物业管理的基本知识内容.doc

1。 物业
1．1 物业的起源与含义
A。物业管理的起源
物业管理于1860年起源于英国，到现在有超过一百年的历史。虽然在中国只有约十几年的时间，在当时英国经济发展迅速,城市人口大量增加，房屋的需求也相应增大，这就导致了居住环境变的恶劣，房屋设施损坏严重，租金拖欠问题突出。OC tacia Hill女士为其物业制定出一套行之有效的管理办法,获得了成功,首开物业之先河。从此物业管理逐的到世界各地，并不断发展成熟.
香港的物业管理也是沿自英国（殖民地）。大约在50年代，香港可以说是没有物业管理，使早期发展的一些物业因无维修保养、日久失修而开始破落，居住环境恶化.到了这种地步，人们开始逐步认识到防止建筑物过早残旧是有效的物业管理不可缺少的条件，且可使物业增值、保值。在50年代中期,香港政府兴建了大量的廉租屋以应付需要。因而从英国聘请了多位专业人士来港从事物业管理.可以说专业物业管理是由政府引进的。到了60、70年代，由于大量大型私人楼宇的兴建,公共设施更加完善,而住户的生活素质也在炎提高，对完善的专业物业管理所提供的服务更加重视，也开始逐成熟。
我国的物业管理大家在5年前可能还没有听过，其实中国第一家物业管理公司是在80年代初在广东成立的。开始多数是以合资的形式负责外销楼的管理，但随着人们生活水平的提高对服务有了更高的要求。物业管理迅速在中国推行开来.现在，我可以说在座的各位很幸运，因为大家加入了一个被誉为十大朝阳行业的物业管理行业.
香港与中国的物业管理公司目前基本上都有两类,一类是依附于大型发展商的物业公司,台香港长江集团、恒基,大连的万达,他们通常只管自己的物业,竞争相对较小;另一类就象我们戴德梁行，没有自己的物业，但是优势是比较专业，并且对中小业主来说心里感觉更好。因为我们更加可以照顾到他们的利益。
B．物业管理的含义
说到物业管理，我们首先要搞清楚什么是“物业”。“物业"一词是由英文
“property”引译而来的.就我们所称的物业管理公司,在英文就是
“property Management Co。， Ltd”。“property”的本意是比较广的,包括“财产、资产、拥有物、房地产”等.但从物业管理的角度来说，物业是由已建成投入使用的各类建筑物及相关的设备、设施和场地。它可以是一个住宅小区、一个单栋公寓，或是一个写字楼、商场和宾馆等。
1．2 物业的分类
根据使用功能的不同,物业可分为以下4类:
（1） 居住物业：如住宅、公寓、别墅等；
（2） 商业物业：如综合楼、写字楼、酒店、娱乐等;
（3） 工业物业:如厂房、仓库等；
（4） 其 它：如车站、医院、学校、机场等。
2． 物业管理
2．1 物业管理的含义
物业管理的定义有很多种,还将有一个统一的说法，但是都大同小异。 “物业管理”是指物业管理企业受物业所有人的委托,依据物业管理的法 规和管理公约，对物业进行维护、修缮和整治，并对物业业主及使用人提供综合性的服务。这里面就涉及到几个问题：“物业管理企业"、“物业所有人”、“受委托“、“依据法律、公约”、“干什么”.
2．2 物业管理工作的宗旨
1． 有计划地进行物业维修保养，保持和提高物业价值；
2． 建立高效率管理机构，降低管理成本；
3． 保持管理公司与业户、发展商及政府各部门的关系；
4． 提供24小时不间断的优质服务，提高物业价值。
2．3 物业管理的基本内容
1． 物业日常事务的管理。
如接待投诉、处理客户关系、停车场及其他设备的运行、人事管理、
人员配置等.
2． 物业的清洁、保安及维修保养。
3． 财务管理及物业保险.
4． 公共关系及社区活动。
5． 有偿服务。
2．4 物业管理费的构成
1.物业管理公司的人员工资和按规定提取的福利费
2。公共设施、设备日常运行、维护及保养费用
3。绿化管理费
4.清洁卫生费
5。保安费
6.办公费
7。物业管理企业固定资产折旧费
8。法定税费
2.5物业管理的基本环节：
1． 早期介入
2． 确定档次及服务标准
3． 给成管理企业（选聘）
{
一、策划阶段
一、
{
1． 机构设置及人员培训
2． 人员选聘及培训
3． 制定规章制度
二、前期准备
{
1． 物业的接洽验收

2． 用户入住

3． 用户档案资料的建立及文件签署
{

l 了解及配合管理 — 发放《业户手册》
l 配合搬迁 － 卫生、交通、
l 安全工作
l 装修管理

＿

{

三、启动阶段

{
1． 规范化治理
2． 继续培训
3． 应急措施
4． 巡回检查
5． 协调与其它部门、单位的关系

四、日常服务

2．6 物业管理的特点
最基本的物点是业主自律与物业管理企业的统一专业化管理相结合。
（1） 业主自律
业主是物业的主人,不仅拥有自己所占的部分，也是整个物业的主人之人（小业主)。物业管理的好处，是全体业主共同的责任，关系到每一个业主的自身利益。
首先，业主对自己的财产负责，具有和行使管理权，这是业主自治。其次，物业在使用过程中，既有全体业主的共同利益，即公共利益，又有单个业主的各自利益。单个业主的利益要服从公共利益，这就是业主自律。业主自律有两个关键环节，一是要有一个全体业主共同遵守的业主公约来指导、规范和约束所有业主和使用者的行为.业主公约是所有业主和使
用人自律的保证，也是实行业主自治的前提.其次是要成立业主委员会，代表广大业主的利益来管理整个物业，选择物业公司、协调、监督物业公司的工作。业主委员会对物业公司具有选择权和解释权是业主自治的关键.
（2） 物业管理企业的统一专业化管理
物业还必须由物业管理企业实行统一专业化的管理。物业管理涉及到各方面，有各种各样的矛盾和关系需要协调处理。各项工作的专业性、技术性又很强。要提高物业管理的水平，降低物业管理的成本，就必须由专业的物业管理公司对物业实行管理。
2．7 物业管理与传统的房地产管理的区别
（1）管理手段不同
传统的房地产管理是以行政手段来进行管理；物业管理是企业化、科
学化的管理,以经济手段来进行管理。
（2)管理单位性质不同
传统的房地产管理是计划经济下的政府行为，是福利型的、无偿的；
物业管理是市场经济下的企业行为，是经营型的、有偿的。
(3）物业的产权不同
传统的房地产管理是单一公产，产权关系单一；物业管理大部分物业
已改革，房屋商品化已开始,是混合产权(大业主、小业主)。
（4）管理费区别
传统的房地产管理是福利型的，所交的一点租金根本不够；物业管理
是生活水平提高了，人们都很愿意花一点钱买服务。
（5）服务性质不同
传统的房地产管理是管理者按自身的意念去管理用户，与用户是管理与被管理的关系，用户无选择权、监督权和决策权；而在物业管理中，业主有权选择,物业公司与业主之间是服务与被服务的关系.
2．8 物业管理公司与发展商的关系
1. 物业管理公司是发展商的中介人，缓冲发展商与政府部门、总包商、监理公司及客户之间的关系。
2. 物业公司是物业发展商委任人，是物业管理服务提供人。
管理公司与发展商的关系图表：
经营概念上

发展商 管理公司 结果

充分的投资 +充分的管理 高效的投资
充分的投资 +薄弱的管理 低效的投资
充分的投资 +空白的管理 无效的投资
薄弱的投资 +充分的管理 有效的投资

实际运作中
1．筹建期 （1）管理公司对物业设计图纸、房屋格局、配套设施、
机电设备选购安装、建筑材料的使用,从物业管
理角度上提出建议，避免日后修改.
（2）制订物业“使用管理维修公约”、各项规章制度；
制订各项收费标准、购买物业保险。
2．建筑期 （1）作为中介桥梁的作用,缓冲发展商与总包商、监
理公司、各分包公司和政府各行政管理部门的关
系.
（2)协助销售人员带客户看楼。
（3)协调安排客户的入住。
3．使用期 (1）有计划地维修保养，使物业日久长新、保值升值。
（2)提供综合性有求必应的服务,方便客户，增加收
益.
(3)提供不间断的优质服务，留住客户,吸引客户。

2．9 物业管理汲及的有关部门、机构及相互关系
《城市住宅小区管理办法》规定:“市政绿化、卫生、交通等行政主管部门和住宅小区当地人民政府按职责分工，负责小区管理中有关工作的监督和指导”。
房地产管理部门
政府管理部门

属地管理
行业管理

工 税 物
商 务 价

市 绿 卫 交 治 供 供 供 街 其
政 化 生 通 安 水 气 热 道 它

指导

指指指桑骂槐

产权人
物业管理企业

合同
合同
选举
各专业服务公司
业主委员会

使用人

参与物业管理各相关机构、组织之间的关系:
多业权物业

首 次
召 集

产 权 人
业主大会
开 发 商

合

同
首
次
选
聘
选举

使 用 人

选聘合同

物业公司
业主委员会
选 聘
合
同

专业服务公司
单一产权
产 权 人
合 同
物业公司

租
凭
合
同

管 理

选 聘

承 租 人
专业服务公司

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