土地挂牌出让工作程序概要.doc

南宁市国有土地使用权挂牌公开交易办法
第一条  为了深化土地使用制度改革，加强廉政建设，规范我市土地使用权交易行为，建立公开、公平、公正　　的土地交易市场，结合我市实际，特制订本办法。
　　第二条  凡在本市城市规划区范围内从事挂牌出让国有土地使用权活动，适用本办法．
本办法所称挂牌出让是指由市人民政府土地行政主管部门（即挂牌人）组织实施，委托市地产交易市场具体负责，在规定的时间和地点公示地块的基本情况、竞买办法等内容，并接受竞买人的竞价申请，竞买人在挂牌期限内轮番报价，挂牌人按价高者得的原则确定受让人的出让国有土地使用权方式。
　　第三条  国有土地使用权出让，除采用招标、拍卖等方式外，具有下列情形之一的，可采用挂牌公开交易方式出让：
　　（一）对旧城改造中，拆迁量大、竞争性弱的项目，经规划、土地、建设行政主管部门和旧城改造项目所在城区政府提出意见，报经市人民政府审定采用挂牌方式出让的；
　　（二）大型综合商场用地、四星级以上酒店用地、度假及高级娱乐设施用地；
　　（三）市政府储备的土地，在满足城市功能布局要求所需配套基础、公共建筑设施用地之外应依法有偿供应的；
　　（四）经市人民政府认定的可实行挂牌出让的其他用地。
　　第四条  挂牌人应当至少在挂牌起始之日前30日发布挂牌会告。凡挂牌公开交易的地块均需在市地产交易市场公示，地块面积5000平方米（7.5亩）以上的，还需在当地新闻媒介上公告。
　　第五条 挂牌公告必须包括下列内容：
　　（一）出让人名称和地址；
　　（二）拟出让地块的位置、现状、面积、使用年期、用途、规划设计要求等；
　　（三）竞买人的资格要求及申请取得竞买资格的办法；
　　（四）索取挂牌交易地块有关文件的时间、地点及方式；
　　（五）挂牌时间、地点和竞价方式等；
　　（六）确定受让人的标准和方法；
　　（七）履约保证金。
　　（八）其他需要公告的事项。
　　第六条 挂牌出让一般按以下程序进行：
　　（一）在挂牌公告规定的挂牌起始日，挂牌人在市地产交易市场挂牌公告，公布挂牌的内容；
　　（二）竞买人按规定将履约保证金汇入挂牌人指定的账户后，向挂牌人提交竞买报价单、有效的营业执照、法人代表身份证明、授权委托书、保证金付款回执等凭证材料申请竞买；
　　（三）挂牌人受理竞买人申请后，应确定并告知竞买人的申请号，在竞买人提交的竞买报价单上加盖专用章，在市地产交易市场的挂牌交易竞价公示栏内公布竞买人的竞买号、出价及出单时间等内容．
竞买人向挂牌人的受理窗口提交竞买报价单并经挂牌人盖章后，即视为承诺，不得以任何形式撤回竞买报价单。
竞买人在挂牌交易申请时限内，可以多次填写竞买报价单加价竞买，但其加价的最低幅度，必须等于或高于具体挂牌交易地块的加价幅度的规定．竞买人每次填写竞买报价单的价格不得低于挂牌交易公示栏内公布的报价和挂牌人已受理的竞买报价单上载明的报价。
　　（四）挂牌人及时公布当前报价和竞买人，更新显示挂牌价格；
　　（五）在挂牌公告规定的挂牌截止时间，挂牌人按本法第八条的办法确定买受人，当场宣布交易结果。
　　（六）市人民政府土地行政主管部门与受让人签署《挂牌公开交易成交确认书》；
　　（七）签署《挂牌公开交易成交确认书》后三个工作日内，市人民政府土地行政主管部门与受让人签订《国有土地使用权出让合同》；受让人按规定期限付清地价款后，到城市规划行政主管部门办理建设用地规划许可登记，到土地行政主管部门依法办理土地登记，领取国有土地使用权证书。
　　第七条  挂牌时间至少为10个工作日，在挂牌期间可根据竞买人竞价情况调整增价幅度。
　　第八条 挂牌人按以下办法确定受让人：
　　公开挂牌交易时限届满之日，挂牌人结合竞买人登记表、竞买报价单，按下列规定确定受让人：
　　（一）在挂牌期限内只有一个竞买人报价，且报价高于挂牌交易底价并符合其他条件的，则确定成交；
　　（二）在挂牌期限内有两个以上竞买人报价的，允许多次竞价，土地使用权由价高者获得，报价相同的，由先提交报价单者获得；
　　（三）在规定的挂牌期限内没有竞买人或所有竞买人的报价均低于挂牌交易底价，则取消该地块挂牌交易，或调整最低交易价，按本办法重新挂牌交易。
　　第九条  挂牌最低交易价格由市土地行政主管部门依据地价评估结果、结合政府产业政策、地价政策等综合因素确定。
　　第十条  未能受让土地使用权的竞买人，其履约保证金由挂牌人在报价截止日期后三个工作日内如数退回，受让人的保证金可在交纳最后一期土地交易价款时冲抵．受让人拒不签署《挂牌公开交易成交确认书》或逾期不签订《南宁市国有土地使用权出让合同》的，挂牌人不予退还履约保证金。
　　第十一条  挂牌活动结束后，挂牌人应当在10个工作日内将挂牌交易结果在市地产交易市场或媒介上公布(受让人要求对其身份保密的除外)。
　　第十二条  竞买人有下列情形之一的，在两年内不得参与土地使用权的竞买活动：
　　（一）有违法用地行为正在处理过程的；
　　（二）受让国有土地使用权尚未付清地价款或使用划拨国有土地尚未结清划拨费的；
　　（三）有闲置土地尚未开发的；
　　（四）有其他违反土地出让、租赁等合同约定行为的；
　　第十三条  受让人有提供虚假文件隐瞒事实或通过行贿、恶意串通等非法手段竞得土地的违反法律、法规行为的，挂牌人有权解除合同，收回土地使用权，不予退还履约保证金，造成损失的，责任方应依法承担赔偿责任。责任方在两年内不得参与土地使用权的竞买活动。
　　第十四条  土地行政主管部门工作人员在挂牌竞价活动中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊，构成犯罪的，依法追究刑事责任，不构成犯罪的，给予行政处分。
　　第十五条 以挂牌方式租赁、转让国有土地使用权的，参照本办法执行。
　　第十六条 市辖县的国有土地使用权挂牌出让，可参照本办法执行。
　　第十七条 本办法具体应用问题由市土地行政主管部门负责解释。
　　第十八条 本办法自2002年6月1日起施行。

土地挂牌出让工作程序
1、制订工作方案：制订挂牌前期工作方案报交易中心领导和国土局领导审定。
2、编制拍卖文件：根据业务处提供的地块材料编制、印刷拍卖文件。
3、发布挂牌公告：出让人至少在挂牌开始日前20天在指定媒体上发布挂牌公告，公布挂牌出让宗地的基本情况和挂牌时间、地点。
4、出售挂牌文件：在挂牌公告规定的时间内出售挂牌文件，并组织现场踏勘。 5、组织现场踏勘：组织意向竞买人对拟出让地块进行现场踏勘、答疑。
6、受理竞买申请：在挂牌公告规定时间内，竞买人持竞买申请书、营业执照副本、房地产开发资质证明（另有规定除外）、法定代表人身份证复印件（或授权委托书、委托代理人身份证复印件）、“竞买报价员”授权委托书、身份证复印件办理竞买申请，并缴纳竞买保证金。
7、审查挂牌资格：根据挂牌文件要求，对竞买人的开发资质、诚信记录等进行审查，对符合条件的，发给《竞买人资格确认通知书》，通知其参加挂牌活动。 8、挂牌：在挂牌公告规定的时间和交易场所，出让人将宗地的地块情况、最新报价情况等信息挂牌公告，并不断接受新的报价、更新显示挂牌报价。在报价截止后，如果还有竞买人报价，可以填写《竞价申请书》，并通过传真的形式将《竞价申请书》传真到挂牌文件规定的地点。
9、揭牌：在挂牌公告规定的挂牌截止日次日，按照挂牌文件规定确定是否成交,并确定竞得人。竞得人与出让人签订成交确认书，缴纳定金。同时,对需要现场竞价的挂牌宗地进行现场竞价，并与竞得人签订成交确认书，缴纳定金和佣金。 10、公布成交结果：挂牌活动结束后10个工作日内，出让人将挂牌出让结果在土地有形市场或者指定场所、媒体公布，并退还竞买保证金。
11、签订出让合同：竞得人于签订《成交确认书》之日起10日内与出让人签订《国有建设用地使用权出让合同》。

土地招拍挂工作流程
一、取得控制性详细规划、用地座标图；
二、依据上述资料报城市规划局出具规划技术要点；
三、依据规划技术要点、旧城办批准文件、区政府签订的协议书、用地座标图报国土资源局土地利用科；
四、经土地利用科依据上述资料拟稿报市政府批准；
五、市政府批准后返土地利用科委托进行土地评估，出具土地评估报告；
六、国土资源局有关科室依据土地评估报告结果研究确定挂牌底价；
七、土地利用科委托土地交易中心进行挂牌工作，挂牌公告及报名时间为一个月。

买方需提供资料清单
一、 竞买申请书；
二、 营业执照；
三、 资质证书；
四、 法人身份证；
五、 组织机构代码证；
六、 委托书及受托人身份证；
七、 保证金进帐单。

成交后需交纳费用
一、 交易费（成交额的百分之一）；
二、 印花税（成交额的万分之五）；
三、 土地契税（成交额的百分之四）；
四、 交纳土地登记费、工本费；

土地拍卖的一般程序及准备

土地拍卖，即土地使用权拍卖，也称“土地竞卖”。指在商品经济中，通过公开竞争出价而定价买卖土地所有权或使用权的一种方式。

一、土地大政
1988年4月，第七届全国人大根据我国改革开放的形势及深圳特区的实践，修改了宪法有关条款，规定“土地使用权可以依照法律的规定转让”；同年12月依照宪法修正案修改了《中华人民共和国土地管理法》，规定“国家依法实行国有土地有偿使用制度”，“国有土地和集体所有的土地的使用权可以依法转让”。 1990年5月19日，国务院颁布施行了《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。《条例》规定：国有土地使用权出让可以采取协议、招标、拍卖的方式进行。拍卖的具体程序和步骤由省、自治区、直辖市人民政府规定。 2004年4月，国土资源部、国家监察部联合颁发《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》。该《通知》规定，2004年8月31日是协议出让经营性土地使用权的最后期限，之后所有土地不得再协议出让。同时规定，已经获得土地的开发商，如果尚未付足土地出让金的，必须在8月31日前补交齐全。补交后方能办理土地证或再行转让，否则国家收回土地，纳入国家土地储备体系。

二、基本程序
1、获知土地出让公告； 出让人应当至少在拍卖开始日前 30 日发布公告，公布拍卖出让宗地的基本情况和拍卖的时间、地点。
招标拍卖挂牌公告应当包括下列内容：
（一） 出让人的名称和地址；
（二）出让宗地的位置、现状、面积、使用年期、用途、规划设计要求；
（三）投标人、竞买人的资格要求及申请取得投标、竞买资格的办法；
（四）索取招标拍卖挂牌出让文件的时间、地点及方式；
（五）招标拍卖挂牌时间、地点、投标挂牌期限、投标和竞价方式等；
（六）确定中标人、竞得人的标准和方法；
（七）投标、竞买保证金；
（八）其他需要公告的事项。
2、索取土地出让文件；
招标拍卖挂牌出让文件主要包括招标拍卖挂牌出让公告、投标或者竞买须知、宗地图、土地使用条件、标书或者竞买申请书、报价单、成交确认书、国有土地使用权出让合同文本。
3、市场调研，获取土地及房地产市场相关信息；
4、报名及缴纳竞买保证金； 报名所需资料：报名表、法人代码证书、企业法人营业执照、法定代表人证明书及身份证、资质证书等。
5、竞价；根据土地出让的方式、竞买人数等确定竞价的策略。
6、办理成交确认手续，签定土地成交确认书。 土地成交确认书应当包括出让人和中标人、竞得人的名称、地址，出让标的，成交时间、地点、价款，以及签订《国有土地使用权出让合同》的时间、地点等内容。成交确认书对出让人和中标人、竞得人具有合同效力。 签订成交确认书后，出让人改变竞得结果，或者中标人、竞得人放弃中标宗地、竞得宗地的，应当依法承担责任。
7、中标人、竞得人应当按照成交确认书约定的时间，与出让人签订《国有土地使用权出让合同》(一般为15天内)，并支付相当于地价总额的10％的定金；
8、受让人依照《国有土地使用权出让合同》的约定付清全部国有土地使用权出让金后，应当依法申请办理土地登记，领取国有土地使用权证书。

三、现场程序
1、主持人点算竞买人；
2、主持人介绍拍卖宗地的位置、面积、用途、使用年期、规划要求和其他有关事项；
3、主持人宣布起叫价和增价规则及增价幅度。没有底价的，应当明确提示；
4、主持人报出起叫价；
5、竞买人举牌应价或者报价；拍卖主持人可根据竞买人竞价情况调整拍卖增价幅度。
6 、主持人确认该应价后继续竞价；
7、主持人连续三次宣布同一应价而没有再应价的，主持人落槌表示拍卖成交； 8、主持人宣布最高应价者为竞得人。竞买人不足三人，或者竞买人的最高应价未达到底价时，主持人应当终止拍卖。
9 、出让人与竞得人签订土地成交确认书，按土地成交确认书规定的时间与出让人签订《国有土地使用权出让合同》。

四、准备工作
基本工作阶段分为组织班子、配备人员、制定计划、市场调研、周密的测算等等。 准备性工作一般分为基础性工作和专案性工作。
1、了解当地土地市场的行情
如：经营性用地是否都已归到土地一级市场上供应?全年的供地计划及规模、当地人口数量及人均收入水平、经济发展水平、现有住房水平及质量、人口的机械增长速度、房价提高的空间及可能性等
2、了解当地土地市场管理的基本政策 除必需了解国家有关土地及土地市场管理政策外，还必须了解当地对土地市场管理有哪些规定和政策等。
3、了解相关税费的收取标准、适用条件 基础设施配套、水、电、气增容费、人防、教育、车位等；
4、了解土地公开出让文件中对土地的规划条件及土地的使用条件的规定 条件的内涵、突破的可能性、交付土地的时间、付款的进度、从购买土地到开工之间可用于准备工作的时间等
5、了解各部门的办事周期及效率 涉及那些部门、要做那些事情、办事的先后顺序有否规定、完成一件事情需要多少时间等
6、了解市场需求及市场行情 当地商品房供需状况、市民对商品房的需求标准和要求、不同收入阶层对商品房价格所能承受的心理价位、二手房市场状况等。 7、了解竞价的基本规定 政府发布公告的时间、接收竞买报名时间、报价时间、土地出让的方式、对报名报价的规定、报价的方式等
8、选择合适的土地估价方法
房地产开发企业在决定购买一幅土地之前，首先要对该幅土地的市场价格进行预测，根据一定的方法评估土地价格。 土地价格的评估方法一般采用剩余法、成本逼近法、市场比较法、收益还原法等，或利用组合方法。

五、获取土地使用证
1. 土地登记是依法规范房地产市场、土地市场秩序的重要环节，是确认并保护土地产权的重要措施。每一宗地都有主，每发生一次交易都要办理一次变更登记，政府通过土地登记，审核房地产交易、土地市场交易的合法性、规范性，依法办理土地登记手续等，可以实现政府对房地产市场有效地监督和管理。
2、所需资料
办理国有土地使用证一般需要以下主要材料：
1)申请书、法人代码证书、企业法人营业执照、法定代表人身份证明书及身份证、代理人身份证及委托书等；
2)土地成交确认书
3）出让合同及附图
4）出让金交费凭证 5)土地交接地确认书等。
3、办证程序:
土地登记申请──地籍调查──权属审核──注册登记──核发土地证书。
国有土地使用权挂牌出让程序及流程图
一、适用范围
（一）政府出让经营性房地产项目和其他具有竞投性的项目用地；
（二）原经划拨，因改变土地用途、使用条件等用于经营性房地产项目的土地；

二、申请人需提交的资料
（一）政府批复；
（二）挂牌出让申请；
（三）收回土地使用权协议书；
（四）测量蓝图及电子文件；
（五）国有土地使用证；
（六）其他所需资料。

三、办理程序
（一）、前期工作
1、由市国土资源和房屋管理局土地储备开发中心办理收回国有土地使用权手续；
2、市测绘队出具收回地块的1：500地形图；
3、市城市规划局出具收回地块的规划设计要点；
4、市土地房产评估所评估拟挂牌地块的地价并出具评估报告；
5、市国土资源和房屋管理局招标拍卖领导小组拟定挂牌地块的出让底价、起始价、增价规则及增价幅度等，报市招标拍卖领导小组审定；
6、市土地房产交易所制定挂牌出让文件，包括：
（1）挂牌公告；
（2）竞买须知；
（3）宗地图；
（4）《竞买申请书》；
（5）《报价单》；
（6）《成交确认书》；
（7）《国有土地使用权出让合同》；
（8）其他资料。
（二）操作程序
市国土资源和房屋管理局（以下简称国土房管局）委托市土地房产交易所（以下简称交易所）组织挂牌出让工作。
交易所在交易大厅挂牌，具体操作如下：
1、交易所在挂牌前20天向社会发出公告，挂牌公告在当地主要报刊、从化电视台和交易所大厅电子显示屏、触摸屏电脑、局网站发布；
2、在公告期内，交易所接受社会各界人士咨询、接受申请、审查，竞买资料；
3、竞买人的资格经认可后，交履约保证金，填写《竞买申请书》；
4、公告期满后，开始挂牌竞价（挂牌时间不少于10个工作日）；
5、在挂牌期内，接受竞买人的报价，填写《报价单》；
6、交易所工作人员审查确认最新报价后，更新竞买价格；
7、挂牌截止后，根据报价结果确定竞得人；
8、与竞得人签订《成交确认书》；
9、在交易所大厅电子显示屏和局互联网站发布挂牌结果，并退回未竞得人的竞买保证金；
10、市国土房管局与竞得人签订《国有土地使用权出让合同》，并按出让合同的约定，收缴税费。
（三）后期工作
1、挂牌结束后，交易所将《确认书》附本及有关资料，移交局规划用地科，完善手续；
2、市国土房管局颁发《建设用地批准书》，或用地批准文件；
3、竞得人按出让合同付清地价款及有关税费后，凭批准文件或收费凭据到交易所办理土地登记手续。

四、流程图