上半年宁夏省房地产估价师案例与分析征收估价工作流程考试试卷.docx

2015年上半年宁夏省房地产估价师《案例与分析》：征收估价工作流程考试试卷
本卷共分为2大题50小题,作答时间为180分钟，总分100分，60分及格.
一、单项选择题（共25题,每题2分,每题的备选项中,只有1个事最符合题意）
1、估价上的折旧注重的是.
A：原始取得价值的减价修正
B：原始取得价值的摊销与回收
C:重置价值的摊销与回收
D：价值的减价修正
E：工业用地的监测点评估价格
2、对已竣工验收的房地产项目，凡转让的房地产的建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在__以上的,应进行土地增值税的清算。
A．60%
B．70％
C．85%
D．90％
3、房地产具有供给有限特性，本质上是由决定的。
A:土地总量有限
B：规划限制
C：房地产不可移动
D：价值量大
E：工业用地的监测点评估价格
4、在英国和其他英联邦国家，法院一般__来判断房地产评估价值的误差范围.
A．使用估价对象房地产的实际成交价格
B．使用政府公布的房地产交易指导价格
C．使用近一年内房地产的平均成交价格
D．依赖于专家证人测算的估价对象房地产的价值
5、用成本法估价房地产时，房屋现值=。
A：房屋重置价格—房屋年折旧额
B:房屋重置价格×房屋成新度
C：房屋重置价格—年折旧额×耐用年限
D:房屋重置价格—年折旧额×尚可使用年限
E：工业用地的监测点评估价格
6、房地产投资的特点,正是置业投资者能够容忍较低投资收益率的原因。
A：相对较高的收益水平
B：易于获得金融机构的支持
C：能抵消通货膨胀的影响
D：提高投资者的资信等级
E：借款合同
7、下列关于地租的表述中，错误的是。
A:农产品的市场总价格是土地上生产的产品数量与每个产品市场价格的乘积
B：土地中已投入资本的利息包括该土地价值的资本利息
C：生产成本是以社会平均水平或一般水平计算的
D:经营利润是按照全部预付资本的社会一般利润率计算的
E：工业用地的监测点评估价格
8、__招标方式一般适用于那些工程性质比较特殊、要求有专门经验的技术人员和专业技术，只有少数承包商能够胜任的建设项目。
A．私下
B．公正
C．公开
D．邀请
9、某宗已抵押的收益性房地产,年有效毛租金收入500万元，年房屋折旧费30万元，维修费、保险费、管理费等50万元,水电供暖费等40万元，营业税及房地产税等65万元，年抵押贷款还本付息额70万元，租赁合同约定,保证合法、安全、正常使用所需的一切费用均由出租人负担。该房地产的净收益为（）万元.
A．245
B．275
C．315
D．345
10、房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有的特性．【2005年考题】
A：独一无二和供给有限
B:独一无二和价值最大
C：流动性差和价值最大
D:不可移动和用途多样
E:工业用地的监测点评估价格
11、耕地占用税的计税依据是，按照规定税率一次性计算征收。
A：纳税人非实际占用的耕地面积
B：纳税人实际占用的耕地面积
C：纳税人实际占用的非耕地面积
D:纳税人实际占用的建设用地面积
E:执行层的组织协调
12、一个物业管理区域应当成立一个委员会，业主委员会一般由__名的单数业主担任.
A．2～7
B．3～11
C．5～11
D．6～13
13、下列房地产估价相关活动中,属于传统价值评估业务范畴的是。
A：高层建筑地价分摊
B：房地产投资价值评估
C:因环境污染导致的房地产价值减损评估
D：城市房屋拆迁中的停业损失评估
E:工业用地的监测点评估价格
14、一个民事法律关系中至少有个主体。
A：一
B：二
C：三
D:四
E：执行层的组织协调
15、某银行存款的计息方式采用单利,假设其一年期存款的年利率为5％,为吸引3年期的储户，则其3年期存款的单利年利率应大于。
A:4．25%
B:4．75%
C：5．25％
D：5．33％
E：工业用地的监测点评估价格
16、同区域、同类型、同档次的不同房地产的市场价值不同，主要是因为房地产市场具有__。
A．保值性
B．增值性
C．异质性
D．弱流动性
17、运用进行预测的条件是房地产价格的变动过程是持续上升或下降的,并且各期上升或下降的幅度大致接近。
A:数学曲线拟合法
B：平均增减量法
C:平均发展速度法
D：移动平均法
E：工业用地的监测点评估价格
18、电磁波对人体的危害程度从大到小排序正确的是。（2008年试题）
A:超短波超短波〉短波>中波〉长波
D:超短波〉短波〉微波〉中波〉长波
E：执行层的组织协调
19、某公司今年拟开发高档住宅项目，预计总投资为1亿元，其项目资本金应当不低于__万元。
A．2000
B．2500
C．3000
D．3500
20、房地产投资者的实际收益较预期收益增加的部分,通常称为__。
A．超额利润
B．投资回报
C．内部收益
D．风险报酬
21、组织形式为合伙制的三级房地产估价机构的出资额应不少于__万元。
A．30
B．50
C．100
D．200
22、某宗房地产每年净收益为30万元，使用期限为20年，建筑物价值为180万元，建筑物资本化率为12%，土地资本化率为10％，则该宗房地产的价值为（)万元。
A．225。35
B．216。75
C．230。25
D．245。45
23、抵押房屋订立抵押合同前已出租的,原房屋租赁合同__.
A．不受该抵押权影响
B．应当解除
C．没有效力
D．不得对抗抵押权
24、生产理论是主要研究的理论.
A：生产要素投入量与产出量之间的关系
B：基数效用论和序数效用论的关系
C:消费者和厂商之间的交易行为如何共同决定产品市场的价格和产量
D：一定技术水平条件下要素价格的决定和收入分配问题
E:执行层的组织协调
25、某仓库房地产，建筑面积为800 ㎡，容积率为0．8，对应的土地单价为850元／㎡,现 拟变更为商业用地,容积率为2．0,并已取得规划、国土等管理部门的许可．假定改为商业用地后楼面地价为2 000元／㎡，则理论上应补地价的数额为．【2006年考题】
A：93．75万元
B:115万元
C：293．75万元
D：315万元
E：工业用地的监测点评估价格
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0。5 分）
1、企业租赁是指企业的所有者在一定期限内，以收租金的形式，将企业__的经营权转让给其他经营者的行为。
A．整体资产或者部分资产
B．整体资产
C．部分资
D．固定资产
2、某国的现金流通量为4000万亿元,单位和个人的活期存款为1000万亿元，单位和个人的定期存款为2000万亿元，其他存款为500万亿元,则该国的狭义货币为万亿元。
A：4000
B：5000
C:7000
D：7500
E:执行层的组织协调
3、某建筑物的建筑面积5000m2，坐落的土地面积为2000m2，土地价格1500元/m2，用成本法测算出的该建筑物的重建价格为1600元/m2,市场上该类房地产的正常房地价格为1800元/m2。该建筑物的现值是__.
A．1000元/m2
B．800元/m2
C．1200元/m2
D．900元/m2
4、某居民楼总建筑面积为5000m2，房地总价值为1000万元，其中土地总价值为500万元。某人拥有该居民楼的一套单元式住宅，建筑面积为150m2，房地总价值为35万元.若按照土地价值进行分摊,该人占有的土地份额为__.
A．3％
B．3。5％
C．7％
D．4％
5、房地产的最高最佳使用状态应该包括。
A：最佳区位
B：最佳规模
C:最佳用途
D：最佳集约度
E：最佳收益
6、房地产部门规章包括等.（2002年试题)
A：《中华人民共和国城市房屋拆迁管理条例》
B：《城市房地产转让管理规定》
C：《房地产估价师注册管理办法》
D：《房地产估价规范》
E：《房地产经纪人职业资格制度暂行规定》
7、影响房地产价值的权益因素包括。
A：房地产权利设立和行使的限制
B:房地产区位的限制
C：房地产使用管制
D：房地产通风采光的限制
E：房地产相邻关系的限制
8、下列有关房地产估价师执业的规定中，不正确的表述是。
A：未经注册擅自以房地产估价师名义从事估价业务的,由县级以上房地产行政主管部门责令其停止违法活动，并可处以违法所得3倍以上但不超过3万元的罚款
B：房地产估价师准许他人以自己的名义执行房地产估价业务，没有违法所得的,由县级以上房地产行政主管部门责令其停止违法活动,并可处以1万元以下的罚款
C：中介服务人员索取他人财物或者非法收受他人财物，故意提供虚假评估报告，情节严重的，处五年以上十年以下的有期徒刑,并处罚金
D:中介服务人员严重不负责任,出具的评估报告有重大失实,造成严重后果的，处五年以下有期徒刑或者拘役,并处或者单处罚金
E：执行层的组织协调
9、房地产开发商根据消费者对物业品牌的认知价值来制定价格的方法,属于(）。
A．成本导向定价法
B．购买者导向定价法
C．竞争导向定价法
D．市场导向定价法
10、下列市场调查的内容中，属于可控因素调查的是__.
A．市场需求容量调查
B．消费者行为调查
C．市场营销因素调查
D．竞争情况调查
11、某高层楼房占用的土地总面积为900m2，房地产总价值为3000万元，甲公司拥有其中的写字楼部分，此部分的房地产价值为2000万元；乙公司拥有该房地产的商铺和地下超市部分，此部分的房地产价值为1000万元。那么如果按房地价值分摊方法计算,甲公司拥有的土地数量为（）m2。
A．700
B．600
C．500
D．200
12、房地产档案资料是由组成.
A：房地产法律、法规
B:房地产平面图
C：房地产卡片
D:房地产有关证明和文件
E：房地产权属账册
13、关于抵押房地产变现能力强弱比较的说法，错误的是.
A:标准厂房通常比一般厂房的变现能力弱
B：熟地通常比生地或毛地变现能力弱
C：小商铺通常比大商铺变现能力弱
D:厂区内住宅通常比商品住宅小区内住宅的变现能力弱
E：郊区的房地产通常比市区的房地产变现能力弱
14、金融机构进行项目贷款审查时，要进行的工作有__。
A．客户评价
B．项目评估
C．担保方式评价
D．贷款综合评价
E．贷款金额
15、商品房买卖合同约定房屋暂测套内建筑面积为100m2，对房屋面积误差比未约定。房屋权属登记机关实测登记后，该房屋的实际套内建筑面积为__m2的，购房人有权退房.
A．97
B．103
C．105
D．A、B均可以
16、公民有下列情形之一的，利害关系人可以向人民法院申请宣告其死亡.
A：下落不明满1年的
B：下落不明满2年的
C:下落不明满4年的
D:因意外事故下落不明,从事故发生之曰起满1年的
E：因意外事故下落不明，从事故发生之曰起满2年的
17、用益物权包括__。
A．承包经营权
B．建设用地使用权
C．债权
D．典权
E．所有权
18、房地产投资的收益包括投资回收和投资回报两部分,下列有关说法不正确的是__。
A．投资回收是指投资者对其所投入资本的回收，投资回报是指投资者所投入资本在经营过程中所获得的报酬
B．等额系列支付的年值与现值之间的关系为:A=P·i+P·i/［(1+n—1），其中P·i就是投资者投入资本P后所获得的投资回收,而P·i/［（1+n—1）就是投资者的投资回报，是投资者提取折旧的一个方法，即偿债基金法
C．投资回报和投资回收对投资者来说都是非常重要的，投资回收通常是用提取折旧的方式获得，而投资回报则常常表现为投资者所获得的或期望获得的收益率或利息率
D．就房地产开发投资来说，投资回收主要是指开发商所投入的总开发成本的回收，而其投资回报则主要表现为开发商利润
19、以下投资类型，不属于间接投资的是__.
A．房地产抵押支持证券
B．购买房地产企业股票
C．购买房地产投资信托公司股份
D．合伙开发房地产项目
20、以下这些权利中，属于他物权的有__。
A．使用权
B．租赁权
C．地役权
D．所有权
E．抵押权
21、某企业开发某土地，土地重新取得成本为1000元/m2，正常开发成本为1500元/m2,管理费用为前两项的5％，投资利息占直接成本的5％,销售费用为100元/m2，直接成本利润率为6%,则开发后的地价为__元/m2。
A．1840
B．2840
C．2966
D．3000
22、依据我国《刑法》规定,承担资产评估等职责的中介组织的人员故意提供虚假证明文件，情节严重的，可处__，并处罚金.
A．管制或拘役
B．五年以下有期徒刑或者拘役
C．五年以下有期徒刑或者管制
D．五年以上,十年以下有期徒刑
23、一般情况下，规划设计费为建筑安装工程费的，可行性研究费占项目总投资的，水文、地质勘探所需的费用可根据所需工作量结合有关收费标准估算，一般为设计概算的，管理费可按项目总投资的估算。
A:1％～3％
B:3％
C：0．5％
D:3%～5％
E：5%
24、在房地产开发投资中，属于财务费用的是（）。
A．折旧费
B．审计费
C．金融机构手续费
D．无形资产摊销费
25、某收益性物业的潜在毛租金收入为20万元，假设在某报告期内的空置率为20％，所有用户都能按时缴纳租金，物业的其他收入为2万元，则此报告期该物业的有效毛收入为__万元.
A．16
B．18
C．20
D．22