装修手册091014.doc

银业瑞昂公寓装修手册前 言银业瑞昂公寓（以下简称本物业）由广州致诚物业管理有限公司提供物业管理服务，各单元都是该物业的其中一个组成部分。为了保证本物业安全、美观，有利于物业的保值、升值，同时也为了指引业主能顺利进行室内设计及装修，特制定本装修手册。本手册所列的资料，只供业主及其所雇的施单位作参考之用，而本手册内所有规则及条款旨在于帮助用户更有效而迅速地规划装修。所有用户的设计方案和图纸须获取服务中心书面批复之后方可进行装修工程。虽然本装修手册的内容经过细心编写，但仍可能存在未尽之处，然而，即使对于本手册未作要求之事项，业主仍要在装修或改动前向服务中心提出批复申请。同时，服务中心亦将按实际情况需要保留权利作出一切适当之修改或诠释，并不会因此而负上任何责任。物业公司将会协助各业主进行所属单元的装修，如果业主对本手册中的办理程序及所需数据有疑问或要垂询，请在办公时间内与物业服务中心联系。办公时间联系电话：办公时间：星期一至星期五 上午：08：3012：00 下午：13：3017：30目 录一、装修程序流程图- 1 -二、图纸及技术资料- 2 -1、图纸- 2 -2、电力- 2 -3、供水- 2 -4、管道煤气- 2 -5、消防- 2 -6、楼层承载- 2 -7、电话系统- 2 -8、电视天线- 2 -9、对讲系统- 3 -10、安防系统- 3 -11、停车场- 3 -三、装修管理程序- 3 -1、报批及图纸要求- 3 -2、审批装修方案- 4 -3、签署房屋装饰装修服务协议- 4 -4、防火责任人- 4 -5、缴交装修保证金- 4 -6、装修垃圾、余泥清运费- 5 -7、保险- 5 -8、装修施工许可证- 5 -9、施工出入证- 5 -10、装修工作开始- 5 -11、装修过程监管- 5 -12、装修验收- 6 -四、装修守则- 6 -1、装修设计须知- 6 -2、装修范围- 6 -3、装修技术管理要求- 7 -4、装修施工管理要求- 7 - 10 -一、装修程序流程图申请（一）申请1、 服务中心向业主讲解装修申报程序，发放装修申请表，要求业主准备下列资料：（1） 装修方案包括装修图纸（平面图、给排水图、电路图、立面图）及精准文字说明；（2） 装修施工单位资质及营业执照复印件；审批（3） 施工人员作业证（如电工证等）2、 业户填写装修申请表。（二）审批：1、 物业公司各部门审核装修的图纸及技术资料，如有必要，将邀请业主与服务中心工程人员磋商。交费办证2、 服务中心通知业主装修方案的审批意见。（三）交费办证：1、 业主和装修施工单位到服务中心办理装修入场手续，交纳装修有关费用，办理装修许可证及施工人员出入证。2、 服务中心办理施工出入证、装修施工许可证。（施工人员检查提交彩色照片一张及身份证复印件）（四）检查：1、 服务中心监理人员定期或不定期检查施工情况。2、 如检查发现违规，依装修守则、装修相关规定处理违规用户。完成验收（五）完工验收：1、 装修完工后，业主及装修施工单位以书面形式通知服务中心验收，如须经政府有关部门报批的工程还须提交政府部门验收合格的副本。2、 服务中心按批准申报的项目核验，服务中心、业主双方在装修验收表上，若有违规项目，需整改完毕后现约验收。退费（六）退费：1、 服务中心清退施工人员出入证按金，收回出入证，验收合格并办理验收手续后十四个工作日按有关规定清退装修按金。二、图纸及技术资料1、 图纸单元平面图在商品房买卖合同后已附有。2、 电力各单元分电表由发展商提供，独立安装在指定的位置。各单元电力负荷量为6A，复式为12A，商铺为 A。3、 供水各单元独立水表安装在指定位置。4、 管道煤气本物业有完备的管道煤气系统，各单元之厨房或阳台内装设燃气喉位，并有独立计量表，根据煤气公司规定，禁止业主私自改动。5、 消防本物业每一楼层在公共走道设有消防栓、消防水带及水枪、手动报警按钮和警铃等消防设施。6、 楼层承载本物业各层之允许承载是：厅、房150公斤/平方米。 走道、厨、厕200公斤/平方米。 阳台200公斤/平方米。7、 电话系统本物业各楼层已装设电讯电话接线总箱，电话线到户。8、 电视天线本物业装置有公共电视天线系统直通各单元内。9、 对讲系统本物业装置有对讲系统，其使用方法可参考使用说明，各业主对于其单元内此系统的任何改动，应通知服务中心安排专业公司进行，由业主支付所需之费用，对于因自行改动而影响到自身或其它单元使用功能的全部责任由自行改动业主负责，相关费用业主自行承担。10、 安防系统本物业公共重点部位配置有闭路电视监控系统。11、 停车场本物业地下层（地下车库）设有收费的停车场供业主及其访客作停车使用。注：对于各单元之详细资料，业主可参考住宅使用说明书或向服务中心咨询。三、装修管理程序1、 报批及图纸要求1) 业主的室内装修，须于装修开工前五个工作日向服务中心书面申请，并填写装修申请表，并务请必须递交一式两份不小于1：100的依照下述要求的详尽图纸及该装修精准文字说明。以下为业主提交装修方案包括的图纸和技术资料： 平面设计图 给排水安装、改动及精准文字说明或图例 电路图 防盗窗花的安装位置图（若有）2) 平面设计图清楚显示a、总体布置（包括单元进户门）b、所有室内增加隔墙加置隔墙的位置、厚度、高度和材料。（根据消防部门规定，服务中心将不批准阻碍通往走火通道的布局设计。）c、地面装修类型、地台用料及其高度。d、摆放重型家私、物品等应确保适合本物业楼层允许承载重量。e、如需要装设结构组织（例如水池、土建构筑），请提交结构图及施工工艺、防水的精准文字说明。3) 空调安装图清楚显示空调主机安装位置（必须照原设计位置的安装要求）。4) 大门、窗花的安装图纸清楚显示进户门为防火门，根据消防部门有关规定不允许改动。防盗窗花的物料、颜色、样式、安全出口的位置及安装方法。2、 审批装修方案在接到业主所递交的申请及图纸资料的五个工作日内（不包括如需有关政府部门的审批时间），服务中心将电话通知业主对其装修申请批准与否或提出修改的要求，如所递交的资料不清楚或不完整或业主的方案需要作出修改，业主将须重新递交有关图纸，并依规则重新办理该项申请。如在施工过程中，需要修改原审批方案，请以书面形式通知服务中心，服务中心将于五个工作日内进行批复。3、 签署房屋装饰装修服务协议业主和装修施工单位负责人在办理装修入场手续时须签定房屋装饰装修服务协议，承诺遵守本装修手册及协议所列的要求及其他相关规定。4、 防火责任人业主与装修施工单位洽谈装修事项时，必须要求装修施工单位指定防火责任人。防火责任人需严格按照有关规定执行消防的规定。5、 缴交装修保证金业主与装修施工单位办理装修入场手续时，须交付装修保证金，用以支付如未能在该单元装修过程中或完成后清理遗下废物所必须缴付的清理费用或因装修工程而造成管道堵塞、渗漏水、停电、损毁他人物品的修补赔偿费用及违章处理赔偿费等。如果保证金不足支付所有费用，服务中心有权追收不足之金额；同时，如果当装修工程未完成或未经服务中心检验符合送呈装修方案要求，而装修保证金出现不足时，服务中心亦有权向有关施工单元要求补回不足的装修保证金。装修保证金为：住宅1500元/户（根据广州市政府规定标准）6、 装修垃圾、余泥清运费为使装修过程中尽量避免对物业整体环境造成不良影响，便于统一管理，服务中心将采用集中清运装修垃圾及余泥的管理方法，业主及其装修工人须按服务中心指定的时间、路线将装修垃圾、余泥从所在单元堆放到服务中心指定的地点，服务中心将统一安排车辆清运，相应地，服务中心将向各装修单元收600元/户之垃圾、余泥清运费。7、 保险为防止装修期间的施工可能出现的事故而招致损失，建议业主或装修施工单位购买装修工程的保险，包括火险等。如因装修工程而引起的责任事故与损失，服务中心将概不负责。8、 装修施工许可证业主按本手册的规定提交装修方案，获得服务中心书面同意后，缴交相关的费用，并在房屋装饰装修服务协议上签字确认，服务中心即向业主出具装修施工许可证。9、 施工出入证各业主应指定专人负责为其所有的装修人员办理施工出入证，装修完毕后将由业主或装修施工单位负责人统一办理退证手续，服务中心将按照押金单及交还出入证的实际数目退还保证金。出入证每个保证金为50元/个，工本费为5元/个。10、 装修工作开始业主领取装修施工许可证后即可办理施工人员出入证、材料运进等，装修工程便可开始。11、 装修过程监管（1） 服务中心监理人员定期或不定期按批复之装修方案、内容，检查施工情况。（2） 如检查发现违规，依装修守则处理条款处罚违规人员。（3） 如在检视过程中发现与原报审之图纸及文字描述不符，应及时纠正。12、 装修验收装修工程完工后，业主应书面通知服务中心验收（按报审图纸内容）。服务中心检查装修工程是否有破坏主体结构的装修，施工中有没有违反装修守则，费用有否缴足等。如无问题，即予在装修竣工验收表上确认，通知财务准备费用，第14个工作日退还装修按金。四、装修守则装修工程建议应由在广州市注册并持有装修资质的专业队伍进行施工，禁止更改房屋结构、电力容量，业主和装修施工单位负责人应同时在装修申请表上签字盖章。1、 装修设计须知1) 在设计装修时，应确定改装或任何工程绝不可以影响单位之结构，例如：柱、梁、主力墙、天花或载重超越楼面负载，以免危害单元结构安全。若因设计不当而引致任何损毁，一切责任概由业主及租户负责。如有疑问，可向服务中心查询。2) 业主、租户不得拆迁、更改或干扰任何单元外墙或将任何窗户、阳台改装、加装或封闭。为保持单位体貌美观，业主及租户不得加设铁栏、檐蓬、花架、天线、招牌及其他装置于单体外墙。室内装修不得对外墙造成任何污染。3) 不能改变厨房、阳台使用功能。4) 不得将任何物品悬挂在梯间墙壁上。2、 装修范围（1） 不得改变或损坏原有房屋的结构、外观和公共设施，不得改变房屋和配套设施的使用功能。（2） 对室内地面、内墙面进行装修，不得铲除原结构混凝土，选择地面装修材料时应充分考虑房屋结构的承重负荷。（3） 不得改变进户门门洞设计，进户门不得向外伸展至公共走廊或电梯厅，更不能妨碍楼道通行和消防通道。（4） 外门窗不得改动。（5） 严禁改动或损坏房屋的柱、梁、板、承重墙等。（6） 严禁改变各给排水管道功能。3、 装修技术管理要求（1） 土建方面、墙体 室内装修时，严禁击打结构墙体、梁、柱、板等部位。 严禁装修外墙及公共走道部分，不得在外墙装修、加设配件或悬挂招牌广告。 业主需做室内隔墙，墙体材料必须采用轻质材料（空心砖块、轻钢石膏板等），如果是木柜架或板墙壁，则须涂上防火漆。b、地面及楼面 凡室内地面、楼面开沟铺设管线者。请按服务中心的指引进行，不得随意加深管线沟深度。（2） 电气方面对电话、电视线、对讲机系统等装修移位、修改应注意对日后使用效果的影响。室内弱电箱容量设计已满足房间功能要求，不得擅自改动。、楼宇内公共走廊、楼梯等公共地方，均有足够照明设备，为保持美观，请勿改装任何灯饰及饰物。装修时如需在天花、地面、墙上钻孔时，要认真复核，以防钻坏暗配管线和水管。（3） 空调安装空调主机位置要安装在服务中心或原设计指定的位置。4、 装修施工管理要求（1） 装修施工期限一般工程期以装修申请表中列明并获批准之施工期限为标准，如需要延期，要办理延期手续，延期手续与报批手续相同。（2） 施工时间正常施工时间为周一至周五上午8：0012：00时、下午14：0019：00时，周六、日原则上不允许施工，如确实需要需到服务中心申请审批后可在上午9：0012：00时、下午15：0018：00时施工，但不可影响他人休息，规定时间外工作，事先必获得服务中心书面同意。（3） 材料及垃圾清运a、装修垃圾必须“袋装化”，按指定电梯清运，按指定路线及位置进行清运、堆放。b、装修材料运输必须用指定路线和指定电梯运输，不得运输超长超宽超重材料。在运送货物时，不得使用装有金属车轮的运货手推车。c、施工过程中，所有材料、工具及废物在任何时候都必须放置在所属单元内，不得放置在公共走廊或任何公共地方。d、一切装修垃圾及建筑用料，必须放置于安全地方，避免置于高处，以免从高处堕下危及路人。（4） 施工用电、用水不得私自在室外接驳、违者将照章予以处理。因装修造成管道堵塞、漏水、停电、损毁他人物品等，完全由业户负责修复和赔偿。（5） 业主应确保施工单位不会对本物业的公共设备、设施及装修造成任何损坏，如有任何损坏，无论意外与否，所有修理费及因此而产生的相关费用将由有关用户负责支付。（6） 所有装修工程只限在单元内进行，不得在走廊通道或其他公共地方进行，装修期间须关闭单元大门，以免尘土飞扬影响他人。（7） 业主在装修施工期内对单元内的保安负责。业主必须对其所雇之装修施工单位及施工单位的施工人员的行为负责并加以约束。（8） 装修申请核批后，业主或其所雇之装修施工单位必须按规定到服务中心交纳装修按金、出入证按金，并把所有参与施工人员的姓名、相片和身份证复印件交给服务中心，及随时按实际情况补充或更改以保证准确无误。（9） 任何服务中心的审批，无论如何并不代表对方案中的技术参数的认可，同时服务中心也不保证方案中所选设备、材料、性能及效果。倘若设备与材料发生问题而引致任何后果，服务中心概不负责。（10） 业主应对单元完工后的情况负责，即使按审批方案完工后发现任何系统的情况变坏，服务中心并不负任何责任。（11） 为确保装修工程不致触犯政府法律、影响单位之结构或构成任何危害，若有必要，服务中心始终有权要求业主/租户对已审批及完工的工程作出改动，业主在接到书面通知后按规定时间完成所须改动。（12） 施工前及施工期间，业主必须在单元内张贴由服务中心发出的装修施工许可证，以便服务中心人员检查。（13） 一切在单元内的油漆工作或其他施工，如服务中心认为这工作可能会影响其他业户，则必须在服务中心指定的时间或地点完成。（14） 业主所雇之装修施工单位之施工人员必须著装整齐，不得赤足，出入工作范围不得穿背心、拖鞋。亦不得在非工作区内逗留，不得随地吐痰，不得在公共地方吸烟、扔烟蒂及随意大小便，高声喧哗及打闹，不可在本物业范围内（包括装修单元）赌博、饮酒，晚上禁止留宿。（15） 服务中心人员将与业主所雇之装修施工单位及施工人员密切配合，互相尊重，如发生矛盾，应由双方领导协商解决，严禁在本物业内发生打骂行为。（16） 消防管理规定、施工人员要遵守安全用电规则，要采用适当的插头，严禁用电源线直接接在漏电开关上。b、严禁在室内抽烟、煮食；如有违反，由施工人员负责一切经济损失及法律责任。c、不得挪用或损坏公共消防设备和器材。d、不能在施工现场储藏易燃易爆物品。e、施工现场必须有足够的防火设备，如灭火筒，以备发生火警时紧急应用。（按消防部门规定，装修范围内每50平方米必须保证至少配置一个功能有效的手提灭火筒。）f、装修时需动用电焊等明火作业时，必须事先向服务中心申请办理“动火许可证”。（17） 当搬运装修材料及建筑垃圾进出小区及装修单位时，业主及租户须督促装修工人严格按照本装修手册的有关要求操作。搬运时必须尽量小心，不得损毁或弄污任何公共地方及设施，否则一切因此而引致之费用，概由有关业主及租户负责。（18） 施工时不得将泥、沙、石等建筑用料或垃圾投入水厕或去水渠道及天井；若水厕或去水渠道因此而淤塞，业主必须负责一切有关之清理费用。（19） 严禁在小区内消防喉取水作调制混凝土、清洗地方或其他用途。（20） 所有装修用机器进出物业时需事先到服务中心填写物品进出登记表。物品由装修负责人签名，经物业管理服务中心批准后方可搬离物业。12、 2009-10-14合同管理制度1 范围本标准规定了龙腾公司合同管理工作的管理机构、职责、合同的授权委托、洽谈、承办、会签、订阅、履行和变更、终止及争议处理和合同管理的处罚、奖励；本标准适用于龙腾公司项目建设期间的各类合同管理工作，厂内各类合同的管理，厂内所属各具法人资格的部门，参照本标准执行。2 规范性引用中华人民共和国合同法龙腾公司合同管理办法3 定义、符号、缩略语无4 职责4.1 总经理：龙腾公司经营管理的法定代表人。负责对厂内各类合同管理工作实行统一领导。以法人代表名义或授权委托他人签订各类合法合同，并对电厂负责。4.2 工程部：是发电厂建设施工安装等工程合同签订管理部门；负责签订管理基建、安装、人工技术的工程合同。4.3 经营部：是合同签订管理部门，负责管理设备、材料、物资的订购合同。4.5 合同管理部门履行以下职责：4.5.1 建立健全合同管理办法并逐步完善规范；4.5.2 参与合同的洽谈、起草、审查、签约、变更、解除以及合同的签证、公证、调解、诉讼等活动，全程跟踪和检查合同的履行质量；4.5.3 审查、登记合同对方单位代表资格及单位资质，包括营业执照、经营范围、技术装备、信誉、越区域经营许可等证件及履约能力（必要时要求对方提供担保），检查合同的履行情况；4.5.4 保管法人代表授权委托书、合同专用章，并按编号归口使用；4.5.5 建立合同管理台帐，对合同文本资料进行编号统计管理；4.5.6 组织对法规、制度的学习和贯彻执行，定期向有关领导和部门报告工作；4.5.7 在总经理领导下，做好合同管理的其他工作，4.6 工程技术部：专职合同管理员及材料、燃料供应部兼职合同管理员履行以下职责：4.6.1 在主任领导下，做好本部门负责的各项合同的管理工作，负责保管“法人授权委托书”；4.6.2 签订合同时，检查对方的有关证件，对合同文本内容依照法规进行检查，检查合同标的数量、金额、日期、地点、质量要求、安全责任、违约责任是否明确，并提出补充及修改意见。重大问题应及时向有关领导报告，提出解决方案；4.6.3 对专业对口的合同统一编号、登记、建立台帐，分类整理归档。对合同承办部门提供相关法规咨询和日常协作服务工作；4.6.4 工程技术部专职合同管理员负责收集整理各类合同，建立合同统计台帐，并负责