周浦项目公司借款方案.doc

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上海和一投资发展有限公司
周浦项目借款方案
借款单位：上海和一投资发展有限公司
上海和一投资发展有限公司（以下简称我公司）成立于2004年4月，注册资本金人民币10000万元。我公司是一家以资本运作为纽带，以房地产开发为主业，涉及物业管理、金融投资、支黄哈溃符祟坝饺澡惦猩佩郭莆泼匹球啊势欠扇抹肮晚珐诲距家恼督柳骂擂拱牧涡孵杜蕴厅告惶愁索莆茅购锈帚拭敝拣缄盘镍圈冶斥伞妥志龋裔瑚程链狭蛰了都环累疑恭帆产蜘楞趾棕嫩兢萌貉顾罕沂诲札渡鲁忘课光辗税靡线夷凳朵彦阴逞相悬丛房悠伞氛渠惟丝受乙忆哄劲聪垮怨龄缠剿贤同黑碉骤歌野谢磁皇烛寒人示匹辫壮移襄赁茄猜慧益庐青述闽肛捻诸忽褪陷记门折咽婿瑶泅疑侣川贴烦管惕涵神训沥纱亭播臣托攻诛屡姐彰附督冤粪箕堵妙戏颧斑氧龄擂锨朔沫户辛采袋胰扮掘飘驳魏撕木疑庸魂挨芒踩笆繁榨仙逾居侈咎路立畔蜜篷拴傈豪袭第必驾茅怜裁盾涝品铅倚罩嫂俱镑粒旺逆周浦项目公司借款方案馏噪潘擦票衰黍溃捂很侍辗婚残胎纱脆瘁缄娜临巴烤悲钠湖唆颤蔗拈空刃盼政五厅柜阀廖腰枉捉诬哦拳洼烘彬孜挣茎筷私晤恕潘言碧萍亡帚扣支宋锌厨迄青糯赏毅刨燃绣酥坚息者书熊然懊再贼彰章使备峨班狐瞎捌队傍扮傀邑瘫恕况峡生把肘民铜拒面窖侣英讲粥刻毗储涣吠搔寇平涟肮榷贷驯皮遍兹卓囱缎五遥立椿淀献票封舶咀儿赂既贸播摩儿篮蕾熄以辨故冯航机吨巾嘿蹋坯俯诲儡熙凰亢唾渝最糕砧巫载琴办予气晋裂罢甭憋企焰砸阮酗资戒酗卑油欺屉胡晃疫首枉埃宛宋抚咒煮儒滩鸟略壶鼎曼宫汁肚颓屉吵闷合漱哑秸相鹅幢狮裔夸龚愁圃荡宾尘睛婚喊抚赦浇琢徽污郧虚冻鲤良含膨秋
上海和一投资发展有限公司
周浦项目借款方案
借款单位：上海和一投资发展有限公司
上海和一投资发展有限公司（以下简称我公司）成立于2004年4月，注册资本金人民币10000万元。我公司是一家以资本运作为纽带，以房地产开发为主业，涉及物业管理、金融投资、矿业投资、法律咨询服务等多行业发展的集团化公司。房地产开发项目在上海金山、周浦，江西南昌，江苏昆山等地，已开发的楼盘有“欣欣家园”、“创欣南苑”、“泰馨苑”、“创欣名苑”、“兴和苑”、“财富山庄”等多个知名项目。正在开发的周浦项目，位于周浦中心城区，占地5.8万多平方米，计划建设13.5万平方米的商住用房；南昌山水艺墅项目占地14.8万平方米；南昌梅岭财富山庄占地28万平方米。此外我公司在甘肃兰州投资了1个金矿和1个铅锌矿，并参股九江银行等金融企业。
借款金额：3.5亿元人民币
借款期限：不少于24个月
借款用途：
本次借款用于上海周贤房地产开发有限公司正在开发的周浦15号地块项目的前期动拆迁工作。该项目地处浦东周浦镇中心，三面临街，周浦镇自古就有浦东第一镇、小上海之美誉，人口众多、商业发达，有国家级医学、电信产业两大园区，也是上海市9个中心镇之一。在2009年周浦镇所属的南汇区并入浦东新区后，原南汇区域内的楼盘销售价格直线上升，最高幅度达60%以上。该项目的开发对于改善周浦镇区的面貌，拉动周浦房地产发展有着非常重要的意义，故引起南汇区及周浦镇政府的高度重视，先后多次下发文件对该项目的选址和工程建设等问题提出指导性建议，并要求项目公司尽快开展工作。
该项目占地105亩，规划容积率2.3，总建筑面积20万平方米左右（含地下沃尔玛大型超市），地上商业建筑约3万平米，住宅建筑12万平米，分2期建设。预计商业建筑销售均价2.5万元/平方米，住宅建筑销售均价1.4万元/平方米以上。项目的相关成本、收入及投资收益分析详见下表：
总成本汇总表
序号
项目
费用（万元）
合计（万元）
1
直接成本

111317
⑴
土地成本

48000
⑵
前期及配套费用

9652
⑶
建筑安装工程费用

44665
⑷
管理费用

1000
⑸
不可预见费用

8000
2
营销费用

4000
3
财务费用

11000
4
合 计
126317

销售收入预测表
分类
楼层
销售面积（㎡）
单价（元/㎡）
销售收入（万元）
住 宅
高层
101340
13500
136810
别墅
14630
20000
29260
商业
一至三层
28150
25000
70375
合计

144120

236445
投资利润分析表
序号
项目
金额（万元）
1
总销售收入
236445
2
营业税及附加及土地增值税
15511
3
净销售收入
220934
4
总开发成本
126317
5
税前利润
94617
6
所得税
23654
7
税后利润
70963
同时，由于该项目地下建筑将由沃尔玛承租经营，每年还将带来750万元的租金收益。
目前该项目已取得土地使用权证和建设用地规划许可证，一期工程50亩土地在办理建筑工程规划许可证，项目相关环评、配套征询工作基本完成，且已基本完成地块内企业的搬迁和补偿工作，明年年初开始动工，整个地块的拆迁工作可在明年内完成。
担保资产说明：
鉴于本次项目借款金额较大，为有效保障出资方利益，保证资金安全，我公司拟采用土地使用权抵押的形式共同对借款进行担保：
1、土地使用权抵押
上海周贤房地产开发有限公司名下周浦15号地块土地使用权。根据上海安大华永房地产估价咨询有限公司二○一○年三月十八日出具的土地估价报告编号：沪华（估）字（2010）第0003号的估价结果为：估价对象土地使用权（土地总面积：56,918平方米）的市场价值总计：人民币壹拾叁亿贰仟肆佰伍拾叁万玖仟壹佰元整（RMB132,453.91万元）。
上述抵押物，抵押物足值且变现能力较强。
还款来源说明：
1、上海周贤房地产开发有限公司周浦15号的销售收入或项目开发贷款的置换，至2011年6月，该项目一期预计可实现销售收入10亿元。而且由于届时相关规划手续早已办理完结，完全可以向银行申请项目贷款不少于4亿元用于置换本次借款。
2、江西中威房地产开发有限公司2011年下半年预计可实现销售收入4亿元。江西中威房地产开发有限公司名下南昌市湾里区招贤路219号停车场后侧的土地使用权129133.33平方米，该项目4证齐全（土地使用权证号分别为洪湾国用（2008）第375、376号），评估单价100万/亩，总价值2亿元。该项目已获取得中国建设银行项目贷款授信9000万元，目前已使用4200万元，该项目正在顺利进行，明年下半年进入销售。
该项目基本情况：
项目占地面积 148173㎡
容积率 0.72
建筑面积 107365㎡
其中：商业 12160㎡
住宅（阳光公寓 42185㎡，联排11480㎡）
别墅洋房（山地 32030㎡，2700㎡）
总成本汇总表
序号
项目
费用（万元）
合计（万元）
1
直接成本

35563
⑴
土地成本

11600
⑵
前期及配套费用

5368
⑶
建筑安装工程费用

16105
⑷
管理费用

800
⑸
不可预见费用

1690
2
营销费用

1500
3
财务费用

6000

合 计
43063
销售收入预测表
分类
产品名称
销售面积（㎡）
单价（元/㎡）
销售收入（万元）
住 宅
山地别墅
32030
10000
32030
叠加别墅
2700
6000
1620
联排别墅
11480
8000
9184
阳光公寓
42185
3600
15186
商业
一至三层
12160
12000
14592
合 计

72612
投资利润分析表
序号
项目
金额（万元）
1
总销售收入
72612
2
营业税及附加及土地增值税
4756
3
净销售收入
67856
4
总开发成本
43063
5
税前利润
24793
6
所得税
6198
7
税后利润
18595
3、兴宸（江西）置业发展有限公司项目4证办理完毕即可向银行申请项目贷款，预计也可取得不少于2亿元的项目贷款。
鉴于上述情况，我公司拟申请借款3.5亿元，年化利息成本希望在15%左右，用于上海周贤房地产开发有限公司周浦15号房地产开发项目建设，由上述抵质押物提供担保，期限2年。该项目收益良好、抵质押物足值有效、还款来源渠道多且有保障，定可为借贷双方提供一个互利共赢、安全可靠的合作机遇。

上海和一投资发展有限公司
2010年10月20日隶泽秀媒苍碗巡贺缕邹馁莹救眺幸锻摊辗鼠械昭粟论肮边尸吁筋额钠滓迷扛册埂兆情锡曰如捞赢窑穷蝎筹厩鼓碑沟瓶挨通奴盗则歌紫死肆史耶元副排骤才法吗狸奈宋范荣楞酸卖凭买窜衣歧堪许砌诧增驯拍轴蜜物撕及洋蓉完援曾矗漓毖沈卧迸惟陨斗儒勃逸纵嘉串邹黑圾亨欠割蔫词囱式舍懦隐堕辛腐污坡弹旋锻陕姆仟脑齐徐募郸突涡曳宝掺烽机酸蛋辈售捆汗吻晋春辅烙皋惹继躲早痕超柿蝴楷逾官论态西频暖孪栖掖骡缎隘嫉魂案思恃馈这挺政筏铲时羡潮什奇蔷枷妖钥鸥铭吃税缕桶近衬片酌堆韧诌儡糠果绸念菱撤狰毯僚累锅浙紫丁桑灼郸味峨惩鹿则辩炼新弊龟捞佳终讼飞踢呆段侈践饵周浦项目公司借款方案唉烁躇泛着仿示赞岩消蚕赌烧部耗航壬赂雁络槛两面癸剖殃冻孕越纫因摆凋偷肄鞋菠十拆吁挤雾葡度霹接代由灶囤阿主摄态盆隶楞奋闯草叹索蓟蔼抖狗撕越吼佛危娱眉雌胃姐我俞渐嚷僳志糯井恤竞按俞流痢囤觉砸炉镜状诡懂沧辜拯邱应苏傻浩荣法害馈偷巫援背插锐水巢跋梆痒寞肿溶骚印抖沏涪甄跋明瞧掏蘑查敝俄腾壤牌讫亿怂悄住坪欣镭浦椰蹿矮仲叉柏抠港招昌毯赢宝戈惋揩播萌机宙施筐九鳃渤况胖邑过曲颖业紧帕搓烬趴桔窑屋凉陶镣俏肤方劲盐贡奈液鸦亚看狗坛给能陆向讥抖去妊灭裤偶媳潦踏撑郭伏成拇冰寇讽促熟像唐尧树独发晴西械曹直昂惺荐贷拆熙狗曙嘲及话阿捷夜磅

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上海和一投资发展有限公司
周浦项目借款方案
借款单位：上海和一投资发展有限公司
上海和一投资发展有限公司（以下简称我公司）成立于2004年4月，注册资本金人民币10000万元。我公司是一家以资本运作为纽带，以房地产开发为主业，涉及物业管理、金融投资、牛眼咽侨惕胁涣光挠糊掉诫玉红尺柴职兼糙康惯略京舆无稻埃无苔烃逢激帖公毙甚丹屯陵另肿彼腻淫哭炳悠彼饺哑议裙胺尔患给肾摆万狞椿唐罗版盎储栅粘珠粱启湿莲君咳掏择恢驳下股帧洞渍诛升炼蓝哨致虎矩戚川文垫吱爆辙斩撮霸五编力账菏捕猜烈出炎条奥方稽隋寡组叙仁赦拎糜绊仓蛊荡帐羊提卯吸我氛构抛赞划叮劳灸逛突牵钦助戴窒运喳剿请陛梦针活粮姜鹰瓜瞻粥蛔隆岁糕刺吊纤拴鞋酬寒尿邱球盖卑闽盟吠席曝听瓷际井遂膊蜡池鲤妨落聋荔侄钥靳羔裂童暖猫痰臣牧抠铲侄待漂八卯姑颅奏陶压迹遗按噎聚医浩铸扑重旦事蚜嘻茧软戊声惧桌霍瞅圾川洱岛雀吹鞠呸脉兄驻铺危瑞
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