地块环境调查报告样本.doc

地块环境调研汇报框架

【第一部分 项目所在地域气候调查】
1． 目标：经过对项目所在地域气候调研，掌握项目所在地域基础情况。
2． 调查方法：查找地域《市志》及问询当地气象台。
3． 调查关键内容：
3-1．温度
3-2．日照条件
3-3．风向
3-4.降雨量及湿度
4．综述

【第二部分 项目土地性质调查】
1． 目标：经过对项目地块地理位置、地质、地貌、七通一平情况调研，掌握地块基础现实状况。
2． 调查方法：实地调查；实地调查拍摄地块现实状况图片。
3． 调查关键内容：
3-1．地理位置（附图）
3-2．地质地貌情况：A、地形，B、地质，C、地貌，D、植物分布，E、水系F、山脉，G、动物种群
3-3．土地面积及其红线图
3-4．七通一平现实状况
3-5．地块历史研究
4．综述

【第三部分 地块周围环境调查】
1． 目标：对地块周围建筑物、绿化景观、自然景观、历史人文景观和环境污染情况进行调查。
2． 调研方法：实地调查；实地调查拍摄图片。
3． 关键内容
3-1．地块八个方向环境（建筑物、污染情况、近景、远景及视野遮蔽情况）。
A、 地块东面近景、远景。
B、 地块南面近景、远景。
C、 地块西面近景、远景。
D、 地块北面近景、远景。
3-2．地块2公里半径内历史人文景观列示（标明距离项目地块车距）。
3-3．环境污染情况：
A、 空气：灰尘及气味
B、 噪音：噪音起源及噪音分贝
C、 水质：地块周围河（湖）污染程度
D、 土地：垃圾污染
3-4．治安情况
4．综述

【第四部分 地块交通条件调查】
1． 目标：调查小区居民工作生活需要交通条件便利程度。
2． 调研方法：结合市政交通地图，实地察看。
3． 关键内容
3-1．项目地块周围市政路网及其公共交通起始线路现实状况及其远景计划：
A、 关键交通干道
B、 远景计划
C、 公共交通起始线路
3-2．项目对外水、陆、空交通情况。
3-2．地块周围市政道路进入项目地块直入交通网现实状况。
4．综述

【第五部分 周围市政、公建配套设施调查】
1． 目标：调查和小区居民生活相关市政配套设施完备程度。
2． 方法：实地调研。
3． 关键内容：调查地块周围1.5公里半径内市政、公建配套设施（规模、档
次、和地块距离），包含：
3-1．购物（购物中心、商场、超市、农贸市场等）
3-2．文化教育（幼托、小学、中学、大学、图书馆及其质量）
3-3．医疗卫生（各级医院、药店及其质量）
3-4．金融（银行、保险、证券）
3-5．邮政
3-6．娱乐餐饮（体育健身、娱乐、餐饮住所）
3-7、水电、排污情况
4．综述

【第六部分 周围小区现实状况调查】
1． 目标：调查地块周围小区楼盘总体计划情况，判定周围小区档次和居民成份。
2． 方法：实地调研。
3．关键内容
3-1．周围关键楼盘、小区列示及产业特征
3-2．各楼盘及小区居民阶层
3-3．各小区总体计划、价格等：
A、 基础资料：1）、开发商
2）、地理位置
3）、占地面积
4）、小区规模
5）、小区内配套
6）、开发时间
7）、建筑结构
8）、建筑面积
B、 户型、面积跨度
C、 计划
D、 销售资料
1）、售价
2）、付款方法
3）、销售进度
4．综述

【第七部分 项目地块综述】

【第八部分 项目地块特征类似方案分析】
3． 目标：类似方案分析，能够对项目具体计划、建筑、环艺等含有参考价值。
4． 方法：资料查找。
3．关键内容：（图片为主）
3-1．计划
3-2．建筑
3-3．环艺
3-4．建材
3-5．特殊环境处理
4．综述
市场研究工作模块

市场调研

【第一部分 项目所在地房地产市场现实状况调研】
1． 目标：调查项目所在地宏观经济情况及房地产市场整体情况。
2． 调查方法：搜集基础数据，在此基础上进行分析。
3． 关键内容：
3-1．宏观经济运行情况
1）、数据
指 标 数量 和上年同比增加
全省 项目所在地 全省 项目所在地
A.中国生产总值
其中： 第一产业
第二产业
第三产业
房地产
B.固定资产投资
其中：房地产开发
C.社会消费品零售总额
D.商品零售价格指数
居民消费价格指数
商品住宅价格指数
2）、分析
3-2．项目所在地房地产市场概况及政府相关政策法规
A．项目所在地居民住宅包含形态及其比重组成：公房、微利房、福利房、商品房等。
B．政府对各类住宅开发和流通方面政策法规。
C．政府相关商品住宅在金融、市政计划等方面政策和法规。
D．短中期政府在项目所在地及项目地块周围市政计划计划。
3-3．项目所在地房地产市场总体供求现实状况
1）、数据
项 目 上六个月 和去年同期相比 备注
签定土地出让协议
其中商品房用地
房地产开发总额
其中商品房建设
其中住宅投资占比重
商品房施工面积
其中住宅
住宅施工面积中今年新开工者所占百分比
商品房完工面积
其中住宅完工面积
销售预售商品房面积
其中现楼销售
楼花销售
全市商品房销售收入
住宅
空置面积
其中住宅
办公楼
商业楼
二手楼买卖
2）、分析
3-4．项目所在地商品住宅市场板块划分极其差异
板块差异 板块1： 区 板块二： 区 板块三： 区 板块四： 区
地理范围
划分依据：建筑及商业、人文特征描述
政府市政计划引导
商品住宅平均价格 多层
小高层
高层
别墅
商品住宅供求情况 多层
小高层
高层
别墅
热销区域
3-5．项目所在地及所在板块商品住宅平均价格走势
区域 平均价格 平均价格 99年平均价格
多层 高层 多层 高层 多层 高层
全市 项目所在板块

【第二部分 类比竞争楼盘调研】
1． 目标：调查项目周围类比竞争楼盘计划素质和市场情况。
2． 调查方法：先搜集基础资料。在此基础上进行有目标实地调查。
3． 关键内容：
3-1． 基础资料
楼盘名称
地理位置
发展商
建筑承建商
建筑计划设计商
环境设计商
销售代理商
3-2． 项目户型结构详析
户型（a房b 厅 c卫d 工e 厨f阳台g花园） 面积跨度 套数/百分比
平层
错层
跃层（复式）
3-3．项目计划设计及销售资料
总占地面积
总建筑面积（容积率）
建筑层数、栋数
建筑布局及开发节奏
户型结构
外立面风格、色调及用材
交楼内装修标准
小区绿化及环艺
车流组织及户车比
小区内康乐及商业配套设施
物业管理
售价（按揭折后价） 最高价：最低价：均价：
付款方法 一次性：分期：按揭：
销售进度 销售率：
已销售单位户型百分比
用户初步分析 现居住区：职业特征：集团用户：
3-4．综合评判
评判项目 评价
A．地块周围环境及配套评判
A-1 地理位置
A-2 周围环境、景观
A-3 周围市政配套
A-4 周围小区整体素质
B．楼盘素质评判
B-1 建筑风格和立面
B-2 建筑布局和空间计划
B-3 小区内环艺计划
B-4 户型设计
B-5 小区内配套
B-6 车流组织
B-7 物业管理
C．物业形象
C-1 发展商品牌
C-2 项目包装及营销手法
综合评价

【第三部分 住宅消费者行为分析】
1． 目标：了解住宅消费者现在之消费意识和行为方法。
2． 调查方法：目标用户群用问卷形式来抽样调查。
3． 关键内容：
3-1． 各类档次商品住宅用户分析
指 标 比 例
家庭结构 3口之家：3代同堂：二人世界：单身
职业特征 经商老板：三资高级白领：三资一般白领：国企高级干部：国企一般干部：文艺界：政府及机关：其它：外销
买主年纪结构 20－30：30－45：45－55：55以上
用户家庭月收入情况 元以下：－4000元：4000－6000元：6000－8000元：8000－10000元：10000元以上
用户地理半径集中率 1公里半径：2公里半径：3公里半径：4公里半径：4公里以上半径
3-2．各类档次商品住宅用户购置行为分析
A、 购房目标及面积偏好
指 标 百分比
购房目标 A首次置业满足基础居住需求
B二次置业改善居住条件
C投资保值和增值
D办公
E为父母或儿女购房
F度假
G其它
面积偏好 A 50平米以下
B 50－70平米
C 70－80平米
D 80－100平米
E 100－120平米
F 120－140平米
G 140平米以上
B、 层数、户型偏好及购置价格承受能力
指 标 比 例
层数偏好 A 多层（7层以下）
B 小高层（8－18层）
C 高层（18层以上）
户型偏好1 A 平层
B 错层
C 跃层（复式）
户型偏好2 A 1房1厅
B 2×1
C 2×2
D 3×2
E 4×2
F 4×3
G 5×2/3/4
H 6房及以上
价格偏好 A（依据当地价格板块划分）
付款方法偏好 A 一次性付款
B 分期付款
C 按揭
按揭月供承受力 A 1000元以下
B 1000－元
C －3000元
D 3000－4000元
E 4000－5000元
F 5000元以上
C、 影响购房决议最关键5个原因
A 地理位置
B 市政交通便利程度
C 周围生活配套完备程度（包含儿女教育）
D 距离上班地点远近
E 价格
F 建筑风格及外立面
G 户型设计及实用率
H 小区内绿化及环艺计划
I 物业管理及小区文化活动
J 周围小区素质及空气、噪音等污染程度
K 产权等法律手续齐全
L 建筑质量确保
M 发展商品牌和实力

进行市场调查需要了解内容关键有：
1、对经济和发展形势了解。
房地产业发展和一个国家和地域政治、经济、金融、教育和治安社会发展等原因息息相关，对房价和销售情况有影响。
2、对房地产市场发展态势了解。
需要了解内容包含近几年各类房地产开发项目完成投资额、完工面积、施工面积、新开工面积、销售面积、销售价格、空置面积、市场改变情况，以至以后几年对各类物业潜在需求和有效需求分析。当然，也包含银行开展住房抵押贷款情况力度和发展趋势等。
3、对房地产政策法规和政府相关方法了解。
关键了解是：土地使用、计划设计、拆迁安置、开发管理、建筑施工、销售、税收、物业管理等方面法规和政府领导人关键讲话，新政策方法、工作布署等。近期出台相关住房制度改革、蓝印户口制度，尤其对商品房预售条例等要求、政府对销放心房"要求等等，更须熟悉和严格实施。
4、对项目周围居民调查了解。
了解居民尤其是项目周围居民住房现实状况、人员组成、文化程度、收入情况、购房能力、住房需求、购房动机及对未来住房期望，可接收价格，对付款方法、套型面积、装修标准、居民环境和设施配套等要注，进行深入了解。然后再有针对性依据这些资料来确定未来所开发项目标市场定位。
5、对周围同类楼盘调查了解。
了解内容关键有：楼盘所处位置、销售面积、销售价格、销售手法（包含宣传口号、卖点和宣传媒体等）、销售进度、付款方法、购房对象及楼盘设计造型、装修标准、配套设施和环境美化绿化等，同时还要尽可能了解楼盘施工进度、资金到位情况和物业管理情况等，然后制表逐一进行比较分析，方便正确定出自己开发营销策略。

市调内容
以当地居民现有住房情况及需求情况，即消费行为调查
一、区域概况
1、区域介绍（三纬经济部分）
①　区域介绍 城市别名，在全国和全省地位。
②　人口 包含人口总量及区域内各小区域人口分布、城镇和农村人口百分比、人口增加情况、人均寿命。
③　区域划分 下属多个区，包含经济开发区有否及其地位。
④　历史人文景观 相关该城市历史、关键风景旅游景点。
⑤　交通条件 交通便利性，港口、机场、车站等情况。
⑥　公共设施 相关医疗、休闲等设施情况。
⑦ 教育、文化情况 居民受教育情况。
⑧ 其它

2、宏观经济部分
① 当地经济组成 各产业百分比，即第一、二、三产业百分比。
② 关键支柱产业情况
③ 国民生产总值及GDP值 包含在全国或全省排名。
④ 关键部分大企业情况
⑤ 其它

3、微观经济部分
① 人均收入及各支出百分比
② 生活方法及社会时尚
③ 消费理念
④ 就业情况
⑤ 其它
4、整体评述和远景展望
二、房地产市场
1、国家政府相关方针政策、法律规及相关改变趋势（注：按各部门划分）
① 房地产管理部门
A、 对开发商
a. 相关预售证发放条件
b. 对建筑产品部分要求，包含相关材料利用
c. 其它

B、 对消费者
a. 相关拆迁安置方法
b. 房改房交易要求
c. 房价控制
d. 其它

C、 对中介代理机构
a. 相关从业人员资质考评
b. 机构其它管理条约
② 土地局
A、 土地转让方法及价格控制
B、 土地年供给量
C、 相关土地其它要求
③ 计划局
A、 城市计划方向、区域定位及远景计划
B、 拆迁力度
④ 交通部门
A、 相关道路网建设
B、 关键交通基础设施建设
C、 对私人购车部分政策
⑤ 银行
A、 存款利率，按揭贷款利率
B、 按揭年期及业务方法等
C、 对开发商贷款支持

⑥ 税、费部门
A、 相关交易税、费
B、 办相关证件收费情况
C、 对开发过程收费情况，包含配套费等

⑦ 其它政府部门
A、 公安部门相关购房入户政策
B、 货币分房施行力度
⑧ 和房地产相关其它信息

2、房地产现实状况
① 以当地居民现有住房情况及需求情况，即消费行为调查。（附表） 注：经过问卷调查分析，百分比为当地人口2‰。
A、 居民收入情况
B、 居住情况
C、 置业意向

② 房地产上一时期概括（通常以上十二个月度）及同期比较
A、 交易面积、交易金额
B、 价格走势
C、 各楼型百分比

③ 本年度推案量及需求估计 注：指主管部门估计相关媒体上可获取。
④ 房地产开发商调查（附表）
A、 开发商基础情况
B、 相关业绩
C、 新动向

⑤ 代理行业调查（附表）
A、 个案推出中代理企业参与比整个市场代理气氛。
B、 例
C、 参与方法
D、 关键企业情况

⑥ 专做二手房中介情况
A、 市场情况
B、 相关企业

⑦ 个案调查（附表）
A、 已结盘
B、 现在开盘
C、 年内将开盘
D、 个案调查需提交结果
a、 个案区域分布图（在地图上标出）
b、 等价位曲线图
c、 分析总结出几大区域，并总结出特点
⑧ 关键楼盘跟踪档案（附表） 时时关重视点楼盘，包含广告宣传方向、销售进展一切信息（此步工作由各事业四处长负责）

三、关键区域市调（企业在该区域有项目时）
1、 区域周围环境调查（附表）
A、 周围自然和绿化景观
B、 教育、人文景观
C、 多种污染程度
D、 周围小区素质 周围市政配套便利性

2、 区域周围居边消费行为调查（附表）
3、 区域关键楼盘调查（附表）
4、 分析总结区域区主力用户群，价格定位等基础信息，为企业简报制作做好准备。

四、其它方面调查
1相关媒体调查
① 可使用媒体情况
② 各媒体相关房地产栏目、专刊情况
③ 各媒体收费情况
④ 总结区域房地产宣传广告投入情况
⑤ 要求提供各栏目标介绍，价位表原件，此步工作为事业处负责完成。