下半年甘肃省房地产估价师理论与方法国有建设用地使用权出让需要考试试题.doc

2015年下半年甘肃省房地产估价师《理论与方法》：国有建设用地使用权出让需要考试试题
本卷共分为2大题50小题,作答时间为180分钟,总分100分，60分及格.
一、单项选择题(共25题,每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、征收集体土地，有偿使用土地的，应__.
A．预付足额的预付金
B．报乡（镇)级人民政府核签
C．出具征收单位财务状况报告
D．签订土地使用合同
2、需求规律的基本内容是：在其他条件不变的情况下,某商品的需求量随商品本身的价格上升而__.
A．减少
B．增加
C．不确定
D．不变
3、已知某房地产投资项目的购买投资为4500万元,流动资金为500万元。如果投资者投入的权益资本为1500万元，经营期内年平均利润总额为650万元,年平均税后利润为500万元.试计算该投资项目的资本金利润率为__.
A．13.0%
B．43。3％
C．33.3％
D．23。3％
4、下列关于达成拆迁房屋补偿协议后,拆迁纠纷处理方式的表述中，不正确的是__。
A．拆迁当事人达成仲裁协议的，可向人民法院提起民事诉讼
B．拆迁当事人没有达成仲裁协议，一方向人民法院提起诉讼，人民法院不予受理
C．拆迁当事人达成仲裁协议，一方向人民法院提起诉讼，人民法院不予受理
D．诉讼或仲裁期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行
5、《注册房地产估价师管理办法》规定,申请人因被吊销注册证书，自被处罚之曰起至申请注册之日止不满年的，不予注册。
A:1
B:3
C:5
D：7
E:执行层的组织协调
6、敏感性分析是用以分析项目经济效益指标对各不确定性因素的敏感程度.找出敏感性因素及其最大变动幅度，据此判断项目__的能力.
A．盈利
B．清偿
C．承担风险
D．保本
7、某城市房地产交易中,卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的6％、3%，某宗房地产交易中买方付给卖方2500元/m2,应缴纳的税费均由买方负担,则该宗房地产的正常成交价格为（)元/m2.
A．2660
B．2427
C．2425
D．2294
8、下列不是拍卖的基本原则的是__。
A．公开原则
B．诚实信用原则
C．公正原则
D．保留价原则
9、2006年1月13日,建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合出台了__.
A．《关于加强房地产估价机构监管有关问题的通知》
B．《注册房地产估价师管理办法》
C．《关于建立房地产企业及执（从)业人员信用档案系统的通知》
D．《房地产抵押估价指导意见》
10、某办公楼的土地面积3000㎡，建筑面积10000㎡，该办公楼出租正常月净收益为18万元，建筑物重置价格为2000元／㎡，成新率为80％，土地和建筑物的资本化率分别为7%和8％，该办公楼的土地正常价格为。
A：1257万元
B：1571万元
C：800万元
D：1300万元
E:工业用地的监测点评估价格
11、由于房地产的__，每宗房地产的温度、湿度、日照、交通、周围环境、景观、与其他地方 (如市中心)的距离等，均有一定的状态，从而形成了每宗房地产独有的自然地理位置和社会经济位置,使房地产有区位优劣之分。
A．不可移动性
B．独一无二性
C．寿命长久性
D．流动性差
12、某块临街深度30248m、临街宽度20m的矩形土地，总价为125万元，现有一相邻矩形土地,临街宽度为25m，根据四三二一法则，其土地的总价为__万元。
A．88
B．121
C．109
D．156
13、某临街商铺，投资者期望的自有资金资本化率为10%，银行可提供6成、5年利率8%、按月等额偿还的抵押贷款,则综合资本化率为__.
A．8。8%
B．10%
C．18％
D．18。6%
14、按照规定,工程竣工的验收工作由负责组织实施.
A:建设单位
B:监理单位
C：施工单位
D：建设主管部门
E:执行层的组织协调
15、一个物业管理区域应当成立一个委员会，业主委员会一般由__名的单数业主担任。
A．2～7
B．3～11
C．5～11
D．6～13
16、征收100亩耕地,该块耕地征收前3年的平均年亩产值为1000元,按最高补偿标准应支付万元的土地补偿费。
A：30
B：60
C：80
D：100
E:房地产估价机构必须加盖公章
17、下列关寸：住房置业担保的表述中，不正确的是__。
A．住房置业担保是个人贷款担保方式的一种补充
B．住房置业担保是由特定专业性担保机构提供的保证担保
C．住房置业担保实行保证方式和反担保方式
D．住房置业担保机构不承担连带责任
18、关于城市规划审批的下列说法中，不正确的是。
A：城市人民政府和县级人民政府在向上级人民政府报请审批城市总体规划前，需经同级人民代表大会或其常委会审查同意
B：城市分区规划经当地城市规划主管部门审核后,报城市人民政府审批
C：城市详细规划由城市人民政府审批
D：县级人民政府所在地城镇总体规划，报所在地市人民政府审批
E：执行层的组织协调
19、城市规划区内国有土地上房屋拆迁估价时点一般是之日。
A：建设单位向房屋拆迁主管部门提出拆迁申请
B：房屋拆迁许可证颁发
C：拆迁人与被拆迁人就拆迁补偿与安置达成协议
D:房屋拆迁实施
E：执行层的组织协调
20、当写字楼物业出租，所有运营管理费用均由租户直接承担时，则该出租方式是.
A:全租金方式
B:毛租金方式
C：净租金方式
D：基本租金方式
E:借款合同
21、某出租的房地产的年租金收入为10万元,年出租总费用为1万元。建筑物重置价格为100万元,成新率为80％.已知土地资本化率为6％,建筑物资本化率为8％.假设该房地产的土地使用年限为无限年，则该宗房地产的现值为(）。
A．43万元
B．112。5万元
C．123.3万元
D．150万元
22、地下室防潮、防水构造做法中,当常年静止水位低于地下室地坪，丰水期最高水位高于地下室地坪，但不超过500mm时,应采用的做法。
A：防潮
B：防潮与排水相结合
C：卷材防水
D：钢筋混凝土防水
E：执行层的组织协调
23、销售不动产的营业税税率为.
A:1%
B：3%
C：5%
D:7％
E:执行层的组织协调
24、在政府授权开发企业负责实施土地开发时,由__负责筹措资金，办理规划、项目核准、土地征收等手续并组织实施.
A．政府部门
B．建设部门
C．房管部门
D．开发企业
25、在城市规划区范围内，以出让等有偿方式取得建设用地使用权进行房地产开发的闲置土地，超过出让合同约定的动王开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于20％以下的土地闲置费。
A：总投资
B：总造价
C:总地价
D：土地使用权出让金
E：房地产估价机构必须加盖公章
二、多项选择题(共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项。错选,本题不得分；少选，所选的每个选项得 0。5 分)
1、以下不属于普通商品住宅开发商竞争者的是__开发商。
A．经济适用房
B．自建住宅
C．高档别墅
D．联建住宅
2、政府对房地产的限制一般是通过管制权、__来实现的.
A．征税权
B．征收权
C．征用权
D．充公权
E．规章制度
3、保险的基本职能是指保险在一切经济条件下均具有的职能，包括__.
A．分散风险职能
B．融通资金职能
C．组织经济补偿职能
D．防灾防损职能
E．分配职能
4、下列关于施工图中的轴线,说法正确的是.
A：施工图中的轴线是施工中定位的重要依据
B：施工图中的轴线是施工中放线的重要依据
C：凡承重墙、柱子、大梁或屋架等主要承重构件的位置必须画上轴线并编上轴线号
D：轴线用点画线表示,端部画圆圈，圆圈内注明编号
E：轴线水平方向用英文字母由左至右编号,垂直方向阿拉伯数字由下而上编号
5、某房地产投资者以400万元购入一个商铺用于出租经营，资本金为100万元，其余资金为金融机构提供的利率为12％，期限为10年，按年等额还款的抵押贷款。如该店铺第1年扣除还本付息后的净租金收益为10万元，则考虑还本收益（不考虑所得税影响)后的权益投资回报率为__。
A．12％
B．19。27％
C．17。18%
D．27。10％
6、下列引起房地产价格上涨的因素中,属于房地产自然增值的因素有。
A：对房地产本身进行投资改良
B：需求增加导致稀缺性增加
C：通货膨胀
D：外部经济
E：提高建造成本
7、某建筑物已建成10年，预计尚可使用40年，残值率为4％,该建筑物的成新率为__。
A．75%
B．79%
C．81％
D．84％
8、估价人员搜集交易实例的途径主要有。
A:房地产交易当事人
B:政府有关部门
C：道听途说
D:房地产交易展示会
E:报刊、网络
9、为评估出公平合理的价值,估价人员必须了解房地产供求状况和影响房地产价格的各种因素，不断提高估价理论水平、丰富估价经验,并遵循科学严谨的__。
A．估价细则
B．估价原则
C．估价准则
D．估价程序
10、建筑物的物质折旧包括。
A：功能衰退
B：正常使用的磨损
C:环境恶化
D:意外的破坏损毁
E：经济衰退
11、编制房地产投资计划与资金筹措表之前，应先编制。
A：现金流量表
B：损益表
C:资金使用计划
D:资金筹措计划
E:资金来源与运用表
12、明确估价的基本事项包括__.
A．明确估价对象
B．明确估价目的
C．明确估价日期
D．明确估价方法
13、债务人为自己的信用投保的,是。
A：财产损失保险
B：责任保险
C：信用保险
D：保证保险
E：执行层的组织协调
14、下列市场趋势分析方法中,属于时间序列分析法的是__。
A．指数平滑法
B．市场因子推演法
C．德尔菲法
D．销售人员意见综合法
15、在估价中，测算开发利润时应注意__。
A．开发利润是所得税后的
B．开发利润是在正常条件下房地产开发商所能获得的平均利润
C．直接成本利润率的计算基数为土地取得成本+开发成本
D．成本利润率的计算基数为土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息
E．销售利润率的计算基数为房地产开发完成后的价值
16、的现金流类似于传递证券，摊销和提前偿付的本金会直接转移给债券的投资者.
A：抵押贷款直付债券
B:抵押贷款传递债券
C：抵押贷款支持债券
D：抵押贷款担保债务
E：借款合同
17、住宅建筑净密度与等有关.
A:房屋建筑面积
B:建筑层数
C:层高
D:房屋排列方式
E：房屋间距
18、在市场调查的确定问题和调查目标阶段,调查项目可以分为不同类别。其中，__是指通过收集初步的数据，来揭示问题的真实性质,从而提出一些推测和新想法。
A．试探性调查
B．描述性调查
C．因果性调查
D．假设性调查
19、王某打算承租某写字楼的一个单元，在可出租面积波及系数计算上与业主发生了分歧,后经测量得出以下数据：出租单元内使用面积30m2,外墙面积6m2，单元间分隔墙面积8m2，公摊面积3m2.那么,可出租面积应为()m2。
A．33
B．40
C．43
D．47
20、财产租赁、转让所得,适用比例税率,税率为__。
A．17％
B．20%
C．25％
D．30%
21、从理论上讲，可按分摊高层建筑地价.
A：建筑物价值
B：房地产价值
C:土地价值
D：建筑面积
E：楼层
22、某房地产投资项目的目标收益率为10%,内部收益率为16％，实际收益率为12％，银行贷款利率为7.5%，则计算实际收益率所采用的通货膨胀率是（）。
A．1。82％
B．2。33％
C．3。57%
D．5.45％
23、以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时属于下列情形的，经有批准权的人民政府批准，可以不办理土地使用权出让手续。
A:经城市规划行政主管部门批准，转让的土地用于公安机关用地
B:私有住宅转让后不用于居住的
C:按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的
D：根据城市规划土地使用权应当出让的
E：转让的房地产能够确定建设用地使用权出让用途、年限和其他条件的
24、某宗房地产预计未来第一年的有效毛收人为50万元，运营费用为30万元，此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长3%，运营费用增长2%，收益年限可视为无限年，该宗房地产的报酬率为7％。该宗房地产的收益价格为__万元。
A．650
B．687
C．585
D．630
25、从房地产市场自然周期和投资周期之间的关系来看,投资周期超前于市场自然周期变化的情况出现在。
A：第一阶段
B:第二阶段初期
C：第二阶段末期
D：第三阶段
E:第四阶段