物权登记与司法解释审查及新司法解释解读.doc

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《物权登记与司法审查及新司法解释解读》订单订购单位全称收件详细地址收件人邮编订购单位盖章联系电话传真《物权登记与司法审查及新司法解释解读》每本售价40元（含邮费）订购本，共计　　　　　　　元汇款合计金额（大写）：拾万万　　仟　　佰　　拾　　元汇款方式银行（）邮局（）汇款时间银行汇款：帐号：02000 49329 20114 3174 开户单位：中国房地产研究会房地产产权产籍和测量委员会开户行：中国工商银行北京四道口支行注：填写订单时，请将字迹填写工整清晰；购书款到账后寄书、发票。请将订单传真至中国房地产研究会房地产产权产籍和测量委员会地址：北京市三里河路9号住房和城乡建设部北配楼南楼206室房地产产权产籍和测量委员会邮编：100835 联系人：冯薇薇、李光电话（传真）：（010）58933172 最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释】 2009年3月23日（2009年3月23日最高人民法院审判委员会第1464次会议通过）　　为正确审理建筑物区分所有权纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》等法律的规定，结合民事审判实践，制定本解释。　　第一条依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。　　基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。　　第二条建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：　　（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；　　（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；　　（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。　　规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。　　本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。　　第三条除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：　　（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；　　（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。　　建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。　　第四条业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。　　第五条建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。　　前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。　　第六条建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。　　第七条改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为物权法第七十六条第一款第（七）项规定的有关共有和共同管理权利的“其他重大事项”。　　第八条物权法第七十六条第二款和第八十条规定的专有部分面积和建筑物总面积，可以按照下列方法认定：　　（一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；　　（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。　　第九条物权法第七十六条第二款规定的业主人数和总人数，可以按照下列方法认定：　　（一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；　　（二）总人数，按照前项的统计总和计算。　　第十条业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。　　将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。　　第十一条业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。　　第十二条业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。　　第十三条业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：　　（一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；　　（二）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；　　（三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；　　（四）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；　　（五）其他应当向业主公开的情况和资料。　　第十四条建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。　　属于前款所称擅自进行经营性活动的情形，权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的，人民法院应予支持。行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任。　　第十五条业主或者其他行为人违反法律、法规、国家相关强制性标准、管理规约，或者违反业主大会、业主委员会依法作出的决定，实施下列行为的，可以认定为物权法第八十三条第二款所称的其他“损害他人合法权益的行为”：　　（一）损害房屋承重结构，损害或者违章使用电力、燃气、消防设施，在建筑物内放置危险、放射性物品等危及建筑物安全或者妨碍建筑物正常使用；　　（二）违反规定破坏、改变建筑物外墙面的形状、颜色等损害建筑物外观；　　（三）违反规定进行房屋装饰装修；　　（四）违章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分。　　第十六条建筑物区分所有权纠纷涉及专有部分的承租人、借用人等物业使用人的，参照本解释处理。　　专有部分的承租人、借用人等物业使用人，根据法律、法规、管理规约、业主大会或者业主委员会依法作出的决定，以及其与业主的约定，享有相应权利，承担相应义务。　　第十七条本解释所称建设单位，包括包销期满，按照包销合同约定的包销价格购买尚未销售的物业后，以自己名义对外销售的包销人。　　第十八条人民法院审理建筑物区分所有权案件中，涉及有关物权归属争议的，应当以法律、行政法规为依据。　　第十九条本解释自2009年10月1日起施行。　　因物权法施行后实施的行为引起的建筑物区分所有权纠纷案件，适用本解释。　　本解释施行前已经终审，本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释。【最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释】 2009年4月20日（2009年4月20日最高人民法院审判委员会第1466次会议通过）　　为正确审理物业服务纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。　　第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。　　第二条符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：　　（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；　　（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。　　前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。　　第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。　　物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。　　第四条业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。　　第五条物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。　　业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。　　第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。　　第七条业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。　　第八条业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。　　物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的，人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。　　第九条物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务企业退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持。　　物业服务企业请求业主支付拖欠的物业费的，按照本解释第六条规定处理。　　第十条物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。　　物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。　　第十一条本解释涉及物业服务企业的规定，适用于物权法第七十六条、第八十一条、第八十二条所称其他管理人。　　第十二条因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理。　　第十三条本解释自2009年10月1日起施行。　　本解释施行前已经终审，本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释。【解读《物权法》两部司法解释】最高人民法院昨日（5月24日）公布了《物权法》两部司法解释———《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律问题的解释》和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律问题的解释》，将于10月1日起施行。司法解释施行前已经终审，解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用此司法解释。近年来，涉及物业权益的纠纷案件数量不断增加。2007年初，这两个解释正式立项。此间，最高人民法院进行了广泛的调研、分析与论证，多次征求了有关部门和社会各界的意见。经过数年的起草制定工作，两部司法解释最终出台。两部司法解释涉及系列热点、难点问题，具体包括业主身份的界定、车位车库纠纷的处理、住改商纠纷的处理、物业费纠纷处理、物业服务合同的解除及相应纠纷的处理等。比如，在备受争议的小区车位归属方面，司法解释明确：如果建设单位已经按照规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与专有部分的比例，将车位、车库以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为已符合《物权法》第74条第1款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。在近年出现的业主炒物业公司引发的纠纷方面，司法解释明确，物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，人民法院应予支持；物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。此外，针对目前频发的“民宅商用”引发的纠纷，司法解释也明确了相应细则。《物权法》规定，业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。司法解释对上述条款明确称，应综合考虑“民宅商用”纠纷的实际情况，将有利害关系业主的范围原则上确定为在本栋建筑物之内。焦点1 车位按比例配置给业主 ■ 焦点【司法解释】建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。 ●解读最高院民一庭负责人坦言车位、车库问题为司法解释起草中的“硬骨头”，面对普遍存在的车位、车库紧张问题，司法解释作出上述规定。该负责人解释，规划确定的配置比例具有法定性和确定性，业主在购买专有部分的时候对此也是明知的。只要业主已经按照配置比例购置或者租赁到车位、车库，就应当认为其需要已经得到了“首先满足”。否则，将有可能出现特定业主对车位、车库提出过度主张。不过这位负责人也认为，由于车位、车库纠纷的处理极其复杂，审判实践中，法官可结合具体情况妥善处理案件。 ●现状业内人士称，实际中，有开发商把所有的规划车位卖给跟开发商关系密切的一个业主，然后再通过这个业主把车位零散地高价卖给其他业主。北京业委会协会申办委员会召集人、健翔园小区首届业委会主任任晨光说，开发商的上述行为，并不违反物权法，但是单个业主的权益受损。司法解释规定必须按比例分配给业主，每一个业主都将有机会按比例取得车位，这使车位分配更加公平。焦点2 住改商须整栋业主同意 ■ 焦点【司法解释】业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。 ●解读民宅商用改变了住宅的法定用途，破坏了既有秩序，如果利害关系业主认定标准缺失将会造成法律适用的困难，此次司法解释将“有利害关系业主的范围原则上确定为在本栋建筑物之内”，此规定在审判实务中易于掌握和操作，至于如果出现建筑区划内本栋建筑物之外的业主也与民宅商用行为存在利害关系的情况，最高院民一庭负责人表示，为防止利害关系业主范围的无限制泛化，司法解释另外规定，其应证明利害关系的存在。 ●现状北京的住宅区里住改商的不少，虽然规定了必须取得利害关系人同意，但此前没有确定利害关系人范围和同意的程序。现在的实际做法是，住改商只须征得大部分的近邻同意即可。任晨光说，司法解释明确规定了利害关系人的最小范围，即整栋楼的业主。这将使得住改商难度加大，只要有1名利害关系人向法院主张不同意，就可以“1票否决”。焦点3 房子空置也要交物业费 ■ 焦点【司法解释】物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 ●解读最高院民一庭负责人介绍，实践中，有的业主以未享受物业服务企业已经提供的服务（比如业主提出其因出国而未享受服务）或者无需接受相关物业服务（比如低楼层业主提出其从未乘坐电梯等）提出抗辩。该负责人表示，选聘物业服务企业是业主共同作出的决定，只要物业服务企业按照合同约定提供了相关服务，则物业费的交纳义务对全体业主而言都是均等的。除非管理规约或者物业服务合同等有另外的规定或者约定。 ●现状目前，有些业主认为，自己没有得到物业服务可以拒付物业费。对此，任晨光认为，在实际情况下，物业合同不大可能与每一个单个业主签订，但合同的效力仍然对单个业主有效。即使业主一段时间不在小区居住，房屋空闲，但物业服务使小区建筑物及其附属设施正常运行，仍然间接地为业主提供了服务。焦点4 物业未获续聘无权收费 ■ 焦点【司法解释】物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，人民法院应予支持。 ●解读最高院民一庭负责人表示，该类纠纷实践中不少，此次司法解释给予了明确。此外，如果物业服务企业拒绝退出物业服务区域，并以存在事实物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，法院不予支持。 ●现状北京有不少小区，物业合同到期，或业委会聘请了新的物业公司，但老的物业公司赖着不走。如果业主不交物业费，物业公司诉至法院，法院会以有事实服务为由，判决业主支付物业费。任晨光认为，这个现状虽然不公平，但在存在事实服务这个概念的情况下，业主也只能交费。司法解释取消了事实服务这个概念，有望解决这个问题。因为物业公司拒不撤出时，业主有权利不交物业费，法院也不会支持物业公司讨要物业费，物业公司等于白干，没有经济利益，物业公司会主动撤出。焦点5 没有产权证也能当业主 ■ 焦点【司法解释】基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。 ●解读由于物权法未对“业主”这一概念作出规定，那些已经买了房子但未取得房产证的人是否属于业主？根据司法解释明确，此类人群亦应具备业主身份。最高院民一庭负责人表示，现实生活中，房屋买受人在已经合法占有使用专有部分的情况下，仍未依法办理所有权登记的情形大量存在，如果仅以是否已经依法登记取得所有权作为界定业主身份的标准，将与现实生活产生冲突，并有可能对前述人群应当享有的权利造成损害。因此，司法解释对其“业主身份”问题进行特别规定。 ●现状当前业主的认定，基本上是指产权证上的人，导致一些因夫妻关系、继承遗产等取得产权的人，或者正在办理产权的人，无法行使表决权，影响小区管理。北京业委会协会申办委员会召集人、健翔园小区首届业委会主任任晨光认为，解释将业主的范围进行了扩展，不再简单的规定为产权证上的人，便于小区业主共同决定小区事务。【物权法解读：20个你必须知道的物权概念】 ■NO.1　物权生活解释：物权，通俗地说，一头牛属于你，你可以用它来耕田、拉车，可以租给他人使用，也可以杀掉卖牛肉。这种支配的权利是排他的，任何人都不能干涉你。理论解释：物权就是自然人、法人直接支配特定物的权利。物权包括所有权、用益物权和担保物权。 ■NO.2　所有权生活解释：你拥有一栋房屋，你可以自己使用；可以出租给别人，收取房租；也可以转手卖给他人。这就是你对这栋房屋的所有权。理论解释：所有权包括占有、使用、收益、处分的权利，所有权是一种最充分的权利，是一种绝对的权利。 ■NO.3　用益物权生活解释：麦当劳租用别人的房屋进行经营，它依法享有对租用房屋的占有、使用、收益的权利，但是它没有处分房屋的权利。也就是说麦当劳拥有的是房屋的用益物权。理论解释：用益物权人在法律规定的范围内，对他人所有的不动产，享有占有、使用、收益的权利。另外，国家对个人不动产进行征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的，应当按照国家规定给予补偿；没有国家规定的，应当给予合理补偿。 ■NO.4　担保物权生活解释：甲向乙借款20万元，以其价值10万元的房屋、5万元的汽车作为抵押担保，以1万元的音响设备作质押担保，同时还由丙为其提供保证担保。其间汽车遇车祸损毁，获保险赔偿金3万元。如果上述担保均有效，丙应对借款本金在6万元数额内承担保证责任。丙承担的是物的担保以外的担保责任。理论解释：担保既有物的担保又有人的担保，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。 ■NO.5　不动产生活解释：甲买了乙的一套房屋，在变更产权登记之前，乙又将房屋卖给了丙，且进行了产权变更登记。尽管甲与乙房屋买卖合同在先，但是不得对抗丙对房屋的合法拥有。理论解释：不动产，指土地以及建筑物等土地附着物。不动产权利的取得应当以登记为要件，不登记，不动产设立、变更、转让和消灭的权利皆无从谈起。 ■NO.6　动产生活解释：张三有一张桌子，想卖给李四，不管价钱是怎么商定的，桌子所有权的转移，是以桌子交付给李四时为准。再比如，甲卖给乙一头牛，双方约定好价钱，尚未给付价款的情况下，甲就将牛交给乙。当天夜里，雷电将此牛击死，乙应该对牛的死亡承担责任，因为牛的所有权以交付而发生转移。理论解释：动产，顾名思义，就是可以活动的财产。动产所有权的转让和动产质权的设立等，自交付时发生效力。 ■NO.7　共有生活解释：甲、乙、丙共有一套房屋，其应有部分各为1/3。为提高房屋的价值，甲主张将此房的地面铺上木地板，乙表示赞同，但丙反对。因甲乙的应有部分合计已过半数，故甲乙可以铺木地板。理论解释：共有分为按份共有和共同共有。按份共有人按照其份额对共有的不动产或者动产享有占有、使用、收益和处分的权利。而共同共有则是，共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有占有、使用、收益和处分的权利。 ■NO.8　建筑物区分所有权生活解释：南京某城市花园是南京市鼓楼区的一个高档住宅小区，1998年9月，开发商申报时，南京市规划局以《建筑工程规划设计要点通知书》要求，其规划建筑应按机动车0.2车位/户，非机动车2车位/户配建停车库。小区建成后，3幢楼下建有连片整体地下车库，共有59个机动车泊位。开发商在销售住宅时也承诺：小区配建地下车库供业主停车。但业主们入住后却发现，只有购买车位才能取得停车权。开发商以至少8万元的单价卖掉了其中的37个车位，其余车位则被小区物管公司以每月250元的租金租了出去。 2003年6月，该小区业主委员会向鼓楼区人民法院起诉开发商，请求法院判决确认该小区地下停车库的占有、使用、收益、处分的权利归全体业主所有。法院判决：开发商将小区地下停车库移交给小区业主委员会管理，并由全体业主享有地下停车库的权益。这起案例就涉及了物权法草案中的“建筑物区分所有权”。理论解释：建筑物区分所有权人，对建筑物内的住宅、商业用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。《物权法》草案中对百姓关注的会所、车位的归属，作出原则规定：有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除了建设单位等能够证明其享有所有权外，属于建筑物区分所有权人共有。 ■NO.9　孳息生活解释：天然孳息是指，母牛生的小牛、果树上接的果子等。法定孳息是指，银行的利息、房屋的租金等。理论解释：孳息包括天然孳息和法定孳息。天然孳息由用益物权人取得，没有用益物权人的，由所有权人取得，但当事人另有约定的除外。对于法定孳息，当事人有约定的，按照约定取得；没有约定或者约定不明的，按照交易习惯取得。 ■NO.10　相邻权生活解释：张三有一块土地，他完全有权禁止其他人进入自己的土地，但是李四若不经过张三的土地就不能到达自己的土地，张三就应该给李四提供必要的便利。当然，李四应当尽量避免给相邻的不动产权利人张三造成损害，如造成损害，应当给予赔偿。不动产权利人包括不动产权利人张三以及租用张三土地的其他人。理论解释：不动产相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则处理相邻关系。 ■NO.11　土地承包经营权生活解释：中央电视台焦点访谈栏目日前播出的某地为修建公路而非法占用农民土地一事，不但没有给予农民合理的补偿，而且侵犯了农民合法的30年土地承包经营权。理论解释：土地承包经营权人依法有权对其承包经营的耕地、林地、草地等占有、使用和收益。土地承包经营权人可以依照法律规定将土地承包经营权转包、出租、互换、转让等。征收承包期内的土地的，应当对土地承包经营权人给予合理补偿。 ■NO.12　建设用地使用权生活解释：山东省临沂市一家单位以出让方式获得建设用地使用权的同时，不但没有对土地上已经存在的房屋进行补偿，反而强行推倒别人的房屋，就是对已经设立的用益物权人的权利的侵害。理论解释：建设用地使用权人依法有权对国家所有的土地占有、使用和收益，在该土地上建造并经营建筑物、构筑物及其附属物。新设立的建设用地使用权，不得损害已经设立的用益物权人的权利。 ■NO.13　宅基地使用权生活解释：村民甲批得一块宅基地，在此造了两间住房和一间偏房。一年后，因要搬到城里儿子家住，甲将此房转卖给了本村正要申请宅基地的村民乙。村民甲行使的即为宅基地使用权。理论解释：宅基地使用权人有权对集体所有的土地占有和使用，在该土地上建造住房及其附属设施。同时，宅基地使用权人可以将建造的住房转让给本集体内符合宅基地使用权分配条件的村民；住房转让时，宅基地使用权一并转让。一户只能拥有一处宅基地。 ■NO.14　地役权生活解释：甲为了能在自己的房子里欣赏远处的风景，便与相邻的乙约定：乙不在自己的土地上从事高层建筑；作为补偿，甲每年支付给乙4000元。两年后，乙将该土地使用权转让给丙。丙在该土地上建了一座高楼，与甲发生了纠纷。对此纠纷，甲对乙的土地不享有地役权。这就说明，地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机关申请地役权登记。不登记，不得对抗善意第三人。理论解释：地役权人有权按照合同利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益。 ■NO.15　遗失物生活解释：甲有天然奇石一块，不慎丢失。乙误以为无主物捡回家，配以基座，陈列于客厅。乙的朋友丙十分喜欢，乙遂以之相赠。后甲发现，向丙追索。奇石属遗失物，乙应返还给甲。理论解释：拾得遗失物应当返还权利人，遗失物自发布招领公告之日起半年内无人认领的，归国家所有。 ■NO.16　居住权生活解释：张先生与李女士结婚时住的两居室是张先生单位分的，后两人因感情不和离婚，法院将房子判给男方，但李女士可以暂时居住。离婚后李女士收养一子和她一起生活，不久，李女士突然病逝。其子要求继续在此房居住，张先生不同意，遂将此房收回。李女士离婚后对房子拥有的就是居住权。由于居住权不能继承和转让，因此她收养之子不能继续住在此房。理论解释：居住权人对他人享有所有权的住房及其附属设施享有占有、使用的权利。设立居住权，可以根据遗嘱或者遗赠，也可以按照合同约定。但居住权不得转让和继承。而且，居住权人应当承担住房及其附属设施的日常维护费用和物业管理费用。 ■NO.17　抵押权生活解释：甲向乙借款20万元，甲的朋友丙、丁二人先后以自己的轿车为乙的债权设定抵押担保并依法办理了抵押登记，但都未与乙约定所担保的债权份额及顺序，两辆轿车价值均为15万元。若甲到期未履行债务，乙可以就任一轿车行使抵押权，再就另一轿车行使抵押权弥补不足，乙可同时就两辆轿车行使抵押权，各实现任意比例债权。理论解释：为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人未履行债务时，债权人有权就该财产优先受偿。 ■NO.18　质权生活解释：甲将所持有的A公司债券交付乙，作为向乙借款的质押物。双方签订了书面质押合同，但未在债券上背书"质押"字样。借款到期后甲未还款。甲的另一债权人丙向法院申请执行上述债券。正确的做法应该是，乙以债券已出质对抗丙的执行申请。理论解释：为担保债务的履行，债务人或者第三人将其动产出质给债权人占有的，债务人未履行债务时，债权人有权就该动产优先受偿。质权与抵押权的不同在于前者是转移动产的占有，而后者则是不转移动产的占有。质权分为动产质权和权利质权两种。前者是有形的，后者是无形的。 ■NO.19　留置权生活解释：农民甲到期没有履行对农民乙的债务，乙就留置了甲与债务有关的农用车一辆，但是甲还在这辆车上设立了抵押权或者质权，如果各个权利人均对此车行使自己的权利，谁应该首先得到补偿呢？应该是设立了留置权的乙。理论解释：债务人未履行债务时，债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产，并有权就该动产优先受偿。 ■NO.20　占有生活解释：赵某孤身一人，因外出打工，将一祖传古董交由邻居钱某保管。钱某因结婚用钱，情急之下谎称该古董为自己所有，卖给了古董收藏商孙某，得款10000元。孙某因资金周转需要，向李某借款20000元，双方约定将该古董押给李某，如孙某到期不回赎，古董归李某所有。因为合同的效力未定，钱某的行为属无权处分行为，无权处分行为产生的合同效力未定。所以，钱某属于无权占有。孙某能取得古董所有权，因为孙某的行为符合善意取得的条件，孙某因善意取得而取得所有权。孙某的行为就属于善意占有。赵某有要求占有人返还原物的请求权，自侵权发生之日起一年以内没有行使，该请求权消灭。本案中，赵某只能要求钱某返还古董，而不能要求孙某返还，因为孙某是善意占有。理论解释：占有，包括有权占有和无权占有，无权占有包括善意占有和恶意占有。【物权法解读】 ■物权法解读：农村宅基地使用权维护不得抵押物权法第183条第2项禁止以宅基地使用权设定抵押。所谓宅基地是指农村集体组织的成员经依法批准用以建造个人住宅的农民集体所有的土地。所谓宅基地使用权是指，农村集体组织的成员依法对集体所有的土地享有的占有和使用的权利。宅基使用权人有权利用该土地建造住宅及其附属设施。在物权法制定过程中，就禁止抵押的财产范围争议最大的一个问题就是宅基地使用权能否抵押？一种观点认为，应当允许这两类土地使用权进行抵押。例如，有的常委会委员认为，解决“三农”问题，建设社会主义新农村，现在最大的问题就是没有金融保障。物权法应当给老百姓的金融借贷提供保障。建议物权法允许老百姓以承包的山林、承包的土地、宅基地用于抵押。这对于解决“三农”问题会起到很好的作用。再如，有的委员认为，现在商业银行和农村信用社的贷款一般都需要有抵押或者其他担保。如果物权法不允许农民的房产（包括宅基地）可以抵押，广大农民基本上就没有贷款抵押物。此外，城市的居民有了房产就可以作为贷款的抵押，而农民有了房产不能作为贷款的抵押，很不合理。因此，建议在法律上留一个口子，允许农民以房产作为抵押物。另一种观点认为，以家庭承包方式取得的土地承包经营权和宅基地不能设定抵押，至少目前还不宜放开。例如，有的同志认为，按照用益物权的性质，宅基地使用权是可以抵押的，但是在现在的经济社会条件下，农村医疗、养老、生活保障制度都不完善，宅基地使用权和土地承包经营权是农民赖以生存的保障。同时宅基地使用权本身具有身份性质和福利性质，因此现在不宜完全放开这两种权利的抵押。还有的同志认为，土地承包权和宅基地使用权都是当前大多数农民安身立命之本，因此目前尚不具备放开这两种权利抵押的条件。最后，物权法采取了第二种观点，即不允许以宅基地使用权设定抵押。这样规定的主要理由在于：首先，此种规定能够抑制占用农地建房，从而实现保护耕地这一基本国策；其次，能够维护农民的基本生存条件。宅基地使用权是为了保障农民基本生活居住条件而无偿或者以非常低廉的价格批给农村集体经济组织的成员用于建造农村村民的个人住宅的土地使用权。因此，宅基地使用权具有一定的社会保障性质，如果允许宅基地使用权可以设定抵押权，那么当使用权人无法清偿债务时，就会丧失该土地使用权，从而出现农民居无定所，以致出现社会不稳定的严重后果。（清华大学法学院副教授、法学博士程啸） ■物权法解读：领取遗失物应付费拾金不昧不会变味物权法第112条规定：“所有权人等权利人领取遗失物时，应当向拾得人或者有关部门支付保管遗失物等支出的必要费用。所有权人等权利人悬赏寻找遗失物的，领取遗失物时应当按照承诺履行义务。拾得人侵占遗失物的，无权请求保管遗失物等支出的费用，也无权请求权利人按照承诺履行义务。” 在制定物权法的过程中，就拾得人是否有权要求失主向其支付报酬，存在很大的争论。一种观点认为，确立报酬请求权制度并不能够有效的促使拾得人将遗失物返还给失主，况且从弘扬拾金不昧的精神文明和正确树立社会主义荣辱观的角度来看，也应否定此种报酬请求权。另一种观点认为，拾金不昧且不图回报固然属于崇高的精神境界，但是为了能够更好的鼓励人们在拾得遗失物后将其迅速返还给失主，完全有必要确立一定的物质激励机制，因此肯定拾得人的报酬请求权不仅不违背社会主义精神文明，反倒能够更好的促进精神文明的建设。另外，虽然对于一些具有明显的经济价值的遗失物而言，报酬请求权的确立并不足以使得拾得人返还该物，但是对于许多仅于失主具有价值的物品，例如特定的纪念物、书稿、身份证、护照等证件，报酬请求权制度的存在能促使拾得人将这些对其自身没有价值的物品尽快返还给失主；最后，从国外的立法来看，对于拾得人的报酬请求权也基本上都是给予肯定的。例如，德国民法典第971条第1款规定：“拾得人可以向受领权人请求赏钱。拾得人的赏钱，在物的价值不超过五百欧元时，为物价值的百分之五，超过五百欧元时为超过的价值百分之三，在动物的情况下为百分之三。拾得物只对受领权人有价值的，拾得人的赏钱必须依照公平裁量予以确定。”瑞士民法典第722条第2款规定：“拾得物交与失主的，拾得人有请求赔偿全部费用及适当的拾得报酬的权利。”俄罗斯联邦民法典第229条第2款规定：“捡拾人有权要求有权领受拾得物的人付给数额为拾得物价值20％以下的报酬。如果拾得物仅对有权领受的人有价值，则报酬的数额与该人协商决定。” 考虑到我国国情，物权法没有承认拾得人的报酬请求权。但是，对于拾得人在保管遗失物的过程中所支付的费用，物权法本条明确规定，拾得人有权要求失主予以偿还。这样规定的理由在于：拾得人或者保管遗失物的机关对遗失物处于无因管理人的地位。依据无因管理法律关系，管理人有权要求本人偿还其从事管理事务所支付的费用以及赔偿所遭受的损失。对此，《民法通则》第79条第2款有明确的规定：“拾得遗失物、漂流物或者失散的饲养动物，应当归还失主，因此而支出的费用由失主偿还。”当然，如果拾得人侵占遗失物时，那么依据物权法本条的规定，其无权请求遗失物的保管等必要费用。此外，依据物权法本条

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