区高档公寓调研报告样本.doc

朝阳公园周围及亮马河、燕莎一带高级公寓调研汇报第一部分 调研概况一、 调查范围此次调研关键为朝阳公园周围及亮马河、燕莎一带高级公寓。因为此区域是北京最早一批外销房聚集之地，以后相继有不少新盘推出，所以我们将调研项目分为两个部分，一个为95-99年推出项目，我们称为第一代公寓，99年以后推出项目我们称为第二代公寓，这两代公寓全部极富特色，在其销售时代里不乏在京城房地产市场领军项目，但伴随市场发展，第二代公寓虽和第一代公寓一脉相承，却也不停适应时代发展含有了新特色，这些改变也代表了北京高级公寓市场发展特点。我们将调研关键放在新项目上，将老项目标分析只是作为一个参考系，两相比照，我们会更清楚地看出其发展趋势。二、 调研目标因为朝阳公园周围为京城最有代表性外销项目聚集地，在大家印象中这里一直是高级公寓天下，我们想经过此次调查探寻出北京高级公寓发展脉搏及趋势，从而给我们在以后项目开发中以启示和参考，并吸收其中经验和教训，利用到以后项目操作之中。第二部分 区域情况分析要对一个区域房地产项目进行研究，首先必需对此区域情况进行深入了解，所以在我们开始调研之前，先对该区域作一个清楚认识和分析。朝阳公园地域作为一个新兴区域，现在已集中了相当数量现代化综合大厦、写字楼、酒店、外销公寓和商业文化设施，现有居住区生活便利性，又有环境相对平静、交通方便办公条件，已经发展成为京城东北地域一个较为繁荣现代化商务活动区。伴随CBD高地价挤出效应影响，这一地域规模效应和聚集效应必将和日俱增。一、 文化亮马桥北侧正在兴建中第三使馆区，现在德、日使馆已经入住，未来美国使馆和日本使馆也将兴建于此，这种使馆区密集也带来了文化聚集。除此之外德国学校、法国学校、世纪剧院、中日青年友好交流中心、东方歌舞团使中外文化交流融合。底还将建成一所集幼稚园、小学合成初级教育学校和拥有教学、研究、展示三位一体高等艺术剧院。 二、 餐饮这里聚集了世界各地餐饮，多种富有特色专题餐厅和酒吧，带给人不一样饮食文化漂亮和享受，如普拉纳啤酒坊纯正德国黑啤、“Friday”“Hard rock”等美式餐厅、二十一世纪饭店旁边日式消费区提供了享受不一样风格异国风情空间。三、商务这里有长城、昆仑、凯宾斯基、希尔顿、兆龙、二十一世纪饭店、亮马、燕莎等大型高级饭店，还有亮马大厦、京城大厦、鹏润大厦、现代盛世大厦、华鹏大厦、幸福大厦、发展大厦等高中等写字楼，为此区域营造了一个现代、高效商务气氛，吸引了科勒、韩国现代、LG、东洋株式会社、爱普生、丰田、西门子、夏普、日立、戴姆勒.克莱斯勒等跨国企业，使其更含有国际商务吸引力。四、购物娱乐燕莎购物中心、莱太花卉市场等购物场所，堪称京城最有潜力黄金消费区。滚石、三里屯、朝阳公园及大大小小富有特色名店组成了此区域富有特色娱乐气氛。五、自然环境此区域以自然环境优越而著称。朝阳公园是北京计划面积最大城市公园，面积320公顷，有2100亩宽广湖面。市区内唯一高尔夫球场朝阳国际高尔夫俱乐部，占地300余亩，郁郁葱葱。亮马河蜿蜒而过，平添几许浪漫和宁静。从底，四环路两侧将建成各100米宽景观绿化带，东四环段以秋色为特点，又为朝阳公园地域平添了几分自然情趣。六、交通便捷朝阳公园地域拥有发达交通运动线，东三环、东四环贯穿其中，路网方便快捷，建设中东直门立体交通枢纽和和之毗邻机场高速路使国际大城市空港效应发挥得淋漓尽致，快捷交通是此区域发展真正原动力。由三四环共同组合处理交通问题，不会形成困扰其它区域交通拥堵情况。而离首全部机场20分钟距离，更提升了这一区域交通便利性。拥有多条放射性道路和之相连接，道路交通网络系统比很好，和市中心区联络也很方便，已成为市区东部地域发展区位节点。第三部分 调研分析一、 价格分析朝阳公园地域给人感觉是一个高级、神秘地方，但这具体到这一地域却也象其它地方一样房价有高有低，它们之间既相互依存，又相互竞争。经过对各项目价格分析，能够得出此区域项目标供给结构。 1、第一代公寓 物业名称物业地址售价(USD/m2)外销证号入住时间碧湖居农展馆南路1338起，1850均外9895.12景园大厦农展馆南路2800外03196.5龙宝花园麦子店小区2200外04296.1京达花园农展馆南路1800外06596.10伯宁花园朝阳区麦子店1800外12396.3清静明湖农展馆路南1860起外15497.11三全公寓朝阳区麦子店北街只租不售外16097.8上表所列是各项目当初最早推出市场时价格。景园大厦在95年推出时价格达成2800 USD/m2，这在当初整个北京市场中全部是比较高价位。而仅一墙之隔京达花园、碧湖居单价格却相差近USD1000，这两个项目均采取了低价策略来争夺用户。在这三个项目中，景园大厦即使售价最高，销售业绩却最好，所以能够看出在此区域购房用户全部很有实力，不很在意价格而重视物业内在品质。我们从当初付款方法也能够证实这一点。以当年房价如此之高，购置者付款方法选择却很有限，或采取一次性付款，或采取银行按揭，而当初银行按揭只有5成5年，最高也只有6成7年，当初8成30年银行按揭形式还未推出，所以能够说最初这一批购房者属于高端用户。2、第二代公寓 物业名称物业地址售价(USD/m2)性质入住时间福景苑朝阳区亮马桥路USD2400外销.7京达国际公寓农展馆南路13000外销.3亮马名居亮马桥路11000内销.8博雅园农展馆南路10000内销.5棕榈泉朝阳公园南侧11000外销.12瑞城中心小亮马桥路48号USD2800外销.6富丽华园朝阳区农展南路3号9000均价内销.3由上表能够看出朝阳公园区域外销房市场已经被打破。在新推出项目中，内销房百分比大幅度提升，占到总数43%，这个区域不再由外销房独步天下，内销项目标入市使该区域物业档次有所降低。伴随内销房入市，房价降低也在肯定，11000元/m2左右价格已成为这个区域主流。博雅园在9月份推出市场时，起价只有7千多，而只有到5月入住时价格才升到了10000，少数板楼单元单价可达1，均价为8800，这么价格能够说是颠覆了此区域高价传统。因为多个内销房全部申请了外租权，所以用户定位仍然为周围外企白领，但用户档次对应也稍微有所下降。福景苑和瑞城中心虽仍采取高价路线，坚守这块阵营，但瑞城中心销售情况并不乐观，如此高价项目风光不再，和几年前不可同日可语。当然瑞城中心滞销一个方面有其销售策略不妥原因，但也客观地反应出了此区域需求也在发生着改变。二、 物业管理费分析一个项目标档次除了应考虑其硬件配套以外，另一个最关键方面应该是物业管理水平，其直观反应就是物业管理费高低。1、第一代公寓 物业名称管理费(USD/m2.月)物业管理企业碧湖居0.7怡高物业管理企业景园大厦2.04怡高物业服务龙宝花园1.1成基房地产物业管理部京达花园1.32/伯宁花园1.3成基房地产物业管理部三全公寓4.2（含会所费、空调费）仲量联行作为京城外销公寓发轫之地，当然会吸收国外物业管理优异经验和观念，不会忽略物业管理在项目中关键作用，所以当初此区域外销公寓物业管理费全部采取了高路线，均在USD1/m2.月以上，低于USD1/m2.月项目占总项目数17%，这在当初还没有物业管理概念内地，能够算是开风气之先。而当初碧湖居因为采取低价策略，所以物业管理费也定在一个较低水平。但经过5-6年运行能够看出物业管理费高项目因为维护适当，所以物业各方面情况良好，所以租售情况也很好。比如三全公寓，不管是硬件保养和维护还是软件服务全部使其处于一个较高档次，所以租金几年来一直保持在同一水平，没有大起伏。而部分物业管理费低项目租金却出现了显著下滑。2、第二代公寓 物业名称管理费(USD/m2.月)物业管理企业福景苑USD2新加坡颖士格京达国际公寓USD1美国物业管理企业亮马名居3.8中海物业管理企业博雅园3.5开发商组建物业企业棕榈泉5香港物业管理企业在第二代公寓中，除了较早入市福景苑物业管理费为USD2/m2.月，由新加坡物管企业管理，京达国际公寓为USD1/m2.月，由美国物业管理企业管理之外，其它三个项目标物业管理费全部大大低于USD1/m2.月，占到总项目数量60%。而且这些项目均启用中国物业管理企业。除了亮马名居和博雅园为内销对应采取低物业管理费外，外销棕榈泉物业管理费也只有5元/m2.月。所以此区域新推出项目除了价位下降外，物业管理费水平也有向下趋势。三、 租金分析一个项目标市场情况从其价格能够反应出来，也能够由其入市以后租金水平反应出来，所以分析一个项目标租金情况，也能够得出其投资价值是否表现出来。 1、第一代公寓 物业名称最初租金(建筑面积)(USD/m2.月)现在租金(建筑面积)(USD/m2.月)碧湖居246-8景园大厦3311-15龙宝花园276-7京达花园2710伯宁花园276-7清静明湖2110三全公寓21-30以上各项目在京城全部是很有名气高级公寓，含有广泛影响力，租务市场相当活跃。以景园大厦为例，164平米2居租金达成USD5000/月，毛收益率高达21%。造就这一现象原因是当初外资在华投资逐年上涨，外籍人士在北京数量越来越多，而适合这些人士居住公寓却有限，所以市场需求和供给之间出现矛盾，造成这些公寓供不应求。如此诱人回报率吸引了越来越多人购置外销公寓作为投资。而当初供给量不能满足需要量，所以价格高也在所难免。不过到了现在除了三全公寓还保持着当年水平外，景园大厦勉强维持在USD 10 /m2.月以上外，其它项目全部跌到了USD 10 /m2.月以下。这其中一个关键原因在于因为供给量增大，新项目越来越多，用户可选择余地大，所以整体租金下滑。再加之这些项目推出时间较早，各方面功效出现老化，已越来越无法和新项目竞争，只好降低租金。2、第二代公寓 物业名称现在租金(USD/m2.月)福景苑24京达国际公寓未入住亮马名居未入住博雅园12棕榈泉未入住瑞城中心/富丽华园/第二代公寓较多还未入住，但它们投资概念和第一代公寓相比有所减弱，而自住概念加强，棕榈泉就是这方面代表。两个入住项目是福景苑和博雅园，按现在租金计算，福景苑毛收益在12%左右；而博雅园毛收益在14%左右，从这两个例子能够看出内销房收益略高于外销房。五、 户型分析1、第一代公寓 项目名称标准层1居(m2)2居(m2)3居(m2)4居(m2)备注碧湖居/67/101-142161-17724214种户型景园大厦2梯4/201/193/龙宝花园/104/119109/168162/154/241296/236/京达花园/98/124156/伯宁花园/79.8/97.597.5/124.8/112.2135.2151.5二室和三室为主力户型清静明湖2梯4户60-180/二十余种户型三全公寓2梯2户/112/120/因为投资概念盛行，第一代公寓户型设计及户型百分比结构全部和此概念相适应，如面积偏小，多居室户型百分比少等，但在户型设计方面却有很多超前之外，有设计到现在全部不落伍，如三全公寓面向亮马河大落地窗、景园大厦中套内工人房带卫生间等全部表现了当初很高设计水平，这是因为当初用户全部是有海外生活经验，对生活品质要求很高，这些设计很好地契合了这些用户生活特点。2、第二代公寓 物业名称标准层1居(m2)2居(m2)3居(m2)4居(m2)其它(m2)备注福景苑3梯6户/177/179/194/190193/272/263/218263/354跃层5居381共238套，主打为2居京达国际公寓2梯6户83108177/180/182/184218/2665居365、跃层354/亮马名居3梯8户93/94143/136197/163/161/229/246/340/主打户型为2居和3居博雅园3梯8户/123/135 171/170/276主打户型为2居和3居棕榈泉2梯4户/130、140175-186330复式330户型标准偏大，适合纯居住瑞城中心2梯2-3户/276249-300复式500-800/富丽华园2梯6户/156174211跃层4居273/在最新推出项目中，除了京达国际公寓外全部没有设计一居室，而且户型面积普遍偏大，这首先说明这些项目仍然将实力雄厚高级管理层作为自己目标用户，其次也说明了自住概念在这些项目中有所增强。第一批外销项目推出时吸引了大批用户，但伴随这些物业功效逐步老化，再加上其它区域不停有新项目推出，所以分流了一批用户，比如有部分用户迁向嘉里中心等地，所以此地域新项目标推出对于留住这些用户起到了关键作用。在这些新项目中，愈加重视了品质提升，比如在层高方面来说，京达、博雅园、亮马名居层高全部达成了3米，在博雅园、亮马名居、京达、瑞城中心全部设计了落地大玻璃窗，对第一代公寓中阳台进行了升级换代，因为对于多风沙北京来说，阳台并不实用。在户型设计其它细节方面第二代公寓也有所突破，比如愈加重视功效完备性，在宽大卫生间设计之外更有步入式衣橱、厨房带独立过道不穿过客厅、设计有储藏间、卫生间做到干湿分离（洗手、如厕和淋浴分一）、客厅和餐厅分离各自独立、不仅卫生间带飘窗而且浴缸镶嵌在飘窗里，这些细节处理，愈加提升了居住者生活品质。五、配套设施分析1、第一代公寓 物业名称会所面积会所设施碧湖居/小区内有小型配套商场，有健身俱乐部、泳池、壁球、网球场、商务中心及酒吧等，喷泉广场、花园步道、网球场、儿童游戏场和室内游泳池景园大厦游泳池、健身、娱乐、餐饮龙宝花园/中西食肆、商务中心，酒吧、桑拿及健身房京达花园伯宁花园清静明湖1500游泳池、娱乐设施、洗衣房三全公寓3000游泳池、健身、壁球、餐饮、高尔夫练习场、卡拉OK厅、商务中心在这些项目中全部比较重视会所建设。会所设施可依据情况分为面向住户无偿开放和对住户以一定幅度优惠两种。即使在朝阳公园地域多种生活服务配套齐全，但这些项目仍然建有规模不小会所，这也是高级房之所以高级标志。 2、第二代公寓 物业名称会所面积会所设施福景苑游泳池、健身房、台球、乒乓球、桥牌室、餐饮、阅览室京达国际公寓6500恒温泳池、儿童戏水池、健身房、超市、中西餐厅、咖啡厅、商务中心、桑拿洗浴、美容美发、诊所、高尔夫果岭、棋牌室、儿童活动室、客房、台球室、阅览室、小剧场、洗衣房亮马名居游泳池、健身博雅园3000游泳池、健身房、美容美发、餐饮、娱乐棕榈泉10000五十米长温泉游泳池、儿童池、酒吧、健身、中西餐厅、大型多功效会议中心及多种消闲设施，包含桌球室、壁球、乒乓球、SPA、桑拿按摩室、游艺室、阅览室、美容美发室等第二代公寓沿袭了第一代公寓重视提升生活内容配套设施，但除此之外它们愈加重视了对小区自然环境打造，比如棕榈泉在小区中心设计有大面积欧式园林，园林中不仅有起伏，而且有流水飞瀑，为小区环境增添了不少清新自然气息；博雅园园林现在已投入使用，也重视了水景和绿色结合，和第一代公寓纯平面园林造型相比，有了不小突破。六、 配套设施分析1、第一代公寓 物业名称装修标准设备配置碧湖居主体：钢筋混凝土框架剪力墙结构体系。屋面为波形瓦檐口，外墙楼裙采取细蘑菇花岗岩贴面，配亚光铀面砖。门窗外门：雕花实心木门；内门：木门；窗户：中空保温玻璃窗配静电喷涂铝合金框架；地面：条形企口木地板加卫生间、厨房防滑地砖。消防安全配套设施：每单元配有烟感及可视对讲器，走廊、地下车库全部有自动消防报警系统；卫星电视系统：CNN、NHK、亚洲卫视及中国频道及欧洲部分频道；车库出入门：电动车闸保险判别系统；通讯系统：两部电话预留线孔。双路供电，二十四小时循环热水，集中供暖。电梯：三菱电梯。龙宝花园外墙：外墙装饰材料，裙房采取石材幕墙，外露柱包不锈钢饰面；内墙：多彩喷涂；天花板：喷涂；浴室：内墙采取铀面砖，天花板喷乳胶漆，地面铺砌防滑地砖，全部瓷盆洁具均采取进口产品；门窗：采取铝合金窗框；地面：卧室铺砌木地板，客厅餐厅铺砌大理石地面；厨房：地面为防滑地砖，墙身为铀面砖，厨房采取管道天然气，装设全套厨柜及洁具阳台：地面铺砌防滑地砖电话：IDD国际直拨电话系统；保安系统：优异电子闭路监查系统，专职保安人员二十四小时全日管理；公共电视天线系统：每户客厅及卧室均设公共天线插座，可接收卫星电视节目；电梯：OTIS电梯。伯宁花园外墙：面砖配铝合金门窗；入口大堂：地面为地砖；厅房：内墙粉刷乳胶漆，饰以木质阴角线及墙脚线。户门采取木门，内门采取夹板门，硬木地板；卫生间：地面为防滑地砖，天花采取铝扣板，墙身铺砌彩色釉面磁片到顶，全套进口卫生洁具及五金配件；厨房：地面为防滑地砖，墙身为彩色釉面磁片铺砌到顶，天花采取铝扣板，采取管道煤气，送抽油烟机，灶台、调理台、吊柜及洗涤池。防盗系统：底层入口设电动锁防盗门，各户设有防盗对讲系统；供水系统：每户有独立水表，送独立煤气热水器；空调：冬天由中央供热，卧室送窗口式冷气机，客厅预留分体式冷气机位；电话：每户设IDD电话线；公共电视天线：每户起居室及卧室均预留天线插座，可接收卫星电视节目；电梯：奥迪斯电梯。2、第二代公寓 物业名称装修标准设备配置博雅园公共部分外墙：外墙涂料；大堂：墙面中空保温玻璃幕墙，大理石贴面；地面花岗岩，天棚艺术吊顶；公寓单元内部外窗：铝合金中空玻璃保温窗，装设纱窗；户门：霍曼门；户内门：镶板门；客餐厅、卧室：墙面多尔士乳胶漆，地面实木复合地板；客厅顶棚：同墙面，设置围绕音响预埋管道；厨房：地面墙面罗马瓷砖，马可波罗橱柜，摩恩冷热水龙头，海尔燃气灶、抽油烟机；卫生间：地面墙面为罗马瓷砖，科勒洁具，主卫设有背景音乐预留口、悬挂式电视架及插口。通讯系统：每户预留IDD电话线2门，电话插孔及局域网插孔，宽带网络接入，和INTERNET高速连接，每户设有信报箱；电视系统：“亚洲3S”卫星节目（凤凰卫视汉字台、卫视体育台、卫视音乐台、卫视合家欢台、卫视国际电影台、CNN有线电视新闻网）；“亚太2R”美国HBO等；空调、供热：约克、雷诺士空调，分户制冷，集中供暖均经过末端风机盘管吹送，厨房、卫生间装设森德散热器；供水系统：变频调速稳压卫生供水，二十四小时热水；保安系统：可视对讲系统，公共区域监控、周界防范等智能系统，二十四小时保安巡更；消防系统：自动消防报警联动系统，公共区域配置烟感报警、自动喷淋装置；四表：电表、水表、燃气表、热表四表户外远程抄送；电梯：三部三菱高速电梯。亮马名居公共部分外墙：亚光爱和陶面砖及进口涂料；窗户：粉末静电喷涂铝合金窗，配进口五金件及双层中空玻璃；大堂玻璃：落地钢化玻璃；大堂地面：大理石、抛光砖、复合铝板、壁灯、装饰面或雕塑；天花：轻钢龙骨石膏板吊顶，环境保护涂料信箱：不锈钢信箱；电梯厅地面：抛光砖，花岗岩收边；电梯厅墙面：抛光砖及壁灯、大理石电梯门套；电梯厅天花板：乳胶漆；楼梯间地面：防滑条处理；楼梯间墙面及天花：涂料；照明：声控延时灯；走廊地面及墙面：抛光砖；走廊天花：乳胶漆；公寓单元内部地面：玄关为石材，厅及卧室为实木地板连踢脚线，厨房及卫生间为防滑地砖及石材门槛，工人间为地砖，观景阳台为岩板石，工作阳台为防滑地砖连去水位；墙面：玄关、厅及卧室为乳胶漆，厨房、卫生间为墙砖，观景阳台及工作阳台为乳胶漆；天花：玄关及卧室为造型天花涂立邦漆，厅为乳胶漆，厨房及卫生间为铝扣板吊顶，观景阳台及工作阳台为乳胶漆；入户门：三防实心木饰面子母门，内置钢板连保险型门锁，配防盗眼；分室门：实心木饰面门，配小五金配件；窗台：石材。供水系统：变频调速稳压供水，二十四小时热水；供电系统：双回路供电，各级过载保护，双插座回路漏电保护；电视系统：每户均设有线电视插座两个以上；通讯系统：两条外线入户，每户起居室、卧室、主卫均设预留电话终端；信息系统：采取进口综合布线系统，设小区局域网，宽带入户，专线接驳INTERNET，支持远程教育、交互式游戏、VOD视频点播、网上交易、物业管理信息化、远程医疗等；安全保障：首层大堂、电梯轿厢内、地下停车场、首层电梯前室设闭路电视监控，各小区出入口设置门禁系统，各户设置可视对讲系统、家庭防盗报警系统、天然气泄露自动报警系统，二十四小时保安、巡更系统、周界防范报警系统，一卡通系统；停车系统：智能化地下停车场管理系统，电梯直达地下，设有消防报警联动控制系统，自动水喷淋灭火系统，闭路电视监控系统；消防系统：设排烟系统、送风系统、自动喷淋系统，消防专用电话系统、消防广播系统、紧急照明系统、消防报警联动控制系统；燃气：管道天然气；供暖及制冷：中央空调；背景音乐系统：大堂、小区花园、公共走廊、地下停车场设有背景音乐广播系统；三表远传系统：电度表、冷水表、热水表、热能表、燃气表分户远程抄送；电梯：通力（KONG）智能化高速电梯，设隐蔽式闭路电视监控。京达花园公共部分外墙：底部花岗岩石材，墙面台湾“三荣”通体磁砖及玻璃幕墙；大堂：落地玻璃门，地面铺设大理石拼花图案，墙面大理石贴面，吊顶吊灯及筒灯；楼梯及前室：墙面、地面及门套均为进口大理石。公寓单元内部外窗：德国诺托氟碳喷涂铝合金窗及原装配件，中空热弯玻璃；户门：钟馗牌实木加钢子母门，韩国进口“凯特曼”电子密码锁；客厅及卧室：红檀实木地板，墙面和天花板为进口环境保护涂料，配“太平洋”石膏艺术造型阴角线；内门：钟馗牌欧式黑胡桃、沙比利或白色实木门；厨房：诺贝尔防滑地砖及墙面砖，金属扣板吊顶，整体厨柜，意大利阿里斯顿燃气灶具，科宝抽油烟机；卫生间：诺贝尔防滑地砖及墙面砖，防水石膏板吊顶，防雾灯，美国科勒洁具，松下排风扇，其中主卫配科勒按摩浴缸、淋浴及复洗器；电气：澳洲奇胜开关插座，德国ABB户箱，威克瑞电缆电线。电话：每户两条IDD线路，客厅、卧室及主卫均预设电话线入户；供水：双路供水系统，并自备中水处理设备，提供中水冲洗座便器和绿化；排水：螺旋PVC管；热水：二十四小时热水；空调系统：冬季由市政热网集中供热风机盘管采暖，夏季由美国约克户式中央空调切换制冷，无线遥控青云牌立式明装风机盘管；智能化系统：视频、网络双向传输系统，可收看美国HBO、CNN、ESPN等60余套中国外电视节目，宽频上网。楼内建立微蜂窝宣传基站，确保手机信号传送；四表出户远程抄表系统保安系统：二十四小时全方位保安监控系统，门禁管理系统，楼宇可视对讲系统（附报警功效）、电梯、大堂、前室、地下车库、围墙全部有监控探头，实施集中监控和保安值勤巡检结合保安方法；消防系统：二十四小时消防监控系统，户内居室、客厅均采取光电烟感探头，公共部位自动喷淋，并有煤气泄漏、自动报警装置；电梯：日本原装东芝电梯。瑞城中心公共部分结构：板式框架剪力墙结构；外墙：花岗岩贴面到顶；大堂：挑高6.9米四季园林大堂 ；公共通道：防滑磁砖地面、磁砖到顶，天花板采使用方法国雅全部牌乳胶漆。公寓单元内部 户门：四防实木防盗门，配进口防盗门锁 ；内门：复合造型实木门；外窗：铝合金窗，双层真空玻璃，高级进口大理石窗台面；餐厅：进口大理石拼花地面，墙面为壁纸到顶，造型天花板涂法国雅全部牌高级乳胶漆；厨房：防滑砖地面，墙面贴内墙砖到顶；天棚为铝合金吊顶；内装意大利ARAU CUCINE厨柜及配套五金件。 起居室：地面铺装台湾佳乐芙美轨道式实木地板；局部镶拼进口大理石；墙面为环境保护壁纸到顶；天花板涂法国雅全部牌乳胶漆；卫生间：主卫进口大理石地面及裙樯，墙面贴内墙砖；天棚为铝板吊顶。次卫地面铺装防滑地砖；配澳大利亚进口科马节水型高级洁具及配套五金件，进口大理石洗面台；卧室：地面铺装加拿大产杜邦认证地毯；墙面为进口壁纸到顶；天花板为法国雅全部牌乳胶漆；阳台：地面铺装防滑地砖，铁艺护栏，喷塑铝合金封装阳台。 空调系统：进口日产大金VRV分体式变频空调； 供暖系统：市政供暖，德国森德牌可调式散热片； 供电系统：市政双路供电，并附设应急发电机组、供电母线为美国square D品牌产品，电器设备为ABB品牌或同级产品；开关为法国罗格即品牌产品；通讯系统：光缆人户，综合布线，预留电话数据接口，并提供局域网络服务，可专线高速上网；饮水系统：采取澳大利亚克兰铜管经三级过滤输至每户，达成欧洲饮水标准； 热水：二十四小时生活热水供给；电视系统：以光缆连接有线电视系统，并预留多处插座；保安、消防系统：多重防范预警系统，连接中央监控中心，二十四小时监控；室气过滤系统：每户配有多个德国产LUNAS新风过滤器；电梯：每座设五部日产富士达电梯。富丽华园公共部分外墙：合资面墙砖 大堂地面：西班牙仿石地砖 墙面：立邦漆 照明：声、光控感应灯 单元门：可视对讲防盗门 公寓单元内部 入户门：实木子母门 房门：实木造型门 单元窗：喷塑中空玻璃保温节能窗 地面：木地板、进口羊毛地毯、地砖 厨房：每户均采取通风竖井管道排气 厨具：整体橱柜 洁具：全套TOTO洁具 开关：澳洲奇胜电器 瓷砖：罗马或冠军瓷砖 空调：客厅、卧室均设置空调主机位及预留空调管道口 基础设施水：水表出户，室内暗管 电：电表出户 煤气：管道天然气 电话：每户预留两部IDD插孔 电视：卫星电视 热水：二十四小时热水 小区智能化设施 可视对讲系统 闭路监控系统 呼叫中心系统 综合布线系统电梯塔楼为日立牌、多层为芬兰通力KONE在室内装修标准中，第二代公寓和第一代公寓档次相差不多，只是在一些方面采取了新产品，最突出差异在于新产品在设备配套方面投入，尤其是智能化方面投入，使第二代公寓和第一代公寓相比科技含量更高。 六、 配套设施分析1、第一代公寓 物业名称建 筑 规 模建 筑 形 态小区性质总套数外销公寓面积(万m2)碧湖居3604.2八幢6-8层公寓（单复式），每四栋楼围合成一个内庭院纯居住公寓景园大厦3004.24三座20层塔楼组成商住公寓龙宝花园300/三栋十八层高大楼组成纯居住公寓京达花园1581.9四幢八层高板式建筑纯居住公寓伯宁花园192高层板式结构纯居住公寓清静明湖1962.97围合式建筑纯居住公寓三全公寓3183.5三栋26层连体塔楼纯居住公寓第一代公寓除景园大厦为商住以外，其它项目均为纯居住公寓，这也是因为此区域环境和气氛适合于居住。最早推出这些项目规模全部不是很大，对于高级外销公寓来说较小居住人数也是档次表现。在这些项目中较多采取是当初北京还极少见塔式结构，这在当初也是高级和现代标志，而碧湖居和清静明湖采取板式围合式建筑，表现出北京四合院风情。2、第二代公寓 物业名称建 筑 规 模（万m2）建 筑 形 态小区性质福景苑53栋连体塔楼纯居住小区京达国际公寓94栋欧际风格塔楼纯居住小区亮马名居8.25栋板、塔结合公寓楼 纯居住小区博雅园92栋塔楼和1栋板楼连体纯居住小区棕榈泉35多栋塔板式结构建筑纯居住小区瑞城中心公寓206套单元2栋板楼综合性项目富丽华园3一栋高层塔楼和一栋全跃层式多层连体纯居住小区在第二代公寓中采取更多仍为塔式结构，同时也出现了板式结构建筑形式，向着愈加舒适、愈加人性化方向发展。全部公寓仍然保持了纯居住性质，没有其它区域中高级公寓能够用来作办公场所情况，能够看出此区域仍然是用来居住和生活区域。同第一代公寓相比，第二代公寓规模一般有所增加，棕榈泉总规模更达成了35万平方米，所以此区域供给量在不停增加。 八、 租金分析因为朝阳公园地域项目在推出市场时，有相当一部分是在港、澳甚至境外宣传，所以在这些地域影响比较广泛，吸引了一批对北京房地产市场报有信心投资者，这些投资者有个人也有企业企业甚至基金组织。比如当初景园大厦由瑞士酒店管理，所以一家银行机构购置了不少单元。这些购房者在北京投资物业一部分用来自住，但大部分是用来出租，而周围为数不少大型高级写字楼则提供了丰富客源。当初入住这里不乏国际跨国大企业总裁、首席代表还有高级经理，这里也就形成了北京最高级次涉外公寓区，当初住在此区域也是一个身份向征。伴随北京房地产市场不停发展，高级外销公寓供给量越来越大，在其它区域也推出了不少外销公寓，而且产品品质不停提升，对于这里租客吸引力越来越大。而朝阳公园地域项目却没有适时推出仍代表北京最高水平高级公寓，所以造成一部分用户迁出此地另觅新地。比如依据了解，此区域相当一部分用户迁至嘉里中心等离商务区更近、项目形象愈加高级公寓居住。而当朝阳公寓区域一批新项目推出来后，价格趋于回归，计划设计更合理，它们吸引了一批伴伴随中国经济体制改革成长起来私营企业主、IT经济催生IT精英和回国创业“海归”、自由职业者及文体人士等，她们是中国经济快速发展所产生出来“中国富人”。在经过艰辛创业以后，她们需要有一个犒赏自己回馈家人住所，更关键一点是要匹配自己身份。这里优美自然环境，更关键是此区域长久以来所形成高贵、现代区域形象正是这类用户所要追捧。这种趋势发展就形成了中国用户逐步成了此区域购房者主流和中坚。第四部分 调研结论经过此次调研得出以下结论：1、供给量加大棕榈泉是此区域迄今为目规模最大项目，而且入市较晚，在最近两三年内此区域竞争态势全部会因为有它存在而热闹非凡。2、产品结构比较丰富除了象福景苑、瑞城中心这么高价外销房外，还有京达国际公寓、棕榈泉等中高价外销公寓及亮马名居、博雅园、富丽华园这类内销公寓。3、主流产品为11000元/m2项目现在此区域主流项目价位全部保持在10000-13000元/ m2之间，这和以前项目动辄全部在USD1800/m2房价相比，下降了很多。4、产品品质不停提升因为市场不停发展，产品品质不停得到提升，居住环境愈加舒适，性能价格比也不停攀升。5、购房用途由投资转向自住因为最早期置业者购置房产一个关键目标就是为了投资，起到保值增值作用，但从现在市场情况看，最早这批购房者用作投资房产全部出现不一样程度缩水。而新推出项目中加强了自住概念，表现就在于户型偏大，愈加重视营造小区绿色环境、增强生活设施配套等。6、市场空档作为北京地域少有多个高级住宅区，现在朝阳公园区域已树立了其独特区域形象和深远区域影响力。但到现在为止此区域还未推出真正能代表北京最高水平顶级公寓。在现在生态、科技、人性化趋势下，低密度、高舒适度、高科技含量新型公寓会越来越受到购房者青睐。