浅谈小区成立业委会的利弊.doc

浅谈小区成立业委会的利弊攀枝花成立成立业委会小区的有西区：金沙西苑、蓝湖国际、欧丽景苑.东区：太多了举例几个，龙江明珠、阳光丽景、龙箐花园、奥利匹克花园。仁和区：春天花园、上海花园。以上小区无一例外的成立的业委会（现在称之为业主大会）。当然也有个人认为好的业委会（佳联梦苑。他们的业委会成员大多是财政局退休领导组成，有公信力，热衷小区物业工作。）大概的说下业委会成立的利弊。在众多的物业管理纠纷中，很多往往把形成纠纷的原因归结于开发商和物业管理公司，认为开发商在开发中遗留的问题（例如房屋质量问题、面积问题等）与物业管理公司的服务问题是形成物业管理纠纷的主要原因.由于这些原因的存在,业主不愿意缴纳物业管理费,进而造成小区一片混乱的局面。个人认为,开发商和物业管理公司的管理问题固然存在，但是业主委员会制度因设计的不合理而不能发挥应有的作用，也是一个重要的方面。从目前业主委员会运作的情况来看,难免让人觉得有些尴尬。主要表现为:1、 业主委员会成员的选举公开性与透明性还不够，绝大多数小区的业主对于业主委员会的成员是谁并不知晓也不熟悉，更不了解，这就形成了业主委员会的成员在履行职务时因缺乏群众基础而导致缺乏群众支持与信任，甚至是在决策时脱离群众、进而遭到群众反对的现象。事实上,业主委员会的权威的建立主要就是靠公信力，而这种公信力就来源于业主的信任与支持;再者，由于这种选举的不公开、不透明，还容易使一些别有用心的人，或者是为“某些人所利用的人成为业主委员会成员，一旦这些人成为业主委员会委员，后果就可想而知了，他们所做的不仅是满足自己的私欲,甚至在很多时候这些人私欲的满足是以损害大多数业主利益为代价的，所以业主群起而攻之，就不是什么稀奇的事情了。 2、即便是一个相对正常的业主委员会，也很难发挥正常的作用，表现如下： （1）业主委员会的成员并不能始终如一的保持旺盛的热情.在以往的政策规定中，要求业主委员会的成员是由责任心强、热心公益事业的人来出任，委员们大多是由业主或其亲属兼职。这样的一个业主委员会现状根本不可能发挥出应有的作用。首先,业主委员会的成员们不能保证有充分的时间来处理物业管理中出现的问题.物业管理中的问题本来就纷繁复杂，大事小事一箩筐。这里面有物业公司和业主委员会的关系问题，有物业公司和业主间的关系问题,有业主和业主之间的关系问题，还有业主委员会与相关主管部门或专业管理单位的关系问题等等，这么多的关系中所涉及的事务比一个社会上正常运作的公司所面对的问题一点不少,甚至更多，靠几个兼职人员来处理明显不行。很多时候,当这些委员自己的事情与业主委员会的事情发生冲突时，他会选择先处理自己的事情,这样业主的事情就会被搁置.其次,业委会相关工作不计报酬根本不能让一个人保持日久天长的热情,时间久了，很多人会认为自己的付出与所得不成正比，相应的，他们的积极性就会降低，参与小区事务的时间就会减少，这样一来工作就会受到影响。（2） 业主委员会的运作缺乏专业性.业主委员会成员光有热情是不够的,在物业管理中涉及工程、水暖、电工、财务、审计、法律等多项专业性极强的领域，要做到对物业公司工作的检查监督和指导，要与业主进行有效的沟通,缺乏这些专业知识是根本不可能的。而实践中大多数业主委员会成员，可能对某一领域比较熟悉，也可能对部分领域有所了解，但是能对全部领域都有专业的了解这样的例子是极少甚至没有的。在这种情况下，当业主委员会在履行职责时遇到某一方面的专业问题时,就往往会显得手足无措。比如房屋维修，当物业公司提出了一种意见(比如房屋维修方案）,对不了解这方面知识的人来说，你该如何判断这种方案的好与坏、优与劣呢？如果不能判断，又怎么能够知道物业公司是不是提供了应尽的服务,以及是否提供了优质的服务呢?在物业管理中的其他问题，均同此理.没有专业就无法正确判断，没有正确判断就无法衡量，在这种情况下，业主委员会又能发挥多大的作用呢?（3） 业主委员会的工作缺乏执行性。业主委员会的一个重要职责就是制定小区的各项规章制度并监督这些制度的执行,那么当出现违反这些制度的现象时,该如何去制止呢？目前并没有一个很好的解决办法，而如果制定的制度得不到执行，那么业主委员会实际上就和这些规章制度一样形同虚设,而小区所面临的仍然是物业公司说了算的局面。（4） 业主委员会决议的科学性、合理性得不到保证。按照规定，除去一些重大事项以外，物业管理中的其他问题由业主委员会直接决定，而不需要业主大会讨论通过.这当然是出于对决策效率的考虑，但是这些问题仍然是与业主切身利益息息相关的问题（比如物业服务合同的签订与监督履行），那么，在由几个人决定全社区的几百号人,甚至几千号人、上万号人的利益去向时，怎么能保证决策的合理与科学呢？又有谁来监管。以上利弊讨论纯属个人多年工作总结心得体会,如有不妥之处，不吝指教.海德堡1380客户服务中心二一六年十月二十五日