物业公司消防系统保养管理制度.doc

物业系统
消防系统保养管理制度

编制

日期
2015。01。01

审核

日期
2015.01.01

批准

日期
2015.01.01

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修订内容
修订人
审核人
批准人

1。目的
确保维持消防系统的良好性能，保证消防系统正常运行。
2。适用范围
适用于各城市物业公司物业服务中心对消防系统的维修保养.
3。职责
3。1工程主管:负责对火灾报警控制系统保养维修进行指导、监督和服务供方的服务评审。
3.2物业服务中心经理:负责对物业服务中心火灾报警控制系统保养维修工作进行监督和提供指导。
3。3工程维修员：负责对火灾报警控制系统的状态巡查及服务供方保养维修的跟进、配合。
4.方法和过程控制
4。1设备责任人按消防系统检测计划对消防系统进行巡查和检测,并在一个月内覆盖全部设施，并填写《设施/设备日常巡查记录表》，以了解设备运行情况,巡检内容如下：
4.1.1 消防水泵、喷淋水泵每月手动盘车，具有自检功能的每月手动启动1次,并记录。
4。1.2自动与手动报警器有无遗失，消火栓内水带水枪是否缺少;
4。1.3消防水箱内是否有充足的消防备用水，开关是否处于打开位置；
4。1.4水泵电控箱工作状态是否正常；
4。1.5观察各压力表的指示,并作比较看是否正常;
4。1。6控制中心正常与否，有无异常报警等；
4.1。7开消防结合器的扳手要在附近存放,开启地下消火栓的钥匙和大闸应放在固定位置。
4。1。8消防水泵、喷淋水泵供水系统可随时启动，不堵转跳闸，不泄露；止回阀动作灵敏可靠，反向不泄露；消火栓配置齐备，各配件功能良好。水流开关、水压力开关动作准确稳定.消防水泵控制柜指示正常。
4。1.9消防系统应保持在自动状态,可在消控室内加自动改手动按钮。
4.2每月与服务供方一起对消防系统进行一次全面检查,检查内容如下:
4。2.1观察火灾报警器(包括区域报警器或楼层显示)和联动控制装置，各种显示是否正常,时钟是否正确；
4.2。2喷淋头无泄漏,外观完整;消防烟感、温度传感器清洁并定期对外观进行检查，同时按每月10％比例抽检，年度覆盖全部。
4。2。3模拟火灾响应和故障报警试验，查一个防火区,查探测和手动按钮；
4。2.4消防通信检查,检查通话是否清晰、准确;
4。2。5检查水系统压力表是否正常；
4。2。6检查阀门有无跑、冒、漏、滴的现象;
4。2。7开启一个末端试水阀放水，检查水流指示器、压力开关、水力警铃是否动作，消防控制室报警显示是否正常；
4。2。8防火分隔现场控制按钮及遮拦是否完好；
4。2.9防火分隔手动和现场电动开启防火卷帘门，观察设备运行情况，门有无卡、碰、擦情况，延时限位是否正常，电动机运行有无异常，开、关门动作程序正确；
4。2.10排烟、送风道有无锈蚀、损坏、阻挡现象，风机能否正常工作。
4。3每季与服务供方一起对消防系统进行如下检查，
4。3。1启动消防水泵、排烟风机、正压风机，观察设备运行是否正常，各阀门启闭是否灵活，电控箱及消防联动控制台及各种显示是否正常；
4。3.2备用设备自动投入功能试验，检查是否正常；
4。3.3输入电源为双电源时，还应进行该功能检查；
4.3。4火灾事故广播检查:检查选层广播切换功能,采用喇叭强功能备用功放转换功能是否正常，有无不响喇叭；
4。3。5检查声光讯响器有无不响不亮的现象;
4.3。6定期进行末端压力检查,以确保在正常值内；
4.3。7消防排烟系统、消防广播系统、区域火焰报警器等的各种模块处在良好工作状态,有联动测试记录，且完备无损坏。
4.3。8消火栓泵、自动喷淋泵在联控台上显示是否正确,在各控制启动时，能否正常启动;
4.3.9防火卷帘门电气自动控制、手动控制、动作程序正确;
4。3。10通风、空调防排烟设备联动控制检查,分别进行手动和联动试验，其联动逻辑关系和功能应符合要求;
4.3.11普查水系统各阀门位置是否正常,有无锈蚀和卡死；
4。3。12自动喷淋系统末端试水阀和消火栓箱阀，排放污水，冲洗管道；
4。3。13水泵、风机及管道、阀门、防火卷帘门等应进行全面检查、维护、保养；
4。3。14重要设备房及库房需要按照消防要求，照明应采用防爆型开关、灯具。
4.4消防控制中心主机、消防联动控制柜运行可靠，消防专用工具配备齐全，消防室内设有报警记录。
4。5对消防系统应有检测计划，并在一定周期内覆盖全部设施。
4。6设备保养维护后应及时填写《设备/设施保养维修记录表》.
5.附则
5。1本指引由XX大区物业管理部品质督导组负责解释及修订.
5.2本指引自颁布之日起执行。
6。支持性文件
无
7.相关记录
7。1《设备/设施日常巡查记录表》 CRWH—WY—PZ-LV2—035—F1
7。2《设备/设施维修保养记录表》 CRWH—WY—PZ-LV2-035-F2
7.3《消防水泵房运行记录表》 CRWH—WY—PZ—LV2—040-F1
7.4《消防水泵房巡查记录表》 CRWH-WY—PZ—LV2—040—F2
7.5《消防管道水压巡查记录表》CRWH—WY-PZ-LV2—040-F3