科学性：房屋开发这一支柱产业必需依靠科技进步，方案设计中应用新技术、新材料、新产品、新工艺，不仅能提升居住质量，改善居住功效条件，而且能够带来很好经济效益和环境效益。
（3）经济性、合理性标准：合理使用土地，合理利用资源，实施合理综合指标，以达成环境效益、社会效益和经济效益相统一。
（4）超前性和协调性：项目建设是城市建设一部分，方案设计注意和区域整体计划协调。项目包含居住建筑和公共建筑，建设要有一定弹性和灵活性，并含有一定超前性，适应未来城市发展要求。
（5）坚持“以人为本”标准：因为社会需求多元化和大家文化素质、经济条件、职业影响差异，对居住房屋和环境选择有所不一样。所以方案设计必需满足不一样层次居民需求。
5 总平面布局
5.1 总体部署标准：居住小区计划布局，综合考虑路网结构、公建和住宅布局、群体组合、绿地系统及空间环境等内在联络，组成一个完善、相对独立有机整体，并遵照下列标准：
（1）方便居民生活，有利组织管理，适应居民活动规律，发明方便、舒适、安全、优美居住生活环境。
（2）组织和居住人口规模对应对应公共活动中心，方便经营、使用和社会化服务。为老年人、残疾人生活和社会活动提供条件。
（3）合理组织人流、车流，有利安全防卫。为商品化经营、社会化管理分期实施发明条件。
（4）合理设置公共服务设施，避免烟、尘及噪声对居民污染和干扰。充足考虑社会、经济和环境三方面综合效益。
（5）重视景观和空间完整性，市政公用站点、停车库等小建筑和住宅结合安排，供电、电讯、路灯等管线地下埋设；
5.2 总平面设计：该项目建设场地为直角梯形，长约180米，宽约120米。场地北侧为两栋12层住宅楼，南侧为6层住宅楼，北邻金牛山大街。建设项目在场地内沿南北方向部署7栋住宅楼，北侧2栋12层住宅楼，南侧为5栋6层住宅楼。其中1#、2#楼底层为车库及商业网点，5#楼底层全部为车库。场地用地面积为18743平方米，总建筑面积为32584平方米。其中住宅面积为：30042平方米，商业建筑面积：498平方米，车库建筑面积：1758平方米。小区容积率为1.74。
小区用地平衡指标：（Ａ）住宅用地占60%
　　　　　　　　　 （Ｂ）公建用地占20%
　　　　　　　　　 （Ｃ）道路用地占10%
　　　　　　　　　 （Ｄ）公共绿地占10%
场地内住宅为南北方向部署。为满足日照间距而采取22-31米大楼间距以取得良好采光和视线感觉，住宅山墙高层间采取13米间距以满足防火要求。
小区内道路设置遵照经济合理、出行方便、内外联络通畅、满足地下工程管线埋设要求等标准进行。场地内关键通路宽6米，宅间小路宽3米。小区内关键道路有2个入口，一个人行入口，1个车行入口。区内道路和城市道路相接交角小于75度，出入口间距大于100米。沿街建筑物长度大于80米时，底层设人行通道。小区道路环行设置以利于消防车和救护车等通行。小区场地平整，为利于排水而采取0.5-2%缓坡。小区内设置给水、污水、雨水和电力管线，同时考虑供热管线、煤气、通讯、电视电缆等管线埋设。
小区景观设计由专业设计单位完成，绿化采取草坪和乔木、灌大相结合形式。追求情景洋房气质，诠释严谨和理性，以风景庭院演绎激情和浪漫。
6 单体设计及功效
6.1 住宅1#楼：建筑物主体长50.84米×宽11.4米，十一层带阁楼，一层高3.9米，二层至十二层层高均为2.8米，总高37.7米，建筑面积6375.34平方米。一层为车库和商业网点。商场面积为250平方米，车库建筑面积400平方米。二层以上为住宅楼，全楼共3个单元，设置3部电梯，一梯二户，每层6户。其中二室户85－105平方米40户，105－116平方米三室户20户，全楼累计60户。
6.2 住宅2#楼：主体长42.11米×11.4米，共五层，均为住宅楼。住宅层高2.8米，总高为16.55米，建筑面积为2400平方米。全楼共3个单元，一梯二户，每层6户，总计30户。住宅户型85－95平方米20户，95－120平方米10户。
6.3 住宅3#楼：主体长50.84米×11.4米，十一层带阁楼，一层为车库和商业网点，二层以上为住宅，层高2.8米，总高37.7米，建筑面积6375.34平方米，其中车库面积为400平方米，商业网点250平方米，共3个单元，设置3部电梯，一梯二户，每层20户。户型二室户85－105平方米40户，105－116平方米三室户20户，全楼累计60户。
6.4 住宅4#楼：主体长51.38米×宽11.4米，五层带阁楼，各层层高均为2.8米，总高16.55米，建筑面积为2928平方米，共4个单元，设置4步楼梯，一梯二户，每层累计10户，户型85－95平方米20户，95－116平方米20户，全楼总计40户。
6.5 住宅5#楼：主体长84.15米×宽11.4米，五层带阁楼，均为住宅楼。层高2.8米，总高16.55米，建筑面积为4796平方米，共6个单元，设置6部楼梯，一梯二户，每层累计10户，户型85－95平方米40户，95－120平方米20户，全楼总计60户。
6.6 住宅6#楼：主体长74.02米×宽11.4米，五层带阁楼，均为住宅楼。层高2.8米，总高16.55米，建筑面积为4219平方米，共5个单元，设置5部楼梯，一梯二户，每层累计10户，户型均为85－95平方米，全楼总计50户。
6.7 住宅7#楼：主体长59.51米×宽11.4米，五层带阁楼，均为住宅楼。层高2.8米，总高16.55米，建筑面积为3392平方米，共5个单元，设置5部楼梯，一梯二户，每层累计10户，户型均为85－95平方米，全楼总计50户。
7 建筑结构
7.1结构形式：该项目均为钢筋混凝土砖混结构和框架剪力墙结构，钢筋混凝土桩基础和条形基础。
内外墙材料均采取多孔砖和孔洞率大于50%空心砖。室内外高差为750ｍｍ。
7.2建筑物为多层和二类高层，耐火等级为二级。
7.3抗震基础设防烈度：7度（地震加速度为0.15ｇ），特征周期为0.45秒。土壤标准冻结深度为1.1米（场地自然地面以下）。基础风压：0.6ＫＮ/ｍ2。
7.4本工程1#、3#楼为高层建筑，在单元门入口处设置坡道，两侧设置扶手，符合无障碍设计要求。
7.5工程设计合理使用年限：50年
7.6工程安全等级为二级。
新丰园工程建设项目建筑物一览表
名称
主体长、宽
面积
层数
高度
户数
结构形式
1#楼
50.84×11.4
6375.34
12
37.7
60
框剪
2#楼
42.11×11.4
2400.27
6
16.55
30
砖混
3#楼
50.84×11.4
6375.34
12
37.7
60
框剪
4#楼
51.83×11.4
2945.31
6
16.55
40
砖混
5#楼
84.15×11.4
4796.55
6
16.55
60
砖混
6#楼
74.02×11.4
4219.14
6
16.55
50
砖混
7#楼
59.51×11.4
3392.07
6
16.55
50
砖混
8 公用辅助工程
8.1供电：小区电源由营口新宇房地产开发和市供电局协商处理。
小区采取箱式变电站供电，共设2个箱式变电站。每个箱式变电站变压器容量均产360ＫＶＡ，变压器一次电压为10ＫV。10ＫＶ侧设负荷开关。变压器二次电压为0.4/0.23ＫＶ，设低压配电箱及电容器箱赔偿。箱式变电站设有计量电度表。箱式变电站10ＫＶ受电采取电缆进线，箱式变低压馈出来采取电缆直埋方法向住宅楼及公用设施供电，环形配电柜每二至三个单元设置一处，其电源引自对应箱式变电站。在每单元入口处集中设置每户电量计费电度表，并为每户照明配电箱供电。各公共设施，依据建筑规模，负荷量和供电回路数量，设动力配电箱或照明配电箱，为各自建筑内负荷供电。小区内供电网络为环式，每户住宅设计用电负荷为6ＫＷ，每套住宅内设置电源总断路采取可同时断开相线和中性线开关电器。住宅套内电源插座和照明分路配电。厨房和卫生间插座采取各自独立回路。配电系统采取可靠接地方法，并进行总等电位联结。
8.2 给排水
Ａ生活给水系统：六层以下生活给水直接由市政给水管网供给，六层以上部分用水由泵房二次加压供给。生活用水和工业用水分别独立设置给水管网。生活用水水质符合国家现行生活饮用水标准。每户套内用水点给水压力大于0.05ＭＰａ，入户管给水压力不0.35ＭＰａ。
Ｂ消防给水系统：消防给水由消防水池及消防泵房加压供给。消防设计按同时发生一次火灾考虑。室外消火栓用水量15Ｌ/Ｓ。小区室外设地下式消火栓，室外消火栓沿道路设置，间距小于120米，保护半径不150米。小区内建筑物依据《建筑灭火器配置设计规范》配置室内手提式灭火器，而且根据《高层民用建筑设计设计规范》要求设置室内消火栓系统，室内消火栓用水量为10Ｌ/Ｓ。
Ｃ排水系统：卫生间排水接至室外化粪池，然后和生活污水及其它污水经室外生活排水管网排入市政排水管网。屋面雨水采取外排水系统，雨水斗排至室外地面，然后经室外雨水排水管网排入市政排水管网。雨水排水暴雨强度取重现期十二个月，地面集水时间5分钟。
Ｄ管材：生活给水管道采取塑料给水管。室外给水管道采取经可靠防腐处理钢管。
室外消火栓给水管道采取给水铸铁管。
室内消火栓给水采取焊接钢管。
室内排水采取排水塑料管。室外排水管道ＵＰＶＣ加筋排水管，但管径大于0.6米时采取钢筋混凝土管。
8.3 供热、燃气
小区采暖热负荷依据营口地域气象资料及建筑物耗热量确定。住宅内厨房采暖计算温度为15度，其它房间采暖计算温度为18度。小区采暖热负荷总计为11530ＫＷ。
该项目热网由市政热力管网供给，热媒采取热水。小区内设置换热站。管网采取地下直埋，聚脂保温。
燃气气源由市政区域管网接入供给。管网埋于冻结线以下，管道直径0.2米时采取直缝焊接钢管，不然采取ＰＥ管。住宅内管道燃气供气压力小于0.2ＭＰa，套内燃气设备设于厨房内。燃气设备和管道和电气设备及相邻其它管道间距满足国家对应标准要求。
8.4 道路、绿化
小区设置消防通道为油漆路面，人行道为道板。公共绿地面积为800㎡，绿化采取草坪和乔木、灌大相结合形式，追求情景洋房气质，诠释严谨和理性，以风景庭院演绎激情和浪漫。
（三）建设工期
　　该工程项目于4月份进行邀请招标，5月份2#、4#、5#、6#、7#楼开工，1#、3#楼6月份开工，11月末工程全部完工，上年完成相关配套工程，下六个月全方面入住。
（四）投资规模
　1、工程内容：本工程为新丰园住宅小区建设项目，总建筑面积32584平方米。项目包含：土建工程、采暖工程、给排水工程、电气工程及道路绿化工程等内容。
　2、投资组成：工程总投资2998万元。
投资费用组成表
费用
工程投资（万元）
占总投资百分比
建筑工程费
2148
71. 5%
其它费用
790
26.35%
预备费
60
2.15%
累计
2998
100%
3、编制依据：工程量依据省市相关文件、初步设计图纸、说明及相关资料。定额依据建设部《全国市政工程投资估算指标》和近期类似工程技术经济指标。费用标准按辽宁省取费标准和省市相关文件要求计取。材料及设备价格均参考部分生产厂家产品价，并加入运杂费后计入总价。工程建设其它费依据建设部《市政工程可行性研究措施投资估算编制措施》及国家相关要求计取。
（五）资金筹措：
该项目资金起源全部为营口新宇房地产开发自有资金。

第二章　　发展计划、产业政策和行业准入分析
（一）发展计划分析
　　现在，中国国民经济快速增加，综合国力显著增强，各项社会事业得到全方面发展，人民生活水平大幅度提升。营口市人均地域生产总值已超出美元大关，“十一五”时期，人均地域生产总值估计可达4000美元到5000美元，这将使营口市经济社会发展进入一个工业化、城市化快速推进，国际化、市场化整体提升新阶段，为本市在较短时期内实现经济总量跨越式增加提供了良好外部环境。
党中央国务院相关，《深入深化城镇住房制度改革、加紧住房建设通知》中指出：稳步推进住房商品化、社会化，逐步建立适应社会主义市场经济体制和中国国情城镇住房新制度；加紧住房建设，促进住宅业成为新经济增加点，不停满足城镇居民日益增加住房需求。
营口市十一五计划中指出坚持“改造旧区，控制新区，完善功效，保持友好”标准，切实转变住宅房地产业发展方法，加紧节能省地型住宅建设，主动推进住宅产业化建设，大力发展一般商品房建设，严格控制套型标准，保持房地产市场供求总量基础平衡，确保房地产健康可连续发展，提升居民居住生活水平，促进经济社会和人全方面发展。“十一五”期间，计划全市房地产开发投资达40亿元，其中住宅建设35投资亿元，住宅完工面积达成245万平方米，人均住房建筑面积达26平方米。，住宅完工建筑面积达50万平方米，90平方米以下住房建筑面积达40万平方米，共5000套。，住宅完工建筑面积达40万平方米，90平方米以下住房建筑面积达30万平米，共4000套。
由此可见，商品房开发建设符合国家和地方近远期发展计划。
（二）产业政策分析
对棚户区进行拆迁改造，建设经济适用商品房住宅，不仅能够推进国民经济发展，而且能够发送人民居住条件，同时又能够美化市容市貌。该项目标建设符合《中国房地产管理法》、《中国土地管理法》、《中国建筑法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《中华永恒拆迁管理条例》等国家相关法律法规。房地产业建设是一件利国利民好事，房地产业对国家经济发展起着至关关键作用。该住宅小区建设在产业政策方面和工程技术方案等方面，均符合国家及地方相关政策、法律法规要求。
（三）行业准入分析
营口新宇房地产开发经工商部门审查同意注册正当房地产开发企业。新丰园小区工程项目标建设已经计划部门、土地部门、消防部门、环境保护部门、工程建设质量管理部门等职能部门审查同意，符合行业准入条件。

第三章　　资源开发及综合利用分析
（一）资源利用
　　该项目利用自然资源关键为土地和水。
　　该项目所占用地原为棚户区居住用地及部分闲置荒地，营口新宇房地产开发对该地块开发建设，提升了土地利用率，有效发送了土地使用情况，不仅大大提升了小区容积率，而且充足挖掘土地资源潜力，提升了土地集约利用程度，有利于促进土地资源经济供给和可连续利用。该建设项目使营口市区域城市设施得到了充实和完善，不仅能够带来经济效益，而且也带来一定环境效益和社会效益。所以，该项目标土地利用是合理、可行。
水资源按需要能够经过市自来水企业供水管网处理。
（二）能源耗用
该小区建有7栋住宅楼，总户数350户，居住人口约1050人。物业及门卫等工作人员20人。
1、 电能消耗：小区全部入住后，年总耗电量约为22万KWH。
2、 水消耗：A住宅居民生活用水量标准：每人每日250L，小时改变系数2.8，居民最高日用水量为510立方米。
B物业及门卫用水标准：每人每日50L，小时改变系数1.2，最高日用水量为1.5立方米。
C绿化用水量：小区绿化浇洒用水量标准取2.0L/ｍ2.ｄ。
浇洒用水量为：100立方米。
D未预见用水量及管网漏水量：小区未遇见用水量及管网漏水失水量按最高日用水量10%－15%计算。
小区最高日用水量＝510＋1.5＋100＝611.5立方米/天
未预见用水量及管网漏失水量为：611.5×10%＝61.15立方米/天

第四章　　节能方案分析
（一）节能设计标准：
　　　1、《民用建筑节能设计标准实施细则》DB21/1007－1998
　　　2、《民用建筑热工设计规范》GB50176－93
　　　3、《公共建筑设计标准》GB50189－205
4、《民用建筑节能设计标准》JGJ20－95
5、《公共建筑节能设计标准》DB21/T1477—
6、《居住建筑节能设计标准》DB21/T1476—
7、《硬泡聚氨酯外保温工程技术规程》DB21/1463—
（二）节能方法
1、依据营口地域气象资料判定，营口在气候分区中属严寒B区。建筑物总体布局为南北朝向，间距合适，有利于充足利用太阳能和组织夏季自然通风、建筑物尽可能降低外结构面积，以降低热量损失，将建筑物体形系数控制在0.3以下。
2、居住部分采暖节能设计遵照《民用建筑节能设计标准》，商业部分采暖节能设计遵照《公共建筑节能设计标准》。建筑物外墙体采取40厚XPS板保温层，屋面采取100厚保温苯板。楼梯间墙体采取370墙体保温。居住部分建筑物耗热量指标小于21.1W/ｍ2，采暖耗煤量指标小于14.7kg/ｍ2，外墙传热系数小于0.75W/（ｍ2.K），屋面传热系数小于0.7 W/（ｍ2.K）。各项节能指标均满足国家相关规范要求。
3、建筑物控制窗墙面积比南向小于0.3，东西向小于0.25，北向小于0.2。采取节能型建筑门窗，其各项节能指标符合国家相关要求。
4、热力管道采取绝热效果和防水性能很好高密度聚乙烯材料直埋保温管，能够达成热力管道保温节能效果。换热器采取传热系数和阻力损失综合性能均良好产品。热力管道以经济流速为基正确定管径。使管道设计经济合理。考虑到住宅小区内设有商业、办公及休闲娱乐等功效建筑物，因工作方法不一样其采暖时段要求也不一样，所以采取调整装置方便适时调整，节省能源。在小区室外各环路及建筑物入口处采暖供回水管路上安装平衡阀，以调整水力平衡。
5、采取节能型变压器。
6、无功功率赔偿，将功率因数提升到0.9以上。
7、照明优先采取荧光灯及透光率很好高效节能灯具。
8、住宅走廊及楼梯间采取节能声控灯。
（三）节水
1、给水管道设计，为降低水头损失，对管道走向、路径进行多方案比较，尽可能缩短管道长度；选择管材时，尽可能选择管道粗糙系数小材料，避免管网跑、滴、漏等水资源浪费。
2、供水选择国家推荐节能设备。
3、选择节水型卫生设备。
4、选择新型节能给水阀门。
5、水龙头采取延时自闭型及充气型。
6、设置给水计量装置。

第五章　　建设用地、征地拆迁及移民安置分析
（一）项目选址及用地方案
1、场址土地权属类别及占地面积：土地使用权属营口新宇房地产开发，项目占地面积18743平方米。使用年限为住宅70年，商业40年，使用性质为居住用地。
2、土地利用现实状况和相关计划：该场地原为营口一建租赁站及部分闲置用地，现已开始动迁。场地已完成三通一平和地质勘察，做好施工前各项准备。
相关计划要求：
（1） 小区用地在交齐土地出让金，取得使用权后两年之内必需进行开发建设。小区建设以居住建筑为主，合适设置配套公建。以优化生态环境为约束条件，增加绿地面积，降低污染排放，发明一流人文居住和生态环境。
（2） 发挥区域特色和优势，发展循环经济，促进区域可托连续发展。为适应市场需要，对土地利用在功效分区明确基础上有一定弹性和灵活性。道路系统、土地利用、市政设施等方面和城市总体计划相衔接、相协调。
（3） 尽可能利用现有条件和资源，充足利用项目计划区现有土地、水资源、地形地貌、交通条件、配套服务条件和劳动力资源，降低小区建设成本。
3、 土地获取方法：土地由营口新宇房地产开发经过土地出让取得使用权。
(二)土地利用合理性分析
该项目标建设经过土地部门和计划部门审批，符合国家和地方相关政策要求。在占地范围内建设居住建筑及其相关配套设施，各项用地平衡指标满足《城市居住区计划设计规范》。本居住小区建设是将原有民房拆迁，利用原地建设6－12高层住宅，大大提升了土地利用率，节省土地资源。
（三）征地拆迁方案
　　本项目共征地18743平方米，动迁户全部为居民，支付征地费200万元。由营口市政府负责动迁，根据国务院颁布《城市房屋拆迁管理条例》要求，经和动迁户协商后签署动迁安置协议。在符合国家及地方相关政策前提下，充足考虑动迁户正当权益。保障动迁户未来生存和发展需求。

第六章 生态和环境影响分析
（一）场址环境现实状况
该项目场址在营口市站前区金牛山大街以南，光华路以东。地理位置优良，含有很好基础设施条件，环境优雅，空气新鲜，场址环境现实状况良好。
（二）项目建设对生态环境影响
1、噪声污染
本项目噪声关键起源于施工设备和运输车辆作业。施工过程中动用挖掘机、搅拌机、振动器、铲车、钢筋剪断机等施工机械，这些机械设备噪声值在77－101db，对周围环境将产生一定影响。
2、大气污染
施工扬尘和施工车辆产生尾气对大气产生一定污染。
施工工地因做饭而排放油烟和燃用液化石油气产生二氧化硫。
3、 水污染
施工期水污染关键是基础施工和清洗搅拌机设备排放含泥浆废水，即使排放量较小，但泥浆含量高，流入环境会造成一定污染。
4、固体废弃物
施工期间产生固体废弃物关键为建筑殘土和建筑垃圾。
（三）生态环境保护方法
1、尽可能使用环境较为优异,噪声较小施工设备。
2、合理安排施工计划，避免高噪声设备同时开启。
3、建筑场地周围按要求设置标准围栏，实施封闭施工。
4、按要求使用预拌混凝土，在施工起尘区要洒水，场地内施工道路要硬化。
5、建筑工地粉状材料应采取有效抑尘方法，对可能产生扬尘建筑材料应严禁露天堆放。
6、施工工地道路要铺设渣石路面。工地出入口处要设置清除车辆泥土设施，严禁车辆夹带泥土驶入市区或关键交通干道。
7、运输残土等固体废弃物和建筑材料车辆要遮盖毡布，经过居民区和进入施工现场时要限速行驶，尽可能降低二次扬尘。
8、严禁使用三毡中油等建筑防水材料，必需采取国家推广新型建筑防水材料。
9、对于运输车辆、施工机械产生尾气应控制其尾气达标排放。另外，施工工地做饭不得使用煤，应使用清洁能源，以预防烟气对周围环境造成污染。
10、避免在雨季进行基础施工。
11、生活污水和施工排水不得随意排放，不得流入施工现场外，施工排水不得直下水管网，应设简易沉淀池，以预防水质污染及堵塞下水道。
12、加强对施工场地雨水排除。
13、本工程回填土应尽可能采取本工程施工过程所产生土方，以降低剩下残土量。
14、建筑残土及建筑垃圾根据市政部门相关要求送至指定地点统一处理。
15、小区建成后，应搞好绿化建设，加强绿化管理，提升绿化水平。可有效吸附空气尘埃，涵养水源，净化大气质量。努力发明一个良好生态环境。

第七章　　经济影响分析
（一）经济费用效益分析
新丰园小区开发建设项目标经济效益评价，是根据合理配置资源和社会经济可连续发展标准，采取经济净现值、内部收益率、社会折现率等经济评价参数，从经济分析全局出发，考察建设项目标经济合理性。
1 项目经济效益识别和计算
该项目经济效益表现为小区居民提供住宅，采取消费者支付意愿测算项目为社会提供效益。项目效益：住宅按均价1800元/平方米，车库按元/平方米，网点按元/平方米。累计销售收入为5858.8万元。
2 项目经济费用识别和计算
2.1该项目建设工程费用由工程费用、设备费用、安装费用和其它费用等组成，估算投资2998万元。
建筑产品在销售经营过程中，将发生部分经营费用。
2.2工程经济费用调整
（1）关键设备和材料费用调整
按现市场机制发育比较完善，市场价格等同于影子价格作为项目经济费用计算价格，不予调整。
（2）土地经济费用调整
土地成本为645万元。
2、 劳动力经济费用调整熟练型劳动力影子工资换算系数取1，非熟练型劳动力影子工资换算系数取0.8进行调整。
3、 经济评价指标计算和分析
见附表1-6
4、评价和结论
新丰园住宅小区工程开发建设项目经济内部收益率大于社会折现率10%，净现值大于零。所以，从经济全局角度看，该项目建设是合理可行。
（二）行业影响分析
营口市现在房地产开发产业正处于蓬勃发展时期，市区内从东至西、从南至北各家房地产开发企业建设优异楼盘展现出百花齐放、百家争鸣态势。营口新宇房地产开发属营口房地产开发企业之一，已完成开发项目以其优良品质，人性化设计和完善物业管理而受到业内外人士一致好评。新家园住宅小区成功经验已被其它企业所借鉴，成功带动了商品房整体品质提升。因为各家房地产开发企业经营理念不一样，开发住宅产品各有所长，满足不一样阶层人士需求，所以，营口新宇房地产开发开发项目不会形成一支独秀垄断局面。通达各家房地产开发企业之间合理竞争，从而促进了营口市房地产开发业健康有序向前发展。

第八章　　社会影响分析
（一）社会影响效果分析
该项目将原有住宅区拆迁并利用部分闲置用地，建设商品住宅楼和配套商业中心。项目标实施将极大提升土地资源利用率，增加该区域房产供给量。新丰园小区工程将和已建成美景二期及周围住宅楼形成一个集中居住区域，使该地域使用功效明确，城市布局合理规范。
该项目对现有土地进行合理整合、统一安排，能够在原有基础上提升土地综合利用率。该项目同时主动响应营口市房产改革，属于民心工程。小区建设极大改善了原有居民生活环境和居住条件，提升居民生活质量，促进经济发展，根本改变项目所在地原有脏、乱、差落后面貌。
（二）项目和所在地域互适性分析
　　该项目由营口新宇房地产开发，市政府及各级领导部门对该项目十分关心和重视，各相关方面领导出面参与建设单位和建设用地所在区域拆迁和协调工作。建筑施工单位也给了大力支持，主动配合建设单位安排项目建设前期工作，周围居民对该工程更是翘首期盼，期望项目立即施工完成。
　　当地现有技术、文化情况能够适应该项目标建设和发展。当地居民教育水平能够适应项目要求技术条件，能够确保实现项目标既定目标。
（三）社会风险分析
该项目标实施首先需要完成原有住宅小区安置任务，假如未能做好此项工作，将产生严重社会影响和后果。所以，存在一定社会风险。同时，小区施工建设对周围居民生活、休闲、娱乐也带来一定不利影响，可能引发部分居民不满意。项目建设期间也会给周围环境带来一定程度污染。
（四）社会评价结论
　　该项目将改善区域环境质量，提升居民生活质量。在生态方面，能够改善当地生态环境，增加当地植被覆盖面积。在经济方面，能够增加当地购置量，为规模市场形成发明条件，促进经济发展。
为了避免或降低项目标社会风险，应依据当地实际情况，联合各相关部门，做好拆迁安置工作，稳定民心。同时要注意处理好和周围居民利害关系。建设期间要采取必需方法来减轻对居民和企机关影响。项目完工后要立即对场地进行清理和绿化，使负面影响降低到最低程度。

第九章 结 论
（一）结论
（1）本项目房地产住宅开发项目，符合国家住宅开发建设产业政策，开发用地变更及项目建设计划手续已在办理。
（2）建设资金完全自筹，现场建设条件含有。针对商品房生级换代，住宅建设由低级走向高级发展趋势和营口市已经有一部分收入较高住房消费群体，户型计划为中、高级住宅，依据对营口市住宅市场分析估计，项目开发有市场销路。
（3）财务分析结果表明，项目经济效益可行。本项目开发土地利用改造用地，对提升居民生活水平，改善城市整体形象，有显著社会效益。
经过以上分析，本工程项目合理、可行，开发建设后该小区定会受到市民认可，必将带到营口市房地产行业快速发展。

附表1 总估算表
工程名称：新丰园小区
序号
工程费用名称
估算价值（万元）
累计
建筑工程费
设备费
其它费用
一
第一部分工程费
2228
2228

1
房屋建设费

2148
2

2
室内给排水、暖通工程

10

3
室外给排水、暖通工程

10

4
供电、照明、通迅

40

5
道路工程

12

6
绿化工程

8

二
第二部分其它费用
710

710
1
土地用使费

645
2
建设单位管理费

30
3
办公及生活家俱购置费

5
4
前期工作费

5
5
开发间接费

5
6
勘察设计费

10
7
销售费用

5
8
工程建设项目服务性收费费用

5
三
第三部分预备费
60

1
基础预备费

60
四
总投资
2998
售房收入和经营税金及附加估算表
附表：2 单位：万元
序 号
项 目
合 计
1
2
3
1
销售收入
5858.8
5400
248
210.2
1.1
销售住宅收入
5407.6
5300
88
19.6
1.1.1
可销售面积
32298
29944
1289
664
1.1.2
平均售价
1814
1814
1814
1814
1.1.3
销售百分比
100
92.7
4
3.3
1.2
销售商业网点收入
99.6
72
27.6

1.2.1
可销售面积
498
360
138

1.2.2
平均售价

1.2.3
销售百分比
100
72.3
27.7

2
销售税金及附加
520
479.52
22.02
18.46
2.1
营业税
292.91
270
12.4
10.51
2.2
城市维护建设税及教育附加
20.5
18.9
0.868
0.732
3
土地增值税

4
商品房销售净收入
5338.2
4920.48
225.98
191.74

损益表
附表3 单位:万元
序 号
项 目
合 计
1
2
3
1
销售收入
5338.2
4920.48
225.98
191.74
2
经营成本
4537.47
4182.41
192.08
162.98
3
销售税金及附加
520
479.52
22.02
18.46
4
土地增值税

5
利润总额
280.73
258.55
11.88
10.3
6
所得税
92.64
85.32
3.92
3.4
7
税后利润
18