亚星商业方案学习资料.doc

此文档收集于网络，如有侵权请联系网站删除亚星国际商业街区整合营销方案恒辉地产顾问机构 2006年8月9日目 录第一章 郑州商业地产市场分析第二章 商业街业态定位方案第三章 商业街销售方案第四章 商业街招商方案第五章 商业街推广方案 第一章 商业市场调查分析一、郑州市代表性商业街概况 天旺广场步行街开发商河南开祥置业股份有限公司位置东风路与天明路交汇处（中州绿荫广场对面）规模占地9505平方米，建筑面积38359.19平米开发进度完工业态定位综合性商业形态，SHOPPINGMALL形式，共分为四个区，首推二区和四区，再推一区和三区，其中二区1.2楼为精品，3楼为社区配套，四区为餐饮区，三区为健身房，一区1.2楼为精品，3楼为美容院，4楼为KTV；内有便利店、酒家、茶馆、咖啡厅、快餐店、美食广场、品牌服装专卖店、艺术品专卖店、儿童天地、妇女用品专卖店、健身中心、美容美发中心、银行等经营模式全部为独立产权旺铺，采用租售相结合的方式价位1.5万/平方米/一层，一次性付款优惠3个点，按揭付款优惠1个点; 招商政策：免半年月租，前3年返8%回报率销售情况采用集中认筹方式，其中1号楼载止目前销售形势较差，212间，仅售8间，余房较多，面积以小型面积为主，三层以上以中大型面积为主分析由于项目地理位置较佳，该区域和地段缺乏大型的商业项目，前期宣传声势大，同时有世纪联华的成功入驻，带动了人气。 宝龙城市广场开发商郑州宝龙置业发展有限公司位置郑州市郑东新区农业东路与九如路交汇处规模25万平方米开发进度08年4月开业业态定位中原第一欢乐MALL，复合型，国际方流模式：旅游、游乐、运动、休闲、美食、文化、购物、娱乐、酒店式公寓9种功能A区：时尚宝龙（星美院线、宝龙娱乐中心、婚纱城堡、珠宝城、名表城、西餐厅、中型酒楼）B区：生活宝龙（西式简餐、无烟烧烤、连锁专卖、早教中心、港式餐厅、真冰滑冰场）C区：摩登宝龙（酒店式公寓、汤姆熊儿童主题乐园、时尚家具广场、大型洗浴中心）D区：动感宝龙（游艺中心、景观广场、西式简餐、阳光书坊、音响超市）经营模式采用租售相结合的方式，只将总建筑面积的1/4作为独立店面出售，而3/4的建筑面积作为对大中型主力商家和名牌专卖店的招租价位1.7万/平方米，一次性付款优惠3个点，其它没有优惠;8月12日每平方米上涨3000元；租赁：总价8%12个月分析本项目以开发商实力强，有知名商家加盟、在郑东核心位置为优势，前期大规模的推广宣传 大上海铜锣湾广场 开发商河南华诚房地产开发公司位置二七路与东太康路交汇处规模113亩27万平方米业态定位开放式、立体式、生态化的商业群体，上海商城、金街、银街、展示中心、城市主题广场等子项目，集购物、休闲、娱乐、饮食、影视、会展、商务、旅游等多种功能于一身经营模式采用租售相结合的方式，统一规划、统一返租、统一经营、统一管理价位1.8万/平方米，一次性付款优惠1个点，其它没有优惠，订金按1个商铺/2万元; 租用情况：400元/平方米，租金代月供，前三年8%，每四、五年高达9%的税后纯利销售情况出售的70%为50平米以下的1-3层，已推出房源销售45%左右，已售均价在13000元/平米，在今年销售业绩较好分析本项目是商业地产运作相对成功的项目，特别是在今年，采用相对规范的商业运作，由戴德梁行担物业顾问，郑州大上海铜锣湾广场商业有限公司负责营运管理，建筑具有一定特色诸多广场、空中走廊、地下停车场、大型超市、情景购物精品步行街、儿童游艺园、美食广场、动感数码影城、现代写字，28个人潮集散口等具体分布位置如表第一区A金街一部时尚商业区1F：特色零售、休闲餐饮 2F-3F：特色餐饮、休闲餐饮、特色零售第一区B上海商城传统商业区B1F:餐饮、特色零售 1F-3F：特色零售 4F-5F:大型餐饮 6F以上：娱乐（电影院）第二区金街步行街时尚商业区1F-3F:特色餐饮、特色零售、休闲餐饮第三区A时尚商业区2F-3F:特色餐饮第三区B传统商业区1F:展销 2F:展销 3F：展销 4F：娱乐（KTV） 5F:休闲服务（SAUNA）十大业态功能分布：序 号主 题功 能分布位置1蓝岸城精品百货、主题百货、时尚精品1-B-1F-4F2民众公园电玩、网络会所儿童世界、女子生活馆奥斯卡院线夜总会1-B-5F1-A-4F1-B-6F3-4F3兰桂坊各种主题风格酒吧：HI-HOP、R&B、慢摇吧、足球吧、桌球吧、音乐西餐吧、异国风情吧、爵士吧、陶艺吧、交友吧等-3F-4F4时尚名街名品街：时尚精品服饰、知名品牌店、流行在线、商务咖啡、红酒坊2-1F5七彩摩登区休闲服饰名品店、人体彩绘、MTV、彩铃制作、游乐区、西式快餐日韩风情馆、潮流时尚馆、西部牛仔馆、运动休闲馆2-B11-B16食空隧道主题餐厅：特色餐厅、中西式各式餐厅美食广场：开放型美食廊 休闲美食街：世界各地风味小吃、中西式快餐-3F1-A-5F2-2F73C数码港一站式IT购物：精品家电产品、通信产品、手提电脑、通信营业厅-2F8极限运动营运动超市：国际高端体验式运动主题卖场达芙妮运动城健身中心专业运动品、休闲运动、运动器械等专业用品3-2F1-A-1F3-6F3-5F9超级市场世界旗舰超市、特色高档超市、天天平价超市-B1-1F10万花筒银行、图文商务、摄影冲印、旅行社、便利店、营业厅、展示中心各区 天下城（健康路商业）开发商河南开祥天城置业股份有限公司位置省体育馆西侧优胜南路1号规模约2.5万平方米开发进度已投入运营业态定位综合性的大型shopping Arcade”香榭丽商街，内有服装、饰品等价位二期6000元/平方米销售情况 正大世纪广场 开发商泰国正大集团位置农业路与中州大道交汇处业态定位1楼 - 服装 2楼 餐饮 3楼 电动、网络 4楼 影院经营模式只可租用，90元/平方米，3000元押金，首期租3个月送3个月价位二期6000元/平方米销售情况分析前期易初莲花成功入驻，带动了整个商业进程，目前永乐家电正在进驻中（二）亚星商业市场客户来访情况1、客户来访区域分布区域来访人数（组）百分比亚星社区14051.4%附近及周边4616.91%二七区4817.64%金水区82.94%中原区41.47%管城区41.47%惠济区10.36%新密18（含新密案场）6.62%登封31.1%2、来访客户面积需求面积段：面积段（）需求数量百分比备注50以下6416.7%30左右需求量最大50804511.7%80100307.81%10012082.08%12015061.56%150以上246.25%含21#、22#大商铺3、客户意向商铺位置分析（明确意向楼号）意向楼号意向客户数量9#2038#3539#340#542#844#145#6小学下221#14、自营客户计划自营项目：自营项目数量服装16餐饮12小超市、百货10烟酒店4干洗店3洗车2美发4美容院3蛋糕房25、客户关注主要因素关注因素数量价格140付款方式32优惠措施11投资回报率2业态3交房时间13开发商3管理公司4楼层8区域2包租返租16周边人口18客户情况分析： 客户来访区域：前期来访客户中，明确登记客户以本区域客户为主，占85%左右，其中本小区内的客户占了51%，比例显示了本区域特别是本小区及周边居对本商业项目的关注程度，如锦绣江南、绿城小区的居民； 从面积需求统计表中看出100以下的商铺的需求量比较大，尤其是50以下商铺需求量最大； 9号楼和38号楼由于位置最受来访客户的喜爱，有51位客户需求者，他们更看重这两栋的相对成熟的兴华南街临街市场成熟度，而对其它楼栋相对较少。 自营客户中准备置业餐饮量最大（8位），其次是服装（6位），其它为社区配套型商业，如干洗店、烟酒百货、超市等，餐饮受到规划和营业限制，服装的市场投资者比例较大，社区配套服务作为不可缺少部分，作为补充商业，为业态规划提供参照依据。 客户最为关注的商业的价位，其次是周边成熟度和发展前景；主要商业市场及周边市场租金调查情况：德化步行街品 牌经营方式经营面积位 置联系方式盈和门面房租用（190元/平方/月）多为100平方米以上苑陵街13903848026粤海国际商务酒店租用（200元/平方/月）一层（2000平方米）德化街66860006健康路步行街品 牌经营方式经营面积位 置联系方式依梦（服饰）租用（3000元/月）80平方米（中型）健康路13号王鹏-63813278思薇尔（服饰）租用（2800元/月）60平方米（小型）金水路与健康路口康小姐-63581362新简约主义写真租用（3500元/月）90平方米（中型）健康路36号63858985玉语天华（饰品）租用（1800元/月）20平方米（小型）健康路60号王玲-66840110老银匠（饰品）租用（2000元/月）30平方米（小型）健康路58号侯-63843418亚星周边商业租价品 牌经营方式经营面积位 置联系方式影碟出租租用（1200元/月）30平方米帝湖花园刘女士68833097装饰公司租用（1000元/月）30平方米帝湖花园鲁女士68833383小天鹅干洗租用（1800元/月）60平方米帝湖花园荆女士61551329帝湖便利店租用（2000元/月）80平方米帝湖花园孙先生65158152名烟名酒租用（1000元/月）25平方米帝湖花园郝俊峰68833078创祥烟酒租用（900元/月、30元/天）30平方米帝湖花园马鑫昌68055131干洗店自营（5000元/月）100平方米帝湖花园王女士66073777鑫源烟酒租用（2200元/月）75平方米江山书香名邸宋先生68997621双汇冷鲜肉租用（2000元/月）40平方米江山书香名邸宋先生68997621吴氏烟酒行租用（3500元/月）40平方米兴华南街兴华集贸花卉市场吴女士68967151博伦眼镜租用（800元/月）75平方米航海中路张先生13523459161诱货服装店租用（800元/月）15平方米航海中路刘女士13213151966精品烟酒租用（1200元/月）16平方米工人路405号程先生68665903五金交电租用（1600元/月）50平方米嵩山路201号庄先生68896169小百货租用（160元/月、1700元/年）7平方米嵩山路亚星路口陈先生60924686福鑫源酒店自营（5050元/月）100平方米工人路与航海路南赵贞69382303丘比特干洗店租用（4000元/月）77平方米淮河路38号薄永红68960709时尚小鱼租用（2200元/月）70平方米淮河路58号高伟娜68875768仙妮雷德租用（800元/月）15平方米兴华南街李女士13017675682诗情花艺租用（1000元/月）25平方米淮河路兴华街口闫晓静60924288富丽都影楼租用（2000元/月）70平方米淮河路58号李小云68962731隆祥烟酒租用（1500元/月）60平方米大学路105号王宝玲68975905名烟名酒租用（2000元/月）35平方米大学路28号王先生67087168中州名烟酒租用（1000元/月）40平方米大学中路18号张小全68711490（三）商业市场综合分析综合以上郑州主要商业市场现状和亚星商业市场的需求情况分析，目前郑州市商业市场处于快速发展期，各类专业市场和综合性市场大规模面市，而在销售和招商方面市场消化量一般，当前商业市场销售和招商难度和压力较大；1、专业的商业市场针对性强，目标单一，运作模式相对成熟，但受行业影响较大，市场风险高，如各大建材市场、厨具市场、纺织市场、汽配市场、服装市场，项目如大厨房、元通纺织城、郑东建材、天荣建材港、国际车城等，客户单一化，招商困难，后期运营难度大，如天荣国际建材港和国际车城，前期招商相当成功，但后期运营不畅，运作时间停滞过长；2、综合型的商业市场，在近两年大规模出现，特别是社区商业街形式，如帝湖、天下城、天旺广场、顺弛淘珍街、宝龙城市广场等，相对市场风险低，以综合型业态出现，有特色业态作亮点，特别是与知名大卖场签约，既提高人气，又降低市场风险，但仍需要大量的招商作支撑，如帝湖商业街有家世界的入驻，经营并不理想；同时在引进大卖场时会存在要求条件过高，开发商运营效益低的现 状，对于知名品牌大卖场的引进需根据市场销售和招商需求而定；前期的市场尤为重要，以大卖场或精品特色业态作支撑成为综合型商业业态定位的关键；3、作为西南区域最大的社区临街商业街区，与其它商业相比有一定的规划优势之处，内部景观美观，面积适中，但存在区域商业市场不成熟，培育期相对长，投资客户顾虑多的劣势，所以业态定位要慎重，注重人气的提升，以大卖场和吸引人气的业态为先导，如家电卖场、精品名店服装为主业态，一层作为大众化消费场所，吸引人气和客流量，二楼作品牌专卖、休闲，吸引高档消费，以一层为市场发展基础，二楼为档次提升，吸引大批投资客的关注，减少对商业发展前景的顾虑，制定详细的业态分区、分类规划图，有针对性的招商，快速销售，销售和招商同步进行，在短时间迅速聚集人气，实现快速运作的目的。第二章、商业街业态定位方案一、商业街定位（一）、总体定位：西南名品步行街区 西南30万人群高尚消费场盛世名品购物街 （二）、商业性质：娱乐观光购物休闲观光 从建筑设计、景观规划到业态规划，颠覆传统商业模式，由单纯的购物功能转变为观光、休闲、娱乐、购物四大功能于一体的现代化商业。观光：400米国际水景休闲景观设计商业步行街休闲：国际风行的休闲商业业态，生活休闲，消费休闲购物：31000核心业态消费场娱乐：体验式消费理念，高层次生活娱乐场（三）、关键词铺王16万亚星国际商业街区，核心构成部分，高举“第五商圈”旗帜，引领西南商业发展方向名品西部高档名品步行街，业态商品为商品为精品，名品；经营店面为精品店、名品店。观光休闲娱乐购物颠覆传统，打破商业就是购物的理念，引入休闲、观光、娱乐，别具特色风情，从此商业不再是购物。消费主流118家服饰精品店占据50%的商业街营业面积，亚星国际商业街区主流业态，第五商圈主流业态。超级消费场6000大型生活超市、2000生活便利配套、3000高级消费区、11000休闲娱乐区加图（四）、总体业态布局-以精品服装为主流的名品步行街精品服装服饰占40%生活大卖场24.7%生活服务区7.9%高级消费区12%休闲娱乐区18.8%（五）、总体业态区域分布商业街与9#、统一进行规划，总营业面积约25000共分为6个区，具体如下表区号区名业态分布类型位置楼层经营面积比例%生活大卖场1区大型生活超市38#、9# 上下层618224.7%生活服务区2区银行、美容美发、诊所、药店、音像店、彩扩店、日用小百货、干洗店、烟酒店、蛋糕房39#、41# 一层19777.9%精品服饰区3区精品男装、精品女装、童装、孕婴用品、男女内衣、鞋类、运动休闲装、针织、衬衣领带、钟表眼镜40#、42#、43#、44#一层721440%品牌服饰区4区品牌男装、品牌女装、品牌运动休闲系列、品牌女裤、品牌化妆品、珠宝首饰、品牌皮鞋、韩服、唐装43A#、44#、42# 二层2931高级消费区5区美容健身、水疗、咖啡、茶座、工艺品、家纺家饰、书店、健身器材、乐器、渔具39#、40#、41#、43B#二层306212%休闲娱乐区6区酒吧、西餐、咖啡、网吧、美容健身、娱乐城、金融电信45#上下层470018.8%二、定位依据（一）、源自风险把握风险最小化 成功率最大化一切规划遵照“降低风险”原则进行精品服饰为主，生活配套为辅，两大区域人群必不可少的消费范围，快速为商业街聚拢人气，保障商业街成功率。（二）、源自产品设计精品定位匹配高品质设计3部豪华手扶电梯、4部空中连廊，国际化设计，先进的人流动线1000个充足停车位，吸纳四方车流400米中原顶级水景规划高档花岗岩街面、外立面、步梯，铁艺栏杆扶手（三）、源自市场销售快速实现招商，快速推动销售服饰、生活配套两大主力业态，区域居民必需的消费范围，众多商家的期待的业态定位，争相进驻的经营宝地，快速实现招商火爆招商提升商铺投资者投资信心，快速促进商业街销售（四）、源自商业格局填补商业格局的空白二七、碧沙岗、紫荆山商圈鞭长莫及，大西南50万人的消费场所的严重缺失10余个大中型社区，10万消费群体的消费场所0的严重缺失西南区、西区服饰消费场所的缺失，休闲娱乐性消费场所的缺失确保100%成功！三、具体规划分区解析【一区】 位置：38#、9#上下层 营业面积 商业比例：24.7%生活大卖场（首选方案）定位原则位置布局人流走向面积配比业态分布市场空白和机会区域内没有大中型的超市大卖场，具有巨大市场空白和机会社区环绕的地段优势38#、9#位于兴华南街，所在位置正处于十余个社区所环绕的核心中央，商业辐射力遍及区域内10余个社区为商业街聚集人气38#、9#作为商业街的东主入口，在引进大卖场后会吸引周边居民前往购物，为商业街带来最基本的商业氛围和人流量。空间格局优势38#、9#目前可利用面积达7000，为区域内最适合大卖场经营的位置。日常生活用品、生鲜食品等生活必需品，计划引进一家知名品牌连锁超市，如丹尼斯或其他品牌，占到总营业面积的193%中原名优特产总汇（二选方案）定位原则位置布局人流走向面积配比业态分布市场空白河南没有一个集中的名优特产集散地，在省内建设首家名优特产集散地，集中原各地名优特产总汇，形成规模，扩大商业街的市场影响力。面积空间大，易形成市场规模9#、38#上下层总面积约7000，整层进深28米，可以形成大型集散市场，临长江路，交通便利，利于人流、货物集散9#、38#，临兴华南街，距离南区主干道长江路仅200米，距离南部物流圈仅2公里，交通便利，随着行华南街打通至南三环，交通便利性更是大为提升。3050铺位至少可容纳100家名优特产专卖店，形成市场规模。中原各地名优特产包括土特产、水果类、工艺品类，例如固始土鸡蛋、信阳毛尖、道口烧鸡、淮山药、灵宝苹果、开封汴绣、许昌钧瓷等。家电城（三选方案）定位原则位置布局人流走向面积配比业态分布西南区市场需求大，增长空间大大量新建设区的入住，对家电一类的耐用消费品需求量增加，区域内对家电的消费呈逐年上升的趋势。位于西南核心，便于商业辐射随着兴华南街至南三环的打通，作为家电卖场，商业辐射力不仅向北扩散，更是向南辐射影响未来的大南区。社区环绕的核心最接近大量新建社区面积空间适合家电连锁的需要家电连锁卖场的面积需求一般在400010000左右，9#、38#比较适合家电连锁卖场的面积需要。引进一家家电连锁卖场如苏宁、国美小商品城（三选方案）定位原则位置布局人流走向空间格局业态分布与商业街互补商业街的市场定位较高，小商品城价格低廉商品互补商业街定位。邻兴华街、长江路，便于商业辐射及西南区域内数十家社区社区环绕的核心最接近大量新建社区接近大众消费群单位铺位面积10左右可划分为197个铺位临街划分为10间独立临街门面，面积3080小家电、餐具、小工艺品玩具、小针织用品、小电子产品等【二区】 位置：39#、41#一层 营业面积：1977 商业比例：6.18%生活服务区定位原则位置布局人流走向空间格局业态分布化劣为优，促进招商销售相对不好的位置规划为周边消费必须的业态，招商销售方面相对容易。靠近兴华街社区，方便居民生活。设置在内街，吸引客户进入商业街面积在100左右，租金低（见列表）业态细分详解业态间数面积（）位置区内比例（%）备注银行1121.6438#2号6.151、 比例为经营面积比例2、 表内铺位均为一层铺位电信192.7438#4号4.69美发223038#3号、41#西411.6音像店149.4438#11号2.5烟酒店221439#东1、东210.82蛋糕房189.1239#东34.5诊所、药店229441#西1、41#西815花鸟虫鱼1111.1241#西55.6鲜花礼品1128.439#东46.5日用百货1128.439#东66.5复印189.1239#东74.5干洗店189.1239#东54.5厨具餐具1125.3839#东86.3擦鞋店1111.1241#西35.6摄影彩扩1111.1241#西25.6【三区】 位置：40#、42#、43#、44#一层 营业面积：7214 商业比例：22.54%生活服务区定位原则位置布局人流走向空间格局业态分布西南服装交易市场的空缺西南区域缺乏相对集中的交易市场，将服饰作为主流业态，形成西南区最高规格的服饰交易场所。大众化精品服饰布局内街外街整体布局西端观光性的购物环境吸引西向人流邻亚星路大量规划，方便人流严亚星路进入商业街5080面积空间比较适合服饰经营，租金总价不高42#、40#面积空间均为50、60，面积适中，租金总价不高，一般的服装个体户能够承受。（详见列表）业态细分详解业态间数 面积（）位置区内比例（%）备注精品男装4219.5342#西北1、西南1，44#西1、西23.04%1、 比例为经营面积比例2、表内铺位均为一层铺位精品男鞋4350.942#西北2、西南2，44#西3、西44.86%男士西服2137.942#西北3、西南31.9%男士休闲装4275.842#西北4、西北5、西南4、西南53.8%运动装4275.842#西北6、西北7、西南6、西南73.8%精品女装8698.842#西北8、西北9、西南8、西南9，44#西5、6、7、89.68%休闲女包4275.842#西北10、西北11、西南10、西南113.8%精品女鞋4275.842#西北12、西北13、西南12、西南133.8%职业女装4275.842#西北14、西北15、西南14、西南153.8%休闲女装10689.542#西北16、17、18、19、20，西南16、17、18、19、209.55%美容护肤类4310.6640#西北1、2，西南1、24.3%饰品类4310.6640#西北3、4，西南3、44.3%妇女用品4310.6640#西北5、6，西南5、64.3%婴儿用品166.38840#西北70.92%少儿读物音像186.9440#西南71.2%儿童玩具2153.340#西北8，西南82.1%童车166.38840#西北90.92%童装4310.6640#西北10、12，西南11、124.3%童鞋166.38840#西北110.92%孕妇用品186.9440#西南91.2%婴儿游泳馆186.9440#西南101.2%洗化用品2258.6443#西1、23.58%皮具箱包2273.143#西3、43.78%衬衣领带2258.6443#西5、63.58%女士内衣2229.743#西7、83.2%女士针织用品198.25743#西91.36%钟表眼镜226343#西10、113.6%珠宝首饰2229.74843#西12、133.2%【四区】 位置：42#、43A#、44#二层 营业面积：2931 商业比例：9.2%品牌服饰区定位原则位置布局人流走向空间格局业态分布通过高档次服饰提升商业街档次与一楼服装档次形成互补高端品牌对人流依赖性不强男装女装相对分区设置与一楼大众精品形成呼应，形成商业街服饰交易规模西入口人流在一楼服饰区尽头方便的乘2号电梯上二楼东入口人流在商业街西端乘1号电梯上二楼面积相对较大在100130之间，进深小，便于高端品牌做形象展示（详见列表）业态细分详解业态间数面积（）位置（二楼）区内比例（%）备注品牌女装878742#西1、2、3、4、5、6、7、826.851、 例为经营面积比例2、表内铺位均为二层铺位品牌女鞋 3295.12842#西9、10、1110品牌女裤2196.75242#西12、136.7品牌化妆品3295.12842#西14、15、1610品牌内衣2196.75242#西17、186.7品牌女包198.37642#西193.35品牌首饰198.37642#西203.35品牌男装5278.344#西1、2、3、4、59.5品牌男鞋214544#西6、75.5品牌男衬衣178.18244#西82.6品牌运动装1117.9143A#西14品牌牛仔装188.46743A#西23品牌睡衣188.46743A#西33韩服1128.6843A#西44.4民族服装188.46743A#西53制衣店1117.9143A#西64【五区】39#、40#、41#、43B#二楼 营业面积：3062 商业比例：95%高级消费区定位原则位置布局人流走向空间格局业态分布对高层次性、特殊性消费需求大通过二楼规划必须消费业态，减少招商压力，促进销售休闲型娱乐消费分区设置于南侧，可以观看社区景观特殊性商品和休闲娱乐消费区相对进行分区设置于二楼东侧主要考虑兴华南街居民的就近消费面积空间自由分割，租金相对较低，适合咖啡、茶座、网吧等业态大面积租用（详见列表）业态分布详解业态间数面积（）位置楼层区内比例（%）床上用品2232.840#西1、2二7.6家纺2232.840#西3、4二7.6家饰1116.4140#西5二3.8工艺品3349.2340#西6、7、8二11.4水疗馆2232.840#西9、10二7.6美容院2232.840#西11、12二7.6健身房2337.745#2、3二11茶艺馆2172.3739#东1、2二5.6咖啡馆3246.439#东3、4、5二8棋牌室1103.839#东6二3.3网吧2172.3739#东7、8二5.6书店1117.03341#西6二3.8帐表文具1128.50741#西5二4.2健身器材2176.741#西4、3二5.8渔具188.34941#西2二2.9老年用品1117.03341#西1二3.8灯具店1121.37643B#西13二3.96装修类1108.37243B#西12二3.5保健按摩1101.14743B#西11二3.3乐器行1161.83543B#西10二5.3音响类198.25743B#西9二3.2通信器材1108.37243B#西8二3.5电子器材1121.37643B#西7二3.96【六区】39#、40#、41#、43B#二楼 营业面积：3062 商业比例：95%休闲娱乐区定位原则位置布局人流走向空间格局业态分布与对面休闲娱乐型业态相呼应，形成周边规模性休闲娱乐场所整体出租或分为24块出租，引进娱乐城、酒吧、电玩游戏厅、银行、电信营业厅、大型西餐厅等主要吸引自北向南吸取人流、周边社区居民以及新密人流进行娱乐性消费面积空间自由分割，适合娱乐性业态大面积租用（详见列表）45号六 区适合业态列举业态间数面积（）位置大型西餐厅11000二层银行1500一层电信营业厅11500一层电玩游戏厅11000二层KTV11500一层酒吧11000二层大型健身房12000二层大型形象设计机构150048#结论(重写)科学的定位业态规划，不仅是保证商业项目的成功，更能快速促成一个商业项目的快速成熟，形成商业影响力，亚星精品名店街规划预计可以对亚星商业及整个西南区带来以下影响：1、 利于招商执行，促进快速销售2、 促进商业街快速红火3、 带动后期嵩山路、长江路商业开发4、 影响西南商业发展，崛起第五商圈5、 推动西南区域的整体发展完善第三章、亚星国际商业步行街销售方案一、商业街销售模式（一）以售代租(二)以租养售(三)包租理由:占多少比例,为什么采用这样方式1、操作办法针对独立分割的商铺，单独销售后，根据业主要求代其寻租，可与商业管理公司签订委托租赁协议，约定租金、租赁期限、付款方式以及其他要求，商业管理公司提供租赁服务，可以代替业主或者由业主直接与租赁户签订租赁协议，不承担租金收益和空置责任，并根据业主出租收益按照一定比率收取部分服务费。2、适用范围：3944楼一二层3、目的和原因大部分为临街商铺，可以对外经营，销售压力不大；可以适合很多业态，按照周边商铺价位，销售价格不会低，如果采用包租方式，明显提高售价反而不利快速销售；通过前期客户咨询与调查，大部分客户对此类临街小型商铺意向较大，有的采取投资购买，有的准备自主经营；国家9部委新政禁止采取包租、返祖等销售形式，大面积采取包租对公司品牌风险很大；通过包租、返祖增加许多经营风险和管理压力。