项目定位及其策划方案样本.doc

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恐龙园项目定位及策划方案 · 项目总论…………………………………………………………………………………6 第一章市场研究和项目定位………………………………………………………………7 第一节项目市场研究…………………………………………………………………7 一、常州市房地产市场走势分析（宏观）…………………………………………7 二、常州新北区房产市场走势分析（中观）………………………………………7 （一）回顾和展望……………………………………………………………………7 （二）市场情况………………………………………………………………………8 （三）结论……………………………………………………………………………9 三、本项目临近地段房产市场走势分析（微观）…………………………………9 （一）区位特点………………………………………………………………………9 （二）区域内供需分析………………………………………………………………10 （三）对收盘个案分析………………………………………………………………11 第二节项目环境分析…………………………………………………………………21 一、地块环境条件……………………………………………………………………21 （一）地块性质综述………………………………………………………………21 （二）地块周围景观………………………………………………………………21 （三）环境卫生、社会治安情况…………………………………………………22 （四）地块周围交通条件………………………………………………………22 （五）配套设施……………………………………………………………………22 二、项目地块（SWOT）分析………………………………………………………23 三、结论……………………………………………………………………………26 四、地块建设条件…………………………………………………………………26 第三节项目市场定位………………………………………………………………26 一、项目市场细分和目标用户定位………………………………………………26 二、目标客群分析…………………………………………………………………28 （一）目标客群购置力分析………………………………………………………28 （二）目标客群成交要素分析……………………………………………………28 （三）目标客群购置习惯、购置心理分析………………………………………29 三、楼盘概念导入和形象定位……………………………………………………29 （一）目标用户分析……………………………………………………………29 （二）项目差异化优势分析……………………………………………………30 （三）楼盘概念设计……………………………………………………………30 （四）楼盘概念演绎和发挥…………………………………………………30 四、项目案名考虑………………………………………………………………31 五、项目标推广定位………………………………………………………………31 六、项目VI导入…………………………………………………………………31 七、项目市场价格定位……………………………………………………………32 （一）成本单价测算……………………………………………………………32 （二）目标市场心理价格测算…………………………………………………34 （三）同区域同质楼盘定价情况分析…………………………………………35 （四）我项目标定价策略………………………………………………………36 第二章项目构思和方案策划……………………………………………………………36 l 总体构思：……………………………………………………………………………37 l 空间关系处理…………………………………………………………………………37 第一节计划设计方案………………………………………………………………38 一、计划设计目标…………………………………………………………………38 二、项目计划设计关键点……………………………………………………………38 三、计划构思………………………………………………………………………38 （一）主体风格定位……………………………………………………………38 （二）功效分区…………………………………………………………………39 （三）环境结构（景观设计）…………………………………………………39 （四）计划特点…………………………………………………………………39 （五）道路系统计划……………………………………………………………39 （六）停车场计划………………………………………………………………40 （七）绿化系统计划……………………………………………………………40 （八）公建设施计划……………………………………………………………40 （九）配套设施计划……………………………………………………………40 （十）住宅户型设计…………………………………………………………40 四、项目技术经济指标……………………………………………………………41 第二节项目投资经营方案（略）…………………………………………………42 第三节项目开发建设方案…………………………………………………………42 一、建设方法………………………………………………………………………42 二、开发方案设想和分析…………………………………………………………42 三、建设进度………………………………………………………………………42 四、项目工程进度网络图…………………………………………………………42 第四节项目推广策略………………………………………………………………42 一、推广专题及主打广告语………………………………………………………42 二、推广阶段分期（选择媒体、阶段专题安排）……………………………43 第五节项目营销方案………………………………………………………………44 一、营销策划………………………………………………………………………44 （一）卖点策划…………………………………………………………………44 （二）营销策略…………………………………………………………………44 （三）销售形式…………………………………………………………………46 （四）促销手段…………………………………………………………………46 二、场地部署………………………………………………………………………46 （一）售楼卖场部署……………………………………………………………46 （二）工地现场部署……………………………………………………………46 第六节物业管理方案………………………………………………………………46 一、物业管理前期介入…………………………………………………………47 二、管理费确实定…………………………………………………………………47 三、具体对本项目物业管理提议………………………………………………47 l 调研附录常州项目微观市场调查说明…………………………………………………………48 附录一消费者问卷调查分析………………………………………………………48 附录二消费者访谈统计……………………………………………………………63 附录三用户分析……………………………………………………………………66 附录四用户关键要求统计…………………………………………………………69 l 项目总论一、项目基础情况 1、项目地块概况该地块在常州新北区东北区域，地块东至龙源路（临近于中华恐龙园），南至汉江东路，西至藻江河，北至东支河。地块地形相对规整，西北两侧均临近大型城市河道（藻河、东支河），项目场地平整，无拆迁，项目地势略低于南侧汉江东路。项目区域人居环境良好，居住气氛浓郁，是常州“新北板块”关键发展集中居住区域，区域未来升值潜力显著。依据土地出让公告，该地块总计占地规模6.25万㎡（合93.82亩），计划总建筑面积11.26万㎡，项目规模相对适中，适宜建设开发中型居住生活小区。该场地原为恐龙园停车场，因考虑到恐龙园国庆期间旅游停车需求，政府计划国庆旅游高峰过后交地。 2、计划指标及其它要求地块占地规模约6.25万㎡，计划指标要求容积率小于1.8，建筑密度不高于25%，绿地率大于30%，建筑高度小于80m，要求90㎡以下住宅面积不少于总住宅面积50%，其它要求见地块控制性具体计划。二、项目模式和合作方法本项目由本企业独资开发，项目标经营方法为：住宅部分全部销售，商铺和车位可考虑先租后售。三、项目可行性汇报结论项目含有较高经济收益，赢利能力较强，且经过盈亏平衡点分析得悉项目即使投资风险相对较小，含有较高投资价值。项目从建设规模、计划用途、地价、投资规模、投资机会等方面看，全部适合企业发展战略要求。同时项目符合市场需求，目标用户明确。第一章市场研究和项目定位第一节项目市场研究一、常州市房地产市场走势分析（宏观）自国家宏观调控实现“软着陆”后，全国房产市场进入低迷，成交量急速下降。受全国影响，常州市房产市场开始进入整合阶段。常州市地处江南一隅，其房产市场存在较为稳定需求，但房产市场放量逐年增加，累计存量居高不下。从近三年常州对预售商品房消化情况看，情况堪忧。常州市房产供求关系改变表：（截至7月底）累计批出量（万平米） 421 611 706 202 1940 成交量（万平米） 236 423 528 107 1294 剩下存量（万平米） 185 188 178 95 646 同期消化百分比 56% 69% 75% 53% 67% 从上表可看出，房产预售批出量和成交量全部稳中有升，但逐年累积房产存量不容忽略。二、常州新北区房地产走势分析（中观）（一）回顾和展望本项目所属新北区板块发展快速，是现在常州颇受关注一个板块。自至今该区域有着突飞猛进发展。首先因为市政府北迁入驻、京沪高铁常州站等大型市政计划落实，其次别是通江大道一线CBD商业圈逐步完善，人气聚集，周围项目价格拉升相对显著。另外，新龙生活区立即完全开启，京沪高铁常州站和轻轨线计划，将加紧新龙生活区居住气氛早日形成，新北区仍是现在购房者除市区以外认可度较高板块。伴随长江路全线通车和市民广场开发，新北区板块市政建设日益改变，直接影响新北区板块房地产市场发展。（二）市场情况新北区是常州“一城南北两翼”战略发展北翼，也是计划发展市中心区域。区域多年来发展力度大，基础配套设置建设较快，区域价值升值前景显著，房地产发展火爆。经过对区域市场关键深入调研，综合分析得出以下几点： 1．区域市场供需两旺多年来新北区房地产市场供给相对充足，商品住宅、和分别为45.80万㎡、74.93万㎡和58.66万㎡，上六个月商品住宅供给29.48万㎡，估计整年商品住宅供给量将超出。同期市场去化对应较快， 2．区域价格平稳下六个月片区商品住宅整体价格4800元/㎡，还未突破5000元/㎡，5月份和6月份分别新开盘开天润园、中央花园整体均价分别达成5000元/㎡和5100元/㎡。5月份开盘吟枫苑均价达成5500元/㎡。总体而言区域商品房价格稳步上升，价格上涨相对较慢。其一是区域市场内市场供给量相对较大；其二是区域内地理位置差异化较大，产品价格区分相对较大，临近于原中心市区和市政府区域房价水平相对较高，整体价格水平在5800元/㎡,如中央花园均价5800、，藻江河东部区域整体房价相对要低些，整体价格水平在4500元/㎡，如景秀世家和彩虹城均价4500元/㎡，而项目所属恐龙园片区整体价格水平5000元/㎡以上，如世贸·香槟湖高层5500元/㎡（小高层7000元/㎡）、天润园5380元/㎡、天安新城均价5100元/㎡、香树湾·福园板式小高层均价5200—5300元/㎡，塔式高层4500—4600元/㎡。区域产品价格区分度较高，在市场供给相对充足基础上，在较大程度上抑制项目所属区域价格上涨。 3．产品类型价格差异显著。项目所属恐龙园片区项目同质化相对显著，但全部项目不一样产品价格差异化显著，世贸·香槟湖板式高层5500元/㎡，而板式小高层7000元/㎡，香树湾·福园板式高层均价5200—5300元/㎡，塔式高层均价4500—4600元/㎡。 4．楼盘同质化严重：常州房产市场竞争猛烈，同期在售楼盘同质化严重。从各项目操盘手段上看比较平铺直叙，未注意树立差异化优势、打造差异化概念，产品对于用户根植度不够。 5．用户群同质化区域内项目目标用户群体同质化显著，以在新北区旧有居民或工作职员为主，以周围片区迁居新北区居民为辅。（三）结论 “新北板块”是常州计划发展居住生活区，城市生活区域东向发展是肯定趋势，其将成为未来常州人居生活关键区。伴随藻河和东之河治理和河景观带不停计划建设，项目区域未来价值将显著提升。该片区房产市场竞争猛烈、目标客群同质化严重。总而言之，我们针对该项目标开发，既存在机遇又面临威胁，市场要求我们采取高水平操盘手端，销售切合市场需要房子。能够预见会有更多开发商来到“新北”，“新北”市场将成为常州众多开发商猛烈角逐战场。三、项目临近地段房产市场走势分析（微观）（一）区位特点项目所属区位为常州市新北区，该区作为政府“一体两翼”计划北翼和苏南辐射苏北、苏中门户，地理位置优越。区域内以常州软件园为关键高薪技术产业主导区，预示着新北区产业未来；“一心、一轴、三脉、多园、多点”绿色生态系统框架，更展示着常州新房住关键未来。旺盛人气、完善配套，必将使该区域成为未来常州CBD。从具体计划来看，高速、高铁、BRT概念引入，新北区未来将形成“一纵一横”高速公路骨架、“两纵两横”一级公路干线网，及“三纵一港”水运主通道骨架。现在在建京沪高铁常州站也坐落于新北区，足见新北区不容忽略地理交通关键性。新北区是国家同意高新技术产业开发区。现在已建成了完善工业基础设施和配套服务设施，成为外商在常投资最密集区域，这种形态产业结构催生了高端收入人群，同时拉大了整个新北区升值空间。（二）区域内供需分析 1.区域内供给情况分析： a.新北区现在在售楼盘数据分析：据我部调查统计，现在区域内在售楼盘楼盘12个（含在售存量楼盘），截至7月底，新北区房产预售批出量120万平米，占常州市总批出量59%。 b.新北区在售存量分析：调查数据显示，自至7月，常州新北区房产预售批出量累计达成470万平米，累计成交量280万平米。可知现在新北区商品房在售存量约190万平米； c.要想了解新北区正确市场情况，还要进行对新北区批出土地存量分析。依据国土资源局提供数据，剔除乡镇项目不算，现在待开发住宅项目7个，待建土地约88公顷，合8.8万平米。这些地块均为6月份前后取得，估计5月左右将陆续推向市场。地块名称开发单位面积（公顷）藻江河以西、龙城大道以北地块常州市三井房地产开发 12.016 G1106-8地块常州市三优房地产开发 1.04 黄河路南、庐山路东侧地块常州河海经济发展 0.4266 通江北路以西、赣江中路以北地块常州长宏房地产开发 16.745 中华恐龙园南侧地块九龙仓（常州）置业 41.1353 建东路西侧、长江公寓南常州锦绣山水房地产开发 1.0658 奥园路东侧地块南京东渡房地产开发有限责任企业 15.438 由以上分析可知，现在在售楼盘存量190万平米，待开发土地存量8.8万平米，按2.3容积率计算折合20.24万建筑平米。所以，5月份我项目面市时，应有不低于210万平米竞争压力。 2.区域内需求情况分析：据常州市政府统计，新北区辖区面积 439平方千米，共有些人口40万人。按每家3.5人算，新北区约有11.5万户固有居民需要择换新房或为其儿女喜择婚巢。另新北区属发展新区，依据市政府相关新北区“九大居住区、72万人口”计划，该区域会极大扩充人口，长远考虑，新北区房产市场面临着较大市场需求。依据问卷调查显示：有55%被访者三年内有购房计划。所以，新北区消费者对房产市场仍然存在着相对稳定刚性需求。估计新北区房产市场在应该含有不低于100万平米吞吐量。 3.整体供需情况分析：市场存在需求，竞争压力巨大。在有限需求下面临着众多竞争，要用最快时间抢占市场份额是我们关键任务！（三）对手盘个案分析 1．楼盘名称： ——香树湾﹒福园—— 地理位置：恐龙园正门口基础情况：开发商九州福源房产开发行销代理上海—丹堂营销策划建筑形态小区采取意大利式建筑风格，物业形态包罗了多层、小高层、花园洋房、意式商业风情街。香树湾·福园基地平缓,东侧、南侧和西侧全部有市政道路围绕，4栋16层蝶形高层排列于北面，紧靠东支河；4栋7至11层小高层坐落在西侧，离主入口最近；2栋5层花园洋房、1栋10层小高层建筑沿东部排列，和高尔夫球场邻近；南部一排有5层花园洋房和3层会所，和中华恐龙园相对应；还有3栋花园洋房和小高层则在中央区域，占据天然优势。小区主入口在西侧藻江东路，次入口在南侧汉江东路。小区整体布局由南向北，由东向西，形成逐层递升天际线布局，建筑部署错落有致、丰富多样，使整个小区愈加富有立体感和纵深感。占地面积 65600 建筑面积 105000 容积率 1.6 绿化率 35% 周围配套毗邻中华恐龙园，周围配套设施齐全区内配套景观绿化优美、游乐场、活动场、运动场开盘日期一期多层10月份；一期小高层3月份；二期部分塔楼11月份；剩下4月26日开盘交付日期 9月28 均价 5300元/平米折扣现房93%、期房98% 销售面积主力面积 120 销售户数 899 销售率关键卖点花园洋房，环境优美毗邻恐龙园用户分析以新北区居民或在新北工作职员为主楼盘概况：该案在常州市新北区中华恐龙园正门口，和35万平方米生态领地，国家AAAA级风景度假区为邻，拥有得天独厚外围环境。项目占地面积约为65600平方米，总建筑面积约为105000平方米，绿化率>35%，容积率1.6，总户数约为899户。高层、小高层、花园洋房有序排列，景观设计采取意大利式宫廷园林风格。一期多层10月底以4850元/平米开盘，推出58套（1楼128㎡、2—5楼135㎡、顶楼170㎡），12月单价上调80元，2月单价上调50元，3月单价上调50元，尾盘顶楼5300元/平米，大约4月销磬；一期小高层111套景观房3月开盘，均价4700—4800元/平米，年前单价上调120元；一期一般小高层128套开盘4200—4300元/平米，开盘10天单价上调30元，年前单价上调50元（此时剩70套），现在均价5300—5400元/平米（剩15套，剩2—3楼）。一期256套塔楼高层开盘价3980元/平米，十天单价上调30元，年前单价上调50元，9月份达成4300元/平米。2期80套塔楼11月开，最高价4700元/平米，剩下高塔5月份开盘，主力户型120平方米三室一厅。现在均价5200—5300元/平米。产品分析：该案优势：靠近恐龙园，环境优美，小区内配套设施齐全：运动场，游乐场。该案劣势：地理区位较偏，项目周围社会配套设施不全。 2．楼盘名称： ——世茂﹒香槟湖—— 地理位置：太湖东路基础情况：开发商常州世茂行销代理无建筑形态简约古典主义风格，扇形围合式分布，板式为主，点式为辅占地面积 89万平米建筑面积 150万平米容积率 1.4 绿化率 65% 周围配套常州工学院、国际学校、河海大学、体育中心、大剧院等区内配套开盘日期 3月交付日期 6月均价 5800 折扣 98% 销售面积主力面积 128元/平米，135元/平方米销售户数销售率关键卖点周围有翠竹公园环境优美，计划菜场，靠近外环路，计划中BRT5号线经过项目用户分析以常州市年家庭收入在8万元以上家庭为主楼盘概况：常州世茂•香槟湖项目地块在江苏省常州市高新区东南部，北邻恐龙园，南临青龙生活区，东西侧均为教育科研用地。计划范围东至东经120度，南至北塘河，西至老藻江河，北到河海东路。该项目总用地面积约为89万平方米，建筑总面积约为150万平方米，绿化率约为65%。住宅部分由高层、小高层、TOWNHOUSE三部分组成。项目一期地块在常州高新区软件园西北角，地块北临河海东路，南临太湖东路，西接老藻江河，东侧为计划小区道路。一期项目以住宅为主，由高层、小高层公寓、townhouse及少许沿街商铺组成。高层公寓沿老藻江河及河海东路呈弧形排列，商铺沿太湖东路呈一字排列，小高层围绕中心湖呈U性排列，联体别墅坐落在小区景观湖中央。能够有效避免阳光阻隔，户户充足享受阳光照射。产品分析：该案优势：项目属大盘操作，存在不可比拟规模效应。另外150万平米原生湖为项目独特买点。开发商操盘立足大气，聘用澳洲柏涛设计企业担纲总设计，聘用自有物业企业世茂第一太平物业管理企业负责本小区物业。地理位置优越，周围道路通畅，交通便利，生活配套齐全，环境优美。该案劣势：高价运行，曲高和寡。市场根植度做不够。 3．楼盘名称： ——吟枫苑—— 地理位置：新区公园基础情况：开发商河海房产行销代理江苏盛阳房产经纪建筑形态一期四栋占地面积 92351 建筑面积 00 容积率 2.2 绿化率 45% 周围配套中华恐龙园，香格里拉大酒店、金陵江南大饭店等星级酒店区内配套地下车位（1：1）开盘日期 5月25日交付日期下六个月均价 5450 折扣 98% 销售面积主力面积 115——125平方米销售户数 700多户销售率关键卖点靠近新北区中心，周围商业设施齐全用户分析该项目对用户定位宽泛，有多层面用户群，用户到访量较高楼盘概况：吟枫苑，一个以公园、景观、生态、健康为专题定位高高端住宅小区。面对紫荆园（原新区中心公园），畅享鲜氧，感受生态健康生活。皇家园林景观，中华恐龙园，香格里拉大酒店、金陵江南大饭店等星级酒店，抬足即达；每家玛超市、五星电器、太阳城、英派斯健身俱乐部，近在咫尺。周围配套齐全，生活便利。产品分析：该案优势：环境优美、配套齐全，强调生活舒适和便利。该案劣势：尽管区位优势很突出，但主力户型较大，造成总价过高，很大程度上限制了销售。 4．楼盘名称： ——常发豪庭国际—— 地理位置：晋陵北路太湖东路交界处基础情况：开发商常发地产行销代理嘉瑞机构建筑形态 14栋，24层、28层占地面积 78872 建筑面积 204575 容积率 2.2 绿化率 35% 周围配套距行政中心150米，博物馆200米，周围有常州大剧院、体育中心、市民广场、常州大剧院、河海大学、常州工学院新北校区、每家玛大型超市、华联吉买盛等。区内配套花园广场、儿童乐园、水景花园、大草坪开盘日期 6月18日交付日期 10月均价 6500 折扣 98% 销售面积主力面积 90、120 销售户数 1428 销售率关键卖点周围配套齐全，英伦风情，品牌物业，多个市内唯一技术系统用户分析收入较高人群楼盘概况：该案在新北区太湖东路晋陵北路交界处，靠近行政中心地理区位很优越，由常发地产倾力打造、五星级建筑设计。是由大型专题商业、高级住宅组成高品质复合型小区。其中商业建筑面积11493平米，住宅建筑面积161202平米，总建筑面积204575平米，地下车库面积29780平米。容积率为2.2，绿化率为35%。项目临近市府旁，市民广场、体育中心、体育中心、博物馆、大剧院。新区试验中学和常州国际学校分列东南两侧，和河海大学、常州工学院校区隔路相望，形成优良学区环境，黄山路、太湖路、BRT三大城市高速动脉节点、道路通畅，在10分钟生活圈内，便可享受各项生活、娱乐、休闲、商业配套。和6月开盘，均价6500元，主力户型90、120两室、三室。项目建筑为英伦皇家风格，户型精巧舒适；地理位置优越。项目定位为亚洲领袖生活，建成后必将成为常州新北区标志性建筑。产品分析：该案优势：周围配套设施齐全，学区优势显著，环境优美，靠近行政中心，国际人居经典设计。五星级设计（贝氏设计）。该案劣势：关键适合高收入人群居住，价值取向较高，用户局限。 5．楼盘名称： ——天润园—— 地理位置：珠江路南侧，现代城东侧基础情况：开发商常信房产行销代理景盛行建筑形态 32层，建筑密度为13.7%南偏东15°-19° 占地面积 8万平米建筑面积 20余万容积率 2.5 绿化率 40% 周围配套现代城、局小分校、天润幼稚园、24中（计划中）区内配套 3700平方米城市绿地，地下车位开盘日期 5月交付日期 10月均价 5400 折扣 97% 销售面积一期8万平方米主力面积 120—140两房、三房销售户数 500户销售率 80% 关键卖点环境优美，学区优越，中央水系，人车分流用户分析白领，政府要员楼盘概况：该案在新北区珠江路南侧、现代城东侧。由常信房产倾力打造，周围配套设施齐全，靠近恐龙园、学区优势显著计划中天幼稚园、24中、局小分校分布四面，天润幼稚园已于9月开学，业主儿女就读更可享受7折优惠。建筑密度为13.7%空间形态改变丰富，水、草坪、森林为景观主体，310米中央循环水系，夜间立体玄幻彩灯系统等均成为项目标卖点。项目于5月开盘，均价5400元，主力房型120-140平方米两房、三房。产品分析：该案优势：周围配套设施齐全，学区优势显著，环境优美。该案劣势：用户取向比较单一适合收入较高人群。 6．楼盘名称： ——九州花园—— 地理位置：龙虎塘街道办北侧基础情况：开发商九州集团、道成置业行销代理腾鲤企划（上海）建筑形态计划1000户，以26层、18层为主车位配比1：1 占地面积 27万平米建筑面积 68.8万平米容积率 1.96 绿化率 30% 周围配套靠近龙虎塘乡政府周围配套设施齐全区内配套开盘日期 12月1日交付日期 12月交付3栋 4月交付1栋均价 3850 折扣 97% 销售面积 80万平方米主力面积销售户数 1000 销售率 70% 关键卖点 HOPSCA国际花园小区用户分析新区上班族，80后较多楼盘概况：该案在龙虎塘乡政府北侧，是九州集团聚集20年精品地产经验，巨款倾力打造。项目在常州未来城市关键新北区，毗邻中华恐龙园，紧临BRT价值第一站，前拥多个经济开发区，背靠通江大道，区位优势得天独厚；计划上采取HOPSCA经典主流人居理念，融酒店、写字楼、公园、购物、会所、公寓等多个功效于一体，全房屋满足居住者对精品生活要求。项目于1月开盘，均价3850元，主力房型90——120小三房，销售率70% 产品分析：该案优势：周围配套设施齐全，HOPSCA经典设计理念该案劣势：地理区位较偏 7．楼盘名称： ——凯旋城—— 地理位置：竹林北路基础情况：开发商常州常惠发展行销代理常州中信经纪建筑形态三期开发29栋以小高层为主占地面积 13.22万平米建筑面积 28万平米容积率 2.12 绿化率 40% 周围配套小区和翠竹公园一墙之隔环境优美，小区分三期计划29栋建筑错落有致，区内配套地下车位（1：1）楼梯上下，景观绿地开盘日期 1月1日交付日期 12月30日均价 4700 折扣销售面积已售完6栋主力面积 115.39平方米销售户数销售率关键卖点周围有翠竹公园环境优美，计划菜场，靠近外环路，计划中BRT5号线经过项目用户分析定在中等收入人群，现在用户关注度不够，人气缺乏楼盘概况：该案在天宁关键地段，在外环路和翠竹北路交界处，由常州常惠发展开发，和翠竹公园一墙之隔环境优美，小区分三期计划29栋建筑错落有致，项目于1月1日开盘均价4700元，主力户型115.39平方米三房两厅一卫，产品推出后市场反应强烈，已售完6栋，去化速度较快。项目由计划道路划分成两大块，首期开发西侧6幢住宅，由小高层和高层建筑组合而成。项目东南面为大规模翠竹公园景观区，自然资源较为丰厚。首期将分为两批推售，估计首批将于元旦公开，首批推出3-6#住宅，共268套住宅，总推售规模为35845㎡，现在对外均价为4200元/㎡。产品分析：该案优势：地理位置优越，周围道路通畅，交通便利，生活配套齐全，计划中 BRT5号线经过项目区。靠近翠竹公园，环境优美。该案劣势：离市区较远，周围配套设施不是很全。 8．楼盘名称： ——阳光福地—— 地理位置：通江中路，太湖中路交汇处，三井小学对面基础情况：开发商福地置业行销代理 TOSPUR同策咨询建筑形态项目计划6栋建筑（其中5栋为32层高层，1栋为18层小高层），沿街商铺以高层为主，紧邻一个5000平方米市政公园，总体布局友好。占地面积 8万平方米建筑面积 10万平米容积率绿化率一个5000平方米公园周围配套吉买胜超市、太阳城、三井小学、三井医院、市政府。11、46、50、BRT等多路公交路线区内配套地下车位（1：1）开盘日期 5月2日交付日期下六个月均价 4800 折扣销售面积主力面积 100——120平方米销售户数 700多户销售率关键卖点靠近市政府，周围商业设施齐全用户分析用户访问量低楼盘概况：该案在通江中路于太湖中路交界处，由常州福地置业开发。项目在常州行政中心，和市政府隔路相望。周围配套设施齐全：三井小学、三井医院、华联吉买胜超市，太阳城商业中心。项目占地面积8万多平方米，以高层为主，项目计划6栋建筑（其中5栋为高层，1栋为小高层）一个5000平方米市政公园，总体布局友好。项目于5月2日开盘，主力户型为90——120平方米，两房。均价4800元/平米，于下六个月交付使用。用户访问量偏低。产品分析：该案优势：地理位置优越，周围道路通畅，交通便利，生活配套齐全靠近市政府，生活商业配套齐全。该案劣势：周围商业办公楼盘较多，且销售情况不是很好，可能会影响项目沿街商铺占用率。周围府琛广场，府翰苑，太阳城，太湖明珠苑等几大楼盘相继上市，区域内竞争相当猛烈。 9．楼盘名称： ——汇金天地—— 地理位置：太湖中路，三井小学西侧基础情况：开发商三优房产行销代理联胜咨询建筑形态 11层18层占地面积 20.5万平米建筑面积 41万平方米容积率 2 绿化率 40% 周围配套东临太阳城商业区，靠近华联吉买胜，三井小学，三井医院区内配套羽毛球场、篮球场开盘日期首期开盘 10月20日交付日期下六个月均价 4100 折扣 98% 销售面积 41万平方米主力面积 90、120平方米销售户数 1800户销售率 80% 关键卖点小区内运动设施齐全，价格合理，周围配套设施齐全用户分析部分安置，以年轻人为主楼盘概况：该案在太湖中路三井小学西侧。由三优房产企业开发，项目在常州市政府行政中心西侧，太湖中路两侧，周围配套设施完备：三井小学、三井医院、华联吉买胜、太阳城商业中心、泰山菜场总面积41万平方米计划户数1800户。部分安置用房，项目规模较大，价格合理，从12月开盘至今销售情况良好，销售率达80%。配套设施齐全，户型全，小区内配置羽毛球场，篮球场等娱乐设施，主力面积90、120平方米两房两厅、三房两厅。均价4500元/平方米。产品分析：该案优势：价格合理，外部配套设施齐全，小区内部娱乐设施齐全。临近常州新行政中心。区位优越。该案劣势：只有50、46、47路公交车经过，去市中心不方便。第二节项目环境分析一、地块环境条件（一）地块性质综述项目占地6.25万M2(合93.82亩)。该项目两面临河，两面临路。和国家AAAA级路游景点“中华恐龙园”相隔50米，和民办高校建东学院相隔300米。（二）地块周围景观 1.自然景观：（1）项目东方景观：该方向为在售楼盘“香树湾˙福园”项目，稍远有“香树湾˙和院”别墅项目。项目采取意式建筑风格，小区道路整齐，其独特退台式设计和由南向北、由东向西逐层递升天际线布局，成为该方向一道靓景。我项目东偏南方位为国家AAAA级旅游区“恐龙园”，其巧妙刺激动态景观和人景交融远视效果，加之9洞高尔夫球场，实为该方向增添意趣。（2）项目南方景观：南方为在建“中华恐龙园”停车楼，远处为零星建筑群，该方向景观通常，并无突出之处。（3）项目西方景观：项目西方紧临藻江河，河道不宽，水流不急，河岸现实状况脏乱，但如稍加改治，绿化河岸，亮化河道，择优布景，必可成为项目不容或缺一道景观。（4）项目北方景观项目北方紧临东支河，情况等同西方景观，项目可着意改治，化腐朽为神奇，使项目平增亮丽。 2.景观综述从地块环临景观及远景视野开阔度来看，东南西北四方向视野开阔度良好，且无不利之处，尤其是东、东南方向，不管近景、远景全部存在优势；西、北方向远景通常，近景可利用河道资源改造成小区靓景。相信经过项目标计划造景后，景观优势会凸显，会对楼盘销售起到促进作用。（三）环境卫生、社会治安情况 1．环境卫生当地块原属“中华恐龙园”停车场，不存在地块污染问题；地块两面环河，河道现实状况较为脏乱，尚需治理；地块西偏北为污水处理厂，和地块隔河一百米；小区南临汉江东路，该路为去往“恐龙园”必经之路，过往车辆产生尾气、噪音对未来小区将造成较大影响。

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