项目前期定位策划方案样本.doc

第一部分 市场调研分析一、区域经济环境分析和生活结构研究u 区域概况1、地理环境淮安市楚州区在江苏中部，东邻盐城市阜宁、建湖两县，西和洪泽县和淮安市清河、清浦两区接壤，南接扬州市宝应县，北和淮安市涟水县交界。全区东西长64公里，南北宽43公里，总面积1600多平方公里，辖28个乡镇。2、交通条件n 高速公路淮安楚州交通便利，京沪、京宿徐、宿淮、淮盐、宁淮等五条高速公路在境内交汇，距上海、北京分别只有3个多小时和8个小时车程，确立了淮安在苏北乃至江苏省交通枢纽地位。目标城市北京上海南京连云港徐州盐城宿迁高速公路京沪高速淮宁高速淮连高速徐宿淮盐高速时间（h）8.53.521321n 铁路交通新长铁路纵贯全境，直达青岛、哈尔滨、成全部等超大型城市，连接腹地和沿海。n 水运空运交通京杭大运河等多条流域性航道汇聚楚州，水路通达上海港、南京港、镇江港和连云港等关键货物集散港口。伴随淮安民航机场建设，更将使楚州拥有飞速发展宽广空间。 总人口及区域人口结构、职业组成、家庭户数组成、收入水平、消费水平等1、人口增量及组成份析年末全区户籍总人口121.1万人，全区整年出生1.58万人，死亡0.31万人。总人口中城市人口23.4万、镇人口16.97万、乡村人口80.73万人。估计到城镇人口达成51万，其中城区人口达成28万。表1-1楚州区-总人口及总户数年份（估计）总人口（万人）119.49119.46121.1城镇人口51万，其中城区人口28万总户数（万户）35.1435.0335.21城镇人口（万人）38.9539.2340.37城市人口（万人）24.4122.7223.4图1-1 - 楚州区人口情况数据起源：江苏省统计年鉴2、GDP发展情况及产业结构情况实现生产总值87.12亿元，比上年增加8.1%。其中，第一产业增加值21.39亿元，增加2.9%；第二产业增加值37.11亿元，增加13.8%；第三产业增加值28.62亿元，增加5.3%。人均生产总值7292元，比上年增加8.3%。实现生产总值101.67亿元，比上年增加16.7%。其中，第一产业增加值22.60亿元，增加4.9%；第二产业增加值45.50亿元，增加21.8%；第三产业增加值33.57亿元，增加17.3%。人均生产总而言之9526元，比上年增加20.7%。数据起源：楚州统计公报（为估计数值）楚州实现地域生产总值118.2亿元，比上年增加16.3%。实现农业增加值23.94亿元，比上年增加5.93%。实现工业增加值40.23亿元，比上年增加20.09。服务业实现增加值39.32亿元，比上年增加17.13%。楚州区经济结构调整和增加方法转变取得新进展。工业发展较快，传统产业继续得到提升，现代服务业发展加紧。三次产业增加值百分比为22.2：44.8：33。从表可见，楚州第三产业占国民生产总值比重即使逐步增加，不过增加速度比较慢。第三产业产值比重仅占国民生产总值三分之一，表明楚州经济发展还是停留在工业、农业唱主角发展时期，和发达地域服务业占50%以上比重相比差距还比较大。这也表明伴随城市化进程加紧，楚州服务业，尤其是商业发展还有较大上升空间。3、城镇居民人均收入及消费水平分析依据统计显示城镇居民人均可支配收入7846元，比上年增加10.8%；人均消费性支出5796元，增加7.6%。农村居民人均纯收入4597元，比上年增加9.5%；人均生活消费支出2589元，增加3.6%。全区在岗职员人均工资11670元，比上年增加17.5%；楚州城镇居民生活水平得到新提升。，城镇居民人均可支配收入9950元，农民人均纯收入5095元；目标城镇居民人均可支配收入11100元，同比增加11.56%；农民人均纯收入5650元，同比增加10.89%。数据起源：楚州统计公报（为估计数值）从收入表上能够看出，城镇居民农村居民人均收入全部有大幅度增加，分别比上年增加2104元和498元，分别增加26.8%和10.8%。这也为城市商业发展提供坚实基础。不过城镇居民收入差距却逐步拉大，农村和城镇居民收入比逐年下降，农村居民人均收入仅为城镇居民51.21%，因为农村人口比重大，收入水平低将对地域商业发展产生制约效应。从城镇居民支出表上能够看出城镇居民支出增加1056元，而农村居民支出仅增加90元。首先原因是当年城镇居民收入增加较农村居民多，其次是农村固有节俭消费习惯使农村居民消费支出增加极少。深入分析楚州和淮安其它区县在职人员年工资收入水平能够看出，楚州在职人员年工资为11670元，仅为全市16590元70.34%，是全部9区县中最低。所以，楚州即使在经济发展速度上有比较快发展，不过其基础差、基数低现实状况仍未有效改变。当地总体收入和消费水平不高现实状况在短时期内仍难有根本性改变。4、社会消费品零售总额分析数据起源：楚州统计公报楚州实现社会消费品零售总额30.33亿元，比上年增加15.6%；楚州实现社会消费品零售总额34.06亿元，比上年增加15.8%；楚州实现社会消费品零售总额39.58亿元，比上年增加16.21%。分行业看，批发零售贸易业零售额25.96亿元，增加15.3%；住宿餐饮业零售额4.34亿元，增加17.4%；其它行业零售额0.03亿元，增加0.03%。批发零售贸易业零售额28.89亿元，增加15.3%；住宿餐饮业零售额5.11亿元，增加17.7%；批发零售业33.02亿元，比上年增加15.8%，住宿餐饮业6.06亿元，比上年增加19.8%。估计完成社会消费品零售总额45.87亿元，同比增加15.89%；以住房、非义务教育、汽车、信息通讯、旅游等为代表新型消费保持较快增加，居民消费结构升级加紧。楚州区社会消费品市场发展中亮点关键有：亮点之一：社会消费品零售总额靠近40亿元楚州区经过采取提升城镇居民收入、完善社会保障体系、整理市场秩序等有力方法，主动推进国家扩大内需政策落实落实，为消费品市场发展营造了良好环境。全区消费品市场继续保持较快发展，销售规模得到了深入扩大。整年12个月中，除2月份增速受去年同期基数影响较低外，其它各月消费品零售额均保持了较快增加，整年社会消费品零售总额靠近40亿元,累计实现社会消费品零售总额39.58亿元，比去年同期增加16.21%。亮点之二：农村市场消费出现显著回升多年来，淮安市认真落实落实中央和省委、省政府一系列惠农政策，采取取消农业税、加大“三农”投入、增加农民补助等方法，切实减轻农民负担，使农民收入得到较快增加。使得农村居民购物消费环境得到深入优化，购置欲望深入提升，从而推进了农村消费深入增加。农村市场消费出现显著回升，城镇市场增幅差距逐步缩小，展现同时发展态势。亮点之三：餐饮市场消费继续红火城镇居民收入水平逐步提升和消费观念不停更新，使外出就餐成为一个新消费时尚，推进了楚州餐饮业发展。另外，伴随楚州社会经济发展，多种公务和商务性应酬交往活动不停增加，也对餐饮业发展产生了较大拉动作用。，全区餐饮市场消费继续红火，累计实现零售额5.11亿元，比上年同期增加19.8%。亮点之四:“假日经济”拉动效应仍然显著伴随居民收入逐步增加和生活节奏不停加紧，节假日集中消费特征仍然显著，假日消费为零售市场发展带来了巨大商机。淮安市商贸流通企业抓住节假日有利时机，主动开展多种丰富多彩促销活动，有力地促进了市场消费。春节、“五一”和十一黄金周期间，全区各大商场、超市商品丰富、购销两旺，继续出现假日消费热潮。亮点之五：限额以上贸易企业销售稳步增加，楚州区限额以上批发零售贸易企业经营情况良好，整年实现商品零售额1.75亿元，比上年增加3.1%。其中吃商品类增加31.3%、穿商品类增加11.9%、用商品类增加14.5%。亮点之六：通讯器材、汽车等消费升级商品热销居民消费结构升级加紧，是推进消费品市场发展关键原因。现在，楚州区居民消费结构正处于由传统基础生活消费向以住行消费为代表发展型和享受型消费过渡阶段，由此所带来市场热点，给和之相关产品和服务行业，带来了前所未有商机，并由此带动相关产品出现热销，成为全区消费品市场连续增加点。亮点之七：新型商业业态保持快速发展，苏宁电器楚州店开业，使楚州区以连锁经营为特征新型商业业态发展又迈上了新台阶，为全市消费品市场发展注入了新活力。这些以连锁经营为特征新型商业业态，以其现代营销模式和优异经营理念，吸引了越来越多消费者，有力地推进了楚州消费品市场发展。现在，时代超市、苏宁电器、中信电器、五星电器等超市、大卖场，已成为广大居民购置日用具、家用电器等商品关键场所，其中时代超市、苏宁电器等企业年零售额均超出亿元。5、固定资产投资及房地产投资情况完成全社会固定资产投资60.2亿元，比上年增加34.9%。整年完成500万元以上项目投资32.62亿元，同比增加6.3%；其中城镇19.85亿元，增加36.8%；农村4.55亿元，下降54.4%；房地产开发投资8.21亿元，增加40.8%。全社会固定资产投资80.5亿元，比上年增加33.72%。目标完成全社会固定资产投资105亿元，同比增加30.43%。固定资产投资及房地产投资情况6、民营经济民营经济加紧发展。末全区工商部门登记私营企业达2898户，总注册资本达28.65亿元；个体户20681户，总注册资本达5.47亿元。非公有制经济发明增加值在地域生产总值中份额达65.2%，比上年提升2.8个百分点。营业收入超亿元工业企业达15家，新增5家。新增私营企业640家，新增注册资金12.5亿元，个体工商户5600户。民营经济快速发展，为楚州区社会购置力提升有较大推进作用，民营经济越发展，地域商业也就能够得到快速发展。二、区域结构调查和城市发展计划调查1、公共设施情况及计划“十五”期间，楚州区城市建设累计投入59.2 亿元，实施城市建设关键项目224个；城市建成区面积由15.6平方公里扩展到 20平方公里；城市人口由17万人增加到21万人。累计新增绿化面积141.8万平方米、道路面积118万平方米、住房面积82万平方米，新铺设下水道、排污管网9.6万米、供水管道3.9万米，新建城区泵站8座、压缩式垃圾中转站10座。经过多年发展建设，楚州在水利、住房、教育、医疗、交通、邮政、电信、电力、供水等基础设施建设上有长足发展。完善基础设施建设在提升人民群众生活水平同时，也大幅度提升了楚州投资环境和经济发展。“十一五”发展目标：以国家级历史文化名城、含有旅游特色城市为发展战略定位，建设“交通便捷、设施配套、环境怡人、特色显著、经济繁荣、社会文明”新城市。以城区建设为关键，城镇建设为基础，构建布局合理、功效完善、设施优异、特色鲜明、协调发展城镇体系。到中心城区人口达30万人，建成区面积30平方公里，人均用地100平方米，全区城镇人口达48.5万人，城市化率达40%以上。2、交通体系情况及计划楚州北距连云港市120公里，南距南京市200公里。、京沪高速公路、宁连高速公路、同三高速公路、新长铁路、淮杨铁路等国家关键交通干线均穿境而过。到上海、北京、南京行车分别仅需3.5小时、8小时和2小时。加上京杭大运河和苏北浇灌总渠组成水上运输通道，使楚州扼东西南北、水陆交通之要冲，成为自古乃兵家重地、商贸重埠。公路交通：京沪高速公路、宁连高速公路、同三高速公路。铁路交通：江苏新沂至浙江长兴铁路，淮杨铁路、陇海线新长铁路途经楚州，并在楚州有客运站和货运站。在江苏省“十一五”计划中，全省铁路设施建设是其中一大关键，将建设淮安、盐城、南通、连云港四大火车站，同时新建包含淮安至宿州在内7条新线路。水运交通：京杭大运河、苏北浇灌总渠、淮河入海水道等航道在楚州纵横交错，其中京杭大运河年吞吐量位居中国内河航运第三位。楚州作为淮安老城区，形成了三横三纵和翔宇大道、运河街围绕老城道路布局。东西镇淮楼路、东西门大街、友谊-永怀路贯穿东西，南北门大街、东长街、西长街连接南北。将楚州老城区分隔成有序组团。3、道路及出行情况现在楚州老城区道路比较窄，除了东西镇淮楼路部分路段为四车道加非机动车道外，其它道路通常全部是双车到，部分道路不设非机动车道。而且楚州道路上非机动车驶入机动车道情况比较普遍，所以道路通行情况不甚理想，交通事故频发。从本小组观察看，楚州老城区出行关键方法有公交车、电动车、自行车、三轮车及步行。私家车百分比还比较低，从侧面表现出楚州收入水平不高现实状况。作为老城区和新城区分隔道路，翔宇大道根据四车道加双非机动车道设计，道路情况优良。综合楚州道路情况和通行量情况看，即使老城区道路不够宽广，不过较少机动车数量使得道路通行总体情况比较顺畅。不过当地现有交通出行不良习惯及红绿灯数量不足现实状况，使楚州交通出行存在不少隐患。本小组认为：增加红绿灯数量是现阶段耽搁之急，加强交通法规教育是改善楚州交通根本出路。4、区域性质和功效特点根据现有楚州城区计划，楚州城区分名城保护区、新城区、城西片区、工业新区、商贸区五个部分。名城保护区楚州老城区，由翔宇大道、运河街环饶区域。周恩来旧居、中共华东局旧址、河下古镇、镇淮楼等古迹在区内，丰富旅游资源有待开发。区域拥有较为成熟配套，现在仍是楚州行政、商业、文化中心区域。新城区东至经九路,西至北门大街经五路，南至莲花东路纬六路，北至纬四路，总用地约1.65平方公里。计划将该片区建设成为以商贸活动和区级行政办公为主，兼具居住、医疗和休闲服务功效楚州区新中心区。新城区是现在楚州房产开发关键区域。盛世豪庭、金莺华庭、紫金名府、书香门第、现代阳光城等众多楼盘均在此区域。城西片区里运河以西，京杭运河以东，是楚州城西新房住区。该区域内安置配套房项目较集中，沿着城西北路和城西南路两侧将建成以一品华庭为代表众多居住小区，将有效分流老城区人口规模。工业新区江苏省关键经济开发区，于7月18日正式开园。它在京沪高速和新长铁路两侧，计划面积58平方公里，可用面积达20平方公里，4月已被同意为省级经济开发区，成为功效配套齐全、基础设施完好苏北一流经济开发区。关键引进针纺织服装、医药、机械电子、食品加工、高新技术等企业。截止底，累计进园项目262个，累计工业项目投入40.1亿元。其中，累计完工项目158个，项目占地面积3632亩，当年开票销售18.32亿元，入库税收5438万元。商贸区在翔宇大道两侧计划面积4.5平方公里，关键建设综合商贸、汽车、汽配、摩配、轻纺、五金等各类专业批发市场。商贸开发区连接淮安市区和楚州区，离市区仅9公里，交通便利，市场辐射面广。在建中国淮安国际商城，占地面积1000亩，建成后将成为苏北地域最大商贸中心。依靠楚州针纺织行业群体优势，楚州也将成为苏北针纺织品集散地。5、各项城区机能名城保护区历史文化名城，楚州现在行政、商业、文化中心新城区未来城市化进程关键接纳区，楚州未来行政、商业中心西城区老城区和新城区人口补充接纳区，城市副中心商贸区商贸集中区，楚州第三产业集中代表工业新区商贸集中区，楚州工业发展依据地6、城市发展计划n 未来城市发展目标，全区关键指标调控目标为：实现地域生产总值139亿元，同比增加17.59%；财政收入9.5亿元，同比增加25%，其中通常预算收入5亿元，同比增加25%；全社会固定资产投资105亿元，同比增加30.43%；城镇居民人均可支配收入11100元，同比增加11.56%；农民人均纯收入5650元，同比增加10.89%；整年实现服务业增加值47.5亿元，同比增加20.8%;完成社会消费品零售总额45.87亿元，同比增加15.89%。楚州区“十一五”发展总目标是：经济总量翻一番，财政收入达三倍，努力建成新城区，苏北县区争位次。经过五年艰苦努力，全区地域生产总值在“十五”基础上翻一番，达180亿元，年均递增16%；财政收入努力争取达成12亿元，年均递增26.4 %；全社会固定资产投资累计450亿元，比“十五”增加2.04倍；城镇居民人均可支配收入突破1万元，农民人均纯收入突破6000元，年递增分别为11.3%和7.9 %；城市化率达成40 %，提升7.89个百分点。表1-1楚州区“十一五”发展目标楚州区年递增率十一五末（）GDP（亿元）11816%180财政收入（亿元）7.526.4%12全社会固定资产投资总额（亿元）80450城镇居民人均可支配收入（元）850011.3%突破1万农民人均纯收入（元）50707.9%突破6000资料起源：楚州区政协十一届四次会议n 未来城区计划（-）从“三淮一体”构想到三淮在行政区划、政治体制等各方面完全合并和融合已经在向世人初步展示了淮安城市化基础思绪和策略。淮安城市发展包含两个中心、也就是两个组团，包含清河、青浦和淮阴三区在内主城区作为淮安主中心和中心组团，而楚州区作为副中心，处于次组团位置，两组团相呼应共同构筑起淮安合理而独具特色城市发展形态和布局。未来，淮安主城区关键向东、向南发展，同时也向北发展，楚州区因为南面淮河入海水道和苏北浇灌总渠阻隔，向南没有拓展空间，所以在计划中关键向东向北发展无疑是合理和必需。未来两组团将在主城东南、楚州东北和主城南部、楚州西部相接，经过部分城市主干道连接，两组团将完全、通畅地“融为一体”。未来在继续保持楚州旧城、新城、夹城“三联城”独特城市框架布局基础上，城区将关键向东、向北、向东北拓展和布局，同时也合适向西北发展；当地块就在城东，隶属新城区计划范围。楚州新城区计划【计划范围】东至经九路,西至北门大街经五路，南至莲花东路纬六路，北至纬四路，总用地约1.65平方公里。【计划定位】计划将该片区建设成为以商贸活动和区级行政办公为主，兼具居住、医疗和休闲服务功效楚州区新中心区。新中心区将着力营造开放型、生态型、服务型行政、商业中心和宜人人居环境，使其成为表现楚州“创新、上进、发展”现代城市形象标志性地域之一。【计划布局】形成“三区、三轴、一带”格局，各功效区相对独立，并以“三轴、一带”相整合：三区：即三大功效区，行政中心区、商业中心区、居住区； 三轴：以翔宇大道为楚州新区发展横轴，楚州大道为纵贯楚州新老城区纵轴；行政中心区以区政府办公楼为主体建筑，经市民活动广场、居住片区向南至荷湖公园形成中心区西部纵向次轴；一带：在文渠沿线计划设置北起中心区翔宇大道南经荷湖公园至总理纪念馆开放性休闲旅游绿带。翔宇大道商业中心行政中心楚州大道居住区居住区居住区新城中心区计划图三、楚州区房地产市场分析（一）、楚州近几年房地产发展概况楚州实施大规模城市改造，起步于上世纪90年代末期，当初关键针对老城区旧城改造；房地产开发规模仅限于沿街“一层皮”工程，伴随全区房地产市场逐步完善，规模小区如雨后春笋般在楚州城区出现，楚州仅有新城、明全部、月湖三个小区，到现在已发展到20余个，且规模小区达成历史新高，增加展现出良好态势。 -楚州区房地产施工面积和完工面积由上表显示，施工面积8万，完工面积14.5万；施工14.8万, 完工14万；施工18.08万, 完工4.8万；施工20.78万, 完工18万；开发27.72万, 30.52万；销售面积30.92万，同比增加31%。在房地产开发项目计划看，新开工项目5个，施工面积40万（其中住宅30万），完工25万（其中住宅22万），投资3.8亿元。1-6月份已完成投资3.2亿元（含土地款），施工面积50万，完工6.6万，预售同意25.6万。二手房市场交易也比较活跃，1-6月份，二手房交易423件，成交面积2.4万，成交金额3800万元，成交量比去年同期增加50%。同时新住房政策也刺激房地产市场消费，住房公积金贷款政策增加了住房按揭贷款这项新服务内容，因为其利率较低，减低了购房人还贷压力，所以有力吸引了很多工龄短、积蓄少购房群体，推进了房地产市场消费。年1-6月份个人购房贷款0.48亿元，其中公积金贷款0.16亿元，同比增加45%。楚州区房地产业近几年迅猛发展，不仅改善了城市住房结构美化了城市面貌，也增加了地方政府财政收入，城市居民住房面积大幅度提升，对于房地产投资意识也逐步加强，现在楚州区人均居住面积达28.5，楚州区有45%左右城市人口拥有商品房。（二）、土地市场1.居住用地出让情况至7月以来楚州区共出让居住用地2685亩，年均出让479亩。从近几年出让居住用地面积来看，出让面积保持平稳。其中有较大增加，出让土地面积达成712.66亩，比增加率了60%，上六个月已出让居住用地289亩。（另据调查，楚州区未来几年一级土地市场上每十二个月土地供给量大于400亩。）-楚州区居住用地出让面积2.居住用地出让价格-楚州区居住用地出让平均价格土地价格也是稳中有升，出让居住用地平均价格是34.74万元/亩，到上六个月这一价格上升到74.12万元/亩，其中成交平均价格有所下降，关键是因为该年出让地块全部在城市外围（新城区），距离商业中心比较远；另外出让关天培路南侧地块5388平米，每亩成交价达成146万元，成为当年最高价格。其它地块因地理位置不一样而价格不一样，整体而言，新城区地块价格区间在3080万/亩，名城保护区地块价格区间在80-150万/亩（视地块大小也有不一样）。这么土地价格和楚州区整体经济发展水平是相适应，能够看出楚州区土地市场发展得比较规范。3、“十一五”期间计划推出土地项目一览编号项目名称地块位置用途面积（亩）挂牌参考价（万元/亩）1盛世豪庭北侧地块淮江路东侧居住75302城东乡政府周围地块新区居住500803河下古镇安置小区及商住房建设城西干道西侧居住100704高架桥东侧地块淮江路居住100905国际商城货配中心东侧翔宇大道南侧商业172506萧湖开发莲花街改造老城区商业163807府衙东侧地块老城区商业382208古城墙遗址公园旅游服务中心淮江路东侧商业58009国产轿车4S店华西路南侧商业305010纪念馆东侧地块淮江路商业3166.611河下古镇北入口旅游商务区翔宇大道商业688012河下古镇城河街改造翔宇大道商业7010013水利枢纽休闲中心水上立交商业、旅游803014高架桥西侧地块淮江路商住509015运河嘉苑东侧地块老城区商住20013016五中北侧地块老城区商住43.89017下关商业广场地块翔宇三期南侧商住300不低于评定价18二农机厂周围地块老城区商住26.610019翔宇花园北侧地块新区商住12012620新汽车站南侧地块新区商住18012021行政中心东侧地块新区商住13412022丝绸厂周围地块老城区商住978023农机厂周围地块老城区商住5618024城南粮库及周围地块老城区商住16212025老师进修学校南侧地块新区商住18010026荷湖3#地块淮江路商住20016027翔宇大道三期北侧地块新区商住37010028浩伟橡塑制品企业周围地块新区商住3210029新长途汽车站北侧地块新区商住188110累计3743.4关键出让地块直观图：4、楚州房地产回顾和展望楚州区完成房地产投资12亿元，施工面积93万平方米（其中安置房施工面积14.4万平方米），完工面积73万平方米，累计同意预售面积近50万平方米。和周围区县相比，除略低于淮阴区外，均高和其它同类地域，从上述数据看，楚州区房地产开发形式很好，商住房价格上六个月控制在2500元/平方米，下六个月在2800元/平方米。一季度保持在3000元/平方米左右，从1-3月楚州区房地产开发情况看：1-3月份完成房地产投资1.12亿元，同比增加5%，施工面积.36.04万平方米，同比增加12%，新开工面积8.8万平方米，同比增加8%，房屋完工面积1.18万平方米，同比增加15%，实际销售0.96万平方米，同比增加55，而空置面积仅0.14万平方米，同比降低15%。总体看，1-3月销售形式于去年相比略好。商品房市场曾出现集中供给放量情况，市场供求失衡，那么楚州区商品房市场形式将怎样发展呢，现从以下几方面分析：（1）、楚州区房地产开发计划总量高于往年区政府拟推出22块地块（含安置房建设），累计2700多亩。关键新开工项目13个，施工面积62.05万平方米（其中住宅39.09万平方米），完工51.55万平方米（其中住宅34.09万平方米），投资7.24亿元；两项总投资16.45亿元。从上述数据看，楚州区不管是房地产投资额还是开发总量全部显著高于往年，商品房供给量不停扩大，预示着未来23年楚州房地产市场竞争将日趋猛烈。（2）、楚州区商品房开发还有较大发展空间按楚州城市总体计划要求，保护古城，发展新城，用3-4年时间建成新城区总体战略。现在楚州城市人口近30万人。伴随城市化进程加强，到达50万人，城市计划区范围现在30平方公里，老城区面积达15万平方公里，居住10万人，新城面积35平方公里，居住40万人，为实现这么计划目标，现在楚州区政府将关键打造新城，搬迁老城区人口，关键计划有：萧湖景区开发，计划拆迁20万平方米建筑，疏散人口2万人；淮安府暑开发，建成商业街区，重现历史繁荣，搬迁20万平方米，疏散人口2万人；河下古镇保护开发，疏散1万人；月湖、勺湖及里运河风光带整改改造，搬迁20万平方米，疏散人口2万人；其它如老城区改造、古城墙遗址公园、关天培周围整改改造，搬疏散人口近10万人，由此可见楚州区商品房供给量在近2年内还不会出现饱和情况，仍有一定发展空间。（3）、土地和建材价格连续增加，房价迟迟不落，购房者持币观望以来，楚州区地块价格一直处于上涨中，且上涨幅度较大。三大建材价格连续上涨，现在楚州商住用地平均每亩在120万元以上，好地块每亩近150万元，而商业地块也在每亩60万以上。和相比增加30%，每平方米增加近200元。而土地成本作为房地产开发关键成本和房价组成关键要素之一，土地价格上涨肯定造成房价上涨，加上原材料成本提升，使现在楚州房假在3000元/平方米左右。好景观楼盘在3100-3200元/平方米左右，和去年同期相比增加20%，使一部分购房者难以接收。但就现在楚州物价水平走势来看，房价上升仍将有一定空间，只是上涨幅度在以后一段时间内趋于稳定，回落空间较小。楚州现在楼市情况是：观望者多于购置者。即使统计数据表明，1-3月，楚州各项指标均高于去年，但和去年那种“火爆“购房现象相比，各售楼处全部显得比较冷清。这种局面关键原因是大部分购房者全部在观望，因为国家现在对房地产开发进行调控，各商业银行对房贷也提升了门槛，贷款利息也在增加，全国各新闻媒体也不停报导大中城市房价在回落消息，使很多购房者抱有房价会下降想法，造成很多购房者全部在等候，等候房价回落时机到来。（4）、房地产业在以后几年内仍将是楚州支柱产业之一现在楚州有30家房地产开发企业，其中二级开发资质13家，三级开发资质15家。完成房地产税收6.8亿元，是政府财政税收关键起源。经过调整和发展，楚州商品房开发将连续保持稳定快速增加态势，估计将保持15%左右增加速度。伴随楚州各项经济增加加紧、企业效益提升、人民收入增多、消费水平提升，必将对楚州房地产市场形成新机遇和支撑，使楚州房地产开发市场迎来新发展。四、商业发展计划及政策研究1、商业发展现实状况及布局情况统计数据显示楚州消费品市场稳中趋旺。楚州实现社会消费品零售总额39.58亿元，比上年增加16.21%。其中批发零售业33.02亿元，比上年增加15.8%，住宿餐饮业6.06亿元，比上年增加19.8%。以住房、非义务教育、汽车、信息通讯、旅游等为代表新型消费保持较快增加，居民消费结构升级深入加紧。从消费数据中能够看出，现在楚州私营个体经济占社会消费品市场比重很大，批发零售和住宿餐饮占社会消费品总额百分比很大。这表明，楚州商业发展现实状况是：大型国营私企引时尚，个体工商经济唱主角，批发零售贸易市场大，住宿餐饮娱乐前景好。经过对楚州商业情况初步观察，本企业认为：现在楚州商业总体还不发达，人民群众消费水平不高，关键消费品还是食品服装等基础生活所需。其次，人民群众对住房、高级餐饮、休闲娱乐、旅游等新型消费潜在需求巨大，居民消费结构正在快速升级，现在楚州商业发展现实状况还不能跟受骗地居民对新型消费需求增加速度。2、商业发展计划从政府计划看，在在楚州西北片区、翔宇大道两侧商贸开发区是现在最大最集中商业发展区域，计划范围南至村中路、北至承恩大道、东至经四路、西至乌纱干渠，计划总用地面积316.61公顷。计划目标是：建成服务苏北，辐射更大区域，集商务商贸、物流服务为一体综合性商务商贸区。现在已经完成一期开发淮安国际商城在商贸开发区南侧，总占地1400亩，总建100万平方米。政府带头，政策优惠是其最大优势。从现在经营情况看，其销售情况比较理想，不过招商情况不好，商铺空置率高，其长久经营仍需时日。楚州区商业出让地块分布表地块名称编号土地位置出让土地面积土地用途出让年限容积率挂牌起价翔宇花园北侧地块(G011C01)号经九路西侧79965居住(兼容商业)4070多层1.5高层2.310800万元新楚州中学南侧地块(G030C03)号东长街东侧5163商业 居住40701.5700 万元老淮城镇政府周围地块(G031C04)号东门大街北侧11570商业401.53310 万元楚东大厦北侧地块(G078C09)号楚州大道东侧纬七路南侧13905商业金融居住40703.53030万元河西服装厂地块(G079C10)号一品梅路南侧城西南路东侧16140商业居住4070多层 1.4高层 2.2商业： 3.52680万元二农机地块(G080C11)号楚州区友谊路南侧17316商业居住4070多层 1.5高层 2.22340万元古文楼饭店地块(G081C12)号楚州区河下 古镇734商业401.21765万元3、城市商业发展计划政策楚州区未来商业发展计划关键在以下多个方面：商贸业上，大力推进“一圈、一区、一中心”建设步伐，完善提升镇淮楼商业圈，加紧建设一批特色鲜明商业街和商业服务项目；计划建设翔宇大道板闸收费站至礼字坝沿线商贸开发区，兴办一批富有楚州特色针纺、汽配、建材、农产品等专业批发市场，形成和主城区市场互补发展格局；计划建设以楚州火车站为关键综合性物流中心，新建联运和仓储等多个分中心，基础建成以现代综合交通体系为主运输平台。旅游业上，依靠名人家乡、美食之乡、漕运文化、田园风光，深入整合旅游资源，著力建设“四大景区”，一是桃花垠周恩来纪念馆景区以周恩表纪念馆为主体，充实完善景区内涵，整改环境，努力争取建成国家4A级景区；二是古城遗址游览区。以镇淮楼、，漕运总督部院遗址公园、淮安府署为中轴线，以周恩来旧居为关键、恢复古城墙、改造关天培祠、韩侯祠、刘鄂旧居等文物景点，使之成为展示楚州历史文化特色旅游景区；三是“一镇三湖”旅游开发区，开发河下古镇，重现小桥、流水、人家历史风貌，连结吴承恩旧居、御码头、接驾亭等景点，增加其观赏性。四是运南闸坝风景区，结合淮河入海水道兴建观光塔、索道和淮河水利展览馆、淮河缩微景观，使之成为含有丰富水文化特色旅游风景区。新兴服务业上，大力推进电子政务、企业信息化、电子商务，主动发展中介和小区服务。商贸服务业是楚州区传统产业。多年来楚州区把实施“商贸立区”战略，作为加紧全区服务业发展关键战略举措，全区商贸业发展势头良好，展现出很好运行态势。一是商品市场建设迈出新步伐。全区拥有各类市场73个，市场贸易成交额22.2亿元。占地7.5亩，建筑面积7000平方米漕运商城、占地36.5亩，建筑面积2.8万平方米明清商业步行街均已建成开业；一期计划两平方公里商贸开发区已经开启，经过招商引进总投资20亿元，占地面积1400亩，建筑面积100万平方米，市场定位为国家一级批发市场中国国际商城也开工建设，其中投资3.92亿元，占地面积291亩，建筑面积23万平方米一期工程于底建成开业。二是商品流通方法显现新业态。楚州区连锁经营等新型业态得以推进。以“苏果”、“华联”、“苏源”、“家得利”为代表连锁经营，已成为全区消费品市场经营主体，各类专卖店、特色店、总经销、特许经营等现代营销方法已被广泛利用于经营服务中。在餐饮服务业方面，淮扬菜是全国著名八大菜系之一，楚州又是淮扬菜系起源地。精心打造楚州淮菜品牌，发展一批淮菜特色街、特色店。推进现有宾馆、洒店升档升级，同时，主动争取外商独资兴建四星级宾馆。淮安宾馆成功转让给准钢集团后，投入两千多万元进行了根本改造，已成为四星级宾馆，成功引进了汤姆胜客快餐连锁店。现在楚州区从事餐饮业宾馆、洒店、饭店已达4000户，从业人员2.5万人。注册资本总额近亿元，年营业额达7亿元。从楚州商业发展计划看，本案商业未来仍有很好经营前景，新型业态和餐饮住宿业经营情况良好态势，为本案开发及业态定位提供很好方向。五、区域零售业结构、商铺分布及经营情况市场调查和分析（一）、淮安市区商业概述1、商圈划分关键商业圈 以淮海路为根本，淮海广场为中心。次级商业圈 围合淮海南北路北京路、承德路、解放路组成外围商业圈 苏北市场、南方批发城、淮扬装饰城等组成关键商业街：淮海南北路（新世纪广场-解放路）、东、西大街、健康路、淮海东、西路等关键业态代表示例关键分布区域评价传统杂货铺广泛分布在商业区内商品陈列杂乱档次低购物中心新亚商城、清江商场、新时代购物中心、沃尔马（立即开业）淮海广场市民购物休闲流行时尚中心，商品质量信任度高，正在改造提升