筹备期工程物业六十问.doc

筹备期工程物业60问目录一、筹备期工程物业系统之提资对接阶段16问2二、筹备期工程物业系统之项目施工跟进阶段9问6三、筹备期工程物业系统之装修管控阶段20问8四、筹备期工程物业系统之调试接管阶段10问13五、筹备期工程物业系统之营运准备阶段5问16一、筹备期工程物业系统之提资对接阶段16问1。业态规划阶段小商铺铺型参数一般如何设置？（1)步行街商铺应连续，中间不超过4.2米间隔；首层端头商铺预留餐饮条件、下方不可设置配电室、开闭所等配电机房;（2）非餐饮商铺（除步行街一层入口两侧及二层以上端头商铺外）：进深宜控制在1-2.5跨（8m20m），不应超过3跨;每铺开间宜控制在1-2跨(8m-16m)，开间/进深系数为1:11:2。5；（3）餐饮商铺(含一层入口两侧及二层以上非餐饮层端头商铺外）：进深宜控制在23跨（16m-24m）,不应超过4跨；每铺开间宜控制在12跨(8m16m），开间/进深系数为1:21:3；商铺面积满足当地消防设计要求，餐饮商铺面积宜控制在250300平米；餐厨比宜设置为7:3。2。小商铺房产技术条件提资阶段，商管就配电、排油烟、燃气、空调容量、给排水管径、弱电、结构等各项技术条件应遵循哪些经验参数及关注要点？(1)配电：A.店铺一户一表（全部为三相电表），电表采用网络远传的费控电表；B.餐饮按照250w/m2（火锅类、烧烤类可按照300400w/m2)，西式快餐按照250KW/店；C.服装、配套按照100w/m2;D。体验类按照150w/m2;E.快时尚品牌、丝芙兰、屈臣氏、星巴克、哈根达斯等联发品牌按合同约定提供电量；(2)排油烟:A.排油烟量按照商户面积*（2530）3。3m*（4060)次/h的方式计算，(火锅及烧烤类餐饮就餐区排风按照中餐厨房排风下限考虑)；B。补风量按照排油烟量的80计算；C.使用燃气的商铺事故排风量按照商户面积*（25%30）*3.3m12次/h（换气量不小于12次/h）的方式计算；(3）燃气:A。一般餐饮商户按照0。11m/h*m2（燃气热值8000kcal/Nm3)的基数设计每小时用气量(m/h），但各商户的供气量最好不低于30m/h，不大于70m/h；B。需考虑员工食堂燃气用量需求，一般为50m/h;（4)空调:A。服装、配套业态制冷指标为150250w/m2；B.体验业态制冷指标250w/m2;C.餐饮业态制冷指标为350w/m2（火锅类制冷指标为400w/m2）；D。联发洋快餐一般自装空调，但是需预留专用新风竖井、冷媒管道竖井、室外机安装位置和设备基础，同时垂直管路不超过25米；E.特殊商户（如火锅、海鲜自助、冰淇淋店），供电总量满足的情况下，允许自行安装空调；（5）给水：A。餐饮商户:小于300不小于DN32，大于300不小于DN40；B。配套商户预留给水管径DN25；C.联发洋快餐按照房产技术条件约定配置;(6）排水：A.餐饮每户预留一个DN150排水管;B。洋快餐要求设置不小于3m独立隔油池，排水管道接口位置按商户指定位置预留;(7)弱电：按照建造标准预留光纤网络点1个、电话1个、有线电视1个、POS2个（一用一备)；（8）结构:结构活荷载400KN/，西式快餐厨房区域450KN/。3。小商铺房产条件提资阶段，配电箱、排油烟补风井、风机盘管、后厨排水点位位置如何布置？（1)商铺主配电箱，根据电缆走向，定位原则为商铺后墙、靠柱，电缆走向为最远端并预留3-5米,确保拆改移位有空间；（2)排油烟、补风井按照自然铺靠后墙设置，尽量不要设置在隔墙上和穿越商铺中间位置；(3)跨柱安装的风机盘管应沿商铺开间方向纵向安装，且不得安装梁下，避免后期隔铺后空调机位置调整；（4）餐饮后厨排水点位按照自然铺预留，靠后墙柱子跨中预留，不要靠柱脚、墙脚预留,满足异层排水要求。4。因招商困难，房产技术条件无法按时提供或者提供不准确如何处理?(1）招商进度滞后，导致在房产条件提资阶段，部分商铺无品牌，造成无法提资,商管公司根据万达标准、同一品牌其他项目经验，提出虚拟房产条件(需按照其规划业态的最高房产技术条件提资，给出满足经营和项目公司施工的最基本房产技术条件并移交）；（2）主次力店：按照落位业态通用房产条件提资，重点关注超市、健身、KTV、电器业态；餐饮：按照自然铺预留排油烟、补风、上下水点、配电箱等机电点位。5.步行街精装商铺标准是什么？地面600mm*600mm玻化砖;配置电源控制箱、电源插座、弱电信息面板,大玻璃墙面，大玻璃地弹簧门或透明防盗卷帘(成本含在步行街公共部分综合单价中），隔墙乳胶漆饰面，轻钢龙骨纸面石膏板50系列上人吊顶,刮大白，刷乳胶漆。需安装基本照明，照度满足300lx，选择高档筒灯。6。步行街精装、毛坯数量、标准如何确定？（1）开业前130天，商管公司可根据落位品牌与品牌方确定交付条件，提出精装交付商铺的需求，原则上精装面积不超过步行街租赁面积50，可分为精装A（天花、地面、墙面），精装B（天花或地面），并明确天花标高；联发品牌按照总部下发的交付条件确定；(2）毛坯、精装B、主次力店商铺地坪交付高差为：5cm(1）。7.室内外多经点位的机电点位提资要求是什么？(1）一层扶梯下方(除设置服务台的扶梯）均需满足多种经营需求，需预留各1处30KW的配电箱、上下水、电话及宽带接口；（2）大中庭预留100kW配电箱（暗装)，小中庭预留50kW配电箱(暗装）；(3）步行街主出入口附近预留30kW配电点位（暗装）；（4)室内其他多种经营点位，每个点位设置不低于10kW配电点位；（5）室外主广场按照总量150KW预留多种经营和促销活动独立电源,独立计量、LED大屏同步播放接口；副广场按照总量100KW预留多种经营和促销活动独立电源，独立计量，其余主力店主入口广场区域位置预留30KW电源；配电箱（防护等级不低于IP54）纳入景观设计.8.商管办公室平面布局图布置关注那些重点点位?（1）办公区整体动线、布局、空间合理、具备采光条件；(2)副总、总经理办公室面积不超过20平方；（3)财务室需设置独立房间，安装防盗门、紧急报警按钮、入侵报警装置；(4）设置大、小两个会议室,办公区入口处设置洽谈室；（5)设置一处行政仓库、一处财务档案室、一处人事档案室；(6)设置男、女更衣室,男、女卫生间、总值班室;(7）办公区主入口设置形象背景墙和服务接待台。9。员工餐厅平面布局图布置关注那些重点点位?（1)整体布局餐桌数量满足员工使用需求（不少于60座)；（2）动线、布局、空间合理。需具备燃气条件，如当地不允许地下使用燃气,则用电量需满足用电灶具需求；（3)后厨灶具布置靠近预留排油烟、补风井位置，方便管道接驳；(4)设置厨房仓库、洗消间.10。商铺店招及门设置原则?（1)首层公区吊顶下净高3。6米，店招高度700mm,门高2900mm；（2)首层公区吊顶下净高3。9米,店招高度900mm，门高3000mm；(3)首层公区吊顶下净高4。2米，店招高度900mm，门高3300mm；(4)中间层:通长店招高度550mm，门高2750mm;独立店招高度600mm,门高2700mm；(5）顶层：店招高度600mm，门高2700mm；（6)商铺店招供电引自商铺配电箱，独立回路单独控制；（7)商铺出入口门位置及数量满足消防及经营需求，招商及营运部门需依据已落位的店铺情况向项目公司提出出入口门数量及位置的具体意见。11。北方寒冷地区地暖集分水器如何布置？（1）地暖集分水器安装在消防通道侧墙；(2）禁止设置在主立面和商家租赁区域内.12。屋面新风口与排油烟风口距离如何合理设置？屋面新风口与餐饮排油烟口水平距离大于10米,若无法保证，则应保证6米以上垂直距离。13.提资阶段服务台预留条件有哪些？（1)服务台原则设置在扶梯的下方，并放置于客流的冷区，并预留仓库位置(仓库门不小于800mmX2200mm);(2)万达标准服务台款式，设置醒目标识；（3）具备供电10KW/380v，通讯2部、网络集团专网及外网，背景音乐及广播、LED音源及视频源的播放功能。14.内装提资阶段，超市入口扶梯周边装修界面如何确定？(1）超市在地下：如由整体超市承租，地下一层扶梯口及公区部分,项目公司或总包内装单位负责装修；扶梯口及超市区域，超市负责装修；扶梯周边墙面项目公司或总包内装单位刮大白交付给超市；若非超市独立承租,地下一层公共区域由项目公司或总包内装单位负责装修。(2）超市在地上：一层扶梯口及公区部分，项目公司或总包内装单位负责装修；一层扶梯口及超市部分，超市负责装修；扶梯周边墙面项目公司或总包内装单位刮大白后交付给超市.15.洋快餐交付条件关注那些重点？（1)电源交付：电源容量250KW、电缆敷设至其商铺制定位置，且应预留5米电缆； (2)空调交付:空调由其自行安装、甲方需提供屋面设备机位，由屋面下至其商铺的冷媒管井路由；（3）排水交付：须提供由其独立使用隔油池。16。商铺燃气及灶具提资阶段注意哪些要点？(1)开业前150天，商管公司收集商家厨房平面布局图和燃气灶具平面布局图;（2)与项目设计部、燃气公司确定图纸标准（灶具位置、数量、尺寸、单个灶具用气量、总用气量、接驳管径等)。二、筹备期工程物业系统之项目施工跟进阶段9问1。小商铺电磁门吸、地弹簧注意哪些管控要求？（1)电磁门吸线路及安装由总包内装单位负责,电磁门吸需独立回路;（2)地弹簧需使用无限位地弹簧。2.采光顶电动葫芦施工注意哪些管控要点？(1）椭圆形中庭玻璃采光顶中间设置3个1000kg吊点；周边设置8个150kg吊点，总吊重为4200kg，各吊点距扶手或人员可触碰点水平投影距离不小于5m；（2）长廊玻璃采光顶每个天井布置48个吊点,每个吊重100kg，各吊点之间距离不应大于4m，各吊点距扶手或人员可触碰点水平投影距离不小于1.5m；（3）全部吊点均应安装防脱扣电动葫芦；（4）中庭中间吊点为统控,中庭周边吊点为单控；长廊并列的两个吊点为统控。3.外立面橱窗设置管控标准是什么?(1)外立面橱窗内无消防及排水管道等竖向管线穿过;（2)外立面橱窗净深不小于1200mm;地面采用地砖铺贴；外立面玻璃采用无柱无肋结构，保证连贯通透性；橱窗玻璃净高大于3600mm；（3）每个外立面橱窗单元设置单独配电箱（暗装），独立电表；供电电源为220V，功率不低于3KW，若安装伴温系统应适当增加;(4)外立面橱窗内的灯光、喷淋及排风等功能设置齐全；喷淋头采用93隐蔽式喷头；严寒地区需采用消防专用阻燃自控温电伴热，采用单独回路,外部敷设A级保温材料；（5)橱窗配电箱内应具有时控器或BA控制功能,规范开启、关闭时间;（6)外立面橱窗设暗门，尺寸为700x1800mm，带门锁，橱窗侧面外开；天花为烤漆铝格栅，荷载不小于50KG。4。后勤通道装修施工管控标准是什么？（1)A+、A、A-版地面为防滑地砖，墙面距地面30cm处做橡胶防撞踢脚,距地1。6米为瓷砖墙裙，之上为白色乳胶漆，转弯处加防撞护角，高度为1。6米；(2）B+、B-、B版地面为防滑地砖，墙面距地面30cm处做橡胶防撞踢脚，距地1.6米为墙裙防火墙面漆，之上为白色乳胶漆，转弯处加防撞护角，高度为1。6米;（3）C版地面为水泥地面,墙面距地面30cm处做橡胶防撞踢脚，距地1.6米为墙裙防火墙面漆，之上为白色乳胶漆，转弯处加防撞护角,高度为1.6米。5.餐饮后厨设施设备施工管控要点？（1)步行街餐饮厨房内的排油烟、补风、事故排风等竖井及内衬（含防火阀）管道,由项目公司依据商管公司提报的房产技术条件设计并施工完成；内衬管道敷设至餐饮商户厨房区域并预留1米长度；(2)餐饮商户的屋面排油烟风机、补风机、油烟净化器由项目公司负责采购及安装，其控制柜由项目公司供应并安装到餐饮商铺厨房内，完成配电线路接驳及调试，电源引致商铺总配电箱;事故排风机由项目公司依据当地要求实施完成，供电电源并入消防电源并具备燃气事故侦测联动功能；以上技术条件，商管公司在开业前150天完成移交，并有设计部门根据建造标准要求进行设计、出图。6。装修现场的成品保护关注重点？（1)石材：室内街装修作业面广，施工交叉严重，需对石材进行多层次成品保护，针对石材铺装阶段、无缝处理阶段、抛光结束后进入日保前三个大的节点进行全面防护工作；（2）电梯:针对室内街手扶梯、货梯进行成品保护并进行封闭管控，设立人员进出消防通道，确保开荒成果；（3)卫生间：可采用全部精开荒结束后,只保留一套卫生间作为日常使用，并进入日保状态,其他卫生间进行封闭，加强管控;（4）车库：地库精开荒结束后，除货运出入口及卸货区开放外，其他封闭管理，并在货运出入口及卸货区车道铺设地毯进行成品保护；（5）内场：严控扶手打磨、玻璃防护、导视牌防护、喷涂施工、石材切割、道具进场等。7。外立面广告灯箱施工过程中注意哪些管控重点？(1）需满足万达集团外立面广告位技术标准要求；（2）需重点关注内容:A.灯箱采用内透光形式,不得采用外打照明形式；设计配电容量，每平米180W电量；非严寒地区A级店应用T5灯管或LED，B、C级店用T5灯管;严寒地区均宜采用LED；B。每个广告位应独立回路供电，加表计量,并将所有计量统一集中管理；供电线缆为低烟无卤阻燃B类以上电缆;控制柜设置在最近的商管管控的配电间或强电井内，并纳入夜景照明控制系统/慧云管理系统; C。广告布封边具有铰接装置，边框盖板选择2mm厚铝单板氟碳漆饰面；合页应为隐蔽式安装；D.广告布张紧及防风装置：面积150平米及其以上规格，长短方向均须设置防风钢丝；面积80及其以下规格，只需短向设置;其余规格单独报批；E。广告灯箱底部设置排水构造措施;须设置散热构造措施。8.湿式垃圾房施工管控注意哪些重点？（1）垃圾压缩间净高不低于3。8米，垃圾车作业区净高不低于3。7米；（2）设置垃圾分类区域、再生资源堆放区域、墩布池；（3）预留给水(不小于DN25)、排水(不小于DN150)；(4）需设置独立集水坑，铰刀排污泵；（5）顶棚刷防水防霉防油涂料，地面防滑地砖或水磨石。隔墙采用砌砖实墙，白色瓷砖贴到天花顶；(6）设置分体空调;（7)独立机械通风系统；(8）垃圾推入门处安装单项风幕机;(9)垃圾车入口安装钢制非镂空式防盗卷帘；（10)紫外线杀蚊消毒灯和纯紫外线消毒灯，每40平米各一盏，40W/盏.9.空调末端安装注意哪些要点?(1)盘管出风口不允许安装在厨房内；（2）盘管出风口和回风口下引至吊顶位置，须采用硬连接（白铁皮)并完成橡塑保温(不得采用玻璃棉），非特殊情况下不得采用软连接（铝箔软管)；（3)温控器安装在商铺入口墙面,电源引至各自商铺配电箱；（4)需关注拆铺合铺后盘管电源的调改.三、筹备期工程物业系统之装修管控阶段20问1.装修管控阶段各部门巡场要求和关注事项？(1)总经办：每周至少2-3次，实地督促进度和解决问题；（2）工程部:完善商铺的进场条件和房产条件；协调商铺的改造施工;配合监督商铺的装修进度；（3）营运部：跟进商户装修进度；协调解决商铺的困难；装修品质的管理;安全监督及实施;（4）市场推广部：美陈条件复核与方案;橱窗灯箱的方案与实施；活动场地确定；（5）安品部：现场装修安全监督;消防报验材料收集;营运安全条件的监督；(6）物业部：施工人员行为规范、人员通道管理、货运通道保证畅通、安全秩序维护、配合安品部安全监督等。2。装修管控人员需怎样的安排？哪个部门是装修进度管控的主责部门？（1）各部门装修管控人员应联合组建装修管控小组，步行街各小组应平层管理,不应按照业态管控;（2)主力店单独组成装修管控小组；（3)装修管控人员要责任到人形成工程、物业、营运的三人或多人小组；(4)招商营运部是装修进度管控的主责部门，其他部门配合。3。商家进场装修基本施工条件设置要点有哪些？(1）临时用水点每层至少3个;（2)临时用电箱每层6个，配电箱容量不小于100KW，箱内回路开关不少于20路；（3)垂直货梯不少于4台、保障楼内至少3条消防通道的畅通及照明；(4）临时厕所不少于1个；（5)水平动线畅通、安全；(6)垃圾堆放点,材料堆放点2处且每处不小于300；(7)临时消防设施(灭火器、应急灭火水桶的等），消防水桶每层不少于10只，灭火器存放处每层不少于10处，每处不少于4只2.5kg容量.4.商铺进场前的预验收,重点关注哪些事项？(1）商铺的合围及地面的平整度；(2)棚上的机电是否完成;（排油烟管道、防火隔墙及防火卷帘、门头的分隔、各种管线（电气、消防、新风、空调）施工及保温；（3）商铺的上下水点位、配电箱；（4）商铺的空调、配电负荷是否满足商家需求进行核实;(5）商铺场地清扫整洁等。5.物业交付确认书是针对商家而言还是针对项目公司（总包)而言，重点关注什么事项?(1）物业交付确认书同时约束项目公司（总包）和品牌方;（2）对现场预验收和品牌方现场验收存在的问题，形成销项的会议纪要，并监督项目公司（总包)按时整改完成；（3)重点关注商家房产技术条件的完成情况.6。商户后厨施工过程中关注哪些重点？（1）商户后厨防水采用SBS沥青柔性防水卷材，需直接铺设在建筑结构主体上、卷材下方及卷材与墙体间不允许铺设管道，卷材上翻高度不低于500mm,刷洗池处不低于1500mm；（2）餐饮商户的厨房要求墙体砌筑实墙,如遇管线的影响在3。3米以上可使用轻钢龙骨中间加10cm的防火岩棉，硅酸盐盖板封堵；(3）使用燃气的餐饮商户的传菜口不允许直接面对经营区域。如要设置传菜口须和经营区设置分隔，并安装防火门。（4）厨房区域不可裸顶,必须要有吊顶,而且材料须是铝板;其目的是:一是卫生，油烟在铝板上汇集方便拆卸清洗；二是安全,如果发生火灾，铝扣板就相当于防火板，这样就能有效防止棚顶直接燃烧.（5）商户的排油烟管路必须使用白钢和无缝焊接，排油烟管引向屋面的部分要形成一个倒坡，其目的是为了管道内的油直接往下滑，排至排油烟灶的集油槽内,对管道清洗有好处。7。商铺空调盘管及风口改造施工界面如何界定?（1）在设计和施工过程中,已明确了餐饮厨房区域不安装风机盘管，如确实需要商家自行安装，屋面上找室外机的位置就可以；（2）因商家平面布局调整需移动空调盘管位置的，由安装施工单位负责改造,商家承担改造费用，费用按照承包合同约定的标准执行;（3)原设计应有风口下引的,由施工单位承担施工及费用，需增加空调风口的,由安装施工单位负责改造，商家承担改造费用，费用按照承包合同约定执行；（4）风机盘管的电源接线、温控线路及调试由项目公司组织施工单位完成。施工完成后若商铺需要移位，由安装施工单位负责改造，商家承担改造费用，费用按照承包合同约定的标准执行。8.商铺排烟系统的改造施工界面如何界定?（1)项目公司按照二版施工图进行首次施工，商铺因隔间、厨房等布局原因需增加消防排烟图纸，由项目公司根据商管确认的图纸安排排烟口、远程执行机构增加施工，商家承担改造费用，费用按照万达广场商铺消防改造实施细则执行;（2)远程执行机构需移位的,由消防施工单位负责改造，商家承担改造费用，费用按照万达广场商铺消防改造实施细则执行。9.小商铺消防喷淋及消火栓改造界面及费用如何界定？(1)小商铺喷淋按照上下喷进行设计，施工单位前期施工时，在完成喷淋水平支管及上喷（喷淋点位覆盖满足消防要求)后，暂不进行喷淋末端追位施工(由项目公司完成精装的商铺除外）。商铺最迟应在开业前85天完成吊顶龙骨施工，项目公司组织消防施工单位按照商户龙骨标高及消防标准要求，一次性追位完成,不再收取商家费用。若商家因内部格局需调整,为满足消防及集团安全管控要求，需增加点位或移位点位的（含钢化玻璃的加密喷淋），由消防施工单位负责改造,商家承担改造费用，费用按照万达广场商铺消防改造实施细则执行；（2）消火栓按照前期设计，一次性施工完成。若商家因内部格局需调整的，为满足消防及集团安全管控要求，由消防施工单位负责改造，商家承担改造费用,费用按照万达广场商铺消防改造实施细则执行;(3）商家因内部格局调整需调整的消防末端设备，为满足消防及集团安全管控要求,需增加烟感或温感的，或因装修需要,导致烟感、温感、手报、消防排烟执行阀等移位的,由消防施工单位负责改造，商家承担改造改造费用，费用按照万达广场商铺消防改造实施细则执行。10。小商铺图纸审核关注重点哪些?（1)平面图审核:应重点关注疏散距离符合消防要求;(2）装饰图纸审核：装饰材料符合消防规范及万达集团特殊要求；面向步行街侧隔断材料、做法符合消防及万达集团要求：A.天花防火等级A级（若有造型需要B1级材料面积不应过大，并需涂刷3遍以上防火涂料);B.地面防火等级A级;C。墙面防火等级不低于B1级、固定家具不低于B1级、活动家具、装饰物不低于B2级；D。外立面装饰材料防火等级A级（若因装饰需要采用B1级材料，面积不得超过整个外立面面积25）；(3)机电图纸审核:须采用低烟无卤电线、电缆;消防回路采用低烟无卤阻燃耐火线；“三相”平衡。11。商户进场后移动配电箱位置，导致电缆长度不够，如何处理？用电缆分接箱连接（不允许直接做接头），安装于实体墙上便于检修处，并悬挂安全标识，定期巡查。12.小商户配电、线路布置有什么要求？(1）小商户用电总容量不得超过项目提供入户电缆容量，分路负荷线径截面的选择应使导线的安全载流量大于该分路内所有电器的额定电流之和,电气在审图时一定要通过电气系统图来审三相平衡；（2）所有配电箱（柜）安装位置明显,确保散热；(3）各类电源插座及照明电源均应按区域设计单独回路，厨房等区域不能断电的设备（如冰箱，冷库等）须设单独回路;（4)各配电回路断路器均应具有过载和短路保护功能，须能同时断开相线及零线;(5)强电插座开关必须用带漏电保护的分路开关。厨房、洗手间等潮湿区域安装的强电插座必须采用防水型；（6）室内布线必须采用阻燃电线管（镀锌铁管）穿管敷设，管内导线总截面积不应超过管内径截面积的40，管内不得有接头；管壁厚度不小于1.50mm，各类导线应分别穿管（不同回路、不同电压等级或交流直流的导线不得穿在同一线管中）；（7）供电导线须选用低烟无卤阻燃铜芯导线（消防线路采用低烟无卤阻燃耐火型)，导线截面积应与所承担的设备功率相匹配。插座导线铜芯截面应不小于4mm2，灯头、开关导线铜芯截面应不小于2.5mm2，电火锅导线铜芯截面应不小于6mm2，所有的开关、插座及电气设备均须符合国家标准并是品牌产品；（8)所有电气设施设备（配电箱、金属线槽和管、照明灯具等）金属外壳须保护接地，金属线槽管之间须跨接保护；(9)仓库内不得设置插座、使用电气设备;厨房、仓库需安装防爆型灯具。13。步行街一店一色的施工怎样配合消防验收？（1)一店一色由于受到招商或者商家图纸质量原因,整体审图通过较晚,门头的拆改和施工阶段往往与消防大证验收时间冲突;（2)按时取得消防大证，是步行街商铺相关证照的办理的前提条件，也是广场开业的必要条件，所以，一店一色的施工必须配合项目的消防大证验收;（3)满足消防大证验收条件,商户装修项目须达到：完成商铺与步行街之间钢化玻璃加侧喷或实墙;室内（含后厨）吊顶完成，喷淋追位完成；(4)一店一色施工和消防现场验收发生矛盾时，必须避让和服从消防现场验收。利用中间间隔时间，抓紧装修施工。14.精装商铺验收重点？(1）隔墙位置和铺位面积核实（落位图与现场隔墙、风管井砌筑等）；(2)机电设备安装完成情况(新风、冷热量核实、消防、温控器线路预留等）;(3)标高问题（机电安装后避免影响标高)；(4)配电箱安装(位置、线径大小、空开标准等）；（5）防火封堵（风管、水管、桥架、门楣等穿墙处）；(6）电磁门吸布线（地砖铺贴之前需检查门吸线是否预留);（7）天地墙施工检查（吊顶完成、标高、墙面刷白、地面铺砖）；（8）消火栓实际安装（实际安装与否和位置是否正确）；（9）玻璃门安装（安装进度、数量、位置是否完全吻合）；(10）喷淋、烟感追位(天花封顶后消防喷淋追位进度与质量)。15.商家装修管控信息展板需包含哪些信息？展板需包含：商铺号、品牌名称、平面布局图（签字版）、效果图（彩色签字版）、商铺施工计划进度表(签字版)、工程巡检表、物业巡检表、营运巡检表、装修管控人员联系方式、施工进场前安全交底确认书、装修材料要求说明等。16.装修管控阶段现场的问题及进度重点关注事项？（1）核准装修管控表及现场进度是否满足开发计划的节点要求；（2)现场巡视商家装修实际进度是否满足后续节点的完成标准（达到“消防验收条件”或“商家精装修完成”等节点）;（3)梳理制约商铺进场问题及销项情况;(4)店招施工检查（材质、图纸效果还原度、LOGO到货时间表等）。17.装修现场应做哪些氛围的营造？(1)口号类、安全类、节点要求类的条幅或者横幅;（2）必要的导向标识、商铺的展板、警示标识等；（3)现场的灯光、照度以及背景音乐等；（4)及时的卫生清理和违章施工的巡视和整改。18。小商铺一店一色对外立面做法要求？(1)小商铺进场前项目公司交付标准：聚热槽和侧喷完成;（2)小商户一店一色内退或调整分为两种情况,一是玻璃加侧喷加集热槽，二是实墙即墙体砌筑；此外还要避免墙上开窗的形式出现。19.大商业商铺装修达到消防验收条件的标准是什么?（1)商铺围合完成（含内墙砌筑)；（2）厨房区域吊顶、喷淋温感、烟感安装完成；(3）经营区域吊顶、喷淋、烟感完成（裸顶区喷涂完成、喷淋上喷完成）；（4）封闭橱窗吊顶、喷淋、烟感完成；（5）侧喷和聚热槽完成。20.消防大证和小证指的是什么？(1）消防大证：建设工程消防验收合格意见书和装修工程消防验收合格意见书；(2）消防小证：公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证。(3）关注：A.消防大证由项目公司负责取得；B.消防小证由商管公司负责取得；C。安排专人负责消防报审资料的收集和整理;D.消防大证能否按时取得，直接影响商管公司营业执照的办理。四、筹备期工程物业系统之调试接管阶段10问1.项目公司机电安装调试阶段需关注哪些内容?（1）正式电、水供应计划时间；（2）机房装修完成，设备安装完成并调试；（3）末端（包括商铺内)空调开始调试；(4）地下核心机房开始接管前问题汇总、销项；（5)综合排污管线清污完成；（6）所有电梯、扶梯取得合格证;(7）内外场公区照明调试基本完成,安装标识；(8）商管、商户库房建设、装修完成；（9）美陈吊钩配重及调试检测完成;（10）地下室综合标高复核并满足使用及合同约定要求；（11）项目公司排油烟风机、油烟净化器、各类风管安装到位；（12）升降车、热成像仪到货；（13)外墙广告项目公司硬装施工完成,具备移交广告公司条件。2。开业前商管接场后封场如何管控?（1)技防：物料采购（链锁、警戒带、铁马、绑扎带)，协助现场管理;（2)人防：对通道及出入口设立人员固定岗位、加强人员巡视、增设巡检岗位，完成封场的准备工作；(3）严格落实办理施工及外来人员出入证,便于人员现场管理。3。筹备期大商业设备设施代管前准备工作有哪些?（1）重点机房实现封闭；(2）各系统无功能性缺陷；（3）机房装修完成各类证照取得；（4）上墙制度完善;(5）建立巡检机制及巡检路线；(6)培训到位。4。筹备期大商业设备设施代管期间关注哪些重点工作？（1)变配电：A.低压配电系统施工完成后进行一次彻底停电除尘紧固工作；B。每个商户施工完成后要进行一次满负荷用电测试，全部商户施工完要进行整体的满负荷测试.（2）暖通：A.公区装修完成后要求施工单位彻底清洗公区吊机过滤网;系统联调之后进行清洗全部过滤器、风口；B.单机测试完成后进行系统联调；系统联调之后再进行系统满负荷测试。(3)电梯：A。步行街公区大粉尘作业完成后要进行扶梯调试并进行特检所验收，取得合格证；B。电梯正式投入使用前要进行满负荷测试。(4)给排水：A。商户装修完成后每个用水商户单独进行排水测试，保证排水管路畅通；B.所有商户给排水系统施工完成后进行一次满负荷测试；污水间设备调试完成包括排风、水泵、硫化氢报警器等（硫化氢密度比空气大,所以风口要下引）。（5）消防：消防检测前安排技工跟踪消防系统单点及联动测试，记录存在的问题及整改情况。(6）其他：A.加强巡视；B。熟悉各系统主机到末端阀门、开关、路由、控制方式等；C。做好巡检记录、巡检频次及内容按三标文件执行;D.熟练掌握设备参数及广场基础数据；E。重视第三方人员的管控如项目公司在筹备期安排专人开货梯为商户装修运货，人、梯数及时间商管公司把控；F.现场施工进度及质量的管控；G。商铺内的机电管控。5。开业前电梯系统满负荷测试关注要点？（1）扶梯:测试前检查安全警示标识、防护栏、检验合格标识安装到位，安全动作开关、正反转测试；要求测试人数为150-180人,每个梯级都要站3个成年人,保证电梯处于人员满载，测试队伍要上、下向至少进行3个来回；之后电梯调向按同样方法再进行一次测试；在扶梯进行满负荷测试时,相应电梯的强电井安排人员进行电流监测，记录电流是否在要求范围内；（2）直梯：直梯配重测试时，有专人进行电流监测和记录;直梯五方对讲测试时，在中控室要有专人核对梯号和位置等信息是否正确。6。开业前电力系统满负荷测试关注要点？(1）主要检测电缆线径与所连接设施、空开是否匹配，变压器负载率在正常范围,三相平衡及温度不超标(要求电线电缆、接线端子不能高于60,母排不能高于70）。(2）配电室人员：查看高低压总进电开关电流、电压值,后通过红外成像仪检测进线、各配电柜出线开关温度；(3)公区设备满负荷检测：测试人员至少不低于2人，1人操作,1人记录.检查干线所带照明、末端空调配电箱内空开合闸；检测各条干线分支电箱和配电室低压总路电线、电缆、空开及其温度。（4）商户(重点在火锅类餐饮铺）配电箱检测：在同一时间内开启商铺所有用电负荷；在户内：检测配电箱空开、电缆的电流(三相平衡）和温度；在竖井：检测配电分支的电流和温度；在配电室：检测低压进线、各配电柜出线开关电流和温度。（5)发电机组满负荷测试:按照停送电操作规程关闭高、低压进线开关；开机前检查油箱内油量是否满足需求、各油管阀门是否常开、冷却液是否在机组规定值；根据机组负载率，联系中控室慢慢加档。7.开业前空调系统满负荷测试关注要点？(1)连续测试8小时，集中在高温、高负荷时段，全面测试2-3次；(2)检查各制冷主机、循环水泵、冷却塔、系统水压、集分水器及管路阀门处于正常状态；（3）开启末端所有负荷：屋面新风机、商铺空调、公区吊柜机等，注意出风口前端的风阀是否已经打开。检查送风口/回风口均应垂直于风管并采用无缝连接.调试过程中，风机无异响,管道无漏水、滴水现象，冷凝水排水畅通；（4)观察主机运行负荷（电流）、冷冻水进出水温度、冷却水进出水温度、末端出风温度等是否在正常范围；(5)调试风水平衡：尤其是末端最不利点的出风温度和出风量,用风速仪测量每台风机盘管的出风口风速，一般在1.32米/秒，用测温仪测量出风口温度在11-16度之间，做好测试纪录，对于有问题的位置及时查找原因、调整,在调整后再进行测温。8.开业前给排水系统满负荷测试关注要点？（1)给水系统：A。开启所内场有给水末端，观察泵房供水泵组、出水压力、水箱水位、市政系统供水压力；B.泵组运行正常、泵组后端压力恒定、水箱水位稳定、市政供水压力稳定为合格（屋面作为系统最不利点)。C。生活水箱要求锁闭.（2）排水系统:A。屋面虹吸雨排，开启屋面所有给水，并利用屋面消火栓,模拟暴雨雨量，排水畅通为合格；B.卫生间排水，打开所有卫生间给水末端（面盆龙头，冲水阀、拖布盆等)观察排水情况，排水畅通为合格；C。地下室压力排水部分，地下室各区域集水坑、污水间隔油池、污水泵工作正常,废/污水无外溢；D.餐饮排水,色粉测试：后厨排水管道必须进行大水量测试，将全部水龙头打开，保持冲水7-10分钟以上,待色粉一直到隔油池，并确认水量足够大为准;E.室外小市政排水,逐个检查室外小市政排水窨井，排水通畅，并用不小于2/3管径的铁球进行通球实验。9。开业前消防系统满负荷测试关注要点？(1）火灾自动报警系统：消控中心主备电源自动切换正常；故障点位符合公司要求（故障率控制在1以内）;与消防水系统联动功能正常；与消防风系统联动功能正常；屏蔽与接地检测符合要求；消防远程监控功能正常；（2)消防给水系统：消防水泵自动控制启动;高位水箱自动控制补水;消防水箱自动补水;标识标牌清晰完整。(3)自动喷水灭火系统：末端放水试验正常；预作用自动控制启停;火灾报警系统联动测试正常;（4）消防风系统测试:消防风机启动正常；联动编程逻辑关系正确；联动功能正常；(5）湿报间及稳压泵：湿式报警阀间测试；高位稳压（消防稳压罐压力上限0。15MPA，下限0。10MPA）测试。10.燃气点火需完成哪些施工及调试工作?（1）所有主管、支管完成焊接、防锈漆的施工;(2)完成燃气管道试压、调压工作；（3)完成燃气泄漏侦测工作；（4)完成燃气报警装置安装，并与燃气报警主机联动测试；(5)完成燃气灶具自动灭火装置的安装及调试.五、筹备期工程物业系统之营运准备阶段5问1.营运准备阶段各部门巡场要求和关注事项？（1)总经办：一店一色的效果；美陈效果的调整；商家的进度跟进；活动的督导；(2)工程部：商户装修收边收口;机电设备调试；安全检测以及设备运行制度落实；(3)物业部:运输动线保障与协助;成品保护；开荒保洁；安全演练；(4)营运部：装修品质的提升;道具和货品的进场；商品摆放与调整;营业员招聘及培训；督促商家证照办理完成；（5)市场推广部：美陈的现场实施与调整提升;开业活动方案与落实；(6）安品部：商铺运营安全的监督;安全预案及演练的监督.2。大商业开业前达到开业条件，品质及安全管控包括哪些方面？(1)效果类：A。公区的照明、应急照明、逃生标识、LED效果灯、导向标示牌、综合信息栏等工作正常；B.外广场的夜景照明、立面LED、立面广告灯箱、地面灯箱、信息导向标识等定时启动功能完善；C。商家和公区的装修收边收口。（2）安全类：A.各设备机房，尤其是变电所、强电井、电梯机房要配备足量的灭火器,以备突发事件时使用;B.各低压配电柜（变电所），各种设备控制箱（照明）、配电箱（商铺）等要将接线端子螺丝紧固;C。从设备设施陆续调试