芜湖神山口商圈分析.doc

神山口商圈分析报告

学院：管理工程学院
班级：市场营销101
组员：王晓光3100504101
王惠3100504102
叶璐璐3100504103
司丹丹3100504104
刘荣3100504105
孙建国3100504106
朱江3100504107
许春霆3100504109
何晓3100504110
张文虎3100504111

目 录
一、神山口商圈介绍 3
1.商圈范围2.发展历史3.内部环境…………………………………………….5
二、调查的内容与因素 6
（一）人口统计分析 6
1.人口结构 6
2.家庭户数构成 6
3.收入水平 6
4.消费水平 6
5.购买行为 6
（二）竞争状况分析 7
1.竞争分析 7
2.神山口商圈饱和系数 7
（三）基础条件分析 8
1.交通与环境 9
2.城市发展规划 10
三、调查方法与资料处理方法 11
（一）调查方法 11
1.单纯划分法 11
2.抽样调查法 11
3. 类推法 11
（二）分析方法 11
1.定性研究方法 12
2. 定量研究方法 12
3.机会分析技术 12
四、结论与建议 13
（一）结论 13
（二）建议 13

一、神山口商圈介绍
1.商圈范围
（1）地域界限
东至安工程，西至联盛 北至神山口商贸城 南至 万达二期（在建中）

（2）辐射范围
划分依据：
第一，采用了直接、间接调查法，通过问卷调查直接询问顾客，得到一些顾客资料。
第二，依据经验法：
（1）其业态混合商业区，经营灵活，商品齐全，服务周到，在顾客中树立了一种属寄生性质；
（2）经营规模：30000（商贸城）+38000（联盛）+67877（万达）=135877M2；
（3）竞争店铺的位置：三大竞争商圈分别位于中山路、银湖南路、硬盘山路，据神山口商圈较远，竞争距离较大，它们各自的商圈也就很大；
（4）交通地理状况：神山口商圈位于平原地带，交通网覆盖全面，交通十分便利；
（5）顾客的流动性：交通便利，顾客流动性大
得出其商圈划分为开车20分钟的范围。
据此，得出以下结论：
一级商圈的范围以1公里为半径所划出的范围（车程3分钟）；二级商圈的范围是以3公里为半径所划出的范围（车程8分钟）；三级商圈是3公里以外的区域范围（车程20分钟内）。
由此可见，神山口商圈范围为：
（一）核心商圈
30000M2/20min=1500m 根据深山口实际情况我们将其定义为：
1.3公里以内----3分钟快速通达：自行车、公交、计程车、轿车

（二）次级商圈
1.3—3.0公里----8分钟快速通达：公交、计程车、轿车

（三）边缘商圈
3.0公里—7.1公里（以上）----20分钟内快速通达：计程车、轿车

2.神山口商圈发展历史
过去，神山口地区属于城乡结合部，商圈范围很小，仅仅有温州商贸城和二手车交易市场，菜市场等。温州商贸城就是神山口地区最大的商场了，不算是一个市级商圈市场，但随着芜湖经济的发展和城市规划的进程，随着行政中心的东移，弋江路成为芜湖市南北走向的中轴线，赭山路作为东西走向的中轴线交汇与神山口地区，使神山口成为未来芜湖城市核心十字架，是进入芜湖政治，行政，文化中心的必经之路，一个城市商业商务新商圈逐渐形成。
最近几年，联盛广场，万达广场的相继建成，未来还将有五星级酒店，超A级写字楼在神山口附近建成，其中万达广场已成为芜湖中东部地标性建筑。如今的神山口，立交桥横跨而过，桥上车流滚滚，贯通南北的弋江路已经成为连接城市南北的纽带。现在开车从城南沿着弋江路，经过袁泽桥、神山口立交桥，再到长江大桥南岸接线，一路畅通无阻，也不过就20多分钟的时间。除此之外，神山口周边的交通路网正在不断完善，比如公交路线延伸，规划路开通等。
得益于道路交通条件的改善，神山口商圈的人气正越来越旺。以万达广场为中心，周边的路网可以说是四通八达。紧邻的弋江路与赭山路和北京东路相连接，并与城东已经建成的道路形成一个较为完善的路网。从神山口到市区和城东政务新区，均只需5分钟的车程。而对于外地客人来说，向东就是去往芜湖县的芜屯路快速通道，而从神山口沿着弋江路行驶，不远就是芜宣高速的入口，而从南岸接线也可以经长江大桥上合巢芜高速。坐拥路网的便捷，对于神山口商圈未来的发展，将起到极大地推动作用。

3.神山口商圈内部环境
1、主要商业物业：
百货商场：万达广场 联盛广场 温州商贸城
专业市场：芜湖二手摩托车交易市场 明珠家具广场 天和手机卖场 神山口菜市场
此外还有各种商铺
2、写字楼：
万达写字楼 联盛写字楼
3、宾馆：
皇朝洗浴中心 如家快捷酒店 金凯瑞宾馆等
4、住宅：
东苑小区，新都花园 ，五家桥 ，万家牌，公园新村，万达公寓等
除了大量商业，居住设施外，神山口文化氛围也很好，附近有安徽工程大学，神山烈士陵园等科教文化设施。另外芜湖第五人民医院也位于神山口商圈内，神山公园作为神山口商圈的一个休闲景观也有一定的知名度。

二、调查的内容与因素
（一）人口统计分析
一、人口结构
1）全市常住人口
2010年，全市普查的常住人口为354.51万人，占全省的5.96%。与2000年第五次全国人口普查相比，十年共增加7.55万人，增长2.17%，年平均增长0.22%。其中神山口人口约为7.58万人。
2）性别构成
2010年，全市常住人口中，男性人口181.79万人，占51.28%；女性人口172.72万人，占48.72%。总人口性别比（以女性为100，男性对女性的比例）由2000年第五次人口普查的107.37下降为105.25；但分别比全省的103.39、全国的105.20高1.86和0.05个百分点。
3）年龄构成
全市常住人口中，0—14岁人口49.35万人，占13.92%；15—64岁人口265.84万人，占74.99%， 65岁及以上人口39.32万人，占11.09%。与2000年第五次全国人口普查相比，0—14岁人口比重下降9.04个百分点，15—64岁人口比重上升5.43个百分点，65岁及以上人口比重上升3.61个百分点
4）各种受教育程度人口
2010年，全市常住人口中，具有大学（指大专及以上）文化程度的人口33.33万人；具有高中（含中专）文化程度的人口44.81万人；具有初中文化程度的人口125.18万人；具有小学文化程度的人口105.63万人（以上各种受教育文化程度的人包括各类学校的毕业生、肄业生和在校生）。
全市常住人口中，文盲人口（15岁及以上不识字的人）24.06万人，文盲率为6.79%，分别比2000年33.95减少9.89万人、下降29.13%和降低3.00个百分点。文盲率比全省低1.55个百分点，比全国高2.71个百分点。
二、家庭户数构成
2010年，全市常住人口中，共有家庭户116.79万户，家庭户人口327.42万人，平均每个家庭户的人口为2.80人。
三、收入水平
国家统计局芜湖调查队最新调查数据显示，2011年芜湖城市居民人均可支配收入达到21561.44元，首次突破两万元大关，较上年增长15.1%。
四、消费水平
人均食品类支出2852元，占人均消费支出36.8%；
人均衣着消费1051元；
五、消费结构
食品支出比重下降，恩格尔系数逐年走底
住房，汽车消费成为新的消费重点
住房消费
汽车消费
教育、信息、通信消费不断升温
旅游等休闲服务消费成为新的消费亮点

（二）竞争状况分析
1.竞争分析
神山口商业圈位于弋江北路、弋江中路、赭山东路的交汇处,商业圈已形成,附近有万达广场,温州商贸城,联盛广场等,是比较繁荣的地段，商业气氛较浓。主要竞争者有步行街商业圈、汇金广场商圈、华亿广场（大润发店）
为此，我们主要针对以上三个竞争者从其规模，停车设施，客流量，交通线，商品档次等方面展开调查，调查数据如下表：

主要竞争者

主要构成

所占商圈类型

规模（面积） M2

停车设施（面积）M2

客流量（人/15分钟）

公交线路（条）

步行街商业圈
(中山路)
新百大厦

商业区

2.45万

1378
94
11条
4路，6路，12路，16路，21路，22路，31路，42路，102路，107（晚），109路，111路
华亿广场
68
融汇中江广场
74

汇金广场商业圈
汇金广场

混合区
1万

9.7万
3800
200
15条
1路，3路，8路，14路，17路，23路，24路，25路，26路，35路，48路，101路，103路，108路，110路
沃尔玛购物广场
1.9万
1590
81
凤凰美食街
3．4万
2058
178
乔鸿国际
3.4万
11872
78

华亿商业圈（大润发） 营盘山路
华亿环球影城

混合区

5.2万

8000

96
5条
25路，33路，35路，35路，105（晚）
大润发

2. 商圈饱和度：
IRS=C*RE/RF（C为商业圈内的潜在顾客数目，RE为商业圈内每一顾客平均购买额，RF为商圈内经营同类商品商店营业总面积）
其中C为 7.58万人，RE为1441.03元，RF为255877m2
则 IRS=758000*1441.03/255877=4268.8508(元/平方米)
即神山口商业圈的饱和度为4268.8508元/平方米
与步行街商圈、汇金广场商圈相比，其饱和度较小，说明市场空间很大，有很大的拓展机会。

主要竞争者
主要竞争指标
步行街商业圈
汇金广场商圈
华亿商圈（大润发）

神山口商圈
商业地位
中心商业区
二级商业区
三级商业区

二级商业区
商业辐射范围
芜湖市
芜湖市
芜湖市

芜湖市
商品档次
高中低
高中
中低

高中低
商业环境
优
优
良

良
商业规模
大
大
中

大
经营业种
服饰﹑大卖场﹑电子﹑餐饮﹑影院等
高档奢侈品﹑大卖场﹑美食街等
大卖场﹑影院﹑餐饮等

万达广场：购物.餐饮.娱乐.商务.大卖场
温州商贸城：家具.服装.箱包等
联盛广场：大卖场.娱乐.休闲.餐饮等
目标顾客
普通消费者
中高品位消费者
普通消费者

普通消费者

通过对比，我们发现神山口商圈的--优势：
（1）.万达和联盛分别拥有地下两层和一层停车位，可容纳近两千的机动车。不仅可以吸引有车一族前来购物，同时也节约了空间，不易造成地面拥堵现象。而其他三个商圈地下停车场停车位较少，大多机动车停放在路面经常造成地面拥堵，不利于消费者出行。
（2）.以“神山口”公交站点为例，经过这里的公交线路有9条，与中山路，步行街辐射的公交站点差不多，而在以神山口为中心的周边区域，途经的公交线路多达20多条，其公交覆盖率可见一斑。“东至政务新区，南到高校园区，北到开发区”在神山口坐车都可以到达，是一个公交中转枢纽点。
（3）.从辐射范围来看，步行街位于老城区核心位置，其辐射范围是老城区；而神山口商圈位于城东新区和主城区交汇处，不仅辐射老城区，更代表着未来新城的希望。
劣势：
（1）. 温州商贸城的基础设施落后，电梯，空调都没开，里面也没有休息区，整体商业形象欠佳，商品档次低，质量差。神山口商圈由于管理不到位，市场不统一，温州商贸城和对面万达的商业形象差距太大。
（2）.联盛广场与万达形成竞争关系，导致其发展受到阻碍，降低商圈竞争力。
（三）基础条件分析
1.交通与环境
（1）交通线路
7路：政务中心----第五人民医院（万达广场）----神山口----弋矶山
20路：火车站---神山口----马饮客运站
21路: 荆山----第五人民医院（万达广场）------神山口-------新市口
28路：镜湖世纪城---神山口---火车站（汽车站）----镜湖世纪城
42路：政务中心--第五人民医院（万达广场）--神山口--滨江客运码头
45路：马饮客运站---第五人民医院（万达广场）---神山口---政务中心站
228路：清水街道办站--第五人民医院（万达广场）--神山口--长江市场园
88路：信义特种玻璃东门---铁路小区（万达广场）---神山口---火车站（汽车站）
公交覆盖率可见一斑。“东至政务新区，南到高校园区，北到开发区”在神山口坐车都可以到达，是一个公交中转枢纽点。

（2）停车场
万达和联盛分别拥有地下两层和一层停车位，可容纳近两千的机动车。方便购物，吸引客源。

（3）周边环境
（见表二）
餐 馆
娱乐场所
住宅区
宾 馆
银 行
学 校
黄山园
汉唐足疗
新都花园
华都宾馆
农业银行
安徽工程大学
六味居
皇朝休闲会所
铁路小区
金凯瑞宾馆
建设银行
顶峰幼儿园
别有风味土菜馆
大歌星、
欢歌
绿地
戴斯酒店
交通银行
ATM机
芜湖十二中
神山口跳水鱼
电玩城

如家酒店
工商银行
神东小学

据调查，神山口商圈周边散落店铺过多，且店面设备老旧，出现各种空置现象，严重影响了商圈的形象，降低了商圈的利用率和竞争力。

店铺面积
基础设施
商场内标识
安全设施
经营状况
商品种类
温州商贸城

30000㎡
电梯（未开）﹑空调（未开）﹑垃圾桶很少﹑灯光旧﹑没有洗手间和休息区
不清晰﹑不显眼
有灭火器﹑安全出口狭窄（逃离困难）
差﹑客流量少
服饰﹑箱包﹑家具等
万达广场

67877㎡

有休息区﹑电梯（齐全）

清晰
有灭火器﹑安全出口明显且宽敞

人流量良好
购物、餐饮、文化、娱乐、商务、休闲等多功能于一体，涵养住宅、酒店、商业中心、公寓等多种业态相结合的大型综合体
联盛广场

38000㎡
电梯正常﹑店铺没有空调﹑垃圾桶适量﹑店铺间有洗手间

清晰
有灭火器﹑有安全出口
经营较差﹑客流量较少
购物﹑餐饮﹑酒店﹑休闲娱乐（如：戴斯酒店﹑MOD健身会所﹑羽毛球馆等）
商业项目出现重叠竞争等现象，联盛定位不清晰，商贸城管理不善。
2.城市发展规划
整个商圈向东发展，东西部逐渐被开发出来，商机无限。
（1）、神山口商圈道路越来越通畅、公交线路越来越完善；即将建成的城际高速铁路也会助力神山口商圈的升级；建设中的宁安城际快速铁路，包括在建的芜湖新火车站；
（2）、万达广场二期，将建设有高端公寓、五星级酒店、沿街金铺等多种业态。
（3）、商圈向东发展战略：包括建造数码城、4s店等，完善商圈功能。

“借助于城际铁路带来的良好预期，我们相信神山口商圈打造出现代化城市核心区。”

三、调查方法与资料处理方法
（一）调查方法
1.单纯划分法 
单纯划线法是最简单的一种方法，通过多种渠道，把搜集到的顾客地址标注出来，绘制成简图。然后把简图最外围的点连接成一条封闭的曲线，该曲线以内的范围就是商圈所在。简图需要标示出商圈东南西北大方向的位置，以及在此区域内的竞争店、人员集中的地段、大型集会场所等，道路、街巷也应该标示出来。在这里我们主要对神山口的商圈进行界定，同时确定其核心商圈.边缘商圈。

2.抽样调查法
在商圈内， 设置几个抽样点作为对当地商圈的实地了解和评估。抽样的主要目的是了解主要人流的走向、人口和住户数、交通状况等。我们主要在万达周围的十字路口观察人口走向，针对神山口的主要交通干道，了解车流量，以及道路的容量。在万达的一号门观察客流量。针对竞争者，我们选取了几个比较有代表性的商圈，选取 步行街.华亿广场.汇金广场 具有代表性的地段，在不同时间段的客流量进行统计对他们的客流量进行统计。

3.类推法
根据店铺特性、选址特性、购买习惯、各种统计分析以及商圈特性等项目来分析 在商业规划为未来核心商圈的同时，一系列的交通规划也将推动神山口商圈的发展 。建设中的宁安城际快速铁路，包括在建的芜湖新火车站，就在神山口商圈板块，他们建成后，会像一条活力十足的大动脉，将带来源源不断的人流、物流、资金流。万达广场相关人士也表示，在未来的万达广场二期，将建设有高端公寓、五星级酒店、沿街金铺等多种业态。“借助于城际铁路带来的良好预期，我们有信心在神山口商圈打造出现代化城市核心区。”

（二）分析方法
(1)定性研究方法
    商圈研究的定性调查技术我们主要采取小组座谈会法和现场观察法。
① 小组座谈会法：主要是我们小组成员聚集在一起，根据芜湖市神山口商业圈的实际情况进行研究探讨，探讨的内容主要有：对神山口商业圈范围的划分、分配每个人员的任务以及怎样进行实地调查等。
② 现场观察法：我们主要分成几组分别前往联盛广场、温州商贸城、万达广场以及其竞争对手的商业圈进行了实地的现场观察，观察的内容如以上图表所示。
（2）定量研究方法
  商圈研究的定量调查技术我们主要采用的是公式计算的方法，即商圈饱和度的计算。 
(3)数据分析技术
  商圈研究所采用的数据分析技术主要为判别分析。
判别分析：主要根据我们所研究的商圈的各种特征值判别其类型归属问题，我们主要是根据神山口的实际情况进行了一些主观性的分析。
(4)机会分析技术   
机会分析技术，我们主要采用的是对神山口商业圈进行优劣势分析，具体分析上文所示。

四、结论与建议
（一）结论
经过调查，获得了以上数据，并根据商圈研究的基本要求进行了分析，得出以下结论：
（1）以万达为中心的神山口商圈在芜湖高速发展的今天，增补了城东新区商圈的空白，形成一个新的商业中心，并有可能在未来成为新城的商业核心。
神山口商圈是一个混合型商圈，不仅满足了周边居民的“一站式”购买需要，更带动了周边商业的发展，其辐射范围广大，与目前最繁华的中山路步行街商圈、新时代商业街、城南新建的财富街、城东政务中心在建的商业体构成芜湖的整体商业圈。
（2）交通便利性是神山口商圈影响力、吸引顾客的有力武器。
自行车、电动车、公交车、私家车是主要的交通工具，大部分顾客还是会选择较便捷的购物场所。尤其是许多有车一族往往会选择交通便利，停车方便的大型商场进行“一站式”的购物；万达和联盛分别拥有地下两层和一层停车位，可容纳近两千的机动车；并且公交网络覆盖全面，交通便捷。
（3）商圈位于芜湖火车站、大学、新政务中心的周边，集聚了大量人口。
核心商圈人口众多，而在次级商圈、边缘商圈的人们也因交通状况的改善而被吸引过来。
综上所述，神山口商圈的发展潜力巨大，符合商圈辐射战略及价值规律。
（二）建议
1.万达停车位管理不善，经常出现门口停车挤占通道的现象；
2.绿化规划欠佳，应在马路周围建绿化带；
3.商贸城的发展跟不上现代化节奏，定位不清晰，影响神山口商圈的现代化形象；
4.商圈内的公交运营时间太短:末班车是晚上7点,脱离了现代化人们的生活习惯，应该延迟；
5．周边公交设施在万达周围站点没有给予特别提醒；在万达等重要地点没有站牌
6.重视对消费者的调查与研究，注重顾客的感受，多与顾客交流。

对温州商贸城的改善策略：
温州商贸城我们将其重新定位为:中低端品牌广场，发展的方案如下：
1、对温州商贸城进行全面的整修，改善其外在形象，同时，完善其内部基础设施，如：空调、电梯、休息区、消防等。
2、对温州商贸城的所有工作人员进行统一管理，规范其商业行为，因为员工形象代表商场的整体形象，任何个体都必须遵守商场规定。
布局建议：
一楼我们设为服装区，可以和一些百货公司合作，比如三福百货和水明月等。主要服务中低端人群，区别万达的目标顾客，找准自己的目标市场。
我们的二楼作为一个鞋帽区，主要也是经营一些女士时装鞋，休闲鞋，男士运动鞋，皮鞋以及男女式帽子等。
三楼作为一个休闲区和精品屋。逛了的顾客可以在这里休息，这样也可以延长顾客的停留时间。休闲区主要经营奶茶屋和一些休闲小吃，精品屋主要经营一些小饰品，如钱包，皮带等
四楼我们作为家庭用品区，因为商城本身就有家具店，在芜湖积累了一定的客源，那么我们的四楼主要做家具卖场，同时增加一些新的产品，如窗帘等。
这是我们针对温州商贸城的发展现状提出的一些改革措施。希望通过我们的建议能对商城的发展有一些实质性的帮助。
对联盛广场的改善策略：
改善目标: 定位:中端市场; 目标:集休闲娱乐健身为一体的广场
1、联盛位于芜湖市镜湖区的北京东路与赭山中路交汇口，距芜湖火车站和汽车站仅有500米，交通便利。我们可以在联盛的一楼开一家芜湖特产店，主营芜湖特产，副营安徽特产。
2、而在联盛的二楼三楼可以引进一些具有地方特色的餐饮，例如韩式，日式餐厅，芜湖“金隆兴”小笼汤包等。
3、在四楼建恒温游泳馆、健身中心、羽毛球俱乐部、真冰溜冰场等健身项目，吸引都市白领、上班一族前来锻炼,我们可以开一家运动用品专卖店；同时增加一些其他项目，例如保龄球、台球、网球俱乐部，丰富其运动内容，吸引更多顾客前来。
4、在五层开设养生美容美发会所，配套几家绿色养生为主的餐厅，再加上原有的中影国际影城，形成一整套面对中低端消费休闲娱乐健身广场。
商圈东扩规划:
1.由于安徽工程大学周边没有科教城，所以可以考虑在其周围设立科教城，在科教城里面主设立图书大厦，周边配以各种兴趣班，如书法、绘画、影视等
2.目前看来安徽工程大学周边的神东摊点规划的比较杂乱，可以把神东摊点改造成小吃一条街，这样既方便了安徽工程大学的学生聚餐，而且也方便了周边小区的居民
3.在万达广场、温州商贸城、以及联盛广场没有数码产品的服务，我们可以与赛格、赛博数码城合作，在东边可以建立一个数码广场，通过集群效应吸引更多的专业类同行者加入，既能完善神山口商圈的功能，又能带动整体经济东扩。
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