资源描述
案例1 星海大酒店的税收筹划
星海大酒店是一家五星级酒店,客房租金收入是其主要营业收入,其客房有相当一部分是长期（1年以上）出租给外部公司办公使用，或者是租给固定客户居住。目前，该酒店按照租金收入缴纳5%的营业税。
可是该酒店出租客房的收入中有一部分为公共设施使用费（如水、电、气费等）。酒店实际上是从顾客那里收取水、电、气等公共设施的成本费（注意是成本费，而无任何其他附加费用），然后再向提供公共设施的具体部门（如电力局、自来水公司等）缴纳。公共设施部门确认其营业收入（此时确定的营业收入中包括酒店向顾客收取的成本费），缴纳营业税，这实际上造成了重复缴纳营业税的现状，对于酒店来说无疑增加了税收负担。
税收筹划方案设计
一、代理缴费、合理减轻税负。该五星级大酒店将自己设定为顾客的代理人，提供公共设施的部门为相对人，这样酒店就变成了为顾客代缴公共设施使用费的机构，公共设施部门就变成了直接的营业税纳税人。这样的设计对于公共设施部门来说，其营业收入和营业税并没有改变，对于顾客来说，其总的住房支出也没有改变，只是收款对象由酒店改为了公共设施部门。然而对于该酒店来说，其营业收入中已不包括向顾客收取的成本费，从而营业收入总额减少，相应的5%的营业税也就减少了。
根据民法的相应规定，代理可以是有偿代理，也可以是无偿代理。因此，酒店可以在代理公共设施费的基础上收取一定的手续费，也可以不收取任何手续费。若酒店只收取较低的手续费，那么，也只就手续费缴纳其5%作为营业税，从而该酒店的税负要远远低于原税负。当然，需要注意的是酒店在做上述安排时，必须有相应的法律手续，会计处理一定要规范、健全。
(1)酒店应与顾客签订委托代缴公共设施使用费的合同(为了便于操作，可制定格式合同)。
(2)酒店的会计要将此类业务明确划分出来，单独核算，会计处理应为“暂收款或其他应付款——某某公共设施部门”。
(3)酒店与具体公共设施部门结算时，由具体公共设施部门出具发票且发票抬头应为具体缴纳使用费的顾客，并将发票直接转给顾客。这种安排不仅可以减轻酒店不合理的税负，还会给酒店带来其他附带收益：①依据城市房地产税的规定，出租房屋应按照租金收入的12%计征税款，由于酒店租金收入的降低，因此可以相应地减少其城市房地产税。②若是该大酒店的管理工作由国际酒店管理集团来承担，其支付给国际酒店管理集团的管理费往往是以其营业收入为基数，然后按一定的比率来计算。通过降低其租金收入，实际上降低了其相应的管理费。
二、寻求法律支持，合法运作。该五星级大酒店在合理减低税负的同时，也积极寻求法律支持，使自己的筹划行为合法，他们将民法中的“代理”概念在税收筹划中推而广之。“代理”的概念可以将原主客方的双向关系改变为代理人、被代理人及相对人的三角关系，其原来的法律责任就会相应转换。就税务来说，因法律关系的改变，其相应的纳税人、纳税环节就会改变，其实际税负也会转嫁。通过这种方法，该五星级大酒店将酒店与公共设施部门之间，以及酒店与顾客之间的主客双方关系，变成酒店为代理人，顾客为被代理人，公共设施部门为相对人之间的三角关系。也就是说，由于酒店法律地位的转变，纳税人改为公共设施部门，纳税环节也改为公共设施部门取得收人，而顾客为实际税负人。由此，酒店的税负就合法而又合理地转嫁了。
案例2 “补偿款”性质转化的税收筹划
1、 背景资料
某煤厂二级产煤系统建设项目的法人由原A公司转换为B公司。基建项目法人变更后，A公司经与B公司协商，将二期产煤系统建设项目转让给了B公司。由于二期产煤系统已经进行了前期的建设，作为转让补偿，A公司收取B公司前期工程转让收入6000万元。年终此项交易顺利完成。由于A公司原有输煤系统的建设规模已考虑了自身将来扩建二期产煤系统的需要，为有利双方生产系统的管理，在转让二期产煤系统的，同时，A公司和B公司进行了输煤系统的转让。转让的输煤系统资产包括为二期产煤系统准备的输煤综合楼、碎煤机室、输煤栈桥等，以及二期产煤系统占用土地的使用权。此项转让的交易金额为7000万元。由于输煤系统的转让将直接影响到A公司现有产煤系统的生产能力，为了补偿由此造成的损失，B公司给予A公司5000万元的输煤系统转让补偿款，用于购置新产煤系统。
2、税收筹划方案
A公司在此项资产转让业务中筹划土地增值税。由于A公司此次输煤系统的转让是将输煤系统所占用的土地、房屋以及上面的各类机械整体转让给B公司，按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》的规定，转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物所取得的收入应在扣减法定扣除项目金额后计算缴纳土地增值税。因此，A公司转让输煤系统获得的7000万元应确认为土地增值税的应税收入。
由于A公司在转让的同时相应获得了5000万元的补偿收入，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第五条的规定，土地增值税的转让收入是指转让房地产的全部价款及有关的经济利益。由于此笔5000万元的补偿收入是由于A公司转让输煤系统而相应获得的，应算作是转让房地产（土地、房屋及上面的附着物）获取的相关经济利益，因而也应一并计入土地转让收入计缴土地增值税。据初步测算，A公司此项输煤系统转让按照规定可以扣除的项目金额总计为3285万元，A公司此项转让收益增值额8715（7000+5000-3285=8715）万元将超过扣除项目金额的250%（8715÷3285=265%>250%），适用于60%的税率计征增值税。因此，A公司应纳土地增值税为：8715×60%-3285×35%=4079.25（万元），税收负担率为34%（4079.25÷12000=34%）。
可见，由于A公司获取的5000万元补偿收入并入了土地转让收益，造成土地增值税额膨胀，从而在超率累进税率的作用下，税负增加很多。
从税收筹划方案设计的角度思考，如果能改变这笔5000万元补偿款的性质，使其不再与转让土地使用权相关，那么将可以降低整体增值率，适用较低的土地增值税率。鉴于以上A公司涉税义务的履行情况及会计信息披露的要求，税务专家对于这笔转让补偿收入设计了如下两种税收筹划方案：
方案一：A公司与对方单独签订一笔金额5000万元的煤厂附属设施使用赞助合同，以此达到相同目的。这种筹划思路的可行性在于，由于对方新建煤厂离A公司的煤厂较近，而A公司煤厂长期以来已经在当地厂区周围形成了比较完善的、具有一定规模的职工生活区。对方在投产经营后，完全可以通过签订这笔煤厂附属设施使用费合同来避免重复建设新的附属设施，而可以直接使用已有的这些设备。因此，对方也有签订这种合同的意愿。
在合同具体条款上，煤厂可以与对方约定设施的使用年限，并约定违规责任。在合同金额的确定上，可以以双方协商后的租赁费加上原有的5000万元的转让费用作为此项附属设施使用的总价款。
改前：A公司只需就这笔合同收入按服务费缴纳5.5%的营业税金及附加。在企业所得税税负不变的情况下，既可以保证合同双方原有的经济利益不受损害，又能够达到节税的目的。
改后：合同收入仍按服务费缴纳，但由于涉及到“营改增”的内容，应按6%的税率缴纳增值税及（7%+3%）的城建税及教育费附加
5000×6%=300 300×（7%+3%）=30 300+30=330万元
（由于增值税可抵扣进项，但题目中没有说明，故暂不考虑）
方案二：A公司与对方重新单独签订一笔金额5000万元的煤厂初期投产生产管理咨询合同。由于对方刚开始投产经营煤厂，在生产运作、企业管理、生产人员培训等各个方面都可以向拥有成熟的生产管理运作经验的A公司咨询。由此A公司完全可以通过这种管理咨询合同的签订来达到将这笔5000万元收入转变性质的目的。同样，如果煤厂确实已经或打算向对方提供这种咨询服务，那么也可以将协议后的费用与5000万元加总后确定一个最终的合同金额，亦可以达到相同的筹划目的。
改前：A公司应纳土地增值税为：（7000-3285）×50%-3285×15%=1364.75万元
A公司应纳营业税金及附加为：5000×5.5%=275万元
总计税款为：1364.75+275=1639.75万元，比筹划前节省2439.5（4079.25-1639.75）万元
改后：A公司应纳土地增值税为：（7000-3285）×50%-3285×15%=1364.75万元
咨询合同涉及到“营改增”服务业的内容，应按6%缴纳增值税
A公司应纳增值税为：5000×6%=300万元
A公司应纳城建及教育费附加为：300×（7%+3%）=30万元
（由于增值税可抵扣进项，但题目中没有说明，故暂不考虑）
A公司应纳印花税为：5000×0.03%=1.5万元
（咨询合同按所载金额0.03%贴花）
总计税款为：1364.75+300+30+1.5=1696.25万元，比筹划前节省2383（4079.25-1696.25）万元
案例 3 变出售为投资的税收筹划
背景情况
中江公司是一家具有房地产开发资格的投资公司，3月份与一外国大型财团达成协议，以26亿元的价格在长江三角洲一旅游城市开发一个带有高尔夫球场的高级度假村。中江公司已与当地政府取得联系，并签署了征地开发项目的投资意向书。
整个业务的操作流程是：先由中江公司购买土地使用权并建成度假村，然后再以26亿元的商定价格销售给外国大型财团。通过有关中介机构的分析评估，度假村的开发成本18亿元，其中包括取得土地使用权的地价款6亿元。此项房地产的销售，中江公司预计应缴纳营业税、城建税、教育费附加、土地增值税和资产转让所得的所得税共计3亿多元。下面讨论税收筹划操作方案。
解决方案：
（1）如果中江公司按照资产转让业务进行操作，按规定缴纳如下税费：
由于建筑房屋的工程价款等成本没有给出，所以按“建筑业”缴纳营业税忽略不计。
按“销售不动产”应缴营业税=260000*5%=13000（万元）
应缴城市维护建设税、教育费附加=13000*(7%+3%)=1300(万元)
应缴印花税=260000×0.03%=78（万元）
应缴土地增值税=（260000-180000-13000-1300-78）*30%=19686.6(万元)
共缴税费=13000+1300+78+19686.6=34064.6（万元）
应缴企业所得税=（260000-180000-34064.6）*25%=11483.85（万元）
净利润=260000-80000-34064.6-11483.85=34451.55（万元）
（2）采取税收筹划按以下三个步骤：
第一步：与购买该度假村的财团协商，请他们先预付一部分资金作为投资，而甲企业以土地使用权作价投资，双方共同成立一家有限责任公司—绿色度假村，绿色度假村拥有法人资格，独立核算。
第二步：度假村进行固定资产建设，有关费用在度假村的“在建工程”账户核算，资金缺口可由中江公司提供，绿色度假村作为“应付款项”处理。
第三步：待度假村的高尔夫球场及其他固定资产建成后，外国大型财团以股权收购的方式取得度假村的全部股权。通过股权交易，中江公司将拥有度假村的股权全部转让给外国财团，然后收回股权转让价款及对度假村的所有债权。
通过筹划运作，根据税法规定，以不动产投资入股，参与投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税。相应的不缴纳城建税及附加。由于该度假村是由两公司合作开发的，转让股份也不缴纳土地增值税。
所以如果中江公司按照投资入股业务进行操作，按规定缴纳如下税费：
企业所得税=(260000-180000)*25%=20000(万元)
净利润=260000-180000-20000=60000（万元）
节税=60000-34451.55=25548.45(万元)
案例4 销售大楼的税收筹划
【题目】
A实业公司拟出售去年在市区开发的一幢大楼。这幢大楼开发成本及费用总计为1500万元（含加计的扣除额），经评估，市场价格为2700万元。2008年6月，B商贸公司有意购置这幢大楼开办酒店。那么，A公司以何种形式出售此幢大楼可以得到最大的收益？B商贸公司用哪种方式购买这幢大楼最合适？
【税收筹划方案分析】
根据A实业公司与B商贸公司的情况，我们小组讨论其税收筹划空间确实很大，大概我们分了2种情况，一种是正常交易大楼，第二种是我们利用国家对于股权投资及转让的一些税收优惠，通过改变交易方式可以为两家企业带来双赢的局面。具体方案如下：
方案一：A实业公司以市场价格2700万元销售这幢大楼，B商贸公司以2700万元买入。
A实业公司的收益为：销售收入总额2700万元；房地产开发成本及费用1500万元；销售不动产应纳的税金及附加＝2700×5％＝135（万元）
应纳城市维护建设税教育费附加＝ 135×（7％＋3％）＝ 13.5（万元），出售不动产，其合同应按“产权转移书据”税目依0.05％的税率缴纳印花税＝2700×0.05％＝1.35（万元）；
转让不动产应缴纳土地增值税：土地增值额＝2700－1500－135－13.5＝1051.5（万元）
土地增值额占扣除项目比率＝1051.5÷（1500＋135＋13.5）＝63.38％
应缴土地增值税＝1051.5×40％－（1500＋135＋13.5）×5％＝338.17（万元）。
A实业公司的实际收益为：2700－1500－135－13.5－338.17＝713.33（万元），其中税收费用为486.67万元。
B商贸公司的实际支出为2700万元。
方案二：A实业公司以这幢大楼作价2700万元投资参与B商贸酒店经营，半年后，把酒店股权以2475万元的价格转让给B商贸公司。
财税字（2002）191号文件规定：以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担风险的行为，不征收营业税；对股权转让不征收营业税。因此，A实业公司不用缴纳销售不动产的营业税及附加。
转让股权应按“产权转移书据”税目依0.05％的税率缴纳印花税，应纳税额＝2475×0.05 ％＝1.2375（万元）；
财政部、国家税务总局财税字（1995）48号文件规定，对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中，暂免征收土地增值税。
因此，A实业公司的实际收益为2475－1500－1.2375＝973.7625 （万元），比方案一多260.4325万元（973.7625－713.33）。
而B商贸公司买入此幢大楼的实际支出为2475万元，比方案一少支出225万元（2700－2475）。
对比以上两种交易形式，显而易见，第二种交易形式对买卖双方都有利。
案例5 购房送装修的筹划
1、 基本情况
房地产公司为了回笼资金，纷纷采用各种促销手段。“购房送装修”就是一种比较流行的房地产促销方式。中华房地产开发公司销售商品住宅，其销售总面积为78000平方米，该房屋的土地增值税的其他扣除项目金额为15000万元，其他成本费用支出17000万元，该地政府规定的普通住宅标准为价格不超过2600元/平方米。其销售方案共有4种：
方案一：中华房地产开发公司为了促销，承诺按3000元/平方米销售毛坯房，同时送精装修，装修费约合400元/平方米，装修费共为3120万元。
方案二：中华房地产开发公司按2600元/平方米出售，装修费用由其关联的物业公司单独收取，然后以同等价格对外承包。
方案三：中华房地产开发公司直接建成精装修房，然后按3000元/平方米对外销售。
方案四：中华房地产开发公司按第二种方案销售，同时在开发成本中增加700万元投资多建一点基础设施或配套设施。
请帮中华房地产开发公司选择销售方案？
2、 税收筹划分析
方案一，纳税情况如下：
销售不动产应征营业税
应纳营业税=78000*0.3*5%=1170（万元）
同时，城建税（7%）和教育费附加（3%）合计按营业税的10%计算，
应纳税额=1170*10%=117（万元）
按税法规定，土地增值税可扣除项目包括与转让房地产有关的税金及房地产开发费用，因此营业税、城建税、教育费附加及装修费可以扣除。
增值额=78000*0.3-15000-1170-117-3120=3993（万元）
增值率=3993/（23400-3993）=20.57%>20%
增值额超过扣除项目金额20%，就其全部增值额按规定计税。
应缴土地增值税=3993*30%=1197.9（万元）
实现利润额=23400-17000-1170-117-1197.9-3120=795.1（万元）
应纳企业所得税=795.1*25%=198.9（万元）
合计纳税额=1170+117+1197.9+198.8=2683.7（万元）
方案二，纳税情况如下：
销售不动产应征营业税
应纳营业税=78000*0.26*5%=1014（万元）
同时，城建税（7%）和教育费附加（3%）合计按营业税的10%计算，
应纳税额=1014*10%=101.4（万元）
增值额=20280-15000-1014-101.4=4164.6（万元）
增值率=4164.6/（20280-4164.6）=25.84%>20%
应纳土地增值税=4164.6*30%=1249.4（万元）
实现利润=20280-17000-1014-101.4-1249.4=915.2（万元）
应纳企业所得税=915.2*25%=228.8（万元）
合计纳税额=1014+101.4+1249.4+228.8=2593.6（万元）
而物业公司根据《营业税暂行条例》规定，建筑业的总承包人将工程转包给他人的，以工程的全部承包额减去付给转包人的价款后的余额为营业额。实现零营业额，不缴营业税。
方案三，允许把3120万元装修费计入房地产开发成本。
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条第六项规定：对从事房地产开发的纳税人可按房地产开发成本计算的金额加计20%扣除。则土地增值税的增值额为：23400-15000-1170-117-3120-3120*20%=3369（万元）
增值额比第一种方案减少3993-3369=624（万元）
应纳土地增值税=3369*30%=1010.7（万元）
实现利润=23400-17000-1170-117-1010.7-3120=982.3（万元）
应纳企业所得税=982.3*25%=245.6（万元）
合计纳税额=1170+117+1010.7+245.6=2543.3（万元）
方案四，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条第六项规定：对从事房地产开发的纳税人可按房地产开发成本计算的金额加计20%扣除。通过投资就可以在计算土地增值税时享受加计20%的扣除优惠，则扣除项目金额为：15000+1014+101.4+700+700*20%=16955.4（万元）
增值额=20280-16955.4=3324.6（万元）
增值率=3324.6/（20280-3324.6）=19.6%<20%
纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20%，免征土地增值税。
实现利润=20280-700-17000-1014-101.4=1464.6（万元）
方案四比方案二增加利润1464.6-915.2=549.4（万元），缴纳企业所得税1464.6*25%=366.15（万元）
合计缴税额=366.15+1014+101.4=1481.55（万元）
原方案没有问题，但方案四可经过改变开发成本的投资实现更优利润。
改动如下：
将开发成本中的投资增加定为654万（免征土地增值税临界点）
扣除项目金额：15000+1014+101.4+654*1.2=16900.2（万元）
增值额=20280-16900.2=3379.8（万元）
增值率没有超过20%，不交土地增值税
实现利润：20280-654-17000-1014-101.4=1510.6（万元）
比原方案四增加利润46万元，缴纳企业增值税377.65万元，合计缴纳税额1493.05万元。
综合以上四种方案，第四种方案是最佳方案，增加投资，提高住宅质量，让利于消费者，能刺激消费，起到增加销售、回笼资金的目的，同时又能最大限度地利用税收优惠政策，实现企业税后利润最大化。
案例6 转让在建项目的税收筹划
原筹划方案的问题：
1、忽略了印花税和契税；
2、转让购进的在建项目时，营业税应差额征收，原方案中未扣除购进成本；
3、土地增值税扣除项目应该再加上开发成本10%的开发费用。
一.背景资料：某房地产开发企业A，欲转让该公司在建的写字楼项目，已累计发生在建工程成本3500万，经与另一房地产公司B协商，A以6000万转让该在建工程项目。那么，A企业应如何进行税收筹划方案设计？
二.税收筹划方案
1、出售方的选择
方案一： 直接转让在建项目。A公司纳税情况是：
1）转让不动产，应缴营业税及附加=6000×5%×（1+10%）=330（万元）；
2） 土地增值税扣除项目：开发成本3500万元，加计扣除3500×(1+20%)万元，开发费用3500×（1+10%）万元，营业税及附加330万元。合计4880（万元）
增值率=（6000-4880）/4880=22.95%，适用30%的土地增值税税率
应缴土地增值税=（6000－3500－3500×20%-3500×10%－330）×30%=336（万元）；
3）转让产权，应缴印花税=6000×0.05%=3（万元）
4）企业所得税=（6000－3500－330－336-3）×25%=457.75（万元）；
合计应纳各项税金=330 +336+3+457.75=1126.75万元。
A公司转让项目的现金流入=6000－3500－1126.75=1373.25（万元）
方案二：转让该公司的全部股权，使股权差价与项目差价相等。A公司纳税情况是：
1） A公司法人股东应纳企业所得税=（6000－3500）×25%=625（万元）；
2） A公司法人股东应纳印花税=6000×0.05%=3（万元）
A公司法人股东应纳税额合计=625+3=628（万元）
A公司法人股东转让股权的现金流入为6000－3500－628=1872（万元）；
比较方案一和方案二，A公司通过转让股权的方式交易现金多流入=1872－1373.25=498.75（万元），可见，方案二对A公司法人股东有利。
2、收购方的选择
此种筹划方案是否可行呢？我们同时应该考证一下B公司收购后的效益。现假设B公司开发完成后总售价为9000万元，追加的开发成本为1000万元。从购买方B公司进行分析，亦有两种方案。
方案一：直接收购该项目， B公司纳税情况：
1）营业税及附加=(9000－6000)×5.5%=165（万元）；
2） 土地增值税扣除项目：开发成本6000+1000=7000万，加计扣除7000×(1+20%)，开发费用7000×（1+10%），营业税及附加165万。合计9265（万元）
增值率=（9000-9265）/9265<0，不交土地增值税
3）受让产权，应缴印花税=6000×0.05%+9000×0.05%=7.5（万元）
4）受让不动产，应缴纳契税6000×3%=180（万元）
5）企业所得税=（9000－7000－165－7.5－180）×25%=411.88（万元）；
合计应纳各项税金=165 +7.5+180+411.88=764.38万元。
B公司受让项目的现金流入=9000－7000－764.38=1235.62（万元）
方案二：收购该公司的全部股权， B公司纳税情况：
1） 营业税及附加=9000×5.5%=495（万元）；
2） 土地增值税=（9000－4500－4500×20%－4500×10%－495）×30%=796.5（万元）；
3）应缴印花税=6000×0.05%=3（万元）
4）企业所得税=（9000－4500－495－796.5－3）×25%=801.38（万元）；
合计应纳税金=495+ 796.5+3+801.38=2095.88（万元）
B公司 受让股权的现金流入=9000－7000－2095.88=－95.88（万元）
由于方案一较方案二现金多流入=1235.62－（－95.88）=1331.5（万元），可见方案一对B公司有利。
结论：综上所述，我们可看出，转让股权对A公司而言是最佳方案，但它会导致B公司现金流入为负数，对B公司而言，直接受让在建工程是较好的选择。
交易是双方行为，只有符合双方公平交易的方案才具有可行性。在在建工程的转让的税收筹划中，要通过计算，确认不同转让方式下双方现金净流入情况，要达到双方都有利益可得才可能达成交易。其次应测算双方在不同方式下总的现金流入情况和总税负情况，选择对交易双方都有利的方式进行交易。最后双方在总税负一定的情况下进行利益合理分配，以便达到双方均赢目的，尽量不要选择总税负大、双方现金流入少的方案。
案例7 待售开发产品转作经营性资产的税收筹划
大洋房地产公司开发完工一批高档写字楼，同期一部分写字楼实现销售，剩余部分写字楼大洋公司准备将其转作经营性资产对外出租。就此事大洋房地产公司的财务人员提出了两个方案：
一种观点是建议成立一家全资房屋租赁公司，由大洋公司将该部分欲出租的写字楼全部作为股权投资到新的房屋租赁公司中，由房屋租赁公司出租获取收益。
另一种观点是大洋公司应直接将该部分待出租的写字楼转作经营性资产，然后出租获取收益。
方案一：成立全资房屋租赁公司
1、 成立时的应纳税额：
（1）企业所得税
将开发产品用作对外投资应视同销售确认收入缴纳企业所得税（国税发【2009】31号）。
该批写字楼的销售价格为100000万元，利润率为20％，大洋公司的所得税率为25％。
大洋公司投资时应缴纳的企业所得税＝100000×20％×25％＝5000（万元）
（2）契税
房屋租赁公司承受了写字楼的产权，应纳契税。
大洋房地产公司在北京，当地非普通住宅契税按3％征收。
房屋租赁公司应纳契税＝100000×3％＝3000（万元）
（1）
（3）土地增值税
对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，房地产开发企业以其建造的商品进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字【1995】48号）第一条暂免征收土地增值税的规定。（财税【2006】21号）
由于题中未给出取得土地使用权金额、开发成本、开发费用、相关税费，因此假设扣除利润后的金额为开发成本，相关税费为0。
该批写字楼售价为100000万元，利润率为20%，即成本为80000元可加计20%扣除。
土地增值额为：100000—80000×（1+20%）＝4000（万元）
增值率：4000/96000×100%＝4.17%<50% 因此土地增值税率为30%
土地增值税为：4000×30%＝1200（万元）
（4）印花税
大洋公司与房屋租赁公司签订的房屋产权转移合同，根据“财产转移书据”税目，双方按0.05％缴纳印花税。
大洋公司应纳印花税＝100000×0.05％＝50（万元）
房屋租赁公司应纳印花税＝100000×0.05％＝50（万元）
房屋租赁公司记载资金的账簿应纳印花税＝100000×0.05％＝50（万元）
合计应纳印花税＝50×3＝150（万元）
（5）营业税
以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税（财税【2002】191号）
2、 未来三年经营期间发生的应纳税额 及实现的净利润额
未来三年预计实现租赁收入30000万元，预计利润率为9％。
三年应纳的营业税及附加＝30000×5％×[1+(7％+3％)]=1650（万元）
三年应纳的企业所得税＝30000×9％×25％=675（万元）
3、大洋公司与房屋租赁公司三年累计发生的主要应纳税额
三年累计发生的应纳税额＝5000＋3000＋1200＋150＋1650＋675＝11675（万元）
方案二：直接转作经营性资产进行租赁经营
1、成立时的应纳税额
（1）企业所得税
将开发产品转作经营用途，由于资产所有权在实质上和形式上均不发生改变，可作为内部处置资产，不视同销售，不缴纳企业所得税。
（2）契税
没有发生房屋权属的转移，不缴纳契税。
（3）土地增值税
没有发生销售也没有取得收入，不符合征收土地增值税的条件，不征收土地增值税。
（4）营业税
自建自用行为，免征营业税。
2、 未来三年经营发生的应纳税额及实现的净利润额
未来三年预计实现租赁收入30000万元，预计利润率为10%（因没有单独成立公司，费用较小，所以利润率比成立租赁公司的利润率高1%）。
（1）三年应纳的营业税金及附加＝30000×5%×[1+(7%+3%)]=1650 (万元）
（2）三年应纳的企业所得税＝30000×10%×25%=750（万元）
3、三年累计发生的应纳税额＝1650+750=2400（万元）
（因方案一与方案二的房产税一致不影响分析结果，所以这里不作计算。）
方案一与方案二相比，三年累计多纳税9245万元（11675—2400＝9275），因此，大洋房地产公司应选择方案二。
案例8 分立方式下土地增值税的税收筹划
一、案例介绍
某房地产取得土地一宗，净地面积为120亩，账面实际成本为6000万元，由于尚有其他房地产项目在启动，而该地块的开发资金需求较多，因此该项目一直未启动，一方面希望对该地进行处置，另一方面正寻求合作伙伴。2008年年末，随着国家对土地宏观控制更加严格，土地的处置必须通过“招拍挂”的方式，而此时该地的市场价值为12000万元，如果通过“招拍挂”方式处置该土地，势必会涉及缴纳大量的营业税、土地增值税、企业所得税、契税等。
二、原筹划方案
通过筹划，决定将该公司进行分立（资产以该土地为主），重新成立另外一家具有独立法人资格的房地产公司，再通过出卖股权方式，将公司的股权出卖40%给另一投资商，一方面收回土地价款，另一方面与投资商（参股方）共同进行房地产开发，并约定由投资方再投入开发所需资金，双方共同经营，盈利按5:5分成。
这样，该房地产公司既处置了土地收回了土地成本，又参与了房地产开发，获取开发利润。同时，更重要的是减轻了税负，相对于直接拍卖而言，节省了营业税、土地增值税和契税2460万元：
节省营业税：12000×5%＝600（万元）
节省契税：12000×3%＝360（万元）
节省土地增值税：（12000－6000－600）×40%－6600×10%＝1500（万元）
《国家税务总局关于股权转让不征收营业税的通知》（财税[2002]191号）规定，对股权转让不征收营业税。根据相关税收政策规定，企业分立可以免缴契税。在企业分立中，对派生方、新设方承受原企业土地、房屋权属的，不征契税。
但是，如果从节省土地增值税的角度看，由于土地价值是账面实际成本，与市场价值相比显得较低，因此会增加土地增值税支出。
三、原有筹划案例中存在问题
1. 土地增值税的扣除项目中没有考虑城建税和教育费附加，且税率表有问题。
2. 成立的子公司界定为房地产公司，根据土地增值税规定：以房地产进行投资、联营时，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税，但投资联营的企业属于从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品进行投资和联营的，应当征收土地增值税。因此原筹划方案中，房地产公司以其土地成立另一家具有独立法人资格的房地产公司时，应当征收土地增值税。
3. 契税属于土地受让方缴纳，因此不应当属于其节约的税负。
四、我们的解决办法如下
1. 节省的税收如下：
节省营业税：12000Í5%=600（万元）
节省城建税及附加：600Í10%=60（万元）
节省土地增值税：（12000—6000—600—60）Í40%—6660Í5%=1803（万元）
2. 重新界定其成立的子公司为房地产开发公司以外的性质，例如投资公司。
五、 附注
1. 原有的筹划方案除以上的不足之外，实际上并没有节约企业所得税，因此我们重新设想一个筹划方案如下：
以该土地的50%和其他少量资产成立一个全资子公司（总资产大约等于其原方案中转让的40%股权对应的资产），子公司的性质不界定为房地产开发公司，可以界定为其投姿公司之类的，此时免征土地增值税。该子公司以其所有资产为抵押，向银行贷款，使其净资产为零，然后由另一投资商采取“零价收购”法收购，根据税法规定，资产重组涉及的不动产转让不征土地增值税，“零价收购”不确认资产转让所得，不征所得税。
所以，根据该筹划方案，原房地产公司可以免缴营业税、城建及附加、土地增值税、企业所得税。
2. 原筹划方案没有考虑到印花税，由于相关股权转让合同没有具体的交易额，所以具体节省的印花税无法计算，但考虑到印花税后，节税效果更好。
案例9 房产税的税收筹划
一、案例分析
（一）房产税概述
房产税是以房产为征税对象，依据房产计税余值或房产租金收入向房产所有人或经营人征收的一种财产税。房产税的征税依据是从租计征和从价计征，而从价计征房产税是依照房产原值一次减除10%～30%后的余值计算纳税。
目前，我国对房产开征的税种有房产税和城市房地产税，房产税对国内产权所有人征收，城市房地产税对外国投资企业、外国企业和外籍人员的房产征税。也就是说，在我国拥有房产，除税法规定可以免税的以外，都必须缴纳房产税或城市房地产税。房产税或城市房地产税是单位和个人在生产经营中必须承担的税负，直接影响到经营收益。
（二）房产税税收筹划的一般方法
l 利用优惠政策来进行房产税筹划
利用优惠政策来对房产税进行筹划就是直接运用《中华人民共和国房产税暂行条例》的免税规定进行税收筹划。主要有：对个人所有的非营业用房产给予免税；对经财政部批准免税的其他房产给予免税。
l 房产税筹划的基础方式
房产税的核算和申报，主要应在以下几个方面下功夫：房产概念要清晰；房产原值要核算准确；征免界限要明确；如实、及时申报。
l 房产税筹划的其他方式
在实际操作中，只要不违反税法及相关法规，贯彻税法精神，立足于企业整体长远发展的筹划方法都是可以采纳的。具体而言有以下几种：
¨ 巧选厂址
根据我国现行税法的规定，将企业建在乡、村所在地，不仅可以免缴房产税，还可以免缴城镇土地使用税，并且可以按最低的税率1%缴纳城市维护建设税。不仅如此，因为将企业建在农村可以带动当地经济发展，会得到国家的大力支持。
¨ 房产联营，共担风险
税法规定：纳税人将拥有的房产投资于他人，或与他人联营，如果投资者共担风险，则从价计征房产税，如果投资者不承担风险，只收取固定资金，那么从租计征房产税。值得注意的是，这种方法可以节税但同时也会提高纳税人的风险程度。
¨ 减少房产原值
《房产税暂行条例》规定，房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿“固定资产”科目中记载的房屋造价，它包括与房屋不可分割的各种附属的配套设施。由此可知，合理减少房产原值是减少从价计征房产税税额的关键。例如，将停车场和游泳池等公
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