下半年重庆省房地产估价师经营与管理市场定位的含义试题.doc

2016年下半年重庆省房地产估价师经营与管理：市场定位的含义试题本卷共分为2大题50小题,作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中,只有1个事最符合题意） 1、中华人民共和国宪法规定，国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行_并给予补偿。 A征收 B征用 C征收或者征用 D征购 2、甲乙两宗土地使用权剩余出让年限分别为30年和40年,申报价格分别为2700元和2800元，该类房地产的报酬率为10，则两宗土地价格比较. A：甲比乙高 B：甲比乙低 C：甲乙基本一样 D：无法判断孰高孰低 E:工业用地的监测点评估价格3、对于功能复杂的大型综合性房地产开发项目，开发商租售物业时通常会选择_. A买方代理 B卖方代理 C联合代理 D双重代理 4、估价资料保管期限从估价报告出具之日起计算，一般应在_年以上。 A30 B25 C20 D155、房地产估价师从某个特定投资者的角度出发评估出的价值属于。 A:市场价值 B:清算价值 C:快速变现价值 D：投资价值 E:工业用地的监测点评估价格 6、某房地产在正常情况下，每年可获得有效毛收入30万元，运营费用需要10万元,资本化率为10，该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的，在估价时点剩余的使用权年限为40年,则该宗房地产的收益价格为_万元。 A180 B196 C200 D300 7、某仓库房地产土地面积为1000,容积率为0。8，对应的土地单价为850元，现拟变更为商业用地，容积率为2.0，并已取得规划、国土等管理部门的计可。假定改为商业用地后楼面地价为2000元,则理论上应补地价的数额为万元. A：93。75 B：115 C：293。75 D:315 E：工业用地的监测点评估价格 8、房地产开发项目完工并具备竣工验收条件后，负责组织有关单位进行验收的单位是_. A开发商 B承包商 C相关的政府部门 D监理单位 9、某一时段房地产投资市场的平均收益率为15，国家债券的收益率为4，房地产市场相对于整个投资市场的风险相关系数为0。4，那么,用资本资产定价模型确定的折现率应为_。 A6% B8。4% C11% D15 10、某宗房地产的土地面积300m2,建筑面积250m2，建筑物的外观及设备均已陈旧过时，有待拆除重建，测算拆迁费用为每平米建筑面积300元，残值为每平米建筑面积50元，则该宗房地产相对于空地的减价额为_元。 A62500 B72500 C82500 D9250011、关于估价对象状况描述的说法,正确的是. A：对估价对象范围的描述就是说明其四至 B:对建筑物外观的描述应说明其周围环境和景观 C：对建筑物实物状况的描述应说明建筑物朝向和楼层 D：对土地开发程度的描述应说明到达地块红线的基础设施完备程度 E：工业用地的监测点评估价格 12、某商场先向甲银行贷款30万元。后用房屋向乙银行抵押贷款80万元，并到当地房地产管理部门办理了登记。抵押期届满时,商场无力清偿贷款,拍卖房屋所得100万元应由_. A两家银行按债权比例受偿 B两家银行均等受偿 C甲银行优先全额受偿 D乙银行优先全额受偿 13、下列征收补偿中,不属于国有土地上房屋征收补偿费用的是. A:房屋价值补偿费 B：搬迁补偿费 C：停产停业损失补偿费 D：土地补偿费 E：借款合同14、在以下投资组合中，对投资者来说，投资且等比例选择风险最小的是_。 A股票+投资基金 B债券+股票 C投资基金+债券+股票 D债券+投资基金 15、三级资质的房地产估价机构申请晋升二级资质，应从事房地产估价活动连续年以上. A：2 B：3 C：4 D:6 E：执行层的组织协调 16、在房地产开发项目经济评价中,选择评价的基础参数时，一般将空置率归为_. A时间类参数 B融资类参数 C评价标准类指标 D收益类指标 17、物业管理实施原则是。 A:业主公约的自我约束、自我管理与物业服务企业的专业化管理相结合 B:业主大会的自我约束、自我管理与物业服务企业的专业化管理相结合 C:业主委员会的自我约束、自我管理与物业服务企业的专业化管理相结合 D:业主的自我约束、自我管理与物业服务企业的专业化管理相结合 E:执行层的组织协调 18、_国务院颁布了物业管理条例。 A2000年6月8日 B2001年6月8日 C2002年6月8日 D2003年6月8日 19、房地产置业投资中，在持有期内获得每年_的股本收益率也是很平常的事。 A20%30% B20%25 C15%20 D1015 20、按照谨慎原则,运用收益法评估房地产抵押价值时，当估计未来收益可能会高也可能会低时,一般采用的收益估计值。 A:较高 B：较低 C：最高 D：最低 E：工业用地的监测点评估价格 21、某宗房地产在现状下持续经营的价值为5000万元，假定对该房地产进行重新装修后的价值为6500万元，装修费用为800万元,装修期为1年，装修费用均匀投入，装修期间租金损失现值为500万元；如果对该房地产进行改变用途的改造，改造后的价值为8000万元，改造费用为160万元，改造期为1年,改造费用均匀投入，改造期间租金净损失现值为500万元；折现率均为10%.该地区不适合拆除重建，根据上述资料,该宗房地产的最佳利用应是。 A：维持现状 B:改变用途 C：重新装修 D:重新开发 E:工业用地的监测点评估价格 22、一般来说，人口越多，收入越高,房地产市场需求量就_. A越大 B越小 C坚挺 D疲软23、在某商业街深度30的矩形土地，前后两面临街,其前街路线价（土地单价)为3000元/m2,后街路线价为2000元/m2。那么按重叠价值估价法计算，其前街影响深度为_。 A18% B20 C15 D25% 24、运用实物期权方法进行房地产投资决策时，对开发规模较大，首期较难产生理想收益的房地产项目，可通过确定是否进行投资。 A：等待投资型期权估价 B:放弃型期权估价 C：成长型期权估价 D：柔性期权估价 E：借款合同25、可以股息、红利形式参与企业经营收益的分配，但不能通过市场转让获取交易差价的证券是。 A:股份 B：股票 C：股单 D：公司债券 E:执行层的组织协调二、多项选择题（共25题,每题2分，每题的备选项中,有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选,本题不得分；少选,所选的每个选项得 0。5 分） 1、项目竣工档案中的技术资料的内容包括_。 A前期工程资料 B土建资料 C安装方面的资料 D设计文件 E竣工图 2、速动比率是反映项目快速偿付流动负债能力的指标。该指标属于_能力指标。 A短期偿债 B中期偿债 C长期偿债 D远期偿债3、房地产估价规范的内容包括_. A评估制度 B估价原则 C估价程序 D估价报告 E职业道德 4、按照税率和税基的关系划分，税率主要有. A：固定税率 B:比例税率 C：累进税率 D：定额税率 E：递减税率5、。2008年11月,w房地产开发公司通过出让方式，取得了一块住宅建设土地使用权，项目开发总投资1600万元，建设工期为16个月。w房地产开发公司通过招标方式，选择了H施工企业，工程合同价为1100万元。按照规定，w房地产开发公司在申请领取施工许可证时，其到位资金原则上不得少于万元。 A：300 B：330 C：550 D:600 E：执行层的组织协调 6、在运用成本法时,其中最主要的是要注意。 A：应采用实际成本而不是客观成本 B:应采用客观成本而不是实际成本 C：应在客观成本的基础上结合选址、规划设计等的分析进行调整 D:应在实际成本的基础上结合供求分析进行调整 E:应在客观成本的基础上结合供求分析进行调整 7、对零售商业物业进行分类的主要依据有_。 A建筑规模 B经营商品的特点 C商业辐射区域的范围 D周围环境 E服务人口的收入水平 8、下列_不符合设立房地产开发企业应具备的条件。 A注册资本980万元 B有3名一级建造师 C有3名注册会计师 D有符合公司法人登记的名称 9、某城市规划将火车站由该城市的A区迁至B区，则B区的商业物业投资将会增加，这主要是由于房地产投资具有（）。 A位置固定性 B各异性 C适应性 D相互影响性 10、要求企业采用的会计政策在前后各期保持一致,不得随意变更的原则是_。 A客观性原则 B一贯性原则 C持续性原则 D相关性原则11、资金来源与运用表可以用来进行房地产开发项目的（)分析. A现金流量 B清偿能力 C资产与负债情况 D资金盈余或短缺情况 12、从事市场推广工作最基本的一点就是要清楚地了解()的市场和需求。 A期望 B最好 C潜在 D过去 13、间接融资的局限性主要表现在_。 A隔断了资金供求双方的直接联系 B在一定程度上会减少投资者对企业生产的关注 C减少了对筹资者使用资金的压力和约束 D融资双方在资金数量、期限、利率等方面受到的限制多 E融资风险大14、下列关于土地使用税的纳税人的说法，正确的是. A：土地使用税的纳税人是拥有土地使用权的单位和个人 B:土地使用税的纳税人是拥有土地使用权的单位，不包括个人 C:土地使用权共有的，由共有各方划分使用比例分别纳税 D:拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的,由代管人或实际使用人缴纳 E：土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人纳税 15、关于写字楼基础租金的说法，正确的有。 A：基础租金必须能够抵偿贷款还本付息、经营费用和空置损失 B：基础租金一般高于市场租金 C：基础租金可以通过降低经营费用向下调整 D：基础租金一般低于写字楼内任一出租单元的租金 E：基础租金一般低于整栋写字楼的平均租金 16、下列关于可变成本的变动规律，表述正确的是。 A：随着可变要素投入量的增加，产量逐渐减少 B:随着可变要素投入量的增加，由于最初固定生产要素与可变生产要素得到充分利用，因此可变成本的增加率小于产量的增加率 C:随着可变要素投入量的增加，由于最初固定生产要素与可变生产要素未得到充分利用，因此可变成本的增加率大于产量的增加率 D:当可变要素和产量增加到一定数量后，由于边际收益递减规律的作用,因而使可变成本的增加率又小于产量的增加率 E：当可变要素和产量增加到一定数量后，由于边际收益递减规律的作用,因而使可变成本的增加率又大于产量的增加率 17、某三层楼房，每层建筑面积相等,房地总价值为200万元，其中一层价值是二层价值的2倍,三层价值是二层价值的0.7倍.若建筑物总价值为120万元。下列关于土地份额分摊的表述中正确的有。 A：按建筑面积分摊二层占有土地的份额为33。33% B：按房地价值分摊二层占有土地的份额为17.57 C:按房地价值分摊二层占有土地的份额为27.03 D:按土地价值分摊二层占有土地的份额为17。57 E：按土地价值分摊二层占有土地的份额为27.03% 18、功能折旧是指建筑物在功能上的相对缺乏、落后或过剩所造成的建筑物价值的损失.造成建筑物功能折旧的主要原因有_等。 A意外破坏的损毁 B市场供给的过量 C建筑设计的缺陷 D人们消费观念的改变 E周围环境条件的恶化 19、属于债券基本要素的是。 A：债券的票面价值 B:债券的发行时间 C：债券的价格 D:债券的利率 E：债券的补偿期限 20、某地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5.在某宗房地产交易中，买卖双方约定买方付给卖方2500元/m2，买卖中涉及的税费均由卖方负担。但之后双方又重新约定买卖中涉及的全部税费改由买方支付，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方（)元/m2。 A2020。80 B2214。29 C2336.45 D2447。37 21、法的分类中，按法所规定的内容不同分为. A：实体法 B:普通法 C：特殊法 D:程序法 E:一般法 22、需求规律的例外是炫耀性物品和_物品。 A特殊 B另类 C吉芬 D个性23、在房地产市场中，引起需求增加或减少的原因主要有。 A：未来预期收益变化 B：获得金融机构融资的难易程度 C:政府税收政策的影响 D：土地供给的变化 E：原用于其他方面资金的介入 24、如果房地产价格时间序列的逐期发展速度_,就可以计算其平均发展速度。 A较大 B较小 C差距较大 D大致接近25、假设某段时间内房地产业的预期收益率为15，国债的投资收益率为10%，市场整体的平均收益率为20，则房地产业的系统性市场风险系数是。 A:0。25 B：0。50 C：1。50 D:2。00 E：借款合同