下半年贵州房地产估价师理论与方法估价结果考试试卷.docx

2016年下半年贵州房地产估价师理论与方法：估价结果考试试卷本卷共分为2大题50小题,作答时间为180分钟，总分100分，60分及格.一、单项选择题(共25题,每题2分，每题的备选项中,只有1个事最符合题意) 1、在某宗房地产估价中,三个可比实例房地产对应的比准单价分别是6800元/m2、6700元/m2和6300元/m2,根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比准单价的权重分别是0。3、0。5和0。2。如果分别采用加权算术平均法和中位数法测算最终的比准单价,则前者与后者的差值是_元/m2。 A100 B50 C50 D100 2、一般而言，如果商品的替代品数目越多，则该商品的需求。 A:越富有弹性 B：需求弹性越小 C:越缺乏弹性 D:完全无弹性 E：执行层的组织协调3、不允许直接进行土地使用权抵押的土地是_的土地. A通过出让方式取得的 B通过转让方式取得的 C通过划拨方式取得的 D有地上建筑物及其他附着物 4、单独编制的国家级历史文化名城保护规划,由国务院审批其总体规划的城市，报_审批. A国家建设部 B国家文物局 C国家建设部和国家文物局 D国家建设部或国家文物局5、超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金_以下的土地闲置费。 A10% B15% C20 D25 6、某房地产开发商销售给张某一套商品房,合同约定建筑面积110,售价4 000元/，张某交付了全部价款。买卖双方对面积误差的处理方式未作约定。若该商品房产权登记的建筑面积为100，张某选择不退房,则该房地产开发商应当返还张某购房款_元。 A40 000 B53 600 C66 800 D80 000 7、买受人有权在通知到达之日起日内做出是否退房的书面答复. A：11 B：12 C：13 D：15 E：执行层的组织协调 8、一个国家的城市规划体系一般不包括。 A：规划法律体系 B：规划行政体系 C：规划运作体系 D：规划核心体系 E:执行层的组织协调 9、某宗房地产的报酬率为7，收益年限为40年条件下的市场价值为5500元;若报酬率为8，收益年限为30年，则该房地产的市场价值为元。 A：4644 B:5192 C:5308 D：5500 E:工业用地的监测点评估价格 10、相对于现金回报率来说，(）中的收益包括了还本付息中投资者所获得的物业权益增加的价值，还可以考虑将物业升值所带来的收益计入投资收益. A投资利润率 B投资回报率 C资本金利润率 D资本金净利润率11、在政府授权开发企业负责实施土地开发时，由_负责筹措资金，办理规划、项目核准、土地征收等手续并组织实施。 A政府部门 B建设部门 C房管部门 D开发企业 12、下列不属于直接代为登记的房屋包括_. A房地产行政主管部门直管的公房 B依法由房地产行政主管部门代管的房屋 C有人主张权利的房屋 D无人主张权利的房屋 13、下列房地产价格中,相对能更好反映地价水平高低的是。 A：土地总价 B：土地单价 C：楼面地价 D：商品房价格 E:工业用地的监测点评估价格14、已知某房地产价格为900元/m2时,需求量为100万m2，当价格为1000元/m2时,需求量为90万m2，则需求价格弹性为_。 A10 B9 C0。9 D0.1 15、土地使用税采取_的税率。 A比例税率 B地区差别税率 C分类分级的幅度定额税率 D超额累进税率 16、估价结果报告通常包括委托人、估价机构、估价对象、估价目的、估价时点、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果、其他需要说明的事项、注册房地产估价师及其他参与估价的人员和. A:价值类型和定义、估价作业日期、估价的假设与限制条件 B:价值类型和定义、估价对象分析、致委托人函 C:价值类型和定义、估价的假设与限制条件、估价报告应用的限制 D：价值类型和定义、估价作业日期、估价报告应用的限制 E:工业用地的监测点评估价格 17、房地产估价机构，是指依法设立并取得房地产估价机构资质,从事房地产估价活动的机构. A：中介管理 B：市场服务 C：管理服务 D：中介服务 E：执行层的组织协调 18、某建设项目建设期3年，各年计划投资额分别为1800万元、2400万元和1900万元,年均价格上涨率为5%,则该项目建设期涨价预备费约为。 A:305万元 B：463万元 C:636万元 D：961万元 E:执行层的组织协调 19、某市拟修建一大型图书馆,现根据图书馆的土建工程施工图编制的预算价格为_预算价格. A单项工程 B单位工程 C分部工程 D分项工程 20、_是指为了实现一定时期内城市的经济和社会发展目标，确定城市性质、规模和发展方向,合理利用城市土地，协调城市空间布局和各项建设的综合部署和具体安排。 A土地利用总体规划 B城市规划 C土地开发 D城市建设 21、以下关于估价方法间的关系的表述,正确的是。 A：在建工程适用市场法估价而不适用成本法估价 B：市场法中的土地使用期限修正可以采用成本法求取 C：假设开发法中的开发完成后的价值可以采用市场法、成本法求取 D：在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场法、收益法、假设开发法估价的情况下，可以将成本法作为主要的估价方法 E：工业用地的监测点评估价格 22、某宗房地产土地面积300m2，建筑面积250 m2，建筑物的外观及设备均已陈旧过时,有待拆除重建,估价拆迁费用每平方米建筑面积300元，残值每平方米建筑面积50元,则该宗房地产相对于空地的减价额为_元。 A62500 B62000 C61000 D6150023、关于资金时间价值的说法，错误的是_。 A现在的100万元与5年后的100万元的价值相同 B现在的100万元可能与5年后的148万元价值相同 C现在的100万元可能与2年前的121万元价值相同 D由于存在资金时间价值，不同时点上发生的现金流量无法直接比较 24、在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析是指_。 A投资机会研究 B初步可行性研究 C详细可行性研究 D项目的评估和决策25、任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费,并且要受制于其所在的空间环境.房地产开发利用的这一特点，本质上是由房地产的（)特性决定的。 A易受限制 B相互影响 C独一无二 D不可移动二、多项选择题（共25题,每题2分,每题的备选项中,有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项。错选,本题不得分；少选，所选的每个选项得 0。5 分） 1、成本法特别适用于那些既没有收益又很少发生交易的房地产估价,这类房地产主要包括等【2005年考题】 A：图书馆 B：钢铁厂 C：空置的写字楼 D：单纯的建筑物 E：加油站 2、某收益性物业的潜在毛租金收入为30万元，假设在某报告期内的出租率为80,所有承租人都能按时交纳租金,物业其他收入为2万元，则物业在该报告期的有效毛收入为万元。 A：22.0 B:24。0 C:25。6 D：26。0 E:借款合同3、下列关于房地产拍卖特征，说法正确的是。 A：房地产拍卖数量多，价值高 B：房地产拍卖数量少,价值低 C：拍卖结束后续工作多 D：拍卖结束后续工作少 E：房地产拍卖法律性强 4、下列关于定额计价方式与工程量清单计价方式差别的表述，不正确的是. A：定额计价方式实行全国统一的编码，项目编码采用十二位阿拉伯数字表示;工程量清单计价方式的项目编码不统一，各省、市采用的定额子目并不相同 B:对定额计价投标,一般采用百分制评分法；而对工程量清单计价投标，一般采用合理低报价中标法,既要对总价进行评分，还要对综合单价进行分析评分 C：定额计价方式是在发出招标文件后（招标与投标人同时编制或投标人编制在前招标人编制在后）编制工程量清单；工程量清单计价方式要求必须在发出招标文件前编制工程量清单 D：定额计价方式的合同价调整方式主要是索赔；工程量清单计价方式的合同价调整方式有变更签证、定额解释、政策性调整 E:定额计价方式由各投标单位各自计算工程量,计算的工程量结果不一致；工程量清单计价方式由各投标单位都按统一的工程量清单报价，达到了投标计算口径的统一5、设计方案评价原则主要有。 A：经济合理性与技术先进性相结合的原则 B：充分考虑近期效益的原则 C:充分考虑远期效益的原则 D:近期与远期效益相结合的原则 E:考虑项目全寿命费用的原则 6、住房公积金管理中心。 A：为直属城市人民政府以营利为目的的独立事业单位 B：为直属城市人民政府不以营利为目的的独立事业单位 C：负责住房公积金的管理运作 D:是住房公积金运作管理部门 E：是住房公积金管理的主体 7、成本法中,在计算投资利息时,应计息项目包括(）. A土地取得成本 B开发成本 C管理费用 D销售费用 E销售税费 8、实际估价中设定未来净收益每年不变条件下,求取净收益最合理的方法是_。 A过去数据简单算术平均法 B过去数据加权算术平均法 C未来数据简单算术平均法 D未来数据加权算术平均法 9、房地产价格影响因素众多而复杂，需要进行分类其中，房地产自身因素可分为. A:区位因素 B：实物因素 C:权益因素 D：社会因素 E:其他因素 10、投资基金中，发起人与管理人、托管人之间是一种_的关系。 A投资合同 B基金发行办法 C信托契约 D基金章程11、房地产市场区别于一般商品市场的特性主要有_。 A竞争性 B垄断性 C外部性 D均衡性 E信息不对称性 12、房地产抵押估价报告应用有效期从_起计，不得超过一年。 A估价时点 B估价委托日 C估价报告出具日 D估价开始作业日 13、关于资金时间价值的说法，错误的是_。 A现在的100万元与5年后的100万元的价值相同 B现在的100万元可能与5年后的148万元价值相同 C现在的100万元可能与2年前的121万元价值相同 D由于存在资金时间价值，不同时点上发生的现金流量无法直接比较14、房地产资产管理的目标是使房地产的价值最大化，具体管理模式包括. A：物业管理 B:运营管理 C:设施管理 D:资产管理 E：组合投资管理 15、近因原则的具体含义是. A：如果引起保险事故发生，造成保险标的损失的近因属于保险责任，则保险人承担赔偿责任 B：如果引起保险事故发生，造成保险标的损失的近因属于保险责任，则保险人不承担赔偿责任 C：如果近因属于除外责任，则保险人负赔偿责任 D：如果近因属于除外责任，则保险人不负赔偿责任 E:如果引起保险事故发生，造成保险标的损失的近因同属于保险责任和除外责任，则保险人不负赔偿责任 16、下列属于法定委托拍卖程序的是。 A:委托拍卖函 B:委托人拍卖意向 C:拍卖人接受委托 D:双方当事人洽谈 E:签订委托拍卖合同 17、某地区某类房地产2004年4月1日至10月1日的价格指数分别为79。6、74。7、 76。7%、85。0、89.2、92.5、98。1（以2002年1月1日为100%）.其中有一房地产在 2004年8月1日的价格为2000元/m2，对其作交易日期修正到2004年10月1日的价格为_元/m2。 A2121 B2200 C1819 D2242 18、下列关于房地产投资分析中成本的表述中，正确的是。 A：与财务报表中的成本完全不一样 B：应根据实际发生费用记录来确定 C：与财务报表中的成本一样 D:是对项目未来将要发生的费用的预测和估算 E:借款合同 19、建设行政主管部门，对勘察设计持证单位的资质实行_. A资质年检制度 B资质审查制度 C资质复查制度 D资质审批制度 20、我国经营性金融机构,包括。 A:商业银行 B：政策性银行 C：非银行金融机构 D:中国银行 E：中国人民银行 21、房地产市场营销因素调查包括的类型有。(2005年试题) A：产品调查 B：价格调查 C：市场需求质量调查 D:分销渠道调查 E：促销策略调查 22、目前，我国推行工程量清单计价法,根据工程量清单计价法，建筑安装工程由_构成。 A直接费 B间接费 C利润 D税金 E预备费23、国际上通行的衡量房地产泡沫的指标有几种。 A:期内可供租售量/历史同期可供租售量 B：实际价格/理论价格 C：房地产价格指数/居民消费价格指数 D：房地产投资需求/房地产使用需求 E：房地产价格增长率/实际GDP增长率 24、城市由于建筑密集,生产与生活活动散发大量热量，往往出现市区气温比郊外高的现象，这被称为。 A:温差效应 B:绿岛效应 C：温压效应 D:热岛效应 E：执行层的组织协调25、下列房地产投资方式中，属于直接投资形式的是。 A:购买房地产股票 B:购买商铺 C:购买房地产债券 D：购买住房抵押支持证券 E:借款合同